A bérleti szerződésnek a Polgári Törvénykönyvről szóló 2013. évi V. törvény (a továbbiakban: Ptk.) Hatodik Könyv XLIV. fejezet 1. alcímében foglalt általános szabályai szerint a bérleti jogviszony nem személyhez kötött,[1] ezért az a bérlő halála esetén nem szűnik meg, hanem a Ptk. 7:1. §-a alapján a bérlőnek a jogviszonyból eredő jogai és kötelezettségei - hagyatéka részeként - az örököseire szállnak át.[2] A bérlő halálának ténye folytán a bérlői pozícióban bekövetkező alanyváltozást a Ptk. expressis verbis nem mondja ki, ez azonban egyértelműen következik az elhunyt bérlő örökösei számára rendes felmondási jogot biztosító Ptk. 6:339. § (4) bekezdéséből, hiszen egy már megszűnt jogviszony felmondással való megszüntetése fogalmilag kizárt lenne.[3] A bérlő örököseit megillető rendes felmondási jog mögött az az elgondolás húzódik meg, hogy észszerűtlen lenne a bérlő örököseit a bérleti jogviszony fenntartására kötelezni abban az esetben, ha a jogviszony tárgyát képező dolgot nem kívánják használni.[4]
A lakásbérleti szerződés esetén a bérlő halálának mint jogi ténynek a jogviszonyra gyakorolt hatását - a bérleti szerződés Ptk.-ban szereplő általános szabályaihoz képest - speciálisan szabályozza a lakások és helyiségek bérletére, valamint az elidegenítésükre vonatkozó egyes szabályokról szóló 1993. évi LXXVIII. törvény (a továbbiakban: Ltv.).[5] Az Ltv. 23. § (1) bekezdés d) pontja ugyanis kimondja, hogy a szerződés megszűnik, ha a bérlő meghal és nincs a lakásbérleti jog folytatására jogosult személy. A bérlő halála tehát főszabály szerint megszünteti a lakásbérleti jogviszonyt,[6] ezért a lakásbérleti jog - bár vagyoni értékkel bír[7] - nem képezi a bérlő hagyatékának részét, a Ptk. 7:1. §-a alapján nem száll át az örökösökre,[8] és a bérlő végintézkedésben sem rendelkezhet halála esetére a lakásbérleti jog átszállásáról.[9] A bérlő halála csak abban az esetben nem eredményezi a jogviszony megszűnését, ha a lakásbérleti jogot az erre feljogosított személy folytatja.
A lakásbérleti jog folytatása az ítélkezési gyakorlatban számos jogértelmezési kérdést vetett fel, amelyek megválaszolásával a bíróságok oly módon bontották ki e jogintézmény tartalmát, hogy arról csak a bírósági jogértelmezés fényében kaphatunk átfogó képet. Ezért a következőkben arra teszünk kísérletet, hogy lehetőség szerint minél teljesebben bemutassuk a lakásbérleti jog folytatására vonatkozó jogi szabályozás ítélkezési gyakorlatban kialakult értelmezését. Ennek tükrében egyúttal arra a kérdésre is igyekszünk választ találni, hogy igazolható-e a lakásbérleti jogviszonyban érvényesülő ezen speciális jogintézmény létjogosultsága.
A lakásbérleti jog folytatásának általános szabályait az Ltv. 32. §-a állapítja meg, amely két egymástól eltérően szabályozott esetet különböztet meg. E szabályok szerint a lakásbérleti jogot folytathatja egyrészt a lakásbérleti jog folytatása ellenében kötött tartási szerződés alapján az eltartó [Ltv. 32. § (1) bekezdése], másrészt az önkormányzati bérlakásba a bérlő által befogadott személy [Ltv. 32. § (2) bekezdése]. A lakásbérleti jog folytatásának az Ltv.-ben foglaltakhoz képest speciális esetét[10] rendezi a Nemzeti Eszközkezelő Programban részt vevő természetes személyek otthonteremtésének biztosításáról szóló 2018. évi CIII. törvény (a továbbiakban: Otthonteremtési tv.) 10. § d) pontja, amely meghatározott személyi kör számára a 2011. évi otthonteremtési program keretében kötött határozatlan idejű lakásbérleti szerződés folytatását teszi lehetővé.
Az Ltv. 32. § (1) bekezdése alapján a lakásbérleti jog tartási szerződés alapján történő folytatására az Ltv. tárgyi hatálya alá tartozó valamennyi lakás, így egyebek mellett az önkormányzati és az állami lakások esetén is van lehetőség,[11] míg az Ltv. 32. § (2) bekezdése alapján csak önkormányzati lakás bérleti joga folytatható. A 2011. évi otthonteremtési program keretében kötött határozatlan idejű lakásbérleti szerződések tárgyát azok a lakóingatlanok képezik, amelyeket az állam a hitelszerződésből eredő kötelezettségeiknek eleget tenni nem tudó természetes személyek lakhatásának biztosításáról szóló 2011. évi CLXX. törvényben (a továbbiakban: NET tv.) meg-
- 713/714 -
határozott módon a Nemzeti Eszközkezelő útján vásárolt meg,[12] ezért az Otthonteremtési tv. 10. § d) pontja alapján a bérleti jog kizárólag az állami lakások e csoportja tekintetében folytatható.
Az Ltv. több esetben kifejezetten lehetővé teszi a lakásbérleti jogviszonyból eredő jogokra és kötelezettségekre vonatkozó rendelkezésektől való eltérést,[13] ami szükségtelen volna, ha a jogalkotó szándéka szerint a lakásbérleti jogviszonyban az Ltv. 1. § (3) bekezdésének utaló szabálya folytán a Ptk. 6:59. § (2) bekezdését is alkalmazni kellene, amely a szerződésnek a felek jogaira és kötelezettségeire vonatkozó szabályai diszpozitív voltát mondja ki. Ebből az a következtetés vonható le, hogy az Ltv. szabályai, köztük a lakásbérleti jog folytatására vonatkozó rendelkezések kógensek, azoktól csak akkor és annyiban lehet eltérni, amikor és amennyiben ezt a törvény a felek megállapodására utalással kifejezetten lehetővé teszi.[14] Ezen kívül az önkormányzati és az Otthonteremtési tv. tárgyi hatályán kívül eső állami lakások bérleti jogának folytatására az Ltv.-től eltérő szabályokat alacsonyabb szintű jogszabályok, méghozzá önkormányzati, illetve miniszteri rendeletek is tartalmaznak.[15]
Az önkormányzati lakások bérletére vonatkozóan - a helyi sajátosságok figyelembevétele érdekében[16] - a tulajdonos önkormányzat alkothat rendeletet. E jogalkotói hatáskör származékos jellegű, vagyis csak az Ltv. által adott felhatalmazás alapján, a törvényben konkrétan meghatározott szabályozási tárgykörökben és tartalommal gyakorolható.[17] Kifejezetten a lakásbérleti jog folytatását illetően csak az Ltv. 80. § (1) bekezdése ad felhatalmazást önkormányzati rendelet megalkotásra, lehetővé téve, hogy az önkormányzat feljogosítsa a költségvetési szervét a lakásbérleti jog folytatásának kizárására az Ltv. hatálybalépésekor szolgálati vagy átmeneti lakásnak minősülő lakások bérbeadása esetén.
Az állami lakások bérlete kapcsán az Ltv. 87. § (1) bekezdés i) pontja ad felhatalmazást a Kormány tagjai számára, hogy az általuk vezetett minisztériummal, a felügyeletük vagy irányításuk alá tartozó központi költségvetési szervekkel foglalkoztatásra irányuló jogviszonyban álló személyek elhelyezéséhez szükséges állami lakásokra rendeletben határozzák meg a lakásbérleti jog folytatásának lehetőségét, az arra jogosultak körét és a jog gyakorlásának feltételeit.[18]
A lakásbérleti jog folytatásának valamennyi esete feltételezi a lakásbérleti jogviszony bérlői pozíciójában lévő személy halálát,[19] amiből több következtetés adódik.
Egyrészt a bérleti jog folytatására kizárólag lakásbérleti jogviszony esetén van lehetőség. Ugyan az Ltv. 36. § (1) bekezdése szerint a lakásbérlet szabályai a törvény Második Részében foglalt eltérésekkel a nem lakás céljára szolgáló helyiségek bérletére is alkalmazandók, az Ltv. Második Része külön szabályokat állapít meg a helyiségbérleti jog folytatására,[20] amiből következően a lakásbérleti jog folytatásának szabályai a nem lakás céljára szolgáló helyiségekre nem alkalmazhatók.
A Jogkódex-előfizetéséhez tartozó felhasználónévvel és jelszóval is be tud jelentkezni.
Az ORAC Kiadó előfizetéses folyóiratainak „valós idejű” (a nyomtatott lapszámok megjelenésével egyidejű) eléréséhez kérjen ajánlatot a Szakcikk Adatbázis Plusz-ra!
Visszaugrás
