Egy Magyarországon jelentős ingatlanvagyonnal rendelkező társaság ingatlanjainak elidegenítéséhez kapcsolódóan a feleket adó- és illetékfizetési kötelezettség terheli. Az alkalmazandó szabályok egyrészt függenek a felek adóügyi illetőségétől, hiszen külföldi adóügyi illetőségű értékesítő esetén vizsgálni kell a hatályos kettős adóegyezmény rendelkezéseit. Másrészt meghatározó tényező, hogy az ingatlanok elidegenítése közvetlenül történik vagy pedig az ingatlant tulajdonló társaságban meglévő részesedés értékesítése által.
The alienation of real estate property between legal entities can trigger tax and transfer duty liabilities. The applicable rules and the correspeonding tax treatment of the transactions depend on the tax residence of the parties, since in the case of a non-resident alienator, the provisions of the double tax treaty in force must also be examined when it comes to the sale of real estates situated in Hungary. Anotzer factor that must be considered is whether the disposal of the real estates is effectuated directly or by means of the sale of shareholding in the company that owns the real estates.
Az ingatlanvagyonnal kapcsolatos tranzakciók - történjen az egy adott cégcsoporton belül vagy független felek között - adójogi jogkövetkezményekkel járnak. E jogkövetkezmények között elsősorban azt kell megvizsgálni, hogy társasági adókötelezettség, illetve illetékfizetési kötelezettség terheli-e a tranzakcióban részt vevő feleket.
E tanulmány célja, hogy e kérdéseket körbejárja és a lehetséges alternatívák jogkövetkezményeit elemezze. Amennyiben egy társaság jelentős ingatlanvagyonnal rendelkezik Magyarország területén, akkor társasági adó szempontból először is azt kell megvizsgálni, hogy az e vagyon elidegenítéséből származó esetleges nyereség adóztatható-e Magyarországon vagy pedig másik állam rendelkezik az adóztatás jogával. E kérdés megválaszolására a kettős adóegyezmények nyújtanak megoldást. Amennyiben az alkalmazandó kettős adóegyezmény releváns rendelkezései alapján megállapítható, hogy a nyereséget Magyarország megadóztathatja, akkor ennek mikéntjére a belföldi társaságiadó-szabályok lesznek irányadóak. Mind az adóztatási jog megléte, mind pedig a tényleges adókötelezettség függ attól, hogy az ingatlanok elidegenítése közvetlenül történik vagy pedig az ingatlant tulajdonló társaságban meglévő részesedés értékesítése által. Ezért e tanulmány külön tárgyalja e két lehetséges értékesítési mód jogkövetkezményeit. A társasági adókötelezettség mellett felmerül továbbá az illetékfizetési kötelezettség kérdése is. Ezt a tárgykört nem fedik le a kettős adóegyezmények, így ennek vizsgálatánál a magyar illetékszabályok alapján kell a potenciális illetékfizetési kötelezettséget megállapítani. Megjegyezzük, hogy az ingatlanértékesítés különböző módjai eltérő általános forgalmi adó konzekvenciát vonhatnak maguk után, ez a kérdéskör azonban kívül esik jelen tanulmány keretein.
Amennyiben a magyarországi ingatlanok eladója vagy szerzője vagy mindketten külföldi adóügyi illetőségűek, tehát a tranzakcióban van határon átnyúló elem, akkor először is azt kell megvizsgálni, hogy melyik ország adóztathatja meg az elidegenítésből származó nyereséget. Ehhez útmutatást a bilaterális alapon kötött kettős adóegyezmények nyújtanak, amelyek tipikusan ugyan nem írnak elő adókötelezettséget, hanem az adóztatás jogát allokálják vagy osztják meg a szerződő államok között a jövedelem- és vagyonadóztatás területén, jövedelem- és vagyontípusok szerint. A két ország közötti hatályos kettős adóegyezmény hiányában egyik ország adóztatási joga sincsen korlátozva, így nemzetközi elemet tartalmazó tranzakciók esetén könnyen előfordulhat, hogy mindkét állam megadóztatja az adóalanynak ugyanazt a jövedelmét, amelynek következtében az adott adóalany kettős adóztatás elszenvedőjévé válik, amelyet valamely állam vagy enyhít a belső joga alapján vagy pedig nem; erre nemzetközi jogi kötelezettsé-
- 9/10 -
ge kettős adóegyezmény hiányában nincsen. A bilaterális kettős adóegyezmények tipikusan egy-egy modellegyezmény alapján kerülnek megszövegezésre - például OECD Modellegyezménye, ENSZ Modellegyezménye, USA Modellegyezménye -, melyek közül jelenleg az EU-n belül a legrelevánsabb az OECD Modellegyezménye (a továbbiakban: OECD ME). Az OECD ME alapján kötött kettős adóegyezmények az ingatlan hasznosításából - ide nem értve az elidegenítéséből - származó jövedelem kapcsán fennálló adóztatási jogkörök allokációjáról a 6. cikkben rendelkeznek, amely cikkben az ingatlan fogalma is meghatározásra kerül. Ennek értelmében az ingatlan fogalmába beletartozik mindaz a dolog, amely az ingatlan fekvése szerinti állam jogszabályai ide sorolnak, de a következők mindenképpen: ingatlan tartozékai, állatállomány, mezőgazdaságban és erdészetben használt eszközök, ingatlan haszonélvezeti joga, ásványkincs lelőhelyek kinyerésének joga, de ide nem értve a hajókat és repülőgépeket. Így tehát az ingatlan fogalmát elsősorban az ingatlan fekvése szerinti állam joga szerint kell meghatározni, kiegészítve a fentebb felsorolt, ingatlanhoz kapcsolódó eszközökkel, jogosultságokkal. A 6. cikk fogalommeghatározása releváns az ingatlan elidegenítéséből származó nyereség esetén is, még ha az kívül is esik e cikk keretén.
Az ingatlan elidegenítéséből származó nyereség adóztatási jogának allokálását az OECD ME 13. cikkének a) pontja tartalmazza, amely az ingatlan meghatározása kapcsán visszautal a 6. cikkre. A 13. cikk a) pontja szerint, az egyik szerződő államban belföldi adóügyi illetőséggel rendelkező adóalany által realizált, a másik szerződő államban fekvő ingatlan elidegenítéséből származó nyereség ez utóbbi az ingatlan fekvése szerinti államban adóztatható. Ez az úgynevezett nyílt disztribúciós szabály nem zárja ki az elidegenítő illetősége szerinti állam jogát a nyereség megadóztatására, azonban ezen állam köteles a kettős adóztatás enyhítésére vagy kiküszöbölésére, azáltal, hogy az ingatlan fekvése szerinti államban az elidegenítésből származó jövedelem után megfizetett adót beszámítja vagy az elidegenítésből származó nyereséget mentesíti az OECD ME 23. cikkének megfelelően. Amennyiben tehát olyan ingatlan közvetlen értékesítéséből keletkezik nyereség, amely Magyarországon található, azt Magyarország a belföldi szabályai szerint korlátozás nélkül megadóztathatja függetlenül attól, hogy az értékesítő társaság magyar belföldi adóügyi illetőségű-e vagy sem.
A magyar jogszabályok szerint az adó alapja az ingatlan könyv szerinti értéke és az értékesítés során meghatározott vételár különbözete. Ha az adásvétel kapcsolt vállalkozások között történik, akkor a tranzakció a transzferár szabályok hatálya alá tartozik, vagyis módosítani kell a társasági adóalapot, ha a szerződésben meghatározott vételár eltér a szokásos piaci ártól. Amennyiben a különbözet nyereségjellegű, vagyis a vételár magasabb, mint a könyv szerinti érték, akkor az 9%-os adókulccsal fog adózni, míg veszteségjellegű különbözetnél az adott évi adóalapot csökkenteni fogja - korlátozás nélkül -, ha pedig az adott évi adóalap negatív, akkor az elhatárolt veszteségekre vonatkozó szabályok szerint görgethető tovább a veszteség a következő adóévekre.
A Jogkódex-előfizetéséhez tartozó felhasználónévvel és jelszóval is be tud jelentkezni.
Az ORAC Kiadó előfizetéses folyóiratainak „valós idejű” (a nyomtatott lapszámok megjelenésével egyidejű) eléréséhez kérjen ajánlatot a Szakcikk Adatbázis Plusz-ra!
Visszaugrás
