1. Az Alkotmánybíróság 2006 decemberében hozott határozatával alkotmányellenesnek minősítette, és - 2007. július 1-jei hatállyal - megsemmisítette az ún. telekkönyvi elbirtoklás intézményét.1 A fejfán ez áll: élt 152 évet.
A határozathoz vezető indítvány szerint alkotmányellenes az ingatlan-nyilvántartásról szóló 1997. évi CXLI. törvény (Inytv.) 5. § (5) bekezdése. Ez a rendelkezés kimondja, hogy "érvénytelen okiraton alapuló bejegyzés alapján a jóhiszemű harmadik személy javára bejegyzett jog, illetőleg feljegyzett tény a ranghelyére irányadó időponttól számított három év eltelte után az ingatlan-nyilvántartásból nem törölhető". Az indítvány szerint a hároméves határidő indokolatlanul rövid, és ezáltal sérül az Alkotmány 8. §-ának (1) és (2) bekezdése, 9. §-ának (1) bekezdése, 57. §-ának (1) és (5) bekezdése, valamint 70/A. §-ának (3) bekezdése. Az indítványozó hivatkozott arra is, hogy a Ptk. mind az elbirtoklási időt, mind az elévülési időt hosszabb időben állapítja meg. Álláspontja szerint a jogbiztonság, a bírói út igénybevételének joga és a bíróság előtti esélyegyenlőség egyaránt azt követeli meg, hogy az ingatlan-nyilvántartásból történő törlés is hosszabb jogérvényesítési határidő alatt legyen lehetséges.
Az Alkotmánybíróság határozatának ismertetése előtt célszerűnek látszik összefoglalni a telekkönyvi elbirtoklás lényegét.
2. Mindenekelőtt szükséges leszögezni, hogy a jogászi zsargonban telekkönyvi elbirtoklásnak nevezett intézmény jogpolitikai indokát tekintve nem elbirtoklás, és jogi feltételeiben is alapvető pontokon különbözik attól. Az elbirtoklás döntő indoka köztudottan az, hogy a hosszú ideje fennálló tényleges és folyamatos birtokállapot - adott feltételek mellett - még a tulajdonossal szemben is jogi védelmet érdemel. A jognak ugyanis nem lehet célja a hosszú ideig fennálló békés birtokállapot megbolygatása. Az elbirtoklás intézményének ez a központi gondolata minden jogrendszerben azonos, eltérések a feltételek részletes meghatározásában találhatók. Ez utóbbiak körébe tartozik a jóhiszeműség elvárása vagy annak mellőzése, továbbá az elbirtoklás idejének meghatározása.
A telekkönyvi elbirtoklás intézménye egészen más tőről fakad; megállapításánál az elbirtoklás fő motívuma, a békés birtokállapot semmi szerepet nem játszik.
Lényegét az ingatlan-nyilvántartás közhitelességéhez és nyilvánosságához fűződő közbizalmi hatás védelme jelenti. A jog a nyilvántartás közbizalmának erősítése érdekében az ingatlan-nyilvántartásban bejegyzett személytől jóhiszeműen és visszterhesen szerzővel szemben nem enged meg törlési keresetet, és ezzel őt tulajdonosnak ismeri el akkor is, ha jogelődje - a szerzés érvénytelensége miatt - nem volt tulajdonos. A telekkönyvi elbirtoklás az elbirtokláshoz kizárólag a felületen hasonlít, éspedig abban, hogy az előbbihez is kell meghatározott idő eltelte. Ezt az időt azonban nem is a védett harmadik személy, hanem az érvénytelen jogcím alapján szerző jogelőd bejegyzésétől kell számítani. A telekkönyvi elbirtoklás itt röviden vázolt lényegével függ össze, hogy maga a határidő lényegesen rövidebb, mint az elbirtoklásnál. Ráadásul az Inytv. szabályához hasonlóan 3 év volt a Ptk. előtt is, amikor pedig az el-birtoklási idő 32 év volt, azaz a mainak több mint kétszerese. Különbözik a két intézmény abban is, hogy a telekkönyvi elbirtokláshoz kell a jóhiszemű és visszterhes szerzés, ami az elbirtoklásnak - legalábbis a hatályos magyar jogban - nem követelménye.
A közbizalmi hatás védelmének ingatlanjogunkban a telekkönyvi elbirtokláson kívül van egyébként más következménye is. Ugyanez a gyökere annak a szabálynak, amely az ingatlan-nyilvántartási bejegyzés nélkül tulajdonjogot szerző személyeket joguk bejegyeztetésére ösztönzi, mivel az ilyen személy nem érvényesítheti megszerzett jogát az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett, illetőleg az őt rangsorban megelőző jóhiszemű szerzővel szemben [Inytv. 5. § (4) bekezdés]. Az ingatlan-nyilvántartáson kívül szerző tulajdonos a tulajdonjoga bejegyzésére irányuló igényét tehát csak a tulajdonszerzése időpontjában bejegyzett tulajdonossal és az attól nem jóhiszeműen szerzővel szemben érvényesítheti. A jóhiszemű harmadik személyt ugyanúgy védi a közbizalmi elv, mint a telekkönyvi elbirtoklót.
3. A telekkönyvi elbirtoklás lényegét - az Inytv. 5. § (5) bekezdésén túlmenően - az Inytv. 63. §-ának (2) bekezdése határozza meg. E rendelkezés szerint azzal a harmadik személlyel szemben, aki az előző bejegyzés érvényességében bízva, jóhiszeműen és visszterhesen szerzett jogot, törlési keresetet a kézbesítéstől számított 60 nap alatt lehet megindítani, ha az eredetileg érvénytelen bejegyzésről szóló határozatot a sérelmet szenvedő fél részére kézbesítették. Ha kézbesítés nem történt, a törlési kereset megindítására a bejegyzéstől számított három év áll rendelkezésre. Ez a határidő jogvesztő jellegű.
A hivatkozott szabályt a következő egyszerű példával lehet megvilágítani. Ha az "A" és "B" közötti tulajdonátruházó szerződés - pl. "A" aláírásának vagy az egész okiratnak hamisítása miatt - nem létező, vagy bármely okból (pl. kényszer, fenyegetés, tévedés, megtévesztés stb. miatt) érvénytelen (semmis vagy eredményesen megtámadott), "A" "B"-vel szemben időbeli korlát nélkül érvényesítheti vindikációs igényét, azaz a törlési keresetet külön határidő nélkül bármikor megindíthatja. Ennek az az oka, hogy az érvénytelen bejegyzés a közvetlen szerzőt nem védi, hanem csak a további (jóhiszeműen és visszterhesen) szerzőket. Ha viszont a bejegyzett "B"-től jóhiszeműen és visszterhesen "C" szerez tulajdonjogot, vele szemben "A" csak a hivatkozott határidők alatt, azaz a "B" bejegyzésének kézbesítésétől számított 60 nap alatt, illetve - a bejegyzési határozat kézbesítése hiányában - "B" bejegyzésétől számított 3 év alatt indíthat törlési keresetet. A közbizalmi elv védelmének gyakorlati következménye tehát az, hogy a jóhiszeműen és visszterhesen szerző személy ("C") jogelődjének ("B") érvénytelen bejegyzését követő 3 év eltelte után jogilag mindenképpen védett helyzetbe kerül, függetlenül "B" (vagy "C" bármely más jogelődje) jogszerzésének esetleges hibájától. Megjegyezzük, hogy a határidők számításával kapcsolatos bizonytalanságot a Legfelsőbb Bíróság Polgári Kollégiuma helytállóan oldotta fel, amikor kimondta, hogy "az Inytv. 63. § (2) bekezdésében foglalt határidőket a közvetlen szerző javára szóló bejegyzési határozatnak az eredeti jogosult részére történt kézbesítésétől, illetve a jognak a közvetlen szerző javára történt ingatlan-nyilvántartási bejegyzésétől kell számí-tani".2 Ez következik egyébként az Inytv. 5. § (5) bekezdéséből is, amely szerint a hároméves határidő a bejegyzett jog ranghelyére irányadó időponttól számítandó. A helyes értelmezés mellett valóban védelemben részesül a közbizalmi elv, míg nem lehetne erről akkor beszélni, ha a határidőket a harmadik jóhiszemű és visszterhesen szerző személy jogának bejegyzésétől számítanánk. Ez utóbbi esetben inkább egy - rövidített határidejű - elbirtoklásról volna szó.3
A Jogkódex-előfizetéséhez tartozó felhasználónévvel és jelszóval is be tud jelentkezni.
Az ORAC Kiadó előfizetéses folyóiratainak „valós idejű” (a nyomtatott lapszámok megjelenésével egyidejű) eléréséhez kérjen ajánlatot a Szakcikk Adatbázis Plusz-ra!
Visszaugrás
