Az 1991. évi IL törvény (Cstv.) 1997-es módosítása tette kötelezővé a felszámolás megindulásakor a felszámolásokat lefolytató bíróság részére, hogy a területileg illetékes földhivatalt értesítse a felszámolás megindulásáról. A törvénynek eleget téve folyamatosan küldte a bíróság az adós székhelye szerint illetékes földhivatal részére a tájékoztatásokat, ahonnan vagy felhívták hiánypótlásra, vagy pedig tájékoztatták, hogy nem tudnak mit kezdeni a megkereséssel, mert az akkor hatályban lévő rendelkezések a felszámolás tényének bejegyzését az ingatlan-nyilvántartásba nem tették lehetővé. (Ez még akkor is így volt, ha az adós véletlenül bejelentette ingatlanának helyrajzi számát, esetleg a tulajdonilap-számot, s a bíróság kifejezetten ezen adatokkal kereste meg a földhivatalt.) 2000. január 1-jén hatályba lépett az 1997. évi CXLI. törvény az ingatlan-nyilvántartásról (a továbbiakban: Inytv.), amely lehetővé teszi a felszámolás megindulása tényének bejegyzését az ingatlan-nyilvántartásba, de azóta újabb problémák keletkeztek.
Az Inytv. és a Cstv. közötti ellentmondásokat fel kell oldani, illetve azt kell tisztázni:
- mi a bíróság feladata abban a tekintetben, hogy a felszámolás megindításának ténye rákerüljön az adós ingatlanainak tulajdoni lapjára,
- milyen feladatai, kötelezettségei vannak a földhivatalnak, hogy egyrészt a tulajdoni lapokra felkerüljön a felszámolás megindításának ténye, másrészt a földhivatali számítógépes adatbázisból az adós valamennyi ingatlanáról a bíróság (felszámoló) értesüljön.
A problémát jelzi, hogy már megszülettek az első olyan földhivatali határozatok, melyekben elutasítják a bíróság végzését, mert nem tartalmazott bejegyzésre vonatkozó kérelmet és az ingatlan adatait. Ez nyilvánvalóan rossz döntés, nem járható út, hiszen a bíróság nem ügyfél, hanem törvényi kötelezettségének eleget téve küldi meg az értesítést a földhivatal részére, hogy
az a felszámolás tényét bejegyezhesse az adós ingatlanaira.
A határozat indokolása szerint az elutasítás oka az volt, hogy
1. nem volt egyértelmű kérelem, és
2. nem voltak meg az ingatlan azonosító adatai.
ad 1. A kérelemhez kötöttség kizárólag csak az ügyfelek vonatkozásában köti a földhivatalt, ha a bíróság küld számára határozatot, az Inytv. 6. §-ának (1) bekezdése alapján a felszámolás tényének bejegyzéséhez elegendő a bíróság (hatósági) határozat (8. §) formában írt megkeresése. (Megjegyzendő, hogy a két fogalom - megkeresés, határozat - nem ugyanazt jelenti, a határozat az végzés vagy ítélet, míg a megkeresés egy társhatóság részére írt átirat, melyben valamilyen cselekmény végzésére keresi meg a bíróság a hatóságot. Ebben a jogszabályban azonban úgy tűnik, ugyanazon fogalomként használták.)
A 6. § (1) bekezdése szerint a jogok és jogilag jelentős tények bejegyzésére, illetőleg feljegyzésére irányuló ingatlan-nyilvántartási eljárás - ha a törvény másként nem rendelkezik - az ügyfél kérelmére vagy hatósági megkeresésre indul, és az ingatlan-nyilvántartásba csak az a jog, jogilag jelentős tény jegyezhető be, illetőleg kerülhet feljegyzésre, amelyet a kérelem vagy hatósági megkeresés megjelöl. Az ingatlan-nyilvántartásban jog és jogilag jelentős tény bejegyzésére, adatok átvezetésére csak jogszabályban meghatározott okirat vagy hatósági határozat alapján kerülhet sor (8. §). Az Inytv. 17. §-a (1) bekezdésének b) pontja - új elemként - az ingatlanhoz kapcsolódó tényként engedi bejegyezni a jogosulttal szemben megindított felszámolási eljárást, végelszámolást.
Miután a Cstv. 29. §-ának h) pontja szerint a felszámolást elrendelő bíróságnak kötelessége hivatalból értesíteni a területileg illetékes földhivatalt a felszámolás megindításáról, és egyéb módon a felszámolást lefolytató bíróság és a földhivatalok munkájuk során nem kapcsolódnak egymáshoz, a Cstv. ezen rendelkezése alapján megküldött értesítést kell a földhivatalnak ilyen megkeresésnek tekinteni, s ennek alapján kell a felszámolás tényét bejegyezni.
Ennek a bejegyzésnek a felszámolási eljárásban igen nagy jelentősége lehet, mert ha a földhivatal a tulajdonosok alapján az adós valamennyi ingatlanát ki tudja mutatni, és arra bejegyzi a felszámolás megindulásának tényét, akkor nincs arra lehetőség, hogy a felszámoló elől eltitkolva maguk a tulajdonosok értékesítsék az ingatlant, s ezzel azt a felszámolási vagyonból kivonják. Ugyanígy nem maradhatnak a felszámolás befejezése után ingatlanok a már nem létező adós tulajdonában (volt rá példa, hogy a felszámolás jogerős befejezése után kerültek elő a tulajdoni lap szerint a már nem létező adós tulajdonában álló telkek, épületek). Feltétlenül szükséges tehát a felszámolás tényének bejegyzése, hogy ezzel az ingatlanokkal kapcsolatos manipulációk megakadályozhatók legyenek. (Megjegyzem, hogy ha már létezik törlési eljárás, akkor nem lenne haszontalan a törlési eljárás megindításakor a földhivatal megkeresése, hogy ingatlan megléte esetén a törlési eljárást le lehessen állítani, hiszen törölt cég megmaradt ingatlanával jelenleg nem lehet mit kezdeni.)
Ugyanakkor azonban az Inytv. 26. §-ának (1) bekezdése szerint csak kérelemre vagy megkeresésre lehet bejegyezni tényt az ingatlan-nyilvántartásba. A (6) bekezdés rendelkezik arról, hogy - egyebek mellett - a bíróság a feljegyezhető tényre vonatkozó határozata alapján keresi meg a földhivatalt a bejegyzés iránt. Még a 30. §-sal sincs gond, hiszen eszerint tények feljegyzésének alapjául szolgálhat a bíróság ítélete, illetőleg hatóság határozata, ha bejegyezhető jogra és tényre vonatkozik. A felszámolás megindítását elrendelő határozat ugyan nem ítélet, de bejegyezhető tényre vonatkozik.
A kérelemhez kötöttség ebben az esetben nem lehet érv a bejegyzés megtagadása mellett, hiszen a fentiekben részletezettek szerint a kérelem mellett a bírósági megkeresés is eljárást indító iratnak minősül. Mivel maga az Inytv. tartalmazza a megkeresés alapján induló eljárást, ezért az ebből a szempontból érdektelen, hogy a végrehajtásáról szóló 109/1999. (XII. 29.) FVM rendelet 60. §-a nem fejti ki részletesen, hogy a megkeresésnek mit is kell tartalmaznia, hiszen a törvény az alap, a végrehajtási rendelet csak azt egészíti ki részletszabályokkal.
ad 2. Az elutasítás másik indoka nem oldható meg ilyen egyszerűen. Ugyanis az Inytv. 34. §-ának (1) bekezdése szerint a bejegyzés alapjául szolgáló jogerős hatósági (bírósági) határozat tartalmára a magánokiratra vonatkozó rendelkezések az irányadók. A 32. § pedig részletesen szabályozza, mit kell tartalmaznia a bejegyzésre alkalmas okiratnak, mely egyebek mellett szükséges feltételként sorolja fel az érintett ingatlan pontos megjelölését (településnévvel, helyrajzi számmal) [32. § (1) bekezdés c) pont]. A felszámolást elrendelő bíróság általában nem tudja - kivéve, ha ezt önként közlik vele -, hogy az adósnak hol, milyen helyrajzi számon található az ingatlana, hiszen pontosan azért keresi meg - a Cstv. logikájából kiindulva - a földhivatalt, hogy az közölje a felszámolást lefolytató bírósággal, illetve a felszámolóval az adós esetleges ingatlanait, melyek jelenleg még a bíróság és a felszámoló számára ismeretlenek.
Az előző rendelkezést látszik erősíteni a 39. § (3) bekezdése, mely szerint még hiánypótlásra sem alkalmas a bejegyzésre irányuló kérelem, ha a település megjelölését, az ingatlan fekvését és helyrajzi számát együtt kellene utólag megjelölni. (Erre hivatkozva utasították el a bíróság végzését egy lépésben.)
Az eddigiekből az tűnik ki, hogy a bíróság egyszerű értesítésével a földhivatal nem tud mit kezdeni, hiszen ha az a megkeresés nem tartalmazza a bejegyzéshez szükséges adatokat, akkor nem tudja azonnal feljegyezni a felszámolás tényét a tulajdoni lapra.
Mi hát a megoldás?
Maga az Inytv. ad a kérdésre választ. A 66. § (2) bekezdése szerint a földhivatal a bíróságok részére az ingatlanokkal kapcsolatos hatósági feladatok ellátásához
- a külön jogszabályokban meghatározott feltételekkel
- biztosítja az ingatlan-nyilvántartás tartalmának megismerését. Ennek fizikai teljesítése a földhivatal feladata, ugyanis a 70. § szerint a bíróság megkeresésére - az ingatlan-nyilvántartás tartalma megismerésének biztosítása céljából - tájékoztatnia kell a bíróságot az adós ingatlanairól.
A 70. § (1) bekezdése ugyan általában megtiltja a tulajdonos alapján való keresést, de csak természetes személyek vonatkozásában, pontosabban még a természetes személyek tekintetében is lehetővé teszi, ha a bíróság törvényben meghatározott feladatai ellátása céljából van erre szükség. Miután a felszámolási eljárások adósa a jelenleg hatályos jogszabályok alapján soha nem lehet természetes személy, ezért általában nincs kizárva a tulajdonosra való keresés.
Hogyan kell tehát szólnia a felszámolást elrendelő bíróság megkeresésének?
1. Ha a bíróság az adós nyilatkozatából tudja az adós tulajdonában álló ingatlan azonosítóit (helyrajzi szám, természetbeni elhelyezkedés), akkor ezzel kell megkeresnie a földhivatalt, hogy ezen ingatlanokra jegyezze be a felszámolás tényét a tulajdoni lapra, s ugyanakkor egyidejűleg meg kell keresni a földhivatalt, hogy közölje, valóban valamennyi ingatlanról beszámolt-e az adós.
2. Ha nem tudja, hogy van-e az adósnak ingatlana, vagy azoknak milyen azonosítói vannak, akkor meg kell keresnie a földhivatalt arra, hogy a számítógépes nyilvántartásban kutassa fel az adós tulajdonában levő ingatlanokat, s azokra jegyezze be a felszámolás tényét, a keresés eredményéről pedig tájékoztassa a bíróságot.
A megkeresést célszerű abban a végzésben megfogalmazni, melyet a 29. § alapján úgyis valamennyi hatóság részére megküld a bíróság. Javaslom a már eddig is kiküldött végzést az alábbi megkereséssel kiegészíteni:
I. Ha az adós bejelentette az ingatlan azonosítóit:
A bíróság értesíti az adós felszámolásának megindulásáról a Fővárosi Kerületek Földhivatalát azzal, hogy az adós bejelentése szerint a ... helyrajzi számon felvett, természetben a Bp.,........található ingatlanra vonatkozóan az 1997. évi CXLI. törvény 6. §-ának (1) bekezdése és 8. §-a szerint eljárva a 17. § (1) bekezdésének b) pontjában foglaltaknak megfelelően a felszámolás megindításának tényét jegyezze be.
A bíróság a fentieken felül megkeresi a földhivatalt arra vonatkozóan is, hogy
1. keresse meg az adós tulajdonában álló valamennyi ingatlant a nyilvántartásban, s azokra jegyezze be a felszámolás tényét;
2. küldjön tájékoztatást a bíróság részére az adós ingatlanairól - ha a fenti ingatlanon felül más ingatlant is talál;
3. ha az adós javára bármely ingatlanra vonatkozóan bármilyen jog van bejegyezve, úgy arról is küldjön tájékoztatást a bíróság részére;
4. ha az adós ingatlana vidéken van, gondoskodjon a megkeresésnek az illetékes földhivatalhoz történő áttétele iránt.
II. Ha az adós nem jelent be semmit:
A bíróság értesíti az adós felszámolásának megindulásáról a Fővárosi Kerületek Földhivatalát azzal, hogy
1. keresse meg az adós tulajdonában álló valamennyi ingatlant a nyilvántartásban, s azokra jegyezze be a felszámolás tényét;
2. küldjön tájékoztatást a bíróság részére az adós ingatlanairól;
3. ha az adós javára bármely ingatlanra vonatkozóan bármilyen jog van bejegyezve, úgy arról is küldjön tájékoztatást a bíróság részére;
4. ha az adós ingatlana vidéken van, gondoskodjon a megkeresésnek az illetékes földhivatalhoz történő áttétele iránt.
A földhivatal azon védekezése, hogy nem működik a számítógépes rendszere, s évekig még nem is fogja tudni a kereséseket végrehajtani, illetve az országos keresésről még azt követően sem lehet szó - technikai hiányosságok miatt -, nem fogadható el. Törvényi kötelezettsége áll fenn a felszámolást lefolytató bíróságnak és a földhivatalnak is, s ezt mind a két félnek végre kell hajtani.
Olyan feltételeket kell tehát teremteni - és minél hamarabb - a földhivatalok részére, hogy eleget tudjanak tenni a bírósági megkereséseknek, melyek törvényen alapulnak. Ha ez nem lehetséges, akkor a törvényeket kell módosítani, s kiiktatni a bíróság és a földhivatal kötelezettségeit, mert mit ér egy olyan törvényi óhaj, melynek a végrehajtására a feltételeket nem teremtik meg? ■
Visszaugrás
