Távoli és szokatlan - mégis nap, mint nap találkozunk vele munkánk során. Fontosnak tartom, hogy közelebbről is megismerhessük, mert többnyire attól idegenkedünk, ami számunkra ismeretlen. Az angolszász jog pedig sok, számunkra idegen elemet tartalmaz.
Az Egyesült Államok jogának egy szeletét próbálom röviden bemutatni cikkemben azért, hogy a munkánk során velünk kapcsolatba kerülő, a távoli országból érkező jogalkalmazók gondolkodását jobban megérthessük.
Az Egyesült Államokban nem alakult ki polgárjogi rendszer, ennek következtében nincs telekkönyv, ami előírásszerűen az ingatlanok elhelyezkedését és adatait követné. Sokkal inkább helyileg szervezett telekkönyvi regiszterek - "land record" működnek, amelyek írásos dokumentumok alapján az ingatlanforgalom lényeges, de egyértelműen hiányos adatait tartalmazzák. A tagállamok számára ilyen módon felmerülő költségek természetesen így kisebbek, viszont a "land recordok" nem tekinthetők egységes telekkönyvnek, és nem bírnak dologi, valamint személyi jogi hatállyal. Az Egyesült Államok számos közgazdásza és jogásza a telekkönyv jogi és gazdasági létjogosultságát megkérdőjelezi.
"Deed" elnevezés alatt az Egyesült Államok jogrendszere ingatlan adásvételi szerződést ért. A szerződéskötés gyakorlata nagymértékben különbözik a német, illetve a magyar rendszertől. A gyakorlatban a következőképpen zajlik le egy vétel:
A szerződés előkészítése szinte teljes egészében az ingatlan-ügynökségen keresztül történik, aminek a tiszteletdíját maga az eladó fizeti. A szerződést előkészítő tárgyalásokat is maga a megbízott ingatlanügynök folytatja le a Vevővel egészen a szerződéskötés pillanatáig.
Amennyiben az előzetes tárgyalások szerencsésen lezajlottak és az ügylet megérett a szerződés megkötésére a felek ügyvédjükhöz fordulnak. Az eladó által megbízott ügyvéd dolgozza ki a szerződés tervezetét. Ekkor még csak jogilag többnyire formális, általános rendelkezések kidolgozásáról van szó. A szerződés tényleges megkötése előtti tárgyalásokon kerül sor a részletek megvitatására és lefektetésére. Ennek keretében határozzák meg a "title"-t, mely a tulajdonosi jogcímet, valamint az azzal kapcsolatos jogokat és terheket jelenti.
Mivel nem áll rendelkezésre egységes telekkönyv, amiből az adatok egyértelműen kiolvashatóak lennének, a "title" meghatározása, igazolása felvilágosítási kötelezettséget, valamint dokumentumok bemutatását jelenti. Az előzetes tárgyalásokon elhangzottak a szerződésben részletesen rögzítésre kerülnek.
Az adásvétel a "title"-n, mint jogcímen nyugszik. Az előzetes tárgyalásokon megkötésre kerülő szerződés előszerződés jellegű és aláírás után a felekre nézve kötelező erejű lesz. A megegyezés utáni, fennmaradó vitás kérdések megbeszélése következik ezután, amely sok időbe, sokszor évekbe telik. A megjelölt és dokumentumokkal előzetesen alátámasztott "title" vizsgálata a "title insurer" feladata. A végső "closing" ezt követi. A tárgyaláson a felek, azok meghatalmazott ügyvédei, a "title insurer" megbízottja, valamint a vevő bankjának ügyvédje vesz részt. A tárgyalás elején megvitatják a nyitott problémákat, illetve a "title insurer" megbízottja megerősíti a biztosítójával, hogy minden kérdés tisztázásra került-e. Amennyiben a problémák tisztázódtak a "title insurer" nyilatkozatot tesz a Bank ügyvédje felé, hogy a tulajdonátszállás minden akadálya eloszlott, és az ügyvéden keresztül felkéri a bankot, hogy a vételár ellenértékéről csekket állítson ki. A csekk kiállításával a vétel teljesedésbe megy.
A vétel tényét a helyi nyilvántartásba, "land recordba" regisztrálás végett eljuttatják.
Az Egyesült Államokban nem működik kontinentális értelemben vett telekkönyv, melyből a leendő vevő közhitelesen megbizonyosodhatna az őt érdeklő ingatlan tulajdonosáról, jogi helyzetéről, valamint adatairól. Másrészről viszont erős a jóhiszeműség védelme, amennyiben azt tekintik tulajdonosnak, akinek az ingatlant legutoljára eladták.
A vázolt jogi helyzet az eladót, valamint vevőt két nehézség elé állítja:
1. Jogcím
A tulajdonosi jogcímet bizonyítani kell. Ezt tulajdoni lap hiányában kizárólag a folyamatos jogutódlásra vonatkozó dokumentumok felmutatásával lehet. A jogcím (chain of titles) elvileg 1776-ig, az Egyesült Államok alapításáig igazolásra szorul.
2. Későbbi jóhiszemű szerzők kizárása
A későbbi jóhiszemű jogszerzéssel történő elidegenítést meg kell előzni. Ennek szolgálatában áll a tartományi regiszter (land record).
b) "Title report" - beszámoló a jogcímről
Az eladónak ma már nem kell hitelt érdemlően bebizonyítania, hogy ő az utolsó láncszem az 1776-ig visszanyúló tulajdonosi hálózatban. Az Egyesült Államokban erre szakosodott biztosítók úgynevezett "title insurer"-ek foglalkoznak ezzel.
A biztosítók azonban nem adják meg azonnal a jogcímet bizonyító igazolást (titel insurance). Ők azok, akik vizsgálódnak, nyomoznak az ingatlan jogi helyzetével kapcsolatban az előzetes tárgyalások alapján, majd beszámolót készítenek róla.
A beszámoló azonban nem csak a tulajdonosi jogokat és terheket tartalmazza. Figyelembe kell vennie azt is, hogy az Egyesült Államok jogrendszere nemcsak bejegyzett terheket ismer. Számos olyan unpossessory liens, úgynevezett törvény erejénél fogva fennálló zálogjog létezik, amelyek az ingatlanból történő végrehajtásra jogosítanak fel. Ezen zálogjogok fajtája és mennyisége tartományonként változó. A legjellemzőbb zálogjogok az adókövetelésekből, végrehajtható ítéletekből, szabálysértési határozatokból, valamint az úgynevezett mechanic liens-ből származnak, amelyek építőipari jellegű zálogjognak felelnek meg. Mivel a fenti jogok nem tekinthetők meg egységes telekkönyvből és kizárólag a biztosított követelés erejéig állnak fenn, azok létezését és terjedelmét fel kell tárni. A beszámolót készítő biztosító felel azért, hogy az ingatlanszerző a "closing"-szerződéskötés időpontjában fennálló, látható és előre nem látható, de később általa felderítendő terhekkel együtt szerzi meg az ingatlan tulajdonjogát. Ennek következtében a beszámoló gyakran utal még egy sor fel nem derített, különböző forrásokból származó kérdéses adatra.
c) "Title insurance" - A tulajdonosi jogcím védelme
A biztosító kizárólag akkor adja ki a jogcímet igazoló iratot biztosítási kötvény formájában, amennyiben minden kérdést kielégítő módon tisztáztak. Ehhez tartozik a beszámolóban megemlített adatok - jogok és terhek - "closing" napján történő lekérdezése is, mely az adatok naprakészségét segíti.
A biztosítás az abban leírt jogi státuszt foglalja magában. Ez azonban nem tekinthető teljes körű kockázat-biztosításnak, mivel kizárólag a biztosító által felderített és általa helyesnek és kockázat-mentesnek megítélt tényállásokra terjed ki.
e) "Land Record" - Tartományi regiszter
A jóhiszemű jogszerzés a tartományi regiszterek bejegyzésein alapul. Amennyiben a jogszerző ide bejegyzést nyert az őt követő, későbbi vevők nem tekinthetők jóhiszeműnek. A regisztereket a county clerk-ek, New York-ban pedig a Surrogates Court vezeti. Ezen intézmények a német hagyatéki bíróságokhoz hasonlítanak. A regiszter minden bejegyzést időbeli sorrendben rögzít. New York-ban 1982 óta számítógépen vezetik az adatokat. Az adatokba betekintő nyomtatott listát kap a bejegyzésekről, továbbá az adatok mikrofilmre vehetők, és igény szerint másolhatók. A regiszeterek adatai azonban nem tükrözik a valósághűséget, így csak kiindulópontot jelenthetnek a biztosító számára a későbbi vizsgálódáshoz.
4. Nyomozás a tulajdonosi jogcím valódisága tekintetében
A biztosítási ügynök a kutatást a land record-nál kezdi. Alaposan áttekinti a felvett adatokat, valamint tisztázatlan bejegyzések, adatok esetén tovább vizsgálódik. A county clerk által vezetett más nyilvántartásokba is betekintési kötelezettsége van. Ezek a szabálysértési-, adó-nyilvántartások, valamint bírósági döntések stb. vezetése, egyszóval mindaz, amiből jog, illetve kötelezettség, így például az előbb említett zálogjogok keletkezhetnek. A fenti regiszterek nyilvánosak, azokba a jogi érdek valószínűsítése nélkül bárki betekinthet.
A nyilvántartásokból egyértelműen kiolvasható adatokról, illetve a nyitott kérdésekről a biztosító jelentést készít. A biztosító felelőssége kizárólag az általa felderített, valamint helyesnek és kockázat-mentesnek megítélt tényállásokra terjed ki. A beszámolóban vitatott problémákat tárgyalás útján kell a feleknek a végső "closing" előtt megvitatniuk.
5. Idő- és költségvonzatok
A "title insurer" általi vizsgálódás kötelező, azt minden adásvételnél el kell végezni, függetlenül a vételártól. Azok bizonyos esetekben nagyon költségesek lehetnek. Ezenkívül minden részletkérdés megválaszolása nagyon sok időt is felemészt. Az összeállítandó dokumentumok terjedelme mindemellett sokszor bőséges: egy New York-ban székelő ügyvédi iroda esetében (Debevoise & Plimpton) több kötetre is rúgott. A "land recordba" történő bejegyzés szintén bürokratikus és hosszadalmas. New Yorkban elképzelhető a 6 hónapos elmaradás is, melynek egyedüli oka a létszámhiány. (Ez magyar viszonylatban hosszú ideig nem számított hosszú bejegyzési időnek.)
A fent részletezett eljárás ezenkívül nem olcsó. Családi házak esetében kb. 7% szerződéskötési költséggel kell számolni. Ez az arány azonban nem mindig egyenesen arányos a vételárral. Szemléletes példa a németországi külképviselet épületének megvásárlása az Egyesült Államokban, melynek vételára kb. 20 millió dollár volt, míg a szerződéskötés költségei 50 millió dollárra rúgtak.
6. Miért nincs telekkönyv az Egyesült Államokban?
A columbiai egyetem két neves dologi joggal foglalkozó professzora, Berger és Johnston professzor behatóan vizsgálni kezdte, felvetődött-e valaha az Egyesült Államokban az egységes telekkönyv bevezetésének gondolata. Kiderült, hogy körülbelül 30 évvel ezelőtt Illinois államban már küszöbén álltak az úgynevezett Torrens-System bevezetésének. Torrens ausztrál állampolgár volt és a telekkönyvhöz hasonló regiszter bevezetésén fáradozott. A rendszer alapját egy hirdetményi eljárás jelentette, melynek eredményeként a hirdetmény kifüggesztése után az esetleges későbbi "tulajdonosok" nem válhattak jogosulttá. A gyakorlat azonban rácáfolt az elméletre: a hirdetményi-megoldás nem vált be, így a Torrens-System bevezetését elvetették. A professzorok véleménye szerint legalább ilyen fontos magyarázat a telekkönyv hiányára az a gazdasági nyomás, melyet a "title insurer"-ek, a biztosítók gyakorolnak. A "title" igazolása nagyon jövedelmező üzlet, ezért a biztosítótársaságok semmi esetre sem akarják kiengedni a kezükből. A kontinentális típusú telekkönyvekkel rendelkező országok iránt az amerikai biztosítótársaságok nem is nagyon érdeklődtek eddig, valószínűleg az előbbi okok miatt.
Berger és Johnston professzorok véleménye szerint a kontinentális típusú telekkönyvi rendszerek, így különösen a németországi Grundbuch szerkezetében és jogi hatásában messze túlhaladta az amerikai rendszert. ■
Lábjegyzetek:
[1] Dr. Gáspár Edina közjegyzőhelyettes Budapest
Visszaugrás
