A birtokvédelem jogi eszköztára - kis túlzással - változatlan a több mint kétezer éves római jogi alapokon nyugvó triászt tekintve. Az időveszteség miatt beálló további sérelem, kárhelyzet és más elkerülése érdekében alkalmazható jogos önhatalom,[1] a jegyzői birtokvédelmi eljárás[2] és a birtokper[3] célját és funkcióját tekintve örök, még ha az ezeket megvalósító állami szervek és személyek változtak is az írott kodifikáció előtt, illetve az újabb és újabb polgári jogi kódexek elfogadása után.
A birtokvédelmi eszköztár (jogos önhatalom, birtokvédelmi eljárás, birtokper) nem egymásra épülő, lépcsőzetes rendszer, amelynél a "következőt" csak az "előző" kimerítése után vehetjük igénybe. Ha csak nincsenek kizáró tényezők (például az éven belüliség és túliság hatáskör-alapító és kizáró feltétele a jegyzői eljárásnál),[4] bármelyik bármikor igénybe vehető. Nem kell a jegyzői birtokvédelmi eljáráshoz előzetesen egy jogos "önhatalom-kísérlet", és nem kell a birtokperhez egy korábban igénybe vett jegyzői birtokvédelmi eljárás (ha csak nem az a birtokper tárgya, hogy egy konkrét jegyzői döntést változtasson meg a bíróság). Mostohán kezelik az ügyfelek a jogos önhatalom igénybevételét, részben érthető okból. A birtokháborítással érintett helyzet olykor néhány perc alatt végbemegy egy adrenalinnal fűtött szituációban, a felháborodás és az igazságérzet pedig sokszor jobban bízik a dokumentált jegyzői vagy bírói útban, mint az önerős igazságszolgáltatásban. Sok esetben nehéz megtartani az arányosságot, hogy ne lépjék túl az alapkonfliktust kiváltó birtokháborítás szintjét, illetve sokszor nincs olyan elérhető erőhatalom vagy más eszköz, amelyen keresztül hatékonyan lehetne élni a jogos önhatalom eszközével és szembe lehetne állítani azt a tilos önhatalommal.
Sok-sok éve erre találták ki megoldásként a magánbiztonsági cégek a birtokvédelmi üzletágaikat, melyekben az élőerő puszta igénybevételén túl (védelmi célból) szóba jöhet a sajátosan értelmezett birtokvédelem, illetve speciálisan - bérleti szerződéssel kapcsolatos jogviták esetén - a zálogjog is. Elsősorban a piaci élet gazdasági szereplői (és nem a magánemberek) számára nyújtanak beárazott, piaci szolgáltatássá kódolt jogos önhatalmat, amely ismerve rengeteg jogesetet, gyakran lavíroz a jogos és a tilos önhatalom mezsgyéjén, és sokszor fordul át önbíráskodásba, illetve különböző bűncselekményekbe, amit az esetek kapcsán megindult büntetőeljárások száma is alátámaszt. Ezekre közvetett módon utalnak például a cégjegyzékben nyomon követhető ügyvezető-változások is, amikor büntetőeljárás keretében az ügyvezetőt adott időtartamra eltiltják az ilyen pozíció viselésétől, így azt néhány évig a cégből egy másik személy tölti be a nyilvántartás szerint, míg az eltiltott személy addig szaktanácsadóként vagy másként funkcionál a cégnél. De mit is értenek a magánbiztonsági cégek birtokháborítás és birtokvédelem alatt, és hogyan, milyen személyzetpolitika alapján épülnek fel ezek az üzletágak? Jelen cikkem e témába nyújt bepillantást.
Jogalkalmazóként mi az a hétköznapi, gyakori élethelyzet, ahol a jogos önhatalom praktikus gyakorlásával találkozhatunk egy jogeset előzményeként? A jegyzői birtokvédelmi eljárás tényhelyzeten alapuló egyszerű képlete: valaki jogszerűen birtokban volt és jogszerűtlenül (tilos önhatalommal) onnan kivetették. Válófélben lévő, egy ingatlanon élő, de már nagyon rossz viszonyban lévő házastársak kedvelt "szórakozása", hogy kölcsönösen kizárják egymást a közös ingatlanból. Saját jogesetem volt, amikor egy héten keresztül felváltva zárták ki egymást a felek; itt nyilván a hivatalos eljárás megindítása, lezajlása és egy pozitív, helyt adó döntés meghozatala olyan időveszteség, amely kiküszöbölhető a jogos önhatalom gyakorlásával. Nevezetesen, hogy a kizárt fél - amennyiben saját tudása engedi - maga, amennyiben nem, akkor lakatos szakember segítségével zárat cserél és bejut az általa birtokolt ingatlanba (nyilván azzal, hogy ekkor kulcsot biztosít a másik félnek, így őt "törlesztésül" nem zárja ki), és így nem a híd alatt kell éjszakáznia. Hozzám a felek a válóper véghajrájában jöttek, amikor már fontosabb volt az ingatlanba való bejutásnál (mivel mindkettejüknek lett további lakhatási lehetősége máshol) a bizonyítékgyártás a perhez, melyet a helyt adó jegyzői döntés indokolásának felhasználásával kívántak elérni a perben. Az érintett ingatlan ajtaján a válás kimondásáig 57-szer történt zárcsere, melynek orvoslásához az első tíz alkalommal jogos önhatalmat, a továbbiakban pedig jegyzői döntéseket vettek igénybe.
Ehhez képest másfajta jogosönhatalom-
- 23/24 -
alkalmazási szituáció az, amikor a jogerős hagyatékátadó végzés birtokában megjelennek a tulajdonostársak a hagyaték tárgyát képező ingatlannál, és szeretnének bejutni, de a bent lakó tulajdonostárs (jellemzően az elhunyt szülők felnőtt gyerekei közül az, aki nem költözött el, otthon maradt, gondozta, ápolta a szüleit a végsőkig) nem engedi be őket. Itt a jegyző nem tud birtokvédelmet adni, mert a tulajdonostársak nem voltak tényszerűen birtokban, önszántukból évek vagy akár évtizedek óta elköltöztek, mert megházasodtak, egyetemre mentek, külföldi munkát vállaltak, saját ingatlant vásároltak stb. Ők bíróság előtt vitán felül birtokvédelmet kaphatnak, mivel a tulajdonjoguk részjogosítványai közül élni kívánnak a birtoklás jogával, amelynek gyakorlását a bent lakó megakadályozza, de jogkérdésként és nem ténykérdésként értelmezve. Itt is felmerülhet a jogos önhatalom, jellemzően az ingatlanba való bejutás közben mindenki - de elsősorban a megbízó - biztonsága érdekében magánbiztonsági cégektől szoktak biztonsági személyzetet igénybe venni, ennek elsősorban óradíja van, ellentétben a későbbi sikerdíjas megoldásokkal.
Ismert még magánszemélyek között a nemfizető bérlő elüldözésére alkalmas, ingatlantól megvonó vagy annak birtoklását és használatát ellehetetlenítő cselekménysorozat: ingatlanból való kizárás, nyílászárók eltávolítása és elszállítása, közművek lekapcsolása, újabb bérlők (gyakran soktagú családok) beköltöztetése, mely mind reményt ad arra, hogy a nemfizető bérlő polgári per igénybevétele nélkül távozik. A felsorolt cselekmények közül több - bár igazságtalannak tűnik -, a bérlő oldalán jegyzői birtokvédelmet alapoz meg, mivel a bérbeadó-tulajdonos saját felelőssége (előzetes szerződéses biztosítékok beépítésével, folyamatos ellenőrzéssel és felszólítással) a bérleti díj rendszeres fizetésének menedzselése, ha pedig mégis sor kerül ennek elmaradására, úgy az egyetlen jogszerű út a követeléshez való hozzájutáshoz és a bérlő eltávolítására a polgári per (vagy kiköltözési és tartozáselismerő nyilatkozatokkal, közjegyző által kiegészített szerződés birtokában, végrehajtóhoz fordulva) mint megoldás.
Mit értenek a magánbiztonsági cégek birtokvédelem alatt? Leegyszerűsítve megbízóvédelmet a birtokvédelem köntösébe burkolva, azaz vélt vagy valós hivatkozási alapot a nemfizető bérlő kiszorítására, ingóságai elvételével (erről később) tevékenysége ellehetetlenítésére és visszajutása megakadályozására. Ahogy a jegyzői birtokvédelmi eljárás megteremtésének egyik jogalkotói indoka a bíróságok tehermentesítése volt a fülemüle-perektől, úgy (profánul megfogalmazva) a magánbiztonsági cégek piaci szolgáltatásaik révén szintén hozzájárulnak a bíróságok ügyteher-csökkentéséhez. Piaci, gazdasági szereplők közül a bérbeadó-tulajdonos szokott gyakran megbízást adni a nemfizető bérlő eltávolítása érdekében, amely jellemzően szállodák, éttermek, mozik, gyárak esetén a zálogjog érvényesítésével kapcsolódnak össze. Ilyenkor a megbízott magánbiztonsági cég felvonul a bérelt ingatlanon, közli a jelenlévőkkel (személyzet, munkások, portás, gondnok, telepvezető, biztonsági őr stb.), hogy a bent lévő ingóságokon zálogjogot érvényesít,[5] azokat leltárba veszi, értéküket felbecsülteti és ajánlatot tesz ahhoz képest, hogy a becsült összeg fedezi-e a kintlévőséget vagy sem, a helyzettől függően a leltárba vett ingóságokat raktárba szállítja, ezzel a megbízónak megspórol egy akár több éven át tartó drága, kétséges kimenetelű polgári pert, amely időtartama alatt a kintlévőség csak folyamatosan nőne. A megbízó részéről a birtokvédelem fogalomértelmezése tehát puszta pertaktikai-pergazdaságossági számítás eredménye. A birtokvédelem funkciója ezen esetekben a megbízó nevében az ismételt birtokba kerülés a leltározás ürügyén, az ingóságok (használati tárgyak, gépek, járművek stb.) raktárba szállításával a napi működés lehetetlenné tétele, végül pedig az ingatlan lezárása és biztonsági őrökkel való őrzése. Amennyiben a nemfizető bérlő vissza szeretne térni az ingatlanba, amelyhez egyébként joga lenne, erre már nem lesz lehetősége. A tilos önhatalom mint az arányosság túllépésének esete - akár az önbíráskodás bűncselekményi fokozatáig eljutva - olyan helyzetben merül fel hangsúlyosan, amikor a cég zálogjogot érvényesít egy ingatlannal kapcsolatban. Az ingatlanban persze nincs jelen személyzet, nincs klasszikus nyitva tartás, nem lehet senkivel személyesen tárgyalni, nem lehet senkit megkérni, hogy lépjen kapcsolatba a felettesével, mert a bérbeadó megbízottja megjelent a helyszínen. Ellenben mondjuk egy klasszikus nyitvatartási idővel nem rendelkező gyár, üzem esetén a lezárt ingatlan varázsszóra nyitott kapukkal várja a megbízottat, a kamerarendszer vagy a riasztók működésképtelenné válnak és bár magában a zálogjog érvényesítésében semmi jogszerűtlen nincs, felmerül a kérdés, hogy maga a megbízott hogy került jogosan birtokba egy személyzettől, munkásoktól vagy másoktól éppen üres és lezárt ingatlanon, ha oda senki sem engedte be, kulcsot vagy kódot nem kapott a megbízótól (vagy az már alkalmatlan, érvénytelen volt a bejutásra). A megbízó a birtoklás jogáról időlegesen maga mondott le bérleti díj fejében (bár kétségtelenül fennáll egy szerződéses jogvita a nemfizetés miatt, de az nem a birtokvédelem tárgya), a megbízott cég újbóli birtokba kerülése tehát felvet néhány kérdést.
A Jogkódex-előfizetéséhez tartozó felhasználónévvel és jelszóval is be tud jelentkezni.
Az ORAC Kiadó előfizetéses folyóiratainak „valós idejű” (a nyomtatott lapszámok megjelenésével egyidejű) eléréséhez kérjen ajánlatot a Szakcikk Adatbázis Plusz-ra!
Visszaugrás
