A Legfelsőbb Bíróság Polgári Kollégiuma 2/2005. (VI. 5.) szám alatt véleményt nyilvánított az ingatlan átruházási szerződés érvénytelenségének megállapítása iránti és az ingatlan-nyilvántartási perek összefüggéseiről (továbbiakban: PK. vélemény). Ennek indokolása a következőket tartalmazza: "A Ptk. normarendszerét az Inytv. rendelkezései kiegészítik... a két törvény koherenciája teljes, ezért alkalmazásuk is együttes". Ezt elfogadva önként következik, hogy az Inytv. eltérést nem engedő szabályai akkor is alkalmazásra kerülnek, ha azoktól a Ptk. bizonyos igények tágabb értelemben vett érvényesíthetősége tekintetében megengedőbb.
Mivel álláspontom a Ptk. és az Inytv. összefüggései körében több tekintetben és alapvetően eltér a következetesnek nehezen mondható bírói gyakorlattól, miként nagyrészt a szakirodalomban az utóbbi időben megjelent kitűnő tanulmányban elfoglalt állásponttól is, ezért a következőkben megkísérlem a tulajdonjog törlésével kapcsolatos nézeteim rendszerbe foglalását és azok vázlatos kifejtését.
Két témakört érintek kissé részletesebben: az eredeti ingatlan-nyilvántartási állapot helyreállítását és ezzel összefüggésben az érvénytelen bejegyzés törlését, majd azokat az eseteket tárgyalom, amikor a jogügylet érvénytelensége ellenére a szerződéskötést megelőző helyzet visszaállítása nem jelenti egyben az eredeti ingatlan-nyilvántartási állapot helyreállítását. Végül az ítélkezési gyakorlat bizonytalansága miatt röviden kitérek az Inytv. 62. § (1) bekezdés b) pontjában szabályozott, az elévülésre és a bejegyzett jog megszűnésére alapított törlési perekre is.
Szükségesnek látszik mindenekelőtt annak megemlítése, hogy ingatlan tulajdonjogával nem lehet felhagyni [Ptk. 112. § (2) bekezdés], ami azt is jelenti, hogy a tulajdonjog törlése az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett tulajdonos egyoldalú kérelme alapján kizárt. Ezáltal ugyanis a korábban bejegyzett tulajdonjog éledne fel anélkül, hogy ehhez a volt tulajdonos hozzájárult volna, vagy - első tulajdonos esetében - a dere-likció folytán az ingatlan gazdátlanná (uratlanná) válna. Következésképpen tulajdonjog törlésére csak úgy kerülhet sor, ha a törléssel egyidejűleg visszaáll a megelőző, eredeti ingatlan-nyilvántartási állapot vagy az előző bejegyzést új tulajdonjog bejegyzése követi.
A tulajdonjog törlésének az Inytv. két módját ismeri: az eredeti ingatlan-nyilvántartási állapot visszaállítását, valamint a tulajdonjog törlését a változások bejegyzésének az általános szabályai szerint.
Az Inytv. 30. § (2) bekezdésének első mondatában foglalt főszabály szerint tulajdonjog bejegyzésének törléséhez és az eredeti ingatlan-nyilvántartási állapot visszaállításához hatósági határozat szükséges. Jelenlegi jogunkban ilyenek lehetnek a jogorvoslati eljárásokban hozott határozatok. Az eredeti ingatlan-nyilvántartási állapot visszaállítása - az ingatlan-nyilvántartási jognak a közhitelesség megőrzéséhez igazodó szigorúan zárt eljárási rendjében - általában a bejegyzés érvénytelenségére alapított törlési perben az Inytv. 62. § (1) bekezdés a) pontja alapján hozott keresetnek helyt adó bírósági ítélet alapján lehetséges1 (a törlési per jogorvoslati jellegének kimutatását a későbbiekben megkísérlem). Ebben az esetben az ingatlanügyi hatóság az érvénytelen bejegyzést törli és a korábbi tulajdonjogot az eredeti ranghelyén állítja vissza2 anélkül, hogy a törlést újabb bejegyzés követné.
A törlési per dologi jogi per, mert dologi jogok vagy a bejegyzéssel "dologiasított" kötelmi jogok védelmére szolgál, ugyanakkor az érvénytelen bejegyzés törlésére irányul, ezért - más oldalról szemlélve - polgári kereset alakjában előterjesztett ingatlan-nyilvántartási jogorvoslat.3 A törlési kereset jogorvoslati oldalát emeli ki egyrészt a jogszabály elhelyezése (szabályait nem a Pp., hanem az Inytv. tartalmazza), másrészt az Inytv. jogorvoslati rendszerébe illeszkedik, mert későbbi bejegyzésektől függetlenül a per - hasonlóan az egyéb ingatlan-nyilvántartási jogorvoslatokhoz - a sérelmesnek tartott bejegyzés ranghelyén folyik, s ez teszi lehetővé a később bejegyzett jogok szükségképpeni törlését. Ha ugyanis az érvénytelen bejegyzésre alapítottan további jóhiszemű jogszerzések történtek - feltéve, hogy a felperes a pert e jogszerzőkkel szemben a 63. § (2) bekezdésben meghatározott határidőn belül4 megindította - a bíróság minden további vizsgálat nélkül elrendeli e bejegyzések törlését is. A törlési pernek - a megosztott hatáskörökből eredő - további sajátossága az Inytv. és a Ptk. közötti szoros összefüggésből következik: a közigazgatási aktus (a bejegyzés) érvényessége felett polgári bíróság ítél, mert csak polgári perben - a szerzés jogcímének érvényességétől függően - dönthető el az a kérdés, hogy a bejegyzés érvényes-e vagy sem.
A bíróságok kollégiumi ülésein5 hangsúlyosan megjelennek olyan vélemények, amelyek a szerződések érvénytelensége iránti és a törlési pereket - helyesen -két különböző, tárgyukban és tartamukban önálló jogvédelmi eszköznek tekintik, ugyanakkor lehetőséget látnak - a törlési per hatályával - az eredeti ingatlannyilvántartási állapot helyreállítására tisztán kötelmi alapon is.
A valóban két jogvédelmi eszköz szükségképpen együttesen jelenik meg, ha a Ptk. alapján indított érvénytelenségi perben az ingatlan tulajdonjogát átruházó fél a 237. § (1) bekezdése alapján a szerződéskötést megelőző helyzet visszaállítását is kéri, mert ez a kereset magában foglalja az érvénytelen ingatlan-nyilvántartási bejegyzés törlésére irányuló kérelmet is (PK vélemény indokolása). A szerződéskötést megelőző helyzet visszaállítása a kötelem teljes felszámolását jelenti, tehát olyan helyzetet kell teremteni, mint amilyen akkor lett volna, ha felek a szerződést meg sem kötik. A jogügylet érvénytelensége következményeinek teljes körű és feltétel nélküli levonására az ingatlan-nyilvántartásban azonban - a későbbiekben részletezett álláspontom szerint - csak a törlési per indítása feltételeinek fennállása esetén kerülhet sor.
a) Ha a pert az átruházó fél indítja a közvetlen jogszerző ellen, az Inytv. 63. § (1) bekezdése kerül alkalmazásra, mely visszautal ugyan a Ptk. rendelkezéseire, de a törlés (az eredeti ingatlan-nyilvántartási állapot helyreállítása) az ingatlan-nyilvántartási jog önálló szabálya alapján történik. Ennek - az ingatlan-nyilvántartási eljárásban csak a jogorvoslatok körében ismert - törlésnek a sajátossága abban áll, hogy az átruházó tulajdonjoga az eredeti (és nem a rangsorban következő) ranghelyen "ex tunc" hatállyal - áll vissza. A bíróság ítéletében kizárólag az érvénytelen bejegyzés törléséről rendelkezik, mert a tulajdonjogot nem kell "visszajegyezni", ugyanis a korábbi bejegyzés a törléssel újraéled (a tulajdonjog törlésével együtt törlésre kerül az átírásban bennfoglalt törlés is6). Ezen túlmenően a most tárgyalt szabálynak már csak az a további célja, hogy a közvetlen jogszerző elleni keresetet kifejezetten is kiemelje a harmadik személyeket érintő törlési keresetek köréből.
A Jogkódex-előfizetéséhez tartozó felhasználónévvel és jelszóval is be tud jelentkezni.
Az ORAC Kiadó előfizetéses folyóiratainak „valós idejű” (a nyomtatott lapszámok megjelenésével egyidejű) eléréséhez kérjen ajánlatot a Szakcikk Adatbázis Plusz-ra!
Visszaugrás
