A Legfelsőbb Bíróság Polgári Kollégiumának legutóbbi, 2009. december 14-ei ülésének egyik témája a vételi jogot biztosítéki céllal alapító szerződés érvényességének megítélése volt.
A Legfelsőbb Bíróság Polgári Kollégiuma, és általában a magyar igazságszolgáltatás nem először foglalkozott a vételi jog biztosítéki célú kikötésének kérdéskörével. A kérdés megítélésében tehát hasznos néhány gondolat erejéig felidéznünk e jogintézmény bírói megítélésének történetét.
A Ptk. megalkotását megelőzően a vételi jogra is szokásjogi szabályok vonatkoztak. A vételi jog alapítása eredetileg arra szolgált, hogy a dolgot hosszabb ideig kötelmi jogcímen használó jogosult (bérlő, haszonbérlő stb.) a dolog tulajdonjogát megszerezhesse. A vételi jog biztosítéki célú kikötését a bírói gyakorlat azonban kezdettől fogva tiltotta, a jelzálogtörvény (1927. évi XXXV. tc.) megszületése után a lex commissoria tilalma (1927. évi XXXV. tc. 52. §) folytán. A Ptk. elfogadása a korábbi bírói gyakorlaton - ebből a szempontból - érdemben nem változtatott.
A 1990-es évek elején a pénzintézetek szerződéskötési gyakorlatában jelent meg a kölcsönszerződés biztosítékaként - akkor még a zálogjog mellett - a vételi jog. Ezt a szerződést az elsőfokú bíróságok rendre érvénytelennek mondták ki; ezzel szemben mondta ki a Legfelsőbb Bíróság több, közzétett eseti határozatában (BH 1998/350., EBH 1999/27., BH 1999/415., BH 1999/452.,), hogy a vételi jogot alapító szerződés a biztosítéki cél miatt nem érvénytelen. Ebben az időszakban a vételár és a dolog értéke közti jelentős értékkülönbség kérdése még fel sem merült, az eldöntendő kérdés az volt, hogy önmagában a hitelező javára kötött, a kölcsönszerződés elszegésétől függő hatályú vételi jog kikötése nem jelenti-e a lex commissoria tilalmának megkerülését. A Legfelsőbb Bíróság álláspontja szerint a lex commissoria tilalmának célja nem az, hogy megakadályozza a hitelező - végrehajtási eljáráson kívüli - tulajdonszerzését, hanem az, hogy "a hitelező az addig esetleg törlesztett részleteket figyelmen kívül hagyva, elszámolási kötelezettség nélkül, a zálogtárgy valóságos értékének meghatározása nélkül" szerezze meg "a fennálló követelése fejében a zálogtárgy tulajdonjogát, amely a kötelezett hátrányos helyzetének kihasználására vezet". (BH 1998/350., EBH 1999/27.). Ezzel szemben - érvelt a Legfelsőbb Bíróság - "a vételi jog érvényes kikötése esetén ... szükséges a vételi joggal terhelt dolognak és a vételárnak a megjelölésével a szerződést írásba foglalni. A vételi jog gyakorlása esetén a tulajdonost - egyebek mellett - ugyanúgy megilleti a szerződésnek a Ptk. 201. §-ának (2) bekezdésében foglaltak szerinti megtámadása, mint más szerződések esetében. További védelmet jelent az eladónak az is, hogy a vételi jogra vonatkozó megállapodást követően a körülményekben bekövetkezett olyan lényeges változásokra hivatkozással, amelyekre tekintettel a dolog eladása a tulajdonosra nézve rendkívül méltánytalan eredményre vezetne, a bíróság mentesítheti a tulajdonost a vételi jogból eredő kötelezettségei alól [Ptk. 375. §-ának (3) bekezdése]." (BH 1998/350., EBH 1999/27.).
A Legfelsőbb Bíróság megengedő gyakorlatának hátterében a hitelező érdekeinek védelmét kellőképpen nem biztosító jelzálogjogi szabályozás állt. A Legfelsőbb Bíróság egy másik eseti határozatában kifejtette: az akkoriban "érvényben lévő jelzálogjogi szabályozás mellett, ha a jelzálogjogot követően más követelés behajtása végett az ingatlant a végrehajtási jog bejegyzésével lefoglalták és a jelzálogos hitelező kielégítésére az árverés során - a követelés lejárata vagy jogerős ítélet hiányában - nem kerülhet sor, az 1994. évi LIII. tv. (Vht.) 137. §-ára figyelemmel a jelzálogjoga megszűnik, tehát a biztosítékát elveszti. Ilyen körülmények között nem tekinthető rendeltetésellenes joggyakorlásnak, ha a hitelező más módon is biztosítékot kíván szerezni." (BH 1999/415.)
A Legfelsőbb Bíróság megengedő gyakorlata folytán a vételi jog biztosítéki célú kikötése elterjedt a hitelintézetek szerződéskötési gyakorlatában, kezdetben a jelzálog kikötése mellett, később a helyett is. A hitelintézeti szerződések mintájára a vételi jog biztosítéki célú kikötése a magánszemélyek egymás közötti kölcsönügyleteinek biztosítékaként is megjelent, sőt -utalás szintjén - egyes jogszabályokban is. Ekkor azonban új problémák merültek fel: megjelent az a szerződési gyakorlat, amely a vételárban való megállapodást formálissá tette annak érdekében, hogy a vételár (általában beszámítás útján történő) teljesítését követően a hitelezőnek ne legyen további elszámolási kötelezettsége az adós felé (BH 2005/73., BH 2008/48., BH 2008/213.), sőt az adósnak esetenként még a megtámadás jogáról is előzetesen le kellett mondania (BH 1999/452., BH 2001/584.). Ez volt az a fejlemény, amely a biztosítéki célú vételi jogot alapító szerződések érvényességének kérdését ismételten felvetette.
A Ptk. 375. § (1) bekezdése világos abban a tekintetben, hogy a vételi jogra vonatkozó írásbeli megállapodásban a dolog mellett a vételárat is meg kell jelölni. Az egyik problémát az okozza, hogy az adásvételre vonatkozó általános szabályok szerint a vételárat nemcsak számszerűen meghatározott pénzösszegben, de egyéb olyan módon is meg lehet határozni, ami alapján a vételár összege az esedékességkor egyértelműen meghatározható (vö.: Ptk. 366. §), így elvben lehetséges a vételárat a mindenkori tartozás összegében rögzíteni. A másik problémát pedig az okozza, ha a megállapított vételár nyilvánvalóan nem áll arányban a dolog értékével, akár azért, mert azt a vételár megállapításánál nem vették figyelembe, akár azért, mert a hitelező a vételár és a forgalmi érték különbözetéből adódó nyereségre tart igényt.
Az nem vitás, hogy a Ptk. 201. § (2) bekezdése alapján általában minden szerződés - tehát az adásvételi szerződés is - megtámadható feltűnő értékaránytalanság címén, ha a dolog értéke és vételára között anélkül, hogy a sérelmet szenvedő felet az ajándékozás szándéka vezetné, a szerződés megkötésének időpontjában feltűnően nagy az értékkülönbség. A vételi jogot alapító szerződések esetében azonban a kérdés úgy merül fel, hogy maga a vételi jogot alapító szerződés megtámadható-e feltűnő értékaránytalanság miatt, ha az abban kikötött vételár és a vételi joggal terhelt dolog között feltűnően nagy az értékkülönbség.
Itt a dogmatikai probléma azért merül fel, mert a vételi jogot alapító szerződésben a szolgáltatás a vételi jog alapítása, míg az ellenszolgáltatás az ezért fizetett ú. n. opciós díj, amit ugyan a biztosítéki célú vételi jog alapításánál nem szoktak kikötni, de amelyre az adós - a Ptk. 201. § (1) bekezdése alapján - elvben igényt tarthatna. (Más kérdés, hogy a hitelintézetek szerint itt az ellenszolgáltatás a kölcsönfelvétel lehetősége...)
Ennek kapcsán alapvetően két álláspont alakult ki. Az egyik álláspont szerint a vételi jogot alapító szerződés és a vételi jog gyakorlása folytán létrejött adásvételi szerződés két önálló szerződés. A kikötött vételár és a vételi joggal terhelt dolog között fennálló, feltűnően nagy az értékkülönbség miatt - éppen a fenti dogmatikai megfontolásokra tekintettel - csak a vételi jog gyakorlása révén létrejött adásvételi szerződés támadható meg. Ezt támasztja alá az is, hogy az adásvételi szerződés létrejöttét megelőzően a sérelem még nem következik be (lásd bővebben: Wellmann György: Megtámadható-e feltűnően nagy értékkülönbség címén a vételi jogot alapító szerződés, illetve a vételi jog gyakorlása folytán létrejövő adásvétel in: Gazdaság és Jog 1/2007., 10-14. old.). A másik álláspont szerint a vételi jogot alapító szerződés a jogosult nyilatkozatához mint felfüggesztő feltételhez kötött adásvételi szerződésnek, vagy adásvételi előszerződésnek minősíthető, és mint ilyen megtámadható a kikötött vételár és a vételi joggal terhelt dolog között fennálló feltűnő értékaránytalanság címén. Ezt támaszthatja alá az is, hogy a tulajdonos már a vételi jog gyakorlását megelőzően is kötelemben van, és a Ptk. 374. § (4) bekezdésében meghatározott kötelezettség terheli (lásd bővebben: Salamonné Solymosi Ibolya: Vételi jog engedése hitelbiztosítéki céllal in: Gazdaság és Jog 1/2007., 8-10. old.).
A Legfelsőbb Bíróság Polgári Kollégiuma a fenti kérdéskört 2006. év november hó 27. napján tartott ülésén megtárgyalta, ám a kérdésben az álláspontokat - a kollégium tagjainak megosztottsága miatt nem sikerült közös nevezőre hozni. Ezt követően a kérdéskör átmenetileg lekerült a napirendről.
A Szegedi Ítélőtábla illetékességi területén a biztosítéki célú vételi jogot alapító szerződés érvényessége kapcsán helyi vizsgálat folyt, amelynek eredményeképpen a Szegedi Ítélőtábla elfogadta az 1/2008. (XII. 4.) sz. kollégiumi véleményt. Ebben a Ptk. 200. §-ának (2) bekezdése alapján - a zálogjog szabályait megkerülő ügyletként - semmisnek mondta ki a vételi jog kikötését, ha a hitelező a kielégítési jog megnyílta előtt szerezheti meg egyoldalú nyilatkozattal létrehozott adásvétel útján a dolog tulajdonjogát, vagy ha a hitelező a vételi jog gyakorlásakor egyfelől a biztosítékul szolgáló dolog értéke, másfelől a fennmaradó követelése közötti különbözeti összeg elszámolása alól mentesül (megjelent: Bírósági Döntések Tára 2009/2.). Ezt követően a kérdéskört 2009. május 4. napján tartott ülésén a Fővárosi Ítélőtábla Polgári Kollégiuma is megvitatta, és 2009. december 14-én a Legfelsőbb Bíróság Polgári Kollégiuma is napirendjére tűzte.
A Kollégiumi Ülésen választható lehetőségként felmerült, hogy a korábbi megengedő gyakorlattal szemben - tekintettel arra, hogy a jelzálogi szabályok időközben megváltoztak - a vételi jogot biztosítéki céllal alapító szerződés érvénytelen. A korábbi szabályozással szemben ugyanis ma már különös szabályok gondoskodnak a zálogjogosult érdekeinek védelméről mind a végrehajtási (Vht. 114/A. §, Vht. 140/A. §), mind a felszámolási eljárásban (Cstv. 49/D. §), lehetséges a jelzálogjog érvényesítése a kielégítés tűrése iránti per mellőzésével, ha a jelzálogszerződést a felek közjegyzői okiratba foglalják (Vht. 21. §), sőt az is lehetővé vált, hogy a hitelintézet - bizonyos körben - a zálogjogot végrehajtási eljáráson kívül érvényesítse (Ptk. 257. §).
Tekintettel azonban arra, hogy az új Ptk. önálló szerződéstípusként, a biztosítéki szerződések között szabályozza a biztosítéki célú vételi jogot (2009. évi CXX. törvény 5:397. §), és több más jogszabály is utal rá, ez a megoldás csak ideiglenesen, és éppen ezért szükségtelenül változtatta volna meg a Legfelsőbb Bíróság eddigi, e kérdésben következetes gyakorlatát.
A Kollégiumi Ülésen az Előterjesztő három álláspontot vázolt fel:
1.) Az olyan vételi jogot biztosítéki céllal alapító megállapodás, amely a követelést meghaladó, jelentős mértékű előnyt biztosít a vevő (hitelező) számára mint jogszabály [Ptk. 258. § (3) bekezdés, a biztosítéki célú jogintézmények közös, a hitelező követelésének kielégítését meghaladó gazdagodását kizáró elve] megkerülésére irányuló szerződés semmis [Ptk. 200. § (2) bekezdés]
2.) Az olyan vételi jogot biztosítéki céllal alapító megállapodás, amely a követelést meghaladó, jelentős mértékű előnyt biztosít a vevő (hitelező) számára mint tisztességtelen haszonszerzést célzó, ezért nyilvánvalóan a jó erkölcsbe ütköző szerződés semmis [Ptk. 200. § (2) bekezdés];
3.) Az olyan vételi jogot biztosítéki céllal alapító megállapodás, amely a követelést meghaladó, jelentős mértékű előnyt biztosít a vevő (hitelező) számára feltűnő értékaránytalanság [Ptk. 201. § (2) bekezdés] címén megtámadható.
Az első két álláspont közös kiindulópontja az volt, hogy az adott esetben nem lehet eltekinteni az ügylet biztosítéki céljától. Az ügylet célja ugyanis a szerződés lényeges tartalmi eleme, amelyben a feleknek meg kell állapodniuk [Ptk. 205. § (2) bekezdés]. A biztosítéki cél azt jelenti, hogy a felek a hitelező meghatározott követelésének kielégítését akarják biztosítani, amiből okszerűen következik az, hogy a hitelező a biztosíték érvényesítése révén csupán követelése kielégítésre jogosult, de nem jogosult a biztosíték érvényesítése révén elérhető, követelését meghaladó haszonra. Ennek megfelelően szabályozza úgy a Ptk. a nevesített dologi biztosítékokat (ahol ez a probléma egyáltalán felmerülhet), mind a zálogjogot [Ptk. 258. § (3) bekezdés], mind az óvadékot [Ptk. 271. § (3) bekezdés], hogy a hitelező köteles a biztosíték érvényesítéséből befolyó összeggel elszámolni.
A két álláspont közötti vita alapvetően abban volt, hogy e dologi biztosítékokra vonatkozó, a hatályos szabályokból kikövetkeztethető közös elv ("biztosítékon szerzés tilalma") megsértése miként minősíthető.
Az 1.) álláspont szerint a gazdagodást kizáró elv megsértése azért semmis a Ptk. 200. §-ának (2) bekezdése alapján, mert vagy kifejezetten a zálogjogi szabályozás ebből fakadó tételes rendelkezésének [Ptk. 258. § (3) bekezdés] megkerülésére, vagy közvetlenül magának a tételes szabályok rendszertani értelméből egyértelműen következő gazdagodást kizáró elvnek a megkerülésére irányul.
Mindkét érveléssel szemben merültek fel ellenvetések. A zálogjogi szabály alkalmazását többen indokolatlannak tartották, arra tekintettel, hogy a felek nem zálogszerződést, hanem vételi jogot alapító szerződést kötöttek. Ezzel szemben felmerült, hogy a zálogjog szabályainak alkalmazására azért is kerülhet sor, mert az érvénytelenség megállapítása esetén a szerződés a Ptk. 234. §-ának (2) bekezdése alapján zálogszerződésként érvényes lehet. Az biztosítékon szerzés tilalmának megkerülésére vonatkozó érveléssel szemben pedig az az ellenvetés merült fel, hogy a Ptk. 200. §-ának (2) bekezdésének alkalmazása feltételezi egy konkrét jogszabályi rendelkezés (tilalom) létét, amelynek alkalmazhatóságát a felek a szerződés tartalmának kialakítása során ki akarják zárni.
A 2.) álláspont a fenti problémákat akarta megoldani akként, hogy a biztosítékon szerzés tilalmának megsértését a jó erkölcsbe ütközőnek minősítette; a semmisség megállapításához azonban a feltételül szabták, hogy a megszerezhető haszon jelentős mértékű legyen, mert ennek hiányában a jó erkölcsbe ütközés nem nyilvánvaló. Ennek kapcsán felmerült, hogy az adós általában azért is fogadja el ezeket a számára kedvezőtlen feltételeket, mert vele szemben a hitelező erőfölényben van, ez az eljárás pedig tisztességtelen. A tisztességtelen ügylet a nyilvánvalóan jó erkölcsbe ütköző ügylethez áll közel, ezért indokolt itt is a jó erkölcsbe ütközést megállapítani.
Ezzel kapcsolatban a legfőbb ellenvetés az volt, hogy ha a szerződés nyilvánvalóan a jó erkölcsbe ütközik, akkor a szerződés nem nyilvánítható érvényessé, ami a biztosíték elvesztését eredményezi, ami sem a hitelezőnek, sem az adósnak nem érdeke. [Álláspontom szerint az érvényessé nyilvánításnak a Ptk. 237. §-ának (2) bekezdése alapján egyetlen feltétele, hogy az érvénytelenség oka kiküszöbölhető legyen. Ha a szerződés nem annak céljára vagy az abban kikötött főszolgáltatásra, hanem valamely egyéb kikötésre tekintettel ütközik nyilvánvalóan a jó erkölcsbe, az érvénytelenség oka ilyen szerződés esetén is kiküszöbölhető.]
A fentiekből kitűnően a vélemények abban a tekintetben is szóródtak, hogy a haszonszerzés mértékének van-e jelentősége. Az egyik álláspont szerint nincs, hiszen az elv mindenféle haszonszerzést tilt: ha tehát bizonyossággal megállapítható, hogy a vételár megállapítását az a cél vezérelte, hogy a hitelező a követelést meghaladó vagyoni előnyhöz jusson, ez már önmagában nem fér össze a biztosítéki céllal, ezért alapul szolgálhat a semmisség megállapításához.
A másik álláspont szerint az érték megállapításának bizonytalansága miatt csekély mértékű haszonszerzés lehetősége önmagában még nem kifogásolható, ha a felek szándéka nem irányul a haszonszerzés lehetővé tételére. A vételi jogot alapító szerződésben ugyanis a vételár meghatározása mindig vagyoni kockázatot jelent a feleknek, mert az nem feltétlenül azonos a dolognak a vételi jog gyakorlásakor fennálló értékével. Ez a kockázati elem önmagában lehetőséget ad a haszonszerzésre, így - ha a vételi jog biztosítéki célú kikötése önmagában érvényesnek minősül - ez a körülmény sem alapozhatja meg a semmisséget. Ha azonban a szerződési feltételek olyanok, hogy a hitelező előre láthatóan, nagy valószínűséggel jelentős mértékű vagyoni előnyre tehet szert, vagy az értékeltolódás kockázata egyoldalúan vagy aránytalanul az adóst terheli, akkor ez már tisztességtelennek minősül, ami megalapozza semmisség megállapítását. (Valójában tehát nem önmagában a haszonszerzés elvont lehetősége, hanem a nyereség biztosításának célzata az, ami a biztosítéki céllal nem fér össze és tisztességtelen.)
Ehhez kapcsolódóan vetődött fel egy olyan közvetítő álláspont is, amely szerint ha a felek felmérik a dolog értékét, és alku eredményeként állapodnak meg a vételárban, ez egy érvényes megállapodás akkor is, ha utóbb az értékarányok eltolódnak. A fedezeti érték megállapítását ugyanis nehezíti - többek között - az is, hogy a követelés végrehajtási úton való érvényesítése esetén maga a Vht. teszi lehetővé, hogy az árverési vevő áron alul jusson a dologhoz (csökkentve a dolog fedezeti értékét), illetve a végrehajtást kérő jóval alacsonyabb (25%-os, 50%-os, 70%-os) áron vegye át a végrehajtás alá vont dolgot (Vht. 134. §, Vht. 158. §). Az előbbi esetben az alacsonyabb vételár ellenére a hitelező egyáltalán nem jut vagyoni előnyhöz, míg utóbbi esetben maga a törvényt teszi ezt számára lehetővé.
Más a helyzet azonban, ha a felek között a vételár tekintetében egyáltalán nincs alku. Ilyenkor a vételi jog biztosíték jellege valójában nem abból fakad, hogy nemfizetés esetén a lekötött dolog értékesítésre kerül, és az így befolyó vételárból a követelés kielégíthető, hanem abból, hogy a nemfizetés a tulajdonjog elvesztésével jár, ezért az adós - a tulajdonjog megtartása érdekében - igyekszik a szerződéses kötelezettségét pontosan teljesíteni. Ebben az esetben tehát a felek valójában a tulajdonjog tényleges ellenérték nélküli elvesztését kötik ki biztosítékként, ami önmagában is tisztességtelen kikötés. [Ennek kapcsán megjegyezném, hogy a Ptk. 250. §-ának (1) bekezdése is csak a szerződésben biztosított jogok elvesztésének biztosítékként való kikötését teszi lehetővé].
A 3.) álláspont képviselői abból indultak ki, hogy a biztosítéki célú vételi jog is vételi jog. Önmagában a biztosítéki cél nem teszi ezt a szerződést atipikus szerződéssé, arra a vételi joga szabályai vonatkoznak. A szerződés ezért a dolog értékének és a vételárnak jelentős különbsége esetén sem tekinthető a Ptk. 200. §-ának (2) bekezdése alapján semmisnek. Az adós jogvédelmét a Ptk. 201. §-ának (2) bekezdésében és 275. §-ának (3) bekezdésében biztosított jogosultságok védik.
A semmisnek nem tekinthető, vételi jogot biztosítéki céllal alapító szerződés illetve az annak alapján megkötött adásvételi szerződés Ptk. 201. §-ának (2) bekezdése alapján, feltűnő értékaránytalanság címén való megtámadását indokolná az is, hogy a szerződés érvénytelenségének megállapítása esetén az érvénytelenségi ok kiküszöbölésével a szerződés érvényessé nyilvánítása lenne kívánatos. Az adós kiszolgáltatottságára vonatkozó érvelés - ami egyébként is inkább a szerződés uzsorás jellegének megállapítására adna alapot a Ptk. 202. §-a alapján - ráadásul általában nem foghat helyt azokban az esetekben, amikor a szerződés két magánszemély vagy két hasonló gazdasági erővel és felkészültséggel rendelkező vállalkozás között jön létre, ennek hiányában pedig a kikötés tisztességtelenségére vonatkozó érvelés is erejét veszti.
A szerteágazó vita eredményeként kidolgozásra került két szövegtervezet is, amely összegezte az 1.) illetve a 2.) álláspontot, az alábbiak szerint:
1.) "A biztosítéki célú vételi jog esetén a vételár meghatározásának olyan módja, amely - figyelmen kívül hagyva a vételi jog fedezeti rendeltetését - a hitelező részére követelését meghaladó, jogalap nélküli vagyoni előny biztosítását célozza, mint jogszabály megkerülésével kötött szerződés semmis."
2.) "A biztosítéki célból vételi jogot létesítő olyan megállapodás, amely arra irányul, hogy a vevőt a vételi jog gyakorlásakor a követelését jelentősen meghaladó tisztességtelen vagyoni előnyhöz juttassa, ellentétes a biztosítéki célú jogintézmények a hitelező gazdagodását kizáró általános polgári jogi követelményével, és így, mint nyilvánvalóan jó erkölcsbe ütköző szerződés semmis."
A Kollégium Ülésen végül egyik álláspont sem kapta meg a szükséges többséget, noha az egyértelműen kitűnt, hogy a többség egyetértett azzal, hogy bizonyos esetekben a biztosítéki céllal vételi jogot alapító szerződés az abban kikötött vételár megállapításának módjára tekintettel a Ptk. 200. §-ának (2) bekezdése alapján semmisnek minősül.
A Legfelsőbb Bíróság Polgári Kollégiuma tehát nem tudott dogmatikailag egységes álláspontra jutni a kérdésben. Az eltérő álláspontok mögött azonban nem csupán eltérő dogmatikai megközelítések, hanem más-más esetkörök húzódtak meg. A közzétett, látszólag ellentétes eseti határozatok mögött ugyanis két különböző esetkör figyelhető meg. Az egyikbe a hitelintézetek és magánszemélyek közötti, lényegében fogyasztói szerződések tartoznak, amelyek tekintetében a Legfelsőbb Bíróság szigorú, az adóst jobban védő álláspontra helyezkedett (BH 2008.48). A másikba a magánszemélyek közötti szerződések tartoznak, amelyek tekintetében a Legfelsőbb Bíróság nagyobb jelentőséget tulajdonított a felek szerződési szabadságának, mint az adós érdekei védelmének (BH 2008/213.).
Utalnék arra is, hogy a Legfelsőbb Bíróság eleve azzal a feltevéssel minősítette a biztosítéki célú vételi jogot - a lex commissoria tilalmába nem ütköző illetve azt meg nem kerülő - érvényes szerződésnek, hogy annak kapcsán nem áll fenn a veszélye annak, hogy "a hitelező az addig esetleg törlesztett részleteket figyelmen kívül hagyva, elszámolási kötelezettség nélkül, a zálogtárgy valóságos értékének meghatározása nélkül" szerezze meg "a fennálló követelése fejében a zálogtárgy tulajdonjogát, amely a kötelezett hátrányos helyzetének kihasználására vezet" (BH 1998/350., EBH 1999/27.). Valójában tehát a Legfelsőbb Bíróság a kötelezett hátrányos helyzete kihasználása lehetőségének kezdettől fogva döntő jelentőséget tulajdonított a szerződés érvényessége szempontjából: az érdemben eltérő álláspontok mögött tehát nem annyira eltérő szemlélet, mint inkább az húzódik meg, hogy a különböző esetkörökben e lehetőség különbözőképpen jelentkezik.
Ugyancsak fontos utalni arra, hogy a vitában mindenki elsősorban az ingatlanokra, különös tekintettel a lakóingatlanokra kikötött vételi jogot tartotta szem előtt. Ez sem független a fenti kiindulóponttól, hiszen a magánszemélyek lakóingatlanának elvesztése esetén a kiszolgáltatott helyzet kihasználása - a lakhatási lehetőség elvesztése révén - különösen súlyos következményekkel jár, ezért valójában ez az a kör, ahol a jogsérelem valóban olyan nagy, hogy a szerződés joghatásának feltétlen kizárására kell törekedni a szerződés semmisségének megállapítása révén.
Éppen a fenti dogmatikai és gyakorlati problémákra tekintettel kezdeményezte már korábban, a kodifikációs egyeztetések során a Legfelsőbb Bíróság, hogy a jogalkotó az új Ptk. szabályai között vagy tiltsa meg a vételi jog biztosítéki célú kikötését, vagy annak részletes szabályait a felek méltányos érdekeinek figyelembevételével, a kellő garanciák biztosítása mellett állapítsa meg. A 2009. CXX. törvény 5:397. §-a ennek a kívánalomnak nem tett eleget, hiszen csak néhány, elsősorban formai szabályt állapít meg a biztosítéki célú vételi jog kikötésére vonatkozóan, de lényegében semmit sem mond a biztosíték érvényesítésének szabályairól.
Ugyanazon a napon, amikor a Legfelsőbb Bíróság Polgári Kollégiuma a vételi jogot biztosítéki céllal alapító szerződés érvénytelenségével foglalkozott, az Országgyűlés elfogadta az egyes pénzügyi tárgyú törvények módosításáról szóló 2009. évi CL. törvényt, amelynek 55. §-a 2010. január 1-jei hatállyal jogunkba egy új rendelkezést (Hpt. 200. §) iktatott be; e szerint semmis a fogyasztóval kötött, a vételi jog biztosítéki célú kikötésére vonatkozó szerződés, ha a vételi jog a kötelezett által lakott lakóingatlanra vonatkozik... ■
Visszaugrás
