1. Az elmúlt félévszázad homlokegyenest ellentétes irányú viharos társadalmi változásai nagyban szétzilálták a biztonságos ingatlanforgalom legfőbb garanciáját: a közhiteles ingatlan-nyilvántartást.
a) Előbb a földreform által kiváltott változások bejegyzésének többletterhei, majd az államosított ingatlanok és a mezőgazdasági termelőszövetkezetekbe "tagosított" földek nyilvántartási helyzetének bizonytalanságai és pontatlanságai kezdték ki a jól működő telekkönyvi rendszert. Az egész nyilvántartás válságához vezetett, hogy 1973. január 1-jétől megszüntették a bíróságok keretében vezetett telekkönyveket, és azok helyett bevezették a földhivatali egységes ingatlan-nyil-vántartást.1 Ez a változtatás - számos alapvető és elhúzódó technikai problémán kívül - azzal a rendkívül negatív következménnyel járt, hogy az ingatlan-tulajdonjog változatlanul közhitelesnek számító és alapvetően konstitutív nyilvántartása felett megszűnt a bíróságok garanciája, s a nyilvántartások egyszerűen az államigazgatás részévé váltak. E rendkívül kártékony változtatás ideológiai indokai nyilvánvalóak voltak: az ingatlanok zöme amúgy is állami, vagy ahhoz közeli "szocialista szövetkezeti" tulajdonban lévén, ezek és a halálra ítélt (megtűrt) magántulajdon (személyi tulajdon) tárgyaiként számon tartott ingatlanok nyilvántartását így lehetett egyformán és közvetlenül a mindenható szocialista állam fennhatósága alá vonni.
A bíróságnál vezetett telekkönyvek felszámolásának alapvető problémájához járultak később a földhivatalok súlyos személyi gondjai. Nem lehet ezek után csodálkozni azon, hogy az ilyen módon meggyengített ingatlan-nyilvántartás nehezen vagy egyáltalában nem tudta feldolgozni a nagyvárosi lakótelepek lakásait, s még kevésbé képes megbirkózni a rendszerváltozás tulajdoni alapjaiban bekövetkező változásokkal: a privatizáció és a kárpótlási aktusok következményeivel, valamint a - főleg a fővárosban - rendkívül megnövekedett ingatlanforgalommal. Mindezek miatt a XX. század végére a Ptk. hatályba lépésekor példaszerűen működő telekkönyvekből - legalább is Budapesten - egy megbízhatatlan ingatlan-nyilvántartást "sikerült" létrehozni; olyan nyilvántartást, amelyben nem ritkák a tucatnyi széljegyet tartalmazó tulajdoni lapok.
Mindenekelőtt magát az ingatlan-nyilvántartást kell tehát sürgősen rendbe hozni, hogy az újból az ingatlanforgalom megbízható, közhiteles regisztere legyen. E nélkül elképzelhetetlen biztonságos ingatlanforgalom. Az első lépést ebbe az irányba az új ingatlan-nyilvántartási törvény a gépi adatfeldolgozású nyilvántartás bevezetésével kívánta megtenni.2 Sajnálatos, hogy maga ez a törvény is gyengíti az ingatlan-nyilvántartás közhitelességét, amennyiben inkább a mai elfogadhatatlan állapotokat tükrözi a közhitelességgel kapcsolatos egyik rendelkezésében. A törvény 5. § (2) bekezdése ugyanis a közhitelességet "bizonyos értelemben vélelemmé fokozza le".3 Ez a rendelkezés kifejezetten azt mondja, hogy az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett jogról és feljegyzett tényről "az ellenkező bizonyításáig vélelmezni kell, hogy az fennáll, és az ingatlan-nyilvántartás szerinti jogosultat illeti meg"; s ugyanígy csupán vélelem szól a törölt jogok és tények fenn nem állása mellett. A közhitelesség ennél többet kell, hogy jelentsen; nevezetesen azt, hogy - törvényben meghatározott kivételektől eltekintve - az ingatlan-nyilvántartás hitelesen tanúsítja az oda bejegyzett jogok, illetve az ott feljegyzett tények fennállását. Így rendelkezett az 1972. évi 31. sz. tvr., és ez következne a jelenlegi törvény 5. § (1) bekezdéséből és - mindenekelőtt - a Ptk.-ból magából [116. § (2) bek.] is.
b) Elsősorban az ingatlan-nyilvántartásnak ez a zilált állapota "kényszerítette" a bírói gyakorlatot arra, hogy a nyilvántartásba még be nem jegyzett tulajdoni várományos elidegenítési jogát a széljegyzet, sőt pusztán a kötelmi jogi jogszerzés (azaz az adásvételi, ajándékozási stb. szerződés) alapján elismerje. A Legfelsőbb Bíróság - egy törvényességi óvás nyomán hozott eseti döntésében - már 1972-ben kimondta: az adásvételi szerződést nem lehet pusztán abból az okból semmisnek tekinteni, hogy az eladók a szerződés megkötésekor még nem voltak telekkönyvi tulajdonosok. Az ingatlanra vonatkozó adásvételi szerződés érvényességét ezért nem érinti, és a vevő tulajdonszerzésének4 nem akadálya, ha az eladó tulajdonjogát a telekkönyvbe még nem jegyezték be, de az eladónak a tulajdonjog megszerzésére kötelmi szerződés alapján érvényes jogcíme van. Nem tekinthető kizártnak a (még) más személy tulajdonában álló dolog adásvételére vonatkozó szerződés kötése sem. Ezért az ilyen szerződések nem semmisek.5
ba) Nyilvánvaló, hogy - mindennapi gondok mellett - ez a gyakorlat a dologi illetve a kötelmi hatályú jogvédelem határainak elmosódásához vezet. Amennyire nem kifogásolható ez az álláspont dogmatikai szempontból, annyira nem megnyugtatóak a következményei az ingatlan-nyilvántartás közhitelessége és a forgalom biztonsága szempontjából.
Dogmatikailag valóban lehetséges az, hogy valaki tulajdonátruházó szerződést kössön olyan dologra vonatkozóan, amelynek ő (még) nem tulajdonosa. A szerződéses (kötelmi hatályú) kötelezettségvállalás ugyanis csupán arra irányul, hogy az eladó (ajándékozó stb.) átruházza az illető dolog tulajdonjogát a vevőre (megajándékozottra stb.). Az ilyen kötelezettségvállalásnak később is eleget lehet tenni, oly módon, hogy az átruházó személy megszerzi azt a tulajdonjogot, amelynek átruházására a szerződésben kötelezettséget vállalt. Erre - a jogszavatosság szabályai (Ptk. 369-370. §) szerint - adott esetben kényszerítheti is őt szerződő partnere. Ha az átruházó személy tulajdonszerzése és emiatt a vállalt tulajdon-átruházás mégsem sikerülne, úgy a szerződés lehetetlenül (Ptk. 312. §).6 Valóban nincs tehát szükség arra, hogy a (még) nem tulajdonos átruházó szerződését eleve semmisnek tekintsük jogszabályba ütközés [Ptk. 200. § (2) bek.], vagy relatíve lehetetlen kötelezettségvállalás [Ptk. 227. § (2) bek.] miatt.'
bb) Az ingatlan-nyilvántartás közhitelességét és általában a vagyoni forgalom biztonságát mégis nagyban beárnyékolja, ha sorozatosan előfordulnak olyan szerződések, amelyekben az ingatlan átruházója még nem nyilvántartott (bejegyzett) tulajdonos. A bírói gyakorlat legalább a gazdasági társaságokba történő apportálás-nál hosszú ideig nem engedte meg, hogy a tag a társaságba bevigye (még) be nem jegyzett ingatlan-tulajdonát. Ennek az - áruszerződéseknél követett gyakorlatnál szigorúbb - elbírálásnak nyilvánvaló oka az, hogy a hitelezők követeléseinek fedezetére szolgáló társasági törzs- (alap-) tőkeminimum léte vagy nem léte nem függhet az apportáló társasági tag ingatlan-tulajdona bejegyzésének bizonytalanságától.8 Az 1997-es Cégtörvény Melléklete viszont már elégségesnek tartja a társaság bejegyzéséhez, ha "ingatlan nem pénzbeli hozzájárulásként történő szolgáltatása esetén az ingatlan - három hónapnál nem régebbi - tulajdoni lapját csatolják, melyből az ingatlannal való rendelkezés jogcíme legalább széljegy formájában megállapítható".9 Ha az ingatlan-nyilvántartás megbízhatatlansága és a bejegyzések lassúsága miatt már a társasági hitelezővédelem is veszélybe kerül, az a helyzet súlyosságát ékesen bizonyítja. Sürgősen konszolidálni kell tehát az ingatlan-nyilvántartást; e nélkül nincs biztonságos vagyoni forgalom! A cégnyilvántartás kedvező tapasztalatai biztatást adhatnak az ingatlan-nyilvántartás rendbehozatalához is.
2. Változtatás szükséges magában a Ptk.-ban is ahhoz, hogy megszilárduljon az ingatlan-nyilvántartás közhitelessége. A közhitelesség erősítése érdekében mindenekelőtt ösztönözni kell a jogalanyokat tulajdonjoguk mielőbbi bejegyeztetésére az ingatlan-nyilvántartásba történő bejegyzés nélküli tulajdon-szerzésmódok esetében is. S ehhez a polgári anyagi jog szabályait is fel kell használni.
a) Elbirtoklás esetében ez ma is megvalósul. A Ptk. 121. § (5) bekezdése kimondja: "Ha az elbirtokló a tulajdonjogát az ingatlan-nyilvántartásba nem jegyezteti be, a tulajdonszerzésre nem hivatkozhat azzal szemben, aki az ingatlanon az ingatlan-nyilvántartásban bízva ellenérték fejében jogot szerzett." A törvény ezzel a rendelkezéssel - az elbirtoklás ingatlan-nyilvántartáson kívül történő tulajdon-szerzésmódként való elismerése mellett - a tulajdonjog gyors bejegyeztetésében teszi érdekeltté az elbirtoklót.
b) Ugyanezt a megoldást látszik célszerű alkalmazni de lege ferenda a házastársi vagyonközösség esetében is, amelynél az egyik tulajdonostárs adott esetben ingatlan-nyilvántartáson kívül válhat a közös ingatlan 50%-os tulajdonosává. A Csjt. 27. § (1) bekezdése vélelmet állít fel a közös vagyon mellett. E vélelem szerint a házassági életközösség fennállása alatt szerzett (illetőleg annak megszűnésekor meglévő) vagyontárgyakat - a törvényben tételesen megállapított különvagyon tárgyain kívül és eltérő vagyonjogi szerződés hiányában - a házastársak közös tulajdonának kell tekinteni. E vélelem alapján a házassági közös vagyonba kerül - egyebek mellett - a házassági együttélés alatt az egyik házastárs által szerzett vagyontárgy (így: ingatlan-vagyontárgy) is. A szerzésben közvetlenül részt nem vevő (a szerződést alá nem író) házastárs a közös vagyon törvényi vélelme alapján 50%-ban tulajdonossá válik, noha ő az ingatlan-nyilvántartásban nem szerepel. Ennek a törvényi vélelemnek a megalkotását azt tette szükségessé, hogy a házastársi közös vagyon terhére kötött ügyletekben gyakran csak az egyik házastárs szerepel szerző félként. Ezért előfordul, hogy a megszerzett ingatlant az ingatlan-nyilvántartásban csak az egyik házastárs nevén tartják nyilván. A házassági vagyonközösség vélelme alapján az ingatlan-nyilvántartásban tulajdonosként feltüntetett házastárs tulajdona csak abban az esetben kizárólagos, ha e házasfél bizonyítani tudja, hogy az ingatlan-nyilvántartásban az ő nevén szereplő vagyontárgy az ő különvagyona. E bizonyítás sikertelensége esetén a másik házastárs - házastársi vagyonközösség jogcímén -ingatlan-nyilvántartáson kívül megszerezte az adott ingatlan fele tulajdoni illetőségét, és azt a jogot, hogy tulajdona az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzést nyerjen. A következetes bírói gyakorlat szerint a házastársi közös vagyon vélelme az ingatlan-nyilvántartásba történt bejegyzéssel szemben is érvényesül.10 A Legfelsőbb Bíróság szerint a házastársak közös tulajdonszerzése mellett szóló vélelem érvényesül abban az esetben is, ha a házastársak a megvett ingatlan tulajdonjogát kizárólag az egyikük nevére íratják, a másik házastárs javára pedig holtig tartó haszonélvezeti jog bejegyzésére kerül sor.11
A házastársak közötti (intern) viszonyban helyes a házastársi vagyonközösség vélelmének feltétlen tisztelete. A házastársak egymás közötti vagyoni vitájának eldöntésénél ugyanis ez a megdönthető vélelem alapozza meg a kiinduló jogi helyzetet, és ez a vélelem -az intern viszonyban - megelőzi az ingatlan-nyilvántartás közhitelességének elvét is. Más kell hogy legyen a jogi megítélés extern viszonyban, azaz kívülálló harmadik személyek irányában. Ebben a relációban az ingatlan-nyilvántartás közhitelességének elvét kell előnyben részesíteni, legalábbis az ellenszolgáltatás fejében12 jóhiszemű szerző javára. Méltánytalan ugyanis, ha az ingatlan-nyilvántartásban egyedül szereplő házastárstól visszterhesen szerző és jóhiszemű harmadik személlyel szemben a másik, az ingatlan-nyilvántartásban nem szereplő házastárs a vagyonközösségi vélelem alapján tulajdoni igényt támaszthat. A házastársnak - nézetünk szerint - meg kell elégednie ilyenkor a kötelmi jogi védelemmel, amelynek segítségével kártérítési igényt támaszthat az ő tulajdonrészét is visszterhesen elidegenítő házastársával szemben.
Márpedig de lege lata nem az általunk itt helyesnek tartott gyakorlat alakult ki.
ba) A Ptk. a felvetett problémakörben - az elbirtoklásra vonatkozó, már említett rendelkezésen kívül - nem ad szabályt a 116. §-ban hivatkozott ingatlan-nyilvántartáson kívüli tulajdonszerzésekre.
bb) A Csjt. ugyan - legalábbis a házastársi életközösség fennállásának ideje alatt - rendezi a szóban forgó problémát, de a bírói gyakorlat ennek ellenére nagyon egyenetlen.13 A 30. § (2) bekezdése - egyértelműen a forgalom biztonsága érdekében - kimondja: bármelyik házastársnak a vagyonközösség fennállása alatt kötött, az előbbi rendelkezés alá tartozó visszterhes ügyletét a másik házastárs hozzájárulásával kötött ügyletnek kell tekinteni, kivéve, ha az ügyletkötő harmadik személy tudott, vagy a körülményekből tudnia kellett arról, hogy a másik házastárs az ügylethez nem járult hozzá. Ez a vélelem sem védi viszont a visszterhesen szerző jóhiszemű személyt a házastársak életközösségének megszakadása és a közös vagyon megosztása közötti időben.14 Ezen időszak alatt már az általános bizonyítási szabályok [Pp. 164. § (1) bek.] szerint a hozzájárulás megtörténtére hivatkozó kívülálló személynek kell bizonyítani.15 Megjegyezzük, hogy a Csjt. 30. § (1) bekezdése szerint a házassági életközösség megszűnésétől a közös vagyon megosztásáig terjedő időben is csak a házastársak közös egyetértésével lehet a vagyonközösséghez tartozó tárgyakat elidegeníteni. Ez a szabály azonban csak az egyedül rendelkező házastárssal szembeni kártérítési igény megalapozására alkalmas; nem védi viszont hatékonyan a kívülálló jóhiszemű és visszterhesen szerző személyt. Ékesen bizonyítja ezt az a - nézetünk szerint téves - bírói ítélet, amely (a nemo plus iuris elvének sérelme mellett) éppen a Csjt. 30. § (1) bekezdésébe ütközés miatt mondta ki annak az adásvételi szerződésnek az érvénytelenségét, amellyel egy jóhiszemű személy megvásárolta a házastársi közös vagyonhoz tartozó öröklakást az ingatlan-nyilvántartásban egyedül szereplő házas-társtól.16
A bírói gyakorlatban az alaphelyzetnél is bizonytalanság figyelhető meg. A Csjt.-ben foglalt hozzájárulási vélelem ellenére nem egységes az ítélkezési gyakorlat az olyan esetek megítélésénél, amelyekben az egyik házastárs kizárólagos tulajdonaként nyilvántartott, de valójában a házastársi vagyonközösséghez tartozó ingatlant kíván jóhiszemű harmadik személy meg-szerezni.17 Helyesen alkalmazta a hozzájárulási vélelmet az a döntés, amely szerint az ingatlan-nyilvántartásban nem szereplő házastárs hozzájárulásával kötöttnek kell tekinteni azt az öröklési szerződést, amelyről ez a házastárs tudott, a szerződés aláírásánál jelen is volt, sőt az részben javára is szólt.18 A judikatúra bizonytalanságát mutatja ugyanakkor, hogy a Legfelsőbb Bíróság gyakorlatában két, a Csjt.-vel ellentétes álláspont is megjelenik.
Az egyik esetben a Legfelsőbb Bíróság a nemo plus iuris elvére hivatkozva azt mondta ki, hogy a vagyonközösséghez tartozó, de csak az egyik házasfél tulajdonaként nyilvántartott ingatlan átruházására kötött szerződés tiltott jogügylet, és ezért semmis. A vevő tehát jóhiszeműsége esetén sem szerezhet tulajdonjogot, hanem a szerződés érvénytelensége miatt az eredeti állapotot kell helyreállítani.19 Egy - ugyancsak jogszabályba ütközést és ezért semmisséget megállapító - másik ítéletben a bíróság külön is hangsúlyozta, hogy a közhitelesség elve csak érvényes szerződés esetében bír jelentőséggel.20 Ilyen felfogás mellett a jóhiszemű és visszterhesen szerző harmadik személy védelme a Csjt. alapján sem valósul meg. Véleményünk szerint ez az álláspont már csak e nem kívánatos eredmény miatt sem helyes. Kérdéses ugyanakkor maga a dogmatikai érvelés is: a Legfelsőbb Bíróság - mint fentebb láttuk, más természetű ügyekben - kialakult uralkodó gyakorlata szerint ugyanis nem érvénytelen az a szerződés, amelyben az eladó a tulajdonában (még) nem lévő dologra köt tulajdonátruházó szerződést.21
Bár - szerintünk - bonyolult és szokatlan utat választ, de eredményében - ha nem is a közhitelesség, de - a jóhiszemű visszterhesen szerző védelmét szolgálja az a második álláspont, amelyet a Legfelsőbb Bíróság egy másik ítélete tartalmaz.22 Ebben az ítéletben a Ptk. 203. §-a szerinti fedezetelvonó ügyletnek tekintik a harmadik személlyel kötött szerződést. A fedezetelvonó ügylet relatív hatálytalanságának szankcióját nyilvánvalóan nem az ilyen tényállásokra találták ki; szellemes volta ellenére egy kicsit erőltetettnek tűnik ezért az actio Pauliana alkalmazása a szóban forgó problémára. Az eredmény azonban kifogástalan: a fedezetelvonó szerződés ugyanis csak abban az esetben hatálytalan a harmadik személlyel szemben, ha ő rosszhiszemű volt, vagy reá nézve a szerződésből ingyenes előny származott.23 Az ilyen döntésekre írja Grosschmid: "Csakhogy az ilyen ítélkezés, bárha adott esetben az igazságot netán eltalálja is, árt a jog világosságának."24
bc) Az ingatlan-nyilvántartási törvény is csak abban az esetben védi meg a harmadik személyt, ha annak tulajdonjogát már bejegyezték az ingatlan-nyilvántartásba. Ilyenkor az ingatlan-nyilvántartáson kívül jogot szerző személy (esetünkben az ingatlan-nyilvántartáson kívül tulajdonos házastárs) nem érvényesítheti megszerzett jogát a bejegyzett vagy őt rangsorban megelőző jóhiszemű jogszerzővel szemben.25 Ha azonban a visszterhesen és jóhiszeműen szerző tulajdonjogbejegyzési kérelme még széljegyet sem kapott, az ingatlan-nyilvántartáson kívül tulajdonos házastárs vele szemben előnyösebb helyzetben van. A törvény ugyanis ilyen helyzetre csak annyit mond, hogy a jóhiszemű szerző javára az ingatlan-nyilvántartást - az ellenkező bizonyításáig - az oda bejegyzett jogok és feljegyzett tények tekintetében akkor is helyesnek és teljesnek kell tekinteni, ha az a valóságtól eltér.26
Hatályos jogunkban sem a Ptk., sem a Csjt., sem az ínyt. segítségével nem lehet tehát igazán megnyugtatóan megoldani a felvetett problémát. De lege ferenda ezért - az elbirtoklásnál érvényesülő szabályhoz hasonlóan - a házastársi közös vagyon vélelmével szemben is egyértelműen és fenntartás nélkül előnyben kellene részesíteni az ingatlan-nyilvántartás közhitelességének elvét a jóhiszemű (azaz az ingatlan-nyilvántartásban bízó) ellenérték fejében jogot szerző harmadik személy javára. Egy ilyen szabály nem sértené a házastársi vagyonközösség vélelmét a házastársak egymás közötti viszonyában. Tulajdonjoga bejegyeztetésére ösztönözné viszont (különösen bomlófélben lévő házasság esetében, az életközösség megszakadása után) az ingatlan-nyilvántartásban nem szereplő házastársat. S - főként - kellő védelemben részesítené az ingatlannyilvántartás közhitelességében bízó visszterhesen szerző harmadik személyt.
A leghelyesebb volna az új Ptk.-ban általános jelleggel kimondani ezt a védelmet azokra az esetekre, amelyekben ingatlan tulajdonjogát ingatlan-nyilvántartáson kívül is meg lehet szerezni. A tárgyalt probléma - az elbirtokláson kívül - ráadásul nem csak a házastársi vagyonközösség körében merül fel. Legalább ilyen gyakran merül fel ingatlan-tulajdonjog (vagy közös tulajdonjog) keletkezése ingatlan-nyilvántartáson kívül ráépítésnél [Ptk. 137. § (l)-(3) bek.] is. Különösen sűrűn fordul elő ráépítéssel történő közös tulajdon keletkezése éppen házastársak között. De hasznos lehet a jóhiszemű és visszterhesen szerző személy védelme öröklésnél is. Megjegyezzük mégis, hogy öröklés esetében a közhitelesség hiánya csak akkor vezethet a jóhiszeműen és visszterhesen szerző személy sérelméhez, ha a kérdéses ingatlan nem az örökhagyó nevén, hanem az ő (még élő) jogelődje nevén szerepel az ingatlan-nyilvántartásban.
A javasolt szabály mindössze a következő lehetne: Ha az ingatlan-nyilvántartáson kívül tulajdonjogot szerző személy tulajdonjogát az ingatlan-nyilvántartásba nem jegyezteti be, a tulajdonszerzésre nem hivatkozhat azzal szemben, aki az ingatlanon az ingatlannyilvántartásban bízva ellenérték fejében jogot szerzett.
3. Az ingatlan-nyilvántartás közhitelességének legveszedelmesebb sírásója az ún. birtoklással (birtokkal) megerősített jogcím védelme. Annak ellenére nem túlzás ez a megállapítás, hogy az ingatlan-nyilvántartás közhitelességének elve alól tett (szögezzük le rögtön: eredetileg ideiglenesnek szánt) ez a kivétel fényes csillagzat alatt született. Elméleti indokait és körvonalait ugyanis (a korabeli botladozó bírói gyakorlat tanulságai nyomán, a judikatúra kiszámíthatóvá tételének szándékával) maga Grosschmid fektette le.27
a) Az abszolutizmus idején, 1855-ben kiadott Telekkönyvi Rendtartással bevezetett telekkönyv intézménye a XIX. század végén még nem volt szilárd Magyarországon. Sok volt a még nem telekkönyvezett ingatlan, az ország egyes részein a szükséges felmérésekre sem került sor, és - az előbbiektől nem függetlenül - az emberek sem szoktak hozzá ahhoz, hogy ingatlan tulajdonának átruházásához a telekkönyvi bejegyzés (az akkori terminológia szerint: bekebelezés) és nem a birtokba adás szükséges. A bírói gyakorlat ezen okok miatt - tulajdonképpen méltányosságból28 - ingatlan kétszeri eladása esetén lehetővé tette a birtokba lépett, de a telekkönyvbe még be nem jegyzett első vevőnek (de csak az első vevőnek), hogy tulajdoni igényt támasszon a későbbi telekkönyvi szerzővel szemben. Grosschmid a birtokba lépett első vevő jogát "tulajdonszerzés végetti megtámadásnak" nevezte, a megoldás elvi indokát pedig a birtoklással megerősített jogcímben látta. Hangsúlyozta viszont e kivételes szabály ideiglenességét, csak a telekkönyvi rendszer konszolidálásáig fenntartandó voltát.29 A XX. század első felében a bírói gyakorlat "beleszeretett" a birtokkal megerősített jogcímvédelem lehetőségébe. Sőt - noha a telekkönyvi rendszer időközben megszilárdult - egyre tágította azt, gyakran már a birtokba sem lépett első szerződőt is védve, akár akkor is, ha a második szerződő csak a szerződéskötés után, a bekebelezés kérvényezésekor szerzett az első szerződéskor tudomást.30 A jogirodalom teljes joggal kritizálta ezt a gyakorlatot és az 1928-as Magánjogi Törvény Javaslat (512. §) megoldását is.31 Egyes bírói ítéletek odáig mentek el, hogy már teljesen elmosódott a határ a dologi és kötelmi hatályú jogvédelem között.32 Különösen megállapítható ez azoknál az ítéleteknél, amelyekben a bíróság az első szerzőnél a puszta jogcímet (a birtoklás vizsgálata nélkül) is elegendőnek találta a bejegyzett utóbb szerző tulajdonjogának megtámadásához.
Eörsi 1947-ben megjelent nagyszerű munkájában ugyancsak a birtokkal megerősített jogcímvédelem erős megszorításáért szállt síkra. Szerinte "a jogcímvédelem ... voltaképpen nem is jogcímvédelem. Nem a birtokkal megerősített kötelmi jogcímet védi általa a jog, hanem elsősorban a rosszhiszemű telekkönyvbejutást üldözi, és ennek során felhasználja az alkalmat arra, hogy a rosszhiszeműség fogalmának mesterséges feszítése révén más jogpolitikai célokat is megvalósítson, amelyekről igen kétséges, hogy ma is helyes célok-e még."33 Helytállóan állapította meg, hogy a gyakorlat "hátramozdítja a telekkönyv előnyeinek érvényre jutását". Álláspontját a következőképpen összegezte: "Kétszeri eladás esetén tehát a telekkönyvezéssel kell a prioritási hatálynak beállni, úgy hogy az intenzívebb jog védelmét a ,kötelmi' szerző csak akkor nyerje el, ha a telekkönyvi szerző valóban rosszhiszemű volt. Ez a rosszhiszeműség ... a telekkönyvi szerző részéről már a szerződéskor fennálló tudomás alapján is megállapítható, míg a bekebelezéskori tudomás a bekebelezés hatályát nem érintve esetleg kártérítési kötelmet keletkeztethet. ... Ehhez képest a védelem nem az előbb birtokba lépőt illeti; őt telekkönyv létében a birtokhoz fűződő látszatfunkció nem illeti meg, hanem a jóhiszemű szerzőt a rosszhiszeművel szemben, míg mindkét fél jóhiszemű visszterhes szerzése esetén a ... telekkönyvi szerző javára" kell dönteni.34 A megvett ingatlan megtekintésének elmulasztását Eörsi nem vonja a rosszhiszeműség körébe.
b) Mindezek után ugyancsak meglepő, hogy a Ptk. 1959-ben nemcsak fenntartotta a birtokkal megerősített jogcímvédelmet, hanem még a korábbinál is tágabban vonta meg alkalmazási körét: nemcsak az első szerző birtokba lépését honorálta ezzel a védelemmel, hanem - elvben - a későbbiét is.35 A 117. § (4) bekezdése szerint "többszöri eladás esetén az a vevő követelheti a tulajdonjognak az ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzését, aki elsőnek jóhiszeműen birtokba lépett, ha pedig ilyen nincs, a korábbi vevő, kivéve, ha a későbbi vevő tulajdonjogát az ingatlan-nyilvántartásba bejegyezték." A Ptk. miniszteri indokolása - a korra jellemző - új érveket hozott fel e megoldás mellett: "...egy régi eredetű jogtétel teljesen új indokokból marad fenn. Nem a telekkönyv megszokottságának hiánya indokolja, hanem az, hogy a munkán alapuló és a szükségletek mind teljesebb kielégítését szervező társadalmunkban az érdemel inkább jogvédelmet, aki birtokba lépett, tehát az ingatlant ténylegesen használja, és nem az, aki a birtokviszonyokról nem is győződött meg. Ez következik abból, hogy az ingatlant egyre kevésbé lehet árunak tekinteni; az egyre teljesebben a termelés és szükségletkielégítés célját szolgálja. Márpedig az, aki ingatlant anélkül vásárol, hogy a helyszínen a birtokállapotról meggyőződnék, az vagy nem azért vásárol, hogy termeljen a földön, lakjék a házban, vagy pedig olyan hanyag, hogy ezért nem érdemel a birtokba lépő vevővel szemben jogvédelmet."
c) Leszkoven Lászlóé az érdem, hogy nemrégiben felhívta a figyelmet a birtokicai megerősített jogcímvédelem anomáliáira és az egész intézmény anakroniz-musára.36 Valóban: ez az intézmény ugyan Grosschmid fénylő csillaga alatt született, de egész más viszonyok közepette; nyugodtan mondhatjuk: egy más égöv csillagzata alatt. Fabók Zoltáné pedig az az érdem, hogy gondosan feldolgozta és kritikusan elemezte a Legfelsőbb Bíróság Ptk. utáni gyakorlatát.37 Az ő értékelése alapján megállapíthatjuk, hogy előfordultak ugyan olyan ítéletek, amelyekben a bíróság a jóhiszemű birtokost csak bejegyzett vevő hiányában látszik előnyben részesíteni (igaz, ezek között található egy BH-ban közölt eset is),38 a bírói gyakorlat alkalmazza a Ptk. 117. § (4) bekezdésében adott szabályt.39
Mi mást is tehetne? A norma hatályban van, az ingatlan-nyilvántartás állapota pedig távolról sem képes garanciát nyújtani az ingatlanok kétszeri eladása esetére. Ez persze de lege ferenda nem szolgálhat indokul a réges-rég idejétmúlt birtokkal megerősített jogcímvédelem fenntartására.40 Ehelyett az ingatlan-nyilvántartást kell hitelessé tenni, a Ptk. 117. § (4) bekezdésében foglalt szabályt viszont könyörtelenül hatályon kívül kell helyezni. Itt az ideje, hogy kitöltsük ezt a rést az ingatlan-nyilvántartás közhitelességén a tulajdonjog átruházással történő megszerzésénél. Ez a szabály ugyanis - amint Fabók is meggyőzően kimutatja41 - kifejezetten az ingatlan-nyilvántartás közhitelessége ellen hat, mondhatjuk: felhívás keringőre. A birtokkal megerősített jogcím védelmének megszüntetése a vevőt (és más átruházással szerzőt) tulajdonjoga azonnal bejegyeztetésére ösztönzi. Ehhez természetesen mindenekelőtt olyan megbízható és gyors (naprakész) ingatlan-nyilvántartást kell teremteni, amely maga erősen csökkenti a kétszeri eladás lehetőségét, és a jóhiszemű szerző számára szükségtelenné teszi a - kívülálló által nem egyszer amúgy is nehezen feltárható -tényleges birtokhelyzet42 felderítését. Ezzel nyerné el valódi értelmét és gyakorlati célját az ingatlan-nyilvántartás és a bejegyzési elv. Ceterum censeo: ingatlannyilvántartásunk hurutos fekélyét végérvényesen el kell távolítani.
A közhitelesség elvének ily módon történő megerősítése természetesen nem tudja elvileg és teljesen kizárni ingatlanok többszöri elidegenítését.43 Ilyen esetekben azonban a birtokkal megerősített jogcím védelmének megszüntetése után is megfelelő védelem biztosítható az ingatlan-nyilvántartásba a maga tulajdonjogát rosszhiszeműen, azaz az korábbi szerződésről tudva bejegyeztető szerzővel szemben. A bejegyzési elv ugyanis csak a jóhiszeműen szerző személy számára biztosítja a megszerzett tulajdonjogot. Rosszhiszemű szerző, azaz a korábbi eladás tényéről (vagy az eladótól eltérő személy birtoklásáról) tudó személy bejegyzett tulajdonjoga tulajdoni perrel támadható meg.44 ■
JEGYZETEK
1 1972. évi 31. tvr. A telekkönyv megszüntetése körüli előzetes vitákhoz, a telekkönyv fenntartása melletti érvekkel ld. Világhy Miklós: A Polgári Törvénykönyv felülvizsgálatának elvi kérdései II. Magyar Jog XVIII(1971) 449-459. o. (453. sk. o.).
2 1997. évi CXLI. tv. és a végrehajtására kiadott 109/1999. (XII. 29.) FVM. r. - Jellemző az ingatlan-nyilvántartási helyzet mai állapotára, hogy a törvény hatályba léptetését el kellett halasztani. A törvény eredetileg 1999. január 1-jén lépett volna hatályba [91. § (1) bek.], de különböző problémák miatt e hatályba léptető rendelkezést utólag megváltoztatva a hatályba léptetést el kellett halasztani 2000. január 1-jére [1999. évi CXIX. tv. 15. § (1) bek.]. (Több mint szépséghiba, hogy az 1999. évi CXIX. tv. a még hatályban sem lévő ingatlan-nyilvántartási törvény több érdemi rendelkezését is módosította.) Az új törvényhez, igaz: még a módosítás előtti változathoz ld. Kovács László: Új törvény az ingatlan-nyilvántartásról. Közjegyzők Közlönye XLV(1998) 10. sz. 2-17. o.
3 Kovács: i. m. 4. skk. o.
4 A "vevő tulajdonszerzésének nem akadálya" kitétel mindenképpen "erős"; itt legfeljebb a vevő esetleges majdani tulajdonszerzéséről lehet beszélni.
5 Legf. Bír. P. törv. II. 20 009/1972. sz. (BH 1973/1. sz. 12.), vö. Kisfaludi András: Az adásvételi szerződés. Közgazdasági és Jogi Könyvkiadó, Budapest, 1997, 116. sk. o. Hasonló ítéletek: Legf. Bír. Pfv. V. 20 267/1994. sz. (BH 1995/3. sz. 159.); Legf. Bír. Pfv. VI. 22. 122/1997. sz.; Legf. Bír. Pfv. VI. 22 707/1998. sz. (közli Baranyai János: Az adásvétel és a csere. HVG-Orac, Budapest, 2000, 99. skk. o.); említést érdemel az az ítélet is, amely szerint a vételi jog jogosultja javára az ingatlannyilvántartásba még be nem jegyzett ingatlan nem tartozik a felszámolás körébe, ha a vételi jog gyakorlása a felszámolás közzététele előtt megtörtént: Hajdú-Bihar Megyei Bíróság I. Fpk. 258/1993. sz. = Legf. Bír. Fpk. VI. 31 663/1995. sz. (BH 1997/4. sz. 203.).
6 Ugyanígy, illetve hasonlóan érvelnek az előző lj.-ben idézett ítéletek, valamint - ingatlan kétszeri eladása esetére - Petrik Ferenc, in: A Polgári Törvénykönyv Magyarázata. (Szerk. Gellért György) I. k. (4. kiadás) Közgazdasági és Jogi Könyvkiadó, Budapest, 1998. 323. o.
7 A semmisség álláspontját képviselte viszont az 5. lj.-ben idézett ügyekben némelyik első- vagy/és másodfokú bíróság, továbbá - lehetetlenség címén, a Ptk. 227. § (2) bek. alapján - a Legf. Bír. P. törv. II. 20 877/1986. sz. ítélet (BH 1987/5. sz. 165.). Tévesen - lehetetlenülés helyett - lehetetlenségre utal (az érdemben egyébként helyes) Legf. Bír. Pfv. V. 20 267/1994. sz. (BH 1995/3. sz. 159.) ítélet is. A tulajdonosi minőség hiánya miatti relatív lehetetlenség jogkövetkezményeihez ld. Zoltán Ödön: Adásvétel és csere. Közgazdasági és Jogi Könyvkiadó, Budapest 1962, 96. o.; Weiss Emília: A szerződés érvénytelensége a polgári jogban. Közgazdasági és Jogi Könyvkiadó, Budapest 1969, 331. sk. o.
8 Ld. pl.: Legf. Bír. Cgf. VII. 32 491/1992. sz. (BH 1994/7. sz. 380.); vö. Kisfaludi: i. m. 116. o.
9 1997. évi CXLV. törvény a cégnyilvántartásról, a cégnyilvánosságról és a bírósági cégeljárásról. A cégbíróságok gyakorlata egyelőre igen eltérő azzal kapcsolatban, hogy elégségesnek tartják-e a bejegyzés helyett pusztán a széljegyet, s ha igen, bármely rangsorban lévő széljegyet, vagy csak az első helyen állót. Tekintettel arra, hogy a széljegyzett szerződésben szereplő jogszerző tulajdonjogát utóbb gyakran mégsem lehet bejegyezni, ez a megoldás semmiképpen sem megnyugtató a hitelezővédelem szempontjából.
10 Legf. Bír. P. törv. I. 20.745/1982. sz. (BH 1983/7. sz. 282.); Legf. Bír. P. törv. II. 20. 492/1987. sz. (BH 1988/4. sz. 101.).
11 Legf. Bír. P. törv. II. 21.031/1989. sz. (BH 1991/1. sz. 22.); Legf. Bír. Pfv. V. 22. 363/1993. sz. (BH 1994/9. sz. 487.). Vö. Kőrös András: A házastársak jogai és kötelezettségei, in: Kőrös András (szerk.): A családjog kézikönyve (2. kiadás). HVG-Orac, Budapest 1997. 131. sk. o.
12 Helyes álláspont: ajándékozással szemben erősebb a házassági vagyonközösség vélelme, mint az ingatlan-nyilvántartás közhitelessége: Legf. Bír. P. törv. I. 20. 745/1982. sz. (BH 1983/7. sz. 282.).
13 Kőrös: i. m. 171. skk. o.
14 Márpedig a közös ingatlannak az ingatlan-nyilvántartásban egyedül szereplő házastárs általi önálló elidegenítésére rendszerint ebben az időszakban kerül sor; ld. pl: PKKB 12. P. 100368/1995.
15 Hartai/Kovács: A házastársak jogai és kötelességei, in: Petrik Ferenc: A családjogi törvény magyarázata. I. k. Közgazdasági és Jogi Könyvkiadó, Budapest 1988. 347. o.
16 PKKB 12. P. 100368/1995. sz. = Főv. Bír. 54. Pf. 26804/1998. sz.
17 Kőrös: i. m. 171. skk. o.
18 Legf. Bír. P. törv. II. 20 687/1979. sz. (BH 1980/5. sz. 169.).
19 Legf. Bír. Pfv. II. 23 065/1993. sz., idézi Kőrös: i. m. 171. o. A Kőrös által hivatkozott első jogesetben [BH 1980/2. sz. 60. (Legf. Bír. P. törv. II. 20 610/1980. sz.)] a Legfelsőbb Bíróság nem állapított meg vagyonközösséget, hanem egyszerűen az ingatlan-nyilvántartásban bízó, s ezért jóhiszemű eltartó tulajdonjog-szerzését mondta ki. így ez az ítélet - tárgyunk szempontjából - nem tekinthető ellentétes döntésnek.
20 A Főv. Bír. 54. Pf. 26804/1998. sz. ítélet szó szerint a következőket mondja: "Így csak a semmisség megállapítása maradhatott, ugyanis a másodfokú bíróság álláspontja szerint is megelőzi az ún. közhitelesség elvének az érvényesítése követelményét az, hogy jogszabályba ne ütközzön a szerződés."
21 Ld. az 5. lj.-ben idézett ítéleteket.
22 Legf. Bír. P. törv. II. 20. 955/1987. sz. (BH 1988/6. sz. 180.) ítélet; a Kőrös által hivatkozott (i. m. 171. o. ) másik ítélet (BH 1991/9. sz. 349. = Legf. Bír. P. törv. I. 20. 184/1991. sz.) viszont nem ingatlannal kapcsolatos.
23 Kőrös is ezt a megoldást helyesli: i. m. 172. o.
24 Grosschmid: Fejezetek (29. lj.-ben idézett kiadás) 1. k. 447. o.
25 1997. évi CXLI. törvény 5. § (4) bek. Ez a törvényhely viszont annyiban kritizálható, hogy a jóhiszeműség fogalmába "építi be" a visszterhesség követelményét: "Az ingatlan-nyilvántartási eljárásban jóhiszemű jogszerzőnek minősül az, aki az ingatlan-nyilvántartásban bízva, ellenérték fejében szerez jogot." [5. § (3) bek.].
26 5. § (3) bek.
27 Grosschmid: Fejezetek (29. lj.-ben idézett kiadás) I. k. 430. skk. o.
28 Ujlaki László: Méltányosság a polgári jogban. Közgazdasági és Jogi Könyvkiadó, Budapest 1990. 100. o.
29 Grosschmid: Fejezetek kötelmi jogunk köréből. Grill Károly Könyvkiadóvállalata, Budapest 1932. I. k. 436. o., ***) jegyzetben: "De hát ha ajtóstul elejtjük azt a tételt, hogy ingatlanok tulajdonjogát a vevő csak bekebelezés által szerzi meg... , ezzel oly bizonytalanságot plántálunk jogunkba, amely mindent kétségessé tesz. Ezért helyezek súlyt arra, hogy a jogcímvédelemre célzó materiális nisust e tétellel egyező keretben helyezzük el... Ha megnyitjuk is a telekkönyv szigorának zsilipjeit - legalább ne döntsük le egészen. Conserváljuk azon idők számára, amidőn népünk a tkv.-ön kívüli szerzéstől valahára elszokik, s amidőn ismét visszafejleszthessük a visszafejlődést, amellyel jogunkat a telekkönyvi intézménytől a kényszerű szükség elterelte." S a 459. o. ***) jegyzetben: "Jus aequum, amely amint írott szabály nélkül keletkezett, éppúgy meg is szünhetik, s meg is kell, hogy szűnjék, írott reform nélkül is a tkvek rendezésével, népünk ez iránt való érzékének kifejlődésével stb."
30 Ld.: Blau György: A "jóhiszem " térfoglalása telekkönyvi rendszerünkben. Jogtudományi Közlöny LXIII(1928) 30-33. o., 52-55. o., 61-63. o. (61. sk. o.); Reitzer Béla: Tulajdonszerzés végetti megtámadás (Jogcímvédelem), in: Glossza Grosschmid Béni Fejezetek kötelmi jogunk köréből című művéhez. Grill Károly Könyvkiadóvállalata, Budapest 1932. 1. k. 47-68. o. (39. sk. o., 47. skk. o., 53. o., 55. skk. o. , 61. o., 66. o.). Reitzer egyenesen azt írja: "...bátran állíthatjuk, hogy a Grosschmid-i elgondolás egész mibenlétét, úgy a bírói gyakorlat, mint az elmélet túlnyomó részben félreértette", 1. m. 47. o.
31 Az előző lj.-ben i. m.-eken kívül ld. Schuster Rudolf: Ingatlan kétszeri eladása. Jogtudományi Közlöny LXIV(1929) 121-123. o.; valamint uö: A kétszeri eladás a Magánjogi Törvénykönyv Javaslatában címmel tartott előadás, in: Magyar Jogászegy-leti Értekezések. XXIII(1931) 125-127. füzet 1-18. o.; az előadáshoz kapcsolódó hozzászólások (uo.) közül ugyancsak a birtokkal megerősített jogcímvédelem ellen: Blau György (42-57. o.), Lőw Lóránt (76-81. o.), Nádas Bertalan (66-76. o.), és Reitzer Béla (23-41. o.) hozzászólásai; az intézmény fenntartása mellett viszont (nézetünk szerint nem meggyőző érvekkel) Almási Antal (20-23. o.), Doroghy Kálmán (57-66. o.) és Nizsalovszky Endre (81-96. o.) hozzászólásai. Vö. Antalfy Mihály: Vétel, csere, in: Magyar Magánjog (szerk.: Szladits Károly) IV. k. Kötelmi jog Különös része. Grill Károly Könyvkiadóvállalata, Budapest 1940. 224-229. o.
32 Blau: előző lj.-ben i. m. 45. o.
33 Eörsi Gyula: A tulajdonátszállás kérdéséről. Lég-rády Testvérek Rt., Budapest, 1947, 83. o.
34 Uo. 84. sk. o.
35 Világhy Miklós mértékadó tankönyvében viszont (nyilván a Ptk.-t megelőző tanokból kiindulva) csak az első szerződő fél javára ismeri el a jogcímvédelmet, in: Világhy/Eörsi: Magyar polgári jog I. k. (1. kiadás, 1962) 301. sk. o.; vö.: Grosschmid: Fejezetek (idézett kiadás) I. k. 458. o.: "Nem adandó meg a kereset azon tkvi. előbbszerző ellen, kinek szerződése korábbi a bár előbb birtokba lépett vevőénél." (Ugyanezt az álláspontot képviseli a Legf. Bír. Pfv. I. 22. 450/1995. sz. végzése, idézi Fabók: 37. lj.-ben i. m. 24. o.) Helyesen viszont Leszkoven: köv. lj.-ben i. m. 611. o.
36 Leszkoven László: A birtoklással megerősített jogcím védelme, avagy gondolatok jogrendszerünk "egy időleges hurutjáról". Magyar Jog XCV (1998) 610-612. o.
37 Fabók Zoltán: A birtokkal megerősített jogcím védelme. Kézirat, Budapest 2000. 58 p.
38 Legf. Bír. Pfv. I. 21. 248/1994. sz. (BH 1997/5. sz. 219.), a másik téves ítéletet (Legf. Bír. P. törv. I. 20. 319/1977. sz.) 1. Fabók: i. m. 27. o. Az itt említett ítéletekben kifejtett helytelen álláspontot foglalja el Sárközy Tamás a Ptk. 117. §-ához írt kommentárjában, in: Polgári jog, Kommentár a gyakorlat számára. 1. k. (Szerk.: Petrik Ferenc) HVG-Orac, Budapest 267. o., csakúgy mint Petrik: i. m. 322. sk. o. A de lege lata helyes álláspontot ld. a 117. § (4) bekezdéséhez fűzött miniszteri indokolásban, valamint Világhy/Eörsi: i. m. (1. kiadás, 1962) 302. o.
39 Az ítélkezési gyakorlat részletproblémáit alaposan feldolgozza Fabók: i. m. Kimondottan tanulságos a BH-ban is közölt ítélet: Legf. Bír. Pfv. I. 21. 024/1993. sz. (BH 1994/2. sz. 77.). A 117. § (4) bek.-e alkalmazásának nehézségeit mutatja Petrik Ferenc - minden törvényi alapot nélkülöző - javaslata: "...nem mellőzhető az érdekek összevetése, mindkét vevő érdekeit a döntéskor mérlegelni kell, így pl. ha az elsőnek szerző azért nem lépett birtokba, mert erre lehetősége nem volt (pl. a megvásárolt házat átépítik vagy éppen még épül), nem kerülhet hátrányosabb helyzetbe a birtokba lépőnél." (Előző lj.-ben i. m. 322. o.)
40 Kifejezetten a birtoklással megerősített jogcímvédelem fenntartása ellen szól Leszkoven cikke is: i. m. 610. sk. o.
41 Fabók: i. m. 16. skk. o.
42 Ingatlanok tulajdonjogának megszerzésénél éppen az ingatlan-nyilvántartásba történő bejegyzés valósítja meg azt a második (az érvényes jogcimhez kapcsolódó) jogi tényt, amelyet ingóknál a birtokba adás (birtokba vétel) testesít meg. Ingatlanoknál tehát magához a tulajdonjog megszerzéséhez nem kell birtokba lépés [Ptk. 117. § (3) bek.; 1997. évi CXLI. tv. 3. § (2) bek.]. Vö.: a Ptk. Miniszteri Indokolásának a 117. § (3) bek.-hez tartozó részével, továbbá Világhy/Eörsi: i. m. (1. kiadás, 1962) 299. o. (Tévesen követeli meg a birtokba lépést Aradi Béla: Ingatlanforgalom. Közgazdasági és Jogi Könyvkiadó, Budapest 1991. 169. o.)
43 Ezt jól mutatja, hogy a közhitelesség elvét következetesen őrző Optk. (§ 440) gyakorlatában is szép számmal fordulnak elő ilyen esetek. Vö. Hoyer, Hans: Doppelverkauf und kein Ende - Anmerkungen zu OGH 1 Ob 537, 1551/95. JB1 118 (1996) 539-541. o. Az Optk. egykori erdélyi gyakorlatának ellentétes tapasztalataihoz ld. Schuster: i. m. (1929) 123. o.
44 Az Optk. osztrák bírói gyakorlata a rosszhiszemű [a korábbi szerződést tudatosan negligáló: Koziol: Die Beeinträchtigung fremder Forderungsrechte. Wien 1967. 120. skk. o.; illetve a korábbi szerződésről tudó, sőt adott esetben a korábbi szerződésről csak gondatlansága miatt nem tudó: Schilcher/Holzer: Der schadenersatzliche Schutz des Traditionserwerbers bei Doppelveräußerung von Liegenschaften. JB1 96(1974) 445-455. o., 512-520. o.] második (telekkönyvi) szerzőt az első (telekkönyvön kívüli) vevővel szemben kártérítésre, éspedig adott esetben "természetbeni jóvátétel" (Naturalersatz: § 1323 ABGB) formájában a tulajdonjoga törlésének tűrésére kötelezi: OGH SZ 56/125; SZ 56/40 = EvBl 1984/54 = JB1 1984, 439 (Wilhelm); SZ 62/80 = JB1 1989, 780; SZ 63/221 stb. Természetesen ez a bírói gyakorlat sem egészen problémátlan, vö. Hoyer: i. m. Az osztrák bírói gyakorlatban kialakított megoldás egyébként fényesen igazolja Eörsi - fentebb már idézett - véleményének igazát: "A jogcímvédelemmel ... voltaképpen... nem a birtokkal megerősített kötelmi jogcímet védi... a jog, hanem elsősorban a rosszhiszemű telekkönyvbejutást üldözi". (24. lj.-ben i. m. 83. o.) Ebből egyben szintén a birtokkal megerősített jogcím Ptk. 117. § (4) bek.-beli védelmének feleslegessége világlik ki.
Lábjegyzetek:
[1] Dr. Vékás Lajos, egyetemi tanár, ELTE ÁJK, akadémikus, Budapest
Visszaugrás
