A rendszerválást követő tulajdonosi változások következtében jelentősen megváltozott az önálló ingatlanok aránya, főleg a fővárosban, illetve a nagy lélekszámú városainkban. Ennek igazolására nézzünk néhány adatot szűkebb hazám, Budapest nyilvántartott ingatlanai összetételének változásairól.
1989-ben az akkor még Fővárosi Kerületek Földhivatala összesen mintegy 290 000 ingatlant tartott nyilván, melyből csak nagyjából 45 000 volt az egyéb önálló ingatlan. 2008-ban már ugyanebben a városban, az összességében alig 2-3%-kal változó, mintegy 236 000 földrészlet mellett, már több, mint 775 000 egyéb önálló ingatlant (önálló épületet, társasházi, illetve szövetkezeti öröklakást, és nem lakás céljára szolgáló helyiségeket) tartanak nyilván, vezetik a változásaikat.
A dialektika alaptörvénye ez esetben is érvénysül, miszerint a mennyiségi változások egy ponton túl minőségi változásba csapnak át. A korábban csak földrészleteknél, illetve azokhoz tartozó felépítményeiknél jelentkező változások sokfélesége megjelent az egyéb önálló ingatlanok körében is. Viszont a jogszabályaink nem követték ezeket, a jelen korunk teremtette új változási/változtatási igényeket.
Fentiekre tekintettel áttekintek néhány, az utóbbi időkben gyakorta felmerülő kérdést, problémát.
Hosszú szakmai várakozás után 2006-ban megszületett az önálló ingatlanok helyrajzi számozásáról és az alrészletek megjelöléséről szóló 44/2006. (VI.13.) FVM rendelet.
Ennek 6. §-ában a jogalkotó nagy részletességgel vezeti le az egyéb önálló ingatlanok helyrajzi számozásának a szabályait. Majd a 11. §-ban meghatározza, hogy mely földrészlet helyrajzi számából kiindulva kell azt végezni. Ezt követően már csak a földrészletek változásaival összefüggő szabályozást taglalja. Holott manapság egyre gyakrabban jelentkező igény a társasházaknál, a már meglévő egyéb önálló ingatlanok tovább osztása, esetleges összevonása, illetve egyes, eddig közös részben lévő helyiségek egyéb önálló ingatlanná alakítása. Mindezek szabályozottságának hiánya folytán, "jobb híján" úgy vélem, az egyéb önálló ingatlanokat érintő változásokra is értelmezzük logikusan a telekalakítás helyrajzi számozásának a szabályait. Hisz az egész rendeletnek ez az egységesítés volt a szándéka, így vélelmezhetően erre az ingatlankörre is a földrészletek körében kialakított gyakorlatot vetítette volna át a jogalkotó.
Vagyis egyéb önálló ingatlanok összevonásakor azt a legnagyobb "alszám" alatt végezzük, megosztáskor a megosztásra kerülő "alszám" megszűnik, s az adott épülethez tartozó nagybetűvel jelölt legnagyobb "al-szám" -ot követő sorszámokkal képezzük a keletkező, új egyéb önálló ingatlanok helyrajzi számait. Ugyanezt a metódust kell alkalmazni a volt közös részből kialakuló új egyéb önálló ingatlanokra is.
Természetesen ezekhez a változtatásokhoz, az alapító okirat mellékletét képező szintenkénti alaprajz érintett szintjeinek alaprajzán, megfelelő jelkulccsal felszerkesztve és méretezve, a változó helyrajzi számokat is feltüntetve kell ábrázolni a változást (de erre a 4. pontban még visszatérek). Arra vonatkozólag már eléggé egyértelmű a jogszabályi háttér, hogy ezen változtatások közül mely esetén kell alapító okirat módosítást is készíteni.
Az utóbbi idők értékesítési gyakorlata, a kialakult épület szerkezeti variációk egyre gyakrabban vetik fel az igényt az épületen belüli egyéb önálló ingatlanok közötti szolgalmi jogok létesítésére. Bár mind a Polgári Törvénykönyvről szóló 1959. évi IV. törvény (továbbiakban: Ptk.) 166. §-a, mind pedig az ingatlan-nyilvántartásról szóló 1997. évi CXLI. törvény (továbbiakban: Inytv.) 16. §-ában a "telki szolgalmi jog" fogalmat használja, de ezt követően már végig, általánosan ingatlanok közötti jogviszonyokról beszél. Ez alapján, úgy vélem, nyugodtan értelmezhetjük ezen jogszabályi hátteret az egyéb önálló ingatlanokra is. Ez esetben a kérdéses jog bejegyzéséhez mellékelendő változási vázrajz alakja és tartalma lehetne még kérdéses. Ugyanakkor, mivel már a korábbi 1972. évi 31. sz. tvr. 9. § (3) bek.-e is egy szintre emelte a nyilvántartási térképet és az egyéb önálló ingatlanokat ábrázoló alaprajzot, majd ezt kiegészítésekkel az Inytv. is átvette:
18. § (1) "... Az ingatlan-nyilvántartási térképpel egy tekintet alá esik az egyéb önálló ingatlanok alaprajza."
Így számomra egyértelmű, hogy ezekben az esetekben a nyilvántartási térkép tartalmát érintő változásokra vonatkozó F2 Szabályzat változási vázrajz előírásai az irányadóak. Kiegészítve a következőkkel. Abban az esetben, ha egy adott szolgalmi jog vonala nem egy épületszintre korlátozódik, hanem szinteket is vált, úgy a változási vázrajznak is tartalmaznia kell minden szintnek egy, az egyértelmű azonosíthatóságnak megfelelő kivágatát, s azokon jelkulccsal felszerkesztve és méretezve a szolgalom szinteken belüli helyzetét.
Fenti levezetésből következően, a szolgalmi jog bejegyzéséhez szükséges változási vázrajzot záradékoltatni is kell az illetékes földhivatal földmérési osztályával. Bár magát a társasház alapító okirat mellékletét képező szintenkénti alaprajzot átvezetés előtt nem záradékolja a földhivatal, csak az okirat szöveges részével való összhangjának ellenőrzését végzi el, de ez csak látszati ellentmondás. Hisz ez analóg módon összhangot mutat a nyilvántartási térkép forgalomba adását megelőző állami átvételi eljárással.
Alig néhány hét alatt többször találkoztam azzal a problémával, hogy közterületről nyíló pince, illetve mélygarázs építtetői kívánták volna azt ingatlan-nyilvántartásba venni/vetetni úgy, hogy közben a befoglaló földrészleten már áll egy, az ingatlan-nyilvántartásban nyilvántartott társasház.
Ehhez első lépésként vissza kell térnünk az Inytv. 12.§-ához:
12. § A földrészleten kívül önálló ingatlannak kell tekinteni:
a) az épületet, a pincét, a föld alatti garázst és más építményt, ha az nem vagy csak részben a földrészlet tulajdonosának a tulajdona (a továbbiakban: önálló tulajdonú épület),
A Jogkódex-előfizetéséhez tartozó felhasználónévvel és jelszóval is be tud jelentkezni.
Az ORAC Kiadó előfizetéses folyóiratainak „valós idejű” (a nyomtatott lapszámok megjelenésével egyidejű) eléréséhez kérjen ajánlatot a Szakcikk Adatbázis Plusz-ra!
Visszaugrás
