Az elmúlt évtizedben elterjedt az a gyakorlat, hogy a kölcsönadók - főként a hitelintézetek, de az utóbbi időkben már a magánszemélyek
is - jelzálogjog helyett, vagy mellett dologi hitelbiztosítékot is megkövetelnek. E biztosíték létesítése úgy történik, hogy a kölcsönszerződés adósa a hitelező részére valamely vagyontárgy általában ingatlan tulajdonjogát átruházza (vagy a tulajdonjog megszerzésére vonatkozó jogot enged), de a tulajdonjog átszállása kötelmi jogilag korlátozott, mert a kölcsön visszafizetésétől függő hatállyal történik. A tulajdonjog biztosítéki célú felhasználása nyilván összefüggésben van azzal a felismeréssel, hogy a zálogjog alapítása költséges, időigényes, érvényesítése nehézkes és a felszámolási eljárásban hátrányos.
A dologi jellegű biztosítékok közül a hitelintézetek előszeretettel kötik ki a kölcsönszerződésekben a tulajdonszerzésre irányuló vételi jogot, amely ugyan kötelmi jellegű, de előnyös a hitelező számára, mert nem teszi a hitelezőt nyomban tulajdonossá, de lehetőséget ad arra, hogy a kölcsönszerződés megszegése - a fizetés elmaradása - esetén a dolog tulajdonjogát egyoldalú nyilatkozattal megszerezve, a lejárt követelését a kikötött vételárba beszámítva a követelését kielégítse.
A vételi jogot tehát a hitelezési gyakorlatban valójában nem a tulajdonjog átruházása céljából engedik, hanem azért, hogy a pénzkövetelés - a fedezetként felajánlott dolog vételárába való beszámításával - megtérüljön. Amíg azonban a jelzálogjog szabályai a szemben álló érdekek kiegyensúlyozásának is eleget tesznek, addig a vételi jog biztosítékként történő alkalmazása esetén ilyen szabályok nincsenek. A hitelező célja a pozíciójának erősítése és mivel a pénzpiacon az erőviszonyok nem igazán kiegyensúlyozottak, az adós már a szerződés megkötésével is hátrányos helyzetbe kerülhet. Az opciós vételárat a kölcsönszerződésekben gyakran fiktív összegben határozzák meg, illetve nem a valóságos forgalmi értékből kiindulva, ebben közrejátszik az adós könnyelműsége is, aki valójában nem kívánja az ingatlanát - melyben gyakran benne lakik - átruházni csak fedezetül szánja, de nem méri fel, hogy valóságos elszámolásra nem fog sor kerülni. Nem alakul tehát ki a felek között az ingatlanpiacra jellemző valóságos alku pozíció. Gyakori az is, hogy viszonylag alacsony 1-2 milliós kölcsöntartozás biztosítékaként az adósnak 10-15 milliós értékű ingatlana kerül hosszú évekre ily módon lekötésre (a Ptk. szerint maximum 5 évre), és mivel az opciós jog nem járulékos jellegű az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett vételi jog az adós hitelképességét a valóságosnál rosszabbnak mutatja és rendelkezési jogát is akadályozza.
Az adósok - a vételi jog kötelezettjei - egyre gyakrabban folyamodnak az opciós szerződések feltűnő értékaránytalanság címén történő megtámadásához az esetek többségében azt követően, hogy a jogosult a vételi jogát már gyakorolta.
Az az ítélkezési gyakorlat, amely - kezdeti bizonytalankodás után - érvényesnek fogadta el a vételi jog biztosítéki célú felhasználását most számos jogalkalmazási gonddal szembesült. Mindaddig ugyanis, amíg a vételi jog létesítése és gyakorlása megmaradt az ingatlanforgalom keretein belül nem okozott sem az üzleti életben, sem az ítélkezési gyakorlatban különösebb problémát. Napjainkban azonban a vételi jog a "funkcióváltozás" miatt az értékaránytalanság kérdése körében olyan jogalkalmazási gondokat okoz, amely nagyjából két táborra osztja a jogalkalmazókat.
A vételi jogot engedő szerződés megtámadásával a megtámadási határidő számításával kapcsolatban két álláspont fogalmazódott meg:
- A vételi jogot engedő ún. opciós szerződés nem támadható meg a dolog értéke és annak vételára közötti feltűnő aránytalanság címén, megtámadni csak a vételi jog gyakorlása folytán létrejött adásvételi szerződést lehet. A feltűnő értékaránytalanság megállapításánál a vételi jog gyakorlásakor fennállott forgalmi értékből kell kiindulni. A megtámadás egy éves határideje a vételi jog gyakorlásától kezdődik és a sérelmet szenvedett fél teljesítésétől számított egy év elteltével szűnik meg.
- A vételi jogot alapító szerződés az opció tárgyának értéke és vételára közötti feltűnő értékaránytalanság miatt megtámadható. A feltűnő értékaránytalanság megállapításánál az opciós szerződés megkötésekor fennállott forgalmi értéket kell figyelembe venni. A megtámadás joga az opciós szerződés megkötésével megnyílik és a sérelmet szenvedett fél teljesítésétől számított egy év elteltével szűnik meg.
Szerintem jogdogmatikailag egyik álláspont sem indokolható meg hibátlanul. A magam részéről a másodikként idézett álláspontot képviselem, mert úgy vélem, hogy azokat a diszfunkciókat, amelyeket a vételi jog "rendeltetésellenes" használata okoz méltányos módon csökkenteni kell. Bár a vételi jog gyakorlásával a hitelező tulajdonjogot szerez, de nem a dolog forgalmi értékével azonos vételáron, mert a hitelintézetek a vételi jogot biztosítékként, az ingatlant fedezetként veszik figyelembe, és ezért a forgalmi értékből redukáltan megállapított ún. hitelfedezeti értékhez igazítják a vételárat.
Az első megválaszolandó kérdés tehát az, hogy a vételi jogot létrehozó jogviszony melyik fázisában nyílik meg a lehetőség a szerződés megtámadására. Álláspontom szerint a Ptk.-ban szabályozott opciós szerződést nem lehet másként kezelni, mint a dolog adásvételére, tulajdonjogának átruházására irányuló megállapodást azzal, hogy különlegességét az ún. rendes adásvételi szerződéshez képest csak az adja meg, hogy az adott jog gyakorlása folytán válik hatályossá az opciót adónak az a kötelezettsége, hogy az opció tárgyának tulajdonjogát a vevőre átruházza. Álláspontom szerint a Ptk. 375. §-ában szabályozott opciót létrehozó jogviszonynak két fázisa van. Az első fázis a felek jognyilatkozata; amellyel a tulajdonos a vevőnek vételi jogot enged, de amely magában foglalja az adásvételi szerződés lényeges feltételeiben való megállapodást is, a második fázis pedig a vételi jog gyakorlása, amelyben azonban a szerződés létesítésének egyetlen jellemzője sem fedezhető fel. Az eladónak az adásvételi szerződésen alapuló kötelezettségét a vételi jog gyakorlásáról szóló nyilatkozat kelti életre, ez az eladótól azonban újabb jogcselekményt nem követel meg, hiszen a vevő tulajdonjogát a földhivatal az ingatlan-nyilvántartásba - a 109/1999. (XII. 29.) FVM rendelet 15. §-a szerint - a vételi jogot alapító szerződés és a jog gyakorlásáról szóló nyilatkozat alapján jegyzi be. Az opciós szerződések tartalmazzák az eladó hozzájáruló nyilatkozatát a tulajdonjog bejegyzéséhez.
A vételi jogot létrehozó jognyilatkozatok tehát kitöltik az adásvételi szerződés kereteit. A felek ugyanis nemcsak a vételi jog létrehozásában jutottak egyezségre - a tulajdonos felhatalmazta a vele szerződő felet, hogy egyoldalú nyilatkozatával adásvételi szerződést hozzon létre -, hanem megállapodtak az átruházandó dologban és annak vételárában is. A szerződés tárgya csak az opció tekintetében speciális. A Ptk. 227. §-ának (1) bekezdésére figyelemmel talán ez a szolgáltatás leginkább "a más magatartás" fogalma alá vonható: a tulajdonos "jogot" vagy inkább hatalmasságot ad a másik félnek arra, hogy egyoldalú nyilatkozatával adásvételi szerződést hozzon létre.
A Jogkódex-előfizetéséhez tartozó felhasználónévvel és jelszóval is be tud jelentkezni.
Az ORAC Kiadó előfizetéses folyóiratainak „valós idejű” (a nyomtatott lapszámok megjelenésével egyidejű) eléréséhez kérjen ajánlatot a Szakcikk Adatbázis Plusz-ra!
Visszaugrás
