A választottbíróság módosíthatja a bérleti szerződést, ha a felek tartós jogviszonyában a szerződéskötést követően beállott körülmény folytán a szerződés valamelyik fél lényeges jogos érdekét sérti.
Ügyszám: Vb/21034[1]
Címszavak: jogutódlás; bizonyítási teher; bírósági szerződésmódosítás; bérleti szerződés; tartós jogviszony
1997. évben az ipari ingatlan tulajdonosa mint bérbeadó, úgyis mint felperes és az alperes jogelődje, mint bérlő "Területbérleti szerződés" címmel megállapodást kötöttek egymással ipari ingatlanok (a továbbiakban: Bérleti szerződés) bérletéről. A Bérleti szerződés célja az volt, hogy a bérlő a bérelt kikötői területen kőolajtermék-tároló és -átadó telepet építsen fel és üzemeltessen úgy, hogy a bérlő által megépítésre kerülő felépítmények a bérlő tulajdonába kerülnek. A szerződő felek rögzítették, hogy a Bérleti szerződést határozott időre, 35 éves időtartamra kötik. Megállapodtak továbbá abban is, hogy a Bérleti szerződés lejárta előtt a bérlő jogosult a szerződés időtartamának egyszeri, maximum 15 évvel történő meghosszabbítására. A felek kikötötték, hogy az első két évet követően a bérleti díj évente a Központi Statisztikai Hivatal által a megelőző évre közzétett hivatalos inflációs rátával módosul. A Bérleti szerződés szerint a szerződés megszűnése esetén a bérlő a bérelt területet eltérő megállapodás hiányában köteles bérbeadónak rendezett formában, az épületek és építmények alapozással együtt történő teljes elbontásával, a talaj és a talajvíz hatóságilag bizonylatolt szennyezésmentes állapotában visszaadni.
A felperes keresetlevelében azt kérte, hogy a régi Ptk. (1959. évi IV. tv., a továbbiakban: rPtk.) 241. §-a alapján a Választottbíróság módosítsa a Bérleti szerződést úgy, hogy az éves bérleti díj összege 2021-től kezdődően egy emelt összeg legyen, amely összeg évente emelésre kerül a Központi Statisztikai Hivatal által előző évre közzétett hivatalos inflációs rátának megfelelően. A felek között nem volt vitás, hogy a Bérleti szerződéssel kapcsolatos jogviták - így a Bérleti szerződés módosításával kapcsolatos igény elbírálása is - a jelen választottbíróság hatáskörébe tartoznak, hiszen a szerződés egyértelmű választottbírósági kikötést tartalmaz, amely megfelel mind a Bérleti szerződés megkötésekor hatályos, a választottbíráskodásról szóló 1994. évi LXXI. törvény 3. és 5. §-aiban, mind pedig a jelen eljárás megindításakor hatályos, a választottbíráskodásról szóló 2017. évi LX. törvény (Vbt.) 8. §-ában írt feltételeknek, s így megalapozza a Kereskedelmi Választottbíróság hatáskörét.
A választottbíróság megállapította, hogy a felek jogviszonyát megalapozó, s a perbeli igény alapját képező szerződés 1997-ben, azaz a jelenleg hatályos Polgári Törvénykönyv (2013. évi V. törvény) hatálybalépése (2014. március 15-e) előtt jött létre. A Polgári Törvénykönyvről szóló 2013. évi V. törvény hatálybalépésével összefüggő átmeneti és felhatalmazó rendelkezésekről szóló 2013. évi CLXXVII. törvény 50. § (1) bekezdése értelmében, ha e törvény eltérően nem rendelkezik, a Ptk. hatálybalépésekor fennálló kötelmekkel kapcsolatos, a Ptk. hatálybalépését követően keletkezett tényekre, megtett jognyilatkozatokra - ideértve az e tények, illetve jognyilatkozatok által keletkeztetett újabb kötelmeket is - a Ptk. hatálybalépése előtt hatályos jogszabályok rendelkezéseit kell alkalmazni. Ebből a rendelkezésből egyértelmű, hogy a jelen jogvitában a régi Ptk. rendelkezései az irányadóak, s mivel a felek nem állapodtak meg ettől eltérően, a választottbíróság a keresetet a régi Ptk. megfelelő rendelkezései alapján bírálta el.
A régi Ptk. 241. §-a úgy rendelkezik, hogy a bíróság módosíthatja a szerződést, ha a felek tartós jogviszonyában a szerződéskötést követően beállott körülmény folytán a szerződés valamelyik fél lényeges jogos érdekét sérti. A választottbíróságnak tehát azt kellett vizsgálnia, hogy e jogszabályi feltételek a jelen esetben fennállnak-e, s ha igen, akkor ez milyen tartalmú, milyen mértékű szerződésmódosítást indokolhat.
A felperes álláspontja az volt, hogy a bírósági szerződésmódosítást indokolttá tevő, szerződéskötést követően beállott körülmény alapvetően abban áll, hogy a Bérleti szerződés tárgyát képező ingatlan piaci bérleti díja - az időközben bekövetkezett ingatlanpiaci változások miatt - jelentős mértékben meghaladja a szerződés szerint az alperes által fizetendő bérleti díjat, s ez a megváltozott helyzet sérti a felperes lényeges jogos érdekét, mert a tulajdonában álló ingatlanért csupán a piaci árnál alacsonyabb bérleti díjat kap. De hivatkozott a felperes arra is, hogy a Bérleti szerződés hatályban léte alatt vezettek be helyiadó-fizetési kötelezettséget az ingatlan után, amit a bérleti díjban nem tudtak még számításba venni. Továbbá utalt a felperes arra is, hogy az alperesi tevékenység miatt jelentősen megnőtt az ingatlan tulajdonosát terhelő környezetvédelmi kockázat, amit a szerződés szerinti bérleti díjak szintén nem tükröznek.
Az alperesi ellenkérelem a bérleti szerződéssel kapcsolatos kereseti kérelmek teljes elutasítására irányult. Az alperes a kereset elutasítását azért kérte, mert álláspontja szerint a Bérleti szerződés öt évvel az eredeti szerződéskötést követően történt - a bérleti díj mértékét is érintő, s az ebben az időben rendelkezésre álló informá-
- 103/104 -
ciókra alapozott - módosítását követően nem történt a felek konkrét jogviszonyában olyan változás, ami sértené a felperes jogos érdekét. Utalt a bírósági gyakorlatban kialakított elvre, miszerint a konkrét szerződést nem érintő, általános piaci változások nem szolgálhatnak egyedi szerződések módosításának alapjául.
Az alperes továbbá kifejtette, hogy ha történt volna is a Bérleti szerződést érintő változás, az előre látható volt, illetve legfeljebb a felperes üzleti kockázata körébe tartozó változásnak minősülhet, ami - a bírósági gyakorlatnak megfelelően - szintén nem adhat alapot a szerződés bírósági módosítására. Azt, hogy a felek előre számoltak a piaci változásokkal, jelzi, hogy a Bérleti szerződés rendelkezett a bérleti díjak rendszeres, évenkénti kiigazításáról oly módon, hogy az infláció mértékével korrigálják a bérleti díjakat. A felperes álláspontja szerint ez egyben az üzleti kockázatok felek közötti elosztását is megvalósította, hiszen az inflációt meghaladó esetleges piaci bérleti díjtól való elesés kockázatát a felperes mint bérbeadó vállalta. Hivatkozott arra is az alperes, hogy a felperes nem igazolta, hogy az esetleges változások eredményeként lényeges jogi érdeke sérült volna.
A peres felek álláspontját megalapozó érvek körében jelentős szerepet játszik az a kérdés, hogy a szerződéskötés/szerződésmódosítás időpontjához képest történt-e olyan változás az ingatlan piaci bérleti díjában, ami esetleg a bírósági szerződésmódosítást megalapozhatná. Ez a kérdés alapvetően az ingatlanpiacra vonatkozó tények ismeretét feltételezi, amely ismeretek teljes körével a választottbírósági tanács bizonyosan nem rendelkezik, ezért e tények bizonyítása speciális szakértelemmel rendelkező szakértő bevonását tette indokolttá.
A Jogkódex-előfizetéséhez tartozó felhasználónévvel és jelszóval is be tud jelentkezni.
Az ORAC Kiadó előfizetéses folyóiratainak „valós idejű” (a nyomtatott lapszámok megjelenésével egyidejű) eléréséhez kérjen ajánlatot a Szakcikk Adatbázis Plusz-ra!
Visszaugrás
