A Ptk. hatálybalépését követő rövid idő után a Legfelsőbb Bíróság Polgári Kollégiuma az akkori társadalmi-gazdasági viszonyokhoz igazodóan megalkotta a közös tulajdon megszüntetésének főbb kérdéseiről szóló PK 10. számú állásfoglalását. Az eltelt évtizedek alatt azonban jelentősen, de a rendszerváltozás eredményeként alapvetően megváltozott a társadalmi, jogi környezet. A kivételesből általánossá váló élethelyzetek, az ezekhez igazodó tulajdoni viszonyok, a tulajdonközösség intézményén belüli új struktúrák a Legfelsőbb Bíróság Polgári Kollégiumát arra késztették, hogy az igazságosság és a méltányosság szem előtt tartása mellett vizsgálja felül a korábbi állásfoglalását, és a bírói gyakorlat által kialakított megoldásokat beépítve a közös tulajdon megszüntetésére irányuló perekben a bíróságok részére adjon új iránymutatást. Ennek megfelelően a Legfelsőbb Bíróság 2008 májusában meghozott 1/2008. (V. 19.) PK. számú véleményében a PK 10. számú állásfoglalását meghaladottnak tekintette.
A kollégiumi vélemény kimondja, hogy az ingatlanon fennálló közös tulajdon megszüntetésével az abban lakó volt tulajdonostárs lakáshasználati joga megszűnik és őt a bíróság általában a lakásból való kiköltözésre kötelezi. Ha azonban ez a kiköltözési kötelezettség a méltányos érdekét súlyosan sértené, a bennlakó volt tulajdonostárs kivételesen az ingatlanban való bennmaradásra is feljogosítható. Ilyen esetben a bíróság ítéletében meghatározza a bennlakó volt tulajdonostárs lakáshasználatának jogcímét. Ez történhet a felek megállapodása alapján, vagy haszonélvezeti jog, illetve használat joga bíróság által történő alapításával. A bíróság a volt tulajdonostárs indokolt szükségleteihez mérten meghatározza a lakás vagy lakrész használatának terjedelmét, annak időtartamát és - dologi jog alapítása esetén - rendelkezik a jogosultság ingatlannyilvántartási bejegyzéséről. A lakásban visszamaradó volt tulajdonostárs a saját bennlakása folytán előállt értékcsökkenés következményeit általában maga viseli.
A vélemény indokolása kifejti, hogy a PK 10. sz. állásfoglalás I., II. részében adott iránymutatásból a bírói gyakorlat ennek megfelelően arra a következtetésre jutott, hogy a bennlakó tulajdonostárs ezirányú kötelezettségvállalása hiányában nem kötelezhető kiköltözésre. Mára azonban megszűntek azok az okok, amelyekre alapítottan a lakáshasználatot vagyoni értéknek és feltétlen védelemre szoruló érdeknek tekintő bírói gyakorlat kialakult. A Ltv. a lakásbérlet körében is visszaállította a felek magánautonómiáját és szerződési szabadságát, ideértve a bérbeadó lényegében szabad felmondási jogát is.
Ebből következően a jelenlegi viszonyok között a PK 10. sz. állásfoglalásának a "lakottsággal és a "be-költözhetőséggel" kapcsolatos több kérdést is magában foglaló iránymutatása, valamint a bírói gyakorlat által kialakított, a lakásban visszamaradó volt tulajdonostárs ún. quasi bérlői jogállásának elismerése is meghaladottá vált.
A közös tulajdon megváltás vagy értékesítés útján történő megszüntetése esetében többnyire a bennlakó tulajdonostárs érdekét is az szolgálja, ha a megváltásra nem képes tulajdonostárs kiköltözésre kötelezését a bíróság elrendeli. Ilyenkor tulajdoni hányad megváltása vagy az árverési értékesítés ún. beköltözhető érték alapulvételével történik és a kiköltözésre kötelezett tulajdonostárs az ennek megfelelően megállapított megváltási árat, illetve az árverési vételárból reá eső összeget önálló lakás vásárlására fordíthatja.
Lehetségesek azonban olyan élethelyzetek, amikor nem kötelezhető a bennlakó tulajdonostárs a kiköltözésre (pl. volt házastársak közös tulajdonában álló lakása, tulajdonostárs életkora, egészségi állapota stb.) Ezekben az esetekben fenn kell tartani az állásfoglalás iránymutatását, miszerint - ha méltánylandó körülmények mást nem indokolnak - a közös tulajdon megszüntetése után a lakásban visszamaradó tulajdonostársnak kell viselnie a saját bennlakása folytán előállt értékcsökkentést. A bíróságnak arra kell törekednie, hogy a visszamaradó volt tulajdonostárs ingatlanhasználatát a tényleges szükségletekre korlátozza és az életviteléhez nem szükséges - elkülönült használatra alkalmas - ingatlanrészek kiürítésére és birtokbabocsátásra kötelezze.
Ha a bíróság a közös tulajdon megszüntetése ellenére a bennlakó volt tulajdonostársat bármely okból nem kötelezi kiköltözésre, lakáshasználatának a bíróság ítéletében meghatározott jogcímen kell alapulnia.
A felek érdekét leginkább szolgáló megoldás az, ha a közös tulajdon megszüntetése esetére megállapodnak annak a jogviszonynak a tartalmában, mely alapján a bennlakó volt tulajdonos a lakást használja.
Megállapodás hiányában azonban rendeznie kell a bíróságnak a felek jogviszonyát, meg kell határoznia a lakásban visszamaradó volt tulajdonostárs jogállását.
A közös tulajdon megszűnése kapcsán felmerülő akadályok elhárítása érdekében a Ptk. lehetőséget biztosít személyes és telki szolgalom létesítésére. Ezáltal biztosítható a közösség megszüntetése esetére - a felek megállapodásának hiányában - a volt tulajdonostárs további ingatlanhasználata, de esetenként a jogközösség természetbeni megosztás útján való megszüntetése is.
A tulajdonos érdekeinek szem előtt tartása mellett célravezető módon a közösség megszüntetése után a lakásban visszamaradó tulajdonostárs jogi helyzetének rendezésére a Ptk. 158. §-ának (2) bekezdése szerinti haszonélvezeti jog, vagy azon keresztül a Ptk. 165. §-ában foglalt használati jog bíróság által történő alapításával kerülhet sor. A bíróság tehát a felek között haszonélvezetet, vagy lakásszolgalmat hozhat létre, melynek körében a kiköltözésre nem hajlandó és erre bármi okból nem kötelezhető volt tulajdonostárs indokolt szükségleteihez mérten meghatározza a lakás (vagy lakrész) használatának terjedelmét, annak időtartamát és rendelkezik a jogosultság ingatlan-nyilvántartási bejegyzéséről.
A bennlakás értékcsökkentő hatásának megállapítása során figyelembe kell venni a felek megállapodásán alapuló jogviszony sajátosságait, személyes szolgalom alapítása esetében pedig a gyakorlásának ingyenességét. Használati jog esetében tekintettel kell lenni arra, hogy a lakásban maradó fél a lakást (lakrészt) csak a saját, valamint együtt élő családtagjai szükségleteit meg nem haladó mértékben használhatja oly módon, hogy a használat jogának gyakorlása másnak nem engedhető át.
Dologi jogviszony alapítása esetén a bíróság rendelkezik a jogosultság ingatlan-nyilvántartási bejegyzésről [Ptk. 158. § (1) bekezdés, Inytv. 26. § (8) bekezdés].
Hasonlóként meghaladottak az állásfoglalásnak a cserelakás biztosítása mellett történő árverési értékesítésre vonatkozó iránymutatásai is. Ezek alkalmazására - a már kifejtetteken túlmenően - azért sem kerülhet sor, mert az ilyen értékesítés a tulajdonosi autonómiát csorbítja a mai jogi környezetben értelmezhetetlen "megfelelő cserelakás" elfogadásának kötelezettségével, és minden jogszabályi alap nélkül a volt tulajdonostársat kívülálló személlyel jogügylet kötésére kényszeríti, és a sikeres árverést követően keletkezett jogvitát az árverési vevőre és a volt tulajdonostársra hárítja.
A Jogkódex-előfizetéséhez tartozó felhasználónévvel és jelszóval is be tud jelentkezni.
Az ORAC Kiadó előfizetéses folyóiratainak „valós idejű” (a nyomtatott lapszámok megjelenésével egyidejű) eléréséhez kérjen ajánlatot a Szakcikk Adatbázis Plusz-ra!
Visszaugrás
