Az építési telek értékesítésére speciális áfaszabályok vonatkoznak az ingatlanok értékesítésének általános szabályaihoz képest. Azonban az építési telek fogalmi elemeinek - elsősorban a beépítettlenség feltételének kapcsán, ha egyéb, bontási/átalakítási munkálatokat is végeznek az értékesítéssel egyidőben - számos értelmezési nehézség merül fel a gyakorlatban. A tanulmány ezeket a fogalmi elemeket vizsgálja meg az Európai Unió Bíróságának, valamint a magyar bíróságok ítélkezési gyakorlatának tükrében.
Special value added tax (VAT) rules apply to the sale of building land in comparison to the general VAT rules related to the sale of real property. However, difficulties arise when it comes to the interpretation of the definitional elements of building land (in particular whether the building land qualifies as "built on" when at the time of the sale, other demolishing or building activities is carried on). The present contribution examines these definitional elements in the light of the jurisprudence of the Court of Justice of the European Union as well as that of the Hungarian courts.
A hozzáadott érték adó (a továbbiakban: HÉA) egy uniós szinten harmonizált adó. Napjainkra sorozatos irányelvek útján történő HÉA-harmonizáció olyan szintet ért el, amit okkal nevezhetnek már átmenetnek a harmonizáció és egységesítés között. Ugyanakkor a HÉA irányelv több ponton is szabadságot (eltérést) enged a tagállamoknak, illetve több, a HÉA irányelv által használt fogalom részletes meghatározását a tagállamokra bízza. Utóbbi a helyzet az építési telek fogalmával is. Az építési telek fogalmának kifejtése a HÉA irányelv tagállami implementációját megvalósító nemzeti jogalkotók feladata. Ez számos bizonytalanságra és jogvitára ad okot - ez jól látható az Európai Unió Bíróságának (EUB) a joggyakorlatában is - hiszen az építési telek relevanciája több ponton felmerül, méghozzá az adófizetést és annak módját jelentősen befolyásoló tényezőként. Például megalapozhatja az egyébként nem adóalany HÉA-kötelezettségét, ha sorozat jelleggel építési telket értékesít, adóalanyok esetében kivételt képez az általános szabály alól, miszerint ingatlanok értékesítése tárgyi mentesnek minősül, illetve mindig egyenes adózással jár az értékesítése, amelyre az általános adókulcs alkalmazandó.
A fentiek fényében érdemes megvizsgálni a magyar általános forgalmi adó (a továbbiakban: áfa) rendszerében az építési telek fogalmát, szabályozását és a kapcsolódó joggyakorlatot. Jelen tanulmány célja, hogy e bevezetőt követően megvizsgálja az építési telek fogalmát a magyar szabályozásban és rávilágítson az azt övező jogalkalmazási nehézségekre. Ennek keretében a szabályozást övező hazai és uniós joggyakorlat elemzésére is sor kerül. Végül az összefoglaló gondolatok rövid kifejtésére kerül sor.
Amint az a bevezetőben már említésre került, az építési telek fogalma az általános forgalmi adóról szóló 2007. évi CXXVII. törvény (a továbbiakban: Áfa tv.) több pontjának alkalmazásakor felbukkan.
Így megalapozhatja az egyébként nem adóalany áfakötelezettségét, amennyiben építési telket értékesít. Erre a lehetőségre a HÉA irányelv 12. cikke ad felhatalmazást, miszerint a tagállamok adóalanynak tekinthetnek bármely olyan személyt, aki eseti jelleggel gazdasági tevékenységet végez, különösen a következő ügyletek valamelyikét végzi:
a) épületek, illetve épületrészek és a hozzátartozó telkek első használatbavétele előtti értékesítése;
b) építési telkek értékesítése.[1]
Ezzel a lehetőséggel a magyar jogalkotó élt is és az Áfa tv. kimondja, hogy szintén gazdasági tevékenység és adóalanyiságot eredményez az is, ha egyébként nem adóalanyi minőségben eljáró személy, szervezet sorozat jelleggel építési telket (telekrészt) értékesít.[2] Az értékesítés sorozat jellegét főszabályként az alapozza meg, ha az adott személy két naptári éven belül negyedik vagy további építési telket (telekrészt) és/vagy beépítés alatt álló vagy beépített új ingatlant értékesít, valamint a rá következő három naptári éven belül további építési telket (telekrészt) és/vagy beépítés alatt álló vagy beépített új ingatlant értékesít.[3] Tehát egyfelől az építési telek értékesítése - bizonyos feltételek fennállása esetén - áfakötelezettséggel jár olyan eladók vonatkozásában is, akik egyébként e szabály hiányában nem lennének adóalanyok.
- 25/26 -
Továbbá, az építési telek értékesítése kivételt képez az általános szabály alól, miszerint az ingatlanok értékesítése az ügylet tárgyára tekintettel mentes az áfa alól. Ugyanis az Áfa tv. 86. § (1) bekezdés k) pontja - a HÉA irányelv 135. § (1) bekezdés k) pontjával összhangban - úgy rendelkezik, hogy mentes az adó alól a beépítetlen ingatlan (ingatlanrész) értékesítése, kivéve az építési telek (telekrész) értékesítését.[4] Az EUB kifejtette, hogy az építési teleknek és új ingatlannak nem minősülő ingatlanok értékesítésének áfamentessége mögött az a ratio legis húzódik meg, hogy valamely régi épület értékesítése során hiányzik a relatív értéktöbblet. "Valamely épületnek ugyanis, a végső fogyasztó számára történő első értékesítését követő eladása, ami a termelési folyamat végét jelenti, nem keletkeztet jelentős értéktöbbletet, tehát főszabály szerint mentesíteni kell az adó alól."[5] (Ez az állítás ugyanakkor erősen kétségbe vonható a mai ingatlanpiaci viszonyok tükrében, ahol a használt ingatlanok - különösen a lakóingatlanok - nagyarányú áremelkedése figyelhető meg hosszú évek óta.)
Megjegyezzük, hogy az egyébként tárgyi mentes körbe tartozó ingatlanok esetén is lehetősége van az adóalanyoknak, hogy az értékesítésük tekintetében adókötelezettséget vállaljanak, adólevonási joggal. Ebben az esetben, amennyiben szintén adóalanynak értékesítenek, akkor fordított adózás lesz alkalmazandó, vagyis az értékesítésről számlát az eladó adóalany áfa felszámítása nélkül bocsát ki és az ingatlan vevője fogja az ügylet áfatartalmát a költségvetés felé megfizetni.[6] Ezzel szemben az építési teleknek minősülő ingatlan értékesítése mindig egyenes adózású, vagyis az eladó számítja fel az áfát a vevő adóalanyiságától függetlenül.
Végezetül, bizonyos, az Áfa tv. 3. számú melléklet I. részének 50-51. pontjaiban felsorolt új lakóingatlanok értékesítése - amely az építési telek értékesítéséhez hasonlóan kivételt képez a tárgyi mentes ingatlanértékesítés köréből - 5%-os adómértékkel adózik.[7] Azonban az építési telek - mégha azokon lakóingatlan felépítését tervezik is - nem tartozik a 3. sz. melléklet alá sorolt ingatlanok körébe, így értékesítését az Áfa tv. 82. § (1) bekezdés szerint az általános, 27%-os mértékű áfakulcs terheli minden esetben.[8]
A fentiekben azokat a speciális szabályokat tekintettük át, amelyek az építési telek vonatkozásában eltérést jelentenek az ingatlanértékesítéshez kapcsolódó általános áfaszabályokhoz képest. Mint az látható, az építési telek értékesítése a speciális szabályok értelmében adóalanyok esetében mindig adóköteles ügylet, amely egyenes adózású és 27%-os adókulcs terheli. Továbbá megalapozhatja nem adóalany áfakötelezettségét is, amennyiben ez a személy építési telkeket (vagy új ingatlant) sorozat jelleggel értékesít. Ezért fontos, hogy a jogalkalmazás során el tudjuk határolni az egyéb ingatlantípusoktól. A következő fejezetben az építési telek fogalmát és a kapcsolódó bírói joggyakorlatot tekintjük át.
A Jogkódex-előfizetéséhez tartozó felhasználónévvel és jelszóval is be tud jelentkezni.
Az ORAC Kiadó előfizetéses folyóiratainak „valós idejű” (a nyomtatott lapszámok megjelenésével egyidejű) eléréséhez kérjen ajánlatot a Szakcikk Adatbázis Plusz-ra!
Visszaugrás
