2013. július 30-án lépett hatályba a mező- és erdőgazdasági földek forgalmáról szóló 2013. évi CXXII. törvény (a továbbiakban: Törvény). Jelen tanulmány azon cikksorozat ötödik, egyben befejező része, melyben a Törvény azon rendelkezéseit vizsgáljuk, amelyek a mező- és erdőgazdasági hasznosítású föld (a továbbiakban: föld) fekvése szerint illetékes települési önkormányzat jegyző (a továbbiakban: jegyző) Törvényben meghatározott közzétételi feladata teljesítése szempontjából releváns.[1] A cikksorozat előző részeiben átvettük az adásvételi és a haszonbérleti szerződések megkötésével és kifüggesztésével kapcsolatos jogszabályi rendelkezéseket és a bírósági gyakorlatot.
A haszonbért pénzben vagy természetben kell szolgáltatni, utóbbi esetben a szerződés semmisségét eredményezi, ha a megállapodás nem tartalmazza a haszonbér mértékét vagy mennyiségét.[2] Ha a felek pénzbeli teljesítésben állapodnak meg, azt kizárólag banki átutalással vagy belföldi postautalvány útján lehet megfizetni, ezen főszabály alól a Törvény taxatíve felsorolja a kivételes eseteket, de ezen eseteken kívül a felek főszabálytól eltérő megállapodása semmis. A haszonbért időszakonként utólag, de legkésőbb a naptári év végéig kell teljesíteni, ezen határidő alól a Törvény csak akkor ad haladékot, "ha a hatósági jóváhagyáshoz nem kötött haszonbérleti szerződés a naptári év végét megelőzően 6 hónapon belül jött létre vagy a hatósági jóváhagyáshoz kötött haszonbérleti szerződést a mezőgazdasági igazgatási szerv a naptári év végét megelőző 90 napon belül hagyta jóvá".
A Kúria mint felülvizsgálati bíróság a Kfv.IV.38.049/2017/6. számú ügyben meghozott, 2019. február 5-én kelt ítéletével kimondta, hogy hibás az az álláspont, mely szerint, ha egy szerződésben szereplő haszonbérleti díj a piacon jellemző tendenciába nem illeszkedik, akkor az aránytalan és mint ilyen, minden esetben alkalmas más haszonbérleti jogosultaknak a jogügylettől való távol tartására. Megalapozatlan az az állítás, mely szerint az (ár-)értékaránytalanság fennállása esetén külön bizonyítást nem igényel az a köztudomású tény, hogy a piaci szereplők a "túlárazott termékeket" elkerülik, ezért az átlagos mértéket jelentősen meghaladó haszonbér rendszerint alkalmas az előhaszonbérleti jog gyakorlásától való visszatartásra. Az ügyben érintett felperes mint haszonbérbe vevő két szántó művelési ágú ingatlan tekintetében haszonbérleti szerződést kötött az ingatlanok tulajdonosával mint haszonbérbe adóval. A haszonbérlet 2015. március 27-től 2020. december 31-ig terjedő határozott időre szólt. A felek a használat ellenértékét a 2015. gazdasági év tekintetében 240 000 Ft/hektár (ha) értékben határozták meg. A szerződés szerint "A felek a bérleti díj nagyságát minden évben az időjárási és piaci körülmények figyelembe vételével felülvizsgálják és az esetleges módosításokat írásban rögzítik". A jegyző a haszonbérleti szerződést - kifüggesztést követően - megküldte a Hajdú-Bihar Megyei Kormányhivatal Hajdúszoboszlói Járási Hivatalának (alperes) hatósági jóváhagyás céljából. Az alperes végzésben nyilatkozattételre hívta fel a felperest arra vonatkozóan, hogy milyen termelési technológiával képes kitermelni az éves bérleti díjat meghaladó profitot, valamint levélben megkereste a Nemzeti Agrárgazdasági Kamara Megyei Szervezetét (a továbbiakban: Kamara) a település külterületén az I., II., IV. és V. minőségi osztályú szántó földterületek hektáronkénti maximális földhaszonbérleti díjának meghatározása végett. A felperes nyilatkozatában előadta, hogy a kettős vetéssel csemegekukoricát, valamint zöldborsót termeszt, mely kultúrnövények éves várható nyeresége 260 031 Ft/ha. Mellékelte a kigazdálkodhatóságra vonatkozó számítást, melyből a bevételek és a kiadások tételes levezetéséből, az állami támogatások figyelembevételével megállapítható, hogy a szerződésben meghatározott haszonbérleti díj eredményesen kigazdálkodható-e. A Kamara állásfoglalása alapján a településen a szántó művelési ágú földek haszonbérleti díja I-II. minőségi osztály esetén 70-90 000 Ft/ha, a III. minőségi osztály esetén 50-70 000 Ft/ha, IV-VII. minőségi osztály esetén 40-50 000 Ft/ha között mozog, mely nagyban függ az adott parcella méretétől, illetve a szilárd útburkolatú megközelítésétől. Az alperes a 2016. március 16-án kelt 570.285/3/2015. ügyiratszámú határozatával a haszonbérleti szerződés hatósági jóváhagyását megtagadta a Törvény (az eset idején hatályos) 53. § (2) bekezdés a) pontjára hivatkozással. Határozatában nem vette figyelembe felperes nyilatkozatát. A Törvény (eset idején hatályos) 53. § (2) bekekezdés a) pontja szerint a mezőgazdasági igazgatási szerv a haszonbérleti szerződés jóváhagyását megtagadja, ha a haszonbérleti szerződés szerinti ellenszolgáltatás (a továbbiakban: haszonbér) értékének aránytalansága alkalmas volt arra, hogy a haszonbérlő előhaszonbérletre jogosultat távol tartson az előhaszonbérleti jogának gyakorlásától. A Törvény Indokolása szerint: "A haszonbér aránytalansága a szerződés jóváhagyása megtagadásának oka. Akkor kell a haszonbér értékét aránytalannak tekinteni, ha az érintett föld nem rendelkezik olyan objektív előnyös tulajdonságokkal, amelyek a helyben szokásos haszonbér mértékétől való eltérést indokolják. A törvény meghatározza a figyelembe vehető előnyös tulajdonságokat: a föld fekvése, a föld minősége (AK értéke), öntözhetősége, művelhetősége, közútról való megközelíthetősége. Nem lehet azonban figyelembe venni bizonytalan, jövőbeni eseményeket, és szubjektív, azaz a haszonbérlő elhatározásától, kockázatvállalásától függő körülmé-
- 21/22 -
nyeket. Az átlagos haszonbértől való eltérés esetén a bizonyítási teher a haszonbérbe adóra esik arra vonatkozóan, hogy a haszonbér értéke arányos."[3] Az alperes álláspontja szerint a szerződő felek által megállapított haszonbérleti díj mértéke jelentősen (több mint 100 százalékkal) meghaladja a Kamara állásfoglalásában közölt összeget, amely alkalmas arra, hogy a haszonbérlő más előhaszonbérletre jogosultat tartson távol az előhaszonbérleti jogának gyakorlásától. A felperes bírósághoz fordult, és a haszonbérleti szerződések hatósági jóváhagyásának megadását, másodlagosan az alperesi határozat hatályon kívül helyezését és az alperes új eljárás lefolytatására, új határozat hozatalára utasítását kérte. Az alperes érdemi ellenkérelmében a felperes keresetének az elutasítását kérte. Az elsőfokú bíróság a perben a tényállás felderítése érdekében felperes indítványára igazságügyi szakértő kirendeléséről intézkedett. Az igazságügyi szakértő megállapította, hogy az ingatlanok művelhetősége jó, vízjárási rendezettségük jó, közvetlenül nem öntözhetőek, földúton megközelíthetőek, esztétikai benyomás szempontjából nagyon jó minősítésűek, okszerű gazdálkodásra alkalmasak. A gépi eszközök kihasználtsága magas, vélelmezhetően a közeli felvevőpiaci lehetőségekre is - magas bevételt jelentő, jövedelmet biztosító szántóföldi kultúrák termesztésére - alkalmasak. Az aránytalanság vizsgálata során azonban nem kizárólag a kikötött haszonbérleti díj mértékére szükséges figyelemmel lenni, hanem vizsgálni kell a szerződéskötés körülményeit, a szerződés tartamát, a piaci viszonyokat, az ügylet sajátosságait. Összefoglalóan megállapítható mind a Kamara állásfoglalása, mind az igazságügyi szakértői vélemény alapján, hogy az átlag bérleti díjat korrekciós tényezők módosítják. A kamarai állásfoglalás e körben a parcella méretét és a szilárd útburkolati úton való megközelítést emelte ki, azonban a szakértői vélemény mellékletét képező, a Kamara 2016. augusztus 16. napján kelt tájékoztató levele ennél szélesebb körben sorolja fel a haszonbérleti díj mértékére kihatással bíró tényezőket, mint például az öntözhetőséget, a falu közelségét, a föld alakját, a telepített növényi kultúra minőségét. A haszonbérleti díj mértékére kihatással bír az a körülmény is, hogy a felperes a földterületet egyben kívánja művelni, melynek érdekében magasabb haszonbérleti díj megfizetését is vállalja. A szakértő véleményében azt a következtetést vonta le, hogy "piaci alapon is el kell fogadni, hogy a 240.000.- Ft/ha/év érték reális". A bíróság a szakértői vélemény alapján megállapította, hogy a haszonbérleti szerződésben szereplő 240 000 Ft/ha/év haszonbérleti díj lényegesen meghaladja a perbeli területekre megállapítható 90 000 Ft-os éves haszonbérleti díjat, ezért az aránytalan bérleti díj a bíróság álláspontja szerint kizárólag akkor vezethet a szerződés jóváhagyásának megtagadásához, ha alkalmas arra, hogy mást a haszonbérleti joga gyakorlásától távol tartson. A perbeli területek esetében a csemegekukorica- és zöldborsótermeléssel a szerződésben rögzített mértékű haszonbérleti díj még a teljes támogatási összeg igénybevétele nélkül is kigazdálkodható lehet, a területeken nyereséges gazdálkodás folytatható, ezért nem bizonyított, hogy a haszonbérleti díj összege objektíve alkalmas arra, hogy más előhaszonbérletre jogosultakat visszatartson a haszonbérleti jogok gyakorlásától. Az elsőfokú bíróság ítéletében az alperes határozatát megváltoztatta és a haszonbérleti szerződés hatósági jóváhagyását megadta. Az elsőfokú bíróság ítélete ellen az alperes terjesztett elő fellebbezést, melyben az elsőfokú bíróság ítéletének megváltoztatásával felperes keresetének az elutasítását kérte. A felperes fellebbezési ellenkérelmében az elsőfokú bíróság ítéletének helybenhagyását kérte. Az elsőfokú bíróság ítélete ellen az alperes terjesztett elő fellebbezést, melyben hangsúlyozta, hogy a szerződésben szereplő haszonbér az átlagos haszonbérletnek több mint kétszerese, amely megalapozza az ár-értékaránytalanság megállapítását. A piaci átlagot jelentős mértékben meghaladó haszonbérleti díj pedig objektíve alkalmas más haszonbérleti jogosultaknak a szerződéstől való távol tartására. A Debreceni Törvényszék mint másodfokú bíróság a 2.Kf.30.014/2017/4. számú, 2017. augusztus 28-án kelt ítéletével az elsőfokú bíróság ítéletét helybenhagyta. A jogerős ítélet ellen az alperes nyújtott be felülvizsgálati kérelmet. Álláspontja szerint téves a bíróságoknak az a megközelítése, hogy az aránytalanságot és a visszatartó hatást egymástól elválasztva kell vizsgálni, mert ez ellentétes lenne a jogalkotó céljával és a joggyakorlat rendkívül bizonytalanná válna. Orientáló tényezőnek a hatósági eljárásokban megjelenő haszonbérleti díjak átlagát jelölte meg. A vizsgált időszakban a 170 000 Ft/ha értékhatár volt a legmagasabb, amelyet az alperes elfogadott, mely megegyezik a szakértő által meghatározott tól-ig érték átlagával (169 000 Ft/ha). Ha a helyi gazdák nem tartják a piacon jellemző bérleti díjnak a 240 000 Ft/ha bérleti díjat, akkor ez az alperes álláspontja szerint egyértelműen bizonyítja, hogy túlzott mértékű haszonbérről van szó. Az aránytalanság vizsgálata kérdésében a termesztendő növénykultúra nem lehet értékelendő szempont, és az aránytalan bérleti díj nem válhat arányossá azáltal, hogy van olyan gazdasági szereplő, aki képes a bérleti díjat kigazdálkodni. A kigazdálkodhatóság egyebekben nem nyert bizonyítást a perben, mert nincs egy objektív számítás, amely a felperes ez irányú állítását alátámasztaná. A támogatások sem értékelhetők, mivel a támogatások nem alanyi jogon járnak, így a haszonbérleti díj arányosságát nem alapozhatják meg, ahogyan a felvevőpiaca közelsége sem, mert az a jövőben változhat. Az egybeművelésre történő hivatkozás is téves, mert ha a bérbeadó annak érdekében ajánl a piaci átlagtól jelentős mértékben eltérő bérleti díjat, hogy a földet egy birtokában lévő ingatlannal együtt művelje, akkor megállapítható az a szándéka, hogy másokat a jogügylettől visszatartson. A túlzott mértékű haszonbér potenciálisan alkalmas az előhaszonbérlők távol tartására és a kisebb mezőgazdasági vállalkozók piacról történő kiszorítására, a jogszabály szövegéből pedig nem következik, hogy a távol tartásnak ténylegesen be is kell következnie, elegendő az, hogy potenciálisan alkalmas rá. Mindez ellentétes a Törvény által deklarált jogalkotói célokkal is. A felperes felülvizsgálati ellenkérelmében a jogerős ítélet hatályában fenntartását kérte. A Kúria jelen ügyben azt állapította meg, hogy a jogerős másodfokú ítélet indokolásában kifejtett jogi álláspont helytálló, megfelel a kialakult bírói gyakorlatnak. A Kúria kiemelte, hogy a bíróság folytatta le az alperes által elmulasztott bizonyítási eljárást, felismerve, hogy a haszonbérleti díj mértékének arányossága olyan szakkérdés, melynek megválaszolására sem az alperes, sem a Kamara kompetenciával nem rendelkezik, ezért a felperes indítványára szakértői bizonyítást rendelt el. A szakértő reális piaci értéknek fogadta el a szerződés szerinti 240 000 forint hektár/év haszonbérleti díjat. Ez a haszonbérleti díj az előhaszonbérleti jogosultakat tehát nem tartotta vissza az előhaszonbérleti joguk gyakorlásától. Hibás az az álláspont, mely szerint, ha egy szerződésben szereplő haszonbérleti díj a piacon jellemző tendenciába nem illeszkedik, akkor az aránytalan és mint ilyen, minden esetben alkalmas más haszonbérleti jogosultaknak a jogügylettől való távol tartására. Megalapozatlan az alperesi állítás, hogy az ár-értékaránytalanság fennállása esetén külön bizonyítást nem igényel az a köztudomású tény, hogy a piaci szereplők a "túlárazott termékeket" elkerülik, ezért az átlagos mértéket jelentősen meghaladó haszonbér rendszerint alkalmas az előhaszonbérleti jog gyakorlásától való visszatartásra. Egyebekben olyan megállapítás az ítéletekben nem szerepel, hogy a haszonbérleti díj arányossá válik, amennyiben a haszonbérlő azt képes eredményesen kigazdálkodni. A kigazdálkodhatóság kérdése jelen esetben vizsgálat tárgyát már nem is képezheti, miután a kikötött haszonbérleti díjak nem voltak aránytalanok. A felperes is csatolt gazdasági számításokat e körben, amelyet alperes elmulasztott értékelni, így elsődlegesen alperes eljárása szenved alapvető hiányosságokban. A Kúria több eseti döntése is kimondja, hogy a felülvizsgálati eljárásban - annak rendkívüli jogorvoslati jellege miatt - nincs helye sem bizonyítás felvételének, sem a bizonyítékok ismételt egybevetésének, felülmérlegelésének (BH 2012.179., BH 2002.29.). Ugyanakkor, ha a kirívóan okszerűtlen vagy a logika szabályaival ellentétes mérlegelés az ügy érdemi elbírálását is tévútra viszi és így születik jogszabálysértő határozat, a Kúria kivételesen élhet a felülmérlegelés lehetőségével (BH 1999.44.). A felülvizsgálati eljárásban csak az minősíthető nyilvánvaló-
A Jogkódex-előfizetéséhez tartozó felhasználónévvel és jelszóval is be tud jelentkezni.
Az ORAC Kiadó előfizetéses folyóiratainak „valós idejű” (a nyomtatott lapszámok megjelenésével egyidejű) eléréséhez kérjen ajánlatot a Szakcikk Adatbázis Plusz-ra!
Visszaugrás
