Az elővásárlási jog egyes problémái az utóbbi időben ismét sűrűbben foglalkoztatják a jogászokat. Ha a termőföldet érintő elővásárlási jog témakörétől el is tekintünk, a klasszikus kérdések is tartogatnak számunkra jónéhány gondolkodni valót. Tanulmányunkban e klasszikus területek közül is két régi fejtörőre tekintünk rá: elsőként azt az esetet tárgyaljuk, amikor az elővásárlási jogosultak távolléte vagy nagy száma nehezíti meg az eladást, majd a szerződésben kikötött, de az ingatlan-nyilvántartásba be nem jegyzett, kötelmi hatályú elővásárlási jogot vesszük szemügyre.
Ilyenkor a felek közötti jogviszonyt az elővásárlási jog "képbe kerülésével többszemélyessé váló" magánjogi helyzetként indokolt kezelni. A többszemélyesség esetében ugyanis mindazok a jogi kapcsolatok, melyeket eddig önállóan értékeltünk, összetettebb képet fognak mutatni. A "minden mindennel összefügg elve" alapján működik a polgári jogi jogviszony is és valóban: ha e jogviszonyhálót megérintjük, az impulzus az egész rendszeren végigrezeg. Az elővásárlási jog pedig kiválóan alkalmas e bonyolultság érzékeltetésére.
A témával a magyar jogi irodalomban mások mellett Beck Salamon foglalkozott kitartóan. Álláspontját legjobban A többszemélyes magánjogi helyzet című kiemelkedő tanulmányában[1] foglalta össze, bár a problémakörhöz gyakran visszatért. Gondolatmenetei azért is tanulságosak, mert e nem ritka jogi jelenség jellemvonásait olyan mindennapi jogviszonyokban mutatta be, melyekben az akár egymás mellett, akár egymással szemben álló érdekek nem kapnak minden esetben megfelelő figyelmet. "Évek óta kisérletezem annak igazolásával, hogy magánjogunknak az a szokásos szemléleti módja, amely a két közvetlen érdekelt személy körére korlátolja jogviszony elrendezését (kétszemélyes magánjogi szemlélet) nem alkalmas azoknak a feladatoknak helyes megoldására, a helyzetnek az ezen szemlélet világában extraneus érdekeltnek mutatkozó további, de a jog által nem, vagy nem kellő mértékben figyelembevett érdekeltjei is vannak."[2] Ennek a kitágított szemléletnek a felerősödése is szerepet játszott például a közelmúltban a kezességi jogviszonyra vonatkozó jogszabályi rendelkezések átalakulásában: a hatályos, a Polgári Törvénykönyvről szóló 2013. évi V. törvény (a továbbiakban: Ptk.) egyértelműen visszaköszön a többszemélyes magánjogi helyzetként való kezelés számos előnye. Említhetnénk azonban az engedményezés vagy a szerződésátruházás nem kevésbé izgalmas kérdéseit is.
Az elővásárlási jog képbe kerülésével, hogy a fentebb használt fordulatnál maradjunk, sokat színesedik az adásvételi jogviszony, többet, mint azt első ránézésre gondolnánk. Lehetetlen e jogviszonyt egyetlen nézőpontból - jelesül csak egyik vagy csak másik alany - szemszögéből szemlélni és értékelni: az összekapcsolódó érdekek kölcsönösen hatással vannak egymásra. A tulajdonos jogi érdeke más hangsúlyokkal mutatkozik meg a vevővel alakuló jogviszonyát tekintve és másra kell tekintettel lennünk akkor, ha az elővásárlásra jogosult kerül képbe. A jogosult látens - egyelőre szunnyadó - jogaira való figyelem gyorsan átalakul abban a pillanatban, amikor valósággá válik az addig csupán hatalmasságként élő elővásárlási jog, amikor tehát megnyílik a jog gyakorlásának lehetősége. Ennek a ténynek - mint látni fogjuk - felismerhető és kézzelfogható következményei vannak a jogviszonybeli jogokra és kötelezettségekre nézve.
Beck Salamon utal e jelenségre és következményeire Kötelemvalósulás című munkájában is, amikor így szól: "[a] gazdálkodás, a társadalmi élet az emberek szükségszerű egymásrautaltságán nyugszik, de mintahogy a kerékfogak úgy mozognak előre, hogy egymásba fogóznak, úgy ütköznek össze lépten-nyomon össze az érdekek is. Ily érdekösszeütközés kiegyenlítését a jogrend két fronton teljesíti: a szabályalkotásnál és a jogalkalmazásnál."[3] Látni fogjuk, hogy e két tényezőnek többszörösen is nagy jelentősége van a témánkba vágó helyzetek rendezésekor, ha úgy tetszik a két nagy jogformáló erőhatásnak - tudniillik a jogszabályalkotásnak és a jogalkalmazásnak - hatásait különösen összetettként érzékeljük.
Az elővásárlási jog a tulajdonos rendelkezési jogának korlátozásaként fogható fel, annyiban és abban az értelemben, hogy az eladót rendesen megillető szerződési szabadságot a partnerválasztás szabadságán keresztül korlátozza. Amennyiben a tulajdonos olyan vételi ajánlatot kap, melyet el kíván fogadni, köteles azt az elővásárlási jogosultakkal közölni annak érdekében, hogy azok eldönthessék, kívánják-e a dolgot az eladó által kiszemelt vevő előtt - azonos feltételekkel - megvásárolni.
A korlátozás csekély mértékű, ha az elidegenítési és terhelési tilalommal hasonlítjuk össze és különbözik is attól, ha arra koncentrálunk, hogy az elővásárlási jog az átruházás kötelmi szakaszra - az átruházást előkészítő, megalapozó - kötelező, régiesen elkötelező ügyletre irányítja a figyelmét, míg az elidegenítési tilalom az elidegenítést, tehát a rendelkező ügyletet ragadja meg. Az elővásárlási jog e kardinális különbségek mellett abból a szempontból is sajátosan korlátozza a tulajdonosi mozgásteret, hogy kizárólag az adásvételi szerződés lendíti mozgásba. Témánkon kívül esik, amikor az elővásárlási jog gyakorlását az átruházó szerződés vegyes vagy atipikus jellege nehezíti meg, ezért ezekkel nem foglalkozunk. Magától értetődik és a jogintézmény ter-
- 12/13 -
mészetéből fogalmilag adódik, hogy csak visszterhes szerződés esetén érvényesülhet, ajándékozásnál nem jön szóba.
Az elővásárlási jog klasszikus polgári jogi megközelítésben alakító jogként is felfogható. Hatalmasság, melynél fogva az alakító jog jogosultja - az elővásárlási joggal rendelkező jogalany - a tulajdonost arra kényszerítheti, hogy az általa megkötni szándékozott adásvételi ügylet "alanyának kicserélődését vegye tudomásul". Ha ugyanis az elővásárlásra jogosult tudomást szerez az eladó eladási szándékáról, alakító jogát egyoldalú nyilatkozatával: az eladó által elfogadott vagy elfogadhatónak kijelentett vételi ajánlat magáévá tételével gyakorolhatja. Az elővásárlási jogosult tehát egyébként nem alakítja a szerződés tartalmát, mondhatni arra van joga, hogy "a készbe üljön be". E hatalmasság könnyen harci helyzetbe fordul át. Arra is feljogosítja, hogy az eladó által az elővásárlási jog megsértésével megkötött szerződés viszonylagos hatálytalanságának kimondását és a szerződés vele való létrejöttének megállapítását kérje.
A Ptk. 6:223. §-a által biztosított e jogi lehetőségről ejtünk még szót. Az elővásárlási jog megalapításától kész jogosultság, de ereje nem minden életszakaszában mutatkozik meg azonos módon. Anélkül, hogy a jogintézmény mélyére vetnénk magunkat, csak utalunk rá, hogy az tulajdonosban kialakult és tartalmában is kiforrott eladási szándék kialakulásáig az elővásárlási jog szunnyad. A jogosult számára nagyon fontos, hogy "előjoga" mozgásba lendülhessen, ehhez az eladási szándékról értesülnie kell. Jogi helyzetének ez a szakasza erőteljesen épít a tulajdonosi oldal együttműködésére, ezen belül többek között arra, hogy vele a vételi ajánlatot időben, teljes terjedelemben, a valóságnak megfelelően közöljék. A jóhiszeműség és tisztesség kívánalmai nyomatékkal jelentkeznek e szakaszban. Az elővásárlási jog mint hatalmasság az érvényesítését megelőzően sem védtelen tehát: az elővásárlási jog jogosultjának joggyakorlását már ezen "előkészületi állapotában" is védi a jog, amikor megköveteli a jogalanyoktól a mások alanyi jogára és jogilag nem védett egyéb érdekeire való kötelező figyelmet. Korábbi kötelmi jogunkban ezt Grosschmid Béni "a másik érdekére való hivséges tekintetnek" nevezte, Szladits Károly pedig a "becsülettel és emberséggel" való kötelemteljesítést említette, ma a Ptk. alapelveire, elsősorban a jóhiszeműség és tisztesség elvére vagy az együttműködési és tájékoztatási kötelezettség szerződési jog alapelvére szokás elsősorban hivatkozni.
A Jogkódex-előfizetéséhez tartozó felhasználónévvel és jelszóval is be tud jelentkezni.
Az ORAC Kiadó előfizetéses folyóiratainak „valós idejű” (a nyomtatott lapszámok megjelenésével egyidejű) eléréséhez kérjen ajánlatot a Szakcikk Adatbázis Plusz-ra!
Visszaugrás
