Az elmúlt évtizedben elterjedt az a gyakorlat, hogy a kölcsönadók - főként a hitelintézetek, de az utóbbi időkben már a magánszemélyek
is - jelzálogjog helyett, vagy mellett dologi hitelbiztosítékot is megkövetelnek. E biztosíték létesítése úgy történik, hogy a kölcsönszerződés adósa a hitelező részére valamely vagyontárgy általában ingatlan tulajdonjogát átruházza (vagy a tulajdonjog megszerzésére vonatkozó jogot enged), de a tulajdonjog átszállása kötelmi jogilag korlátozott, mert a kölcsön visszafizetésétől függő hatállyal történik. A tulajdonjog biztosítéki célú felhasználása nyilván összefüggésben van azzal a felismeréssel, hogy a zálogjog alapítása költséges, időigényes, érvényesítése nehézkes és a felszámolási eljárásban hátrányos.
A dologi jellegű biztosítékok közül a hitelintézetek előszeretettel kötik ki a kölcsönszerződésekben a tulajdonszerzésre irányuló vételi jogot, amely ugyan kötelmi jellegű, de előnyös a hitelező számára, mert nem teszi a hitelezőt nyomban tulajdonossá, de lehetőséget ad arra, hogy a kölcsönszerződés megszegése - a fizetés elmaradása - esetén a dolog tulajdonjogát egyoldalú nyilatkozattal megszerezve, a lejárt követelését a kikötött vételárba beszámítva a követelését kielégítse.
A vételi jogot tehát a hitelezési gyakorlatban valójában nem a tulajdonjog átruházása céljából engedik, hanem azért, hogy a pénzkövetelés - a fedezetként felajánlott dolog vételárába való beszámításával - megtérüljön. Amíg azonban a jelzálogjog szabályai a szemben álló érdekek kiegyensúlyozásának is eleget tesznek, addig a vételi jog biztosítékként történő alkalmazása esetén ilyen szabályok nincsenek. A hitelező célja a pozíciójának erősítése és mivel a pénzpiacon az erőviszonyok nem igazán kiegyensúlyozottak, az adós már a szerződés megkötésével is hátrányos helyzetbe kerülhet. Az opciós vételárat a kölcsönszerződésekben gyakran fiktív összegben határozzák meg, illetve nem a valóságos forgalmi értékből kiindulva, ebben közrejátszik az adós könnyelműsége is, aki valójában nem kívánja az ingatlanát - melyben gyakran benne lakik - átruházni csak fedezetül szánja, de nem méri fel, hogy valóságos elszámolásra nem fog sor kerülni. Nem alakul tehát ki a felek között az ingatlanpiacra jellemző valóságos alku pozíció. Gyakori az is, hogy viszonylag alacsony 1-2 milliós kölcsöntartozás biztosítékaként az adósnak 10-15 milliós értékű ingatlana kerül hosszú évekre ily módon lekötésre (a Ptk. szerint maximum 5 évre), és mivel az opciós jog nem járulékos jellegű az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett vételi jog az adós hitelképességét a valóságosnál rosszabbnak mutatja és rendelkezési jogát is akadályozza.
Az adósok - a vételi jog kötelezettjei - egyre gyakrabban folyamodnak az opciós szerződések feltűnő értékaránytalanság címén történő megtámadásához az esetek többségében azt követően, hogy a jogosult a vételi jogát már gyakorolta.
Az az ítélkezési gyakorlat, amely - kezdeti bizonytalankodás után - érvényesnek fogadta el a vételi jog biztosítéki célú felhasználását most számos jogalkalmazási gonddal szembesült. Mindaddig ugyanis, amíg a vételi jog létesítése és gyakorlása megmaradt az ingatlanforgalom keretein belül nem okozott sem az üzleti életben, sem az ítélkezési gyakorlatban különösebb problémát. Napjainkban azonban a vételi jog a "funkcióváltozás" miatt az értékaránytalanság kérdése körében olyan jogalkalmazási gondokat okoz, amely nagyjából két táborra osztja a jogalkalmazókat.
A vételi jogot engedő szerződés megtámadásával a megtámadási határidő számításával kapcsolatban két álláspont fogalmazódott meg:
- A vételi jogot engedő ún. opciós szerződés nem támadható meg a dolog értéke és annak vételára közötti feltűnő aránytalanság címén, megtámadni csak a vételi jog gyakorlása folytán létrejött adásvételi szerződést lehet. A feltűnő értékaránytalanság megállapításánál a vételi jog gyakorlásakor fennállott forgalmi értékből kell kiindulni. A megtámadás egy éves határideje a vételi jog gyakorlásától kezdődik és a sérelmet szenvedett fél teljesítésétől számított egy év elteltével szűnik meg.
- A vételi jogot alapító szerződés az opció tárgyának értéke és vételára közötti feltűnő értékaránytalanság miatt megtámadható. A feltűnő értékaránytalanság megállapításánál az opciós szerződés megkötésekor fennállott forgalmi értéket kell figyelembe venni. A megtámadás joga az opciós szerződés megkötésével megnyílik és a sérelmet szenvedett fél teljesítésétől számított egy év elteltével szűnik meg.
Szerintem jogdogmatikailag egyik álláspont sem indokolható meg hibátlanul. A magam részéről a másodikként idézett álláspontot képviselem, mert úgy vélem, hogy azokat a diszfunkciókat, amelyeket a vételi jog "rendeltetésellenes" használata okoz méltányos módon csökkenteni kell. Bár a vételi jog gyakorlásával a hitelező tulajdonjogot szerez, de nem a dolog forgalmi értékével azonos vételáron, mert a hitelintézetek a vételi jogot biztosítékként, az ingatlant fedezetként veszik figyelembe, és ezért a forgalmi értékből redukáltan megállapított ún. hitelfedezeti értékhez igazítják a vételárat.
Az első megválaszolandó kérdés tehát az, hogy a vételi jogot létrehozó jogviszony melyik fázisában nyílik meg a lehetőség a szerződés megtámadására. Álláspontom szerint a Ptk.-ban szabályozott opciós szerződést nem lehet másként kezelni, mint a dolog adásvételére, tulajdonjogának átruházására irányuló megállapodást azzal, hogy különlegességét az ún. rendes adásvételi szerződéshez képest csak az adja meg, hogy az adott jog gyakorlása folytán válik hatályossá az opciót adó-
- 8/9 -
nak az a kötelezettsége, hogy az opció tárgyának tulajdonjogát a vevőre átruházza. Álláspontom szerint a Ptk. 375. §-ában szabályozott opciót létrehozó jogviszonynak két fázisa van. Az első fázis a felek jognyilatkozata; amellyel a tulajdonos a vevőnek vételi jogot enged, de amely magában foglalja az adásvételi szerződés lényeges feltételeiben való megállapodást is, a második fázis pedig a vételi jog gyakorlása, amelyben azonban a szerződés létesítésének egyetlen jellemzője sem fedezhető fel. Az eladónak az adásvételi szerződésen alapuló kötelezettségét a vételi jog gyakorlásáról szóló nyilatkozat kelti életre, ez az eladótól azonban újabb jogcselekményt nem követel meg, hiszen a vevő tulajdonjogát a földhivatal az ingatlan-nyilvántartásba - a 109/1999. (XII. 29.) FVM rendelet 15. §-a szerint - a vételi jogot alapító szerződés és a jog gyakorlásáról szóló nyilatkozat alapján jegyzi be. Az opciós szerződések tartalmazzák az eladó hozzájáruló nyilatkozatát a tulajdonjog bejegyzéséhez.
A vételi jogot létrehozó jognyilatkozatok tehát kitöltik az adásvételi szerződés kereteit. A felek ugyanis nemcsak a vételi jog létrehozásában jutottak egyezségre - a tulajdonos felhatalmazta a vele szerződő felet, hogy egyoldalú nyilatkozatával adásvételi szerződést hozzon létre -, hanem megállapodtak az átruházandó dologban és annak vételárában is. A szerződés tárgya csak az opció tekintetében speciális. A Ptk. 227. §-ának (1) bekezdésére figyelemmel talán ez a szolgáltatás leginkább "a más magatartás" fogalma alá vonható: a tulajdonos "jogot" vagy inkább hatalmasságot ad a másik félnek arra, hogy egyoldalú nyilatkozatával adásvételi szerződést hozzon létre.
A Jogkódex-előfizetéséhez tartozó felhasználónévvel és jelszóval is be tud jelentkezni.
Az ORAC Kiadó előfizetéses folyóiratainak „valós idejű” (a nyomtatott lapszámok megjelenésével egyidejű) eléréséhez kérjen ajánlatot a Szakcikk Adatbázis Plusz-ra!
Visszaugrás
