A dolgokra vonatkozó jogok átszállását a felek puszta megegyezéséhez kötő, az ún. ügyletegységen alapuló jogrendszerekben (mint különösen a francia jogcsalád) nincs jogalakító szerepe a nyilvántartási bejegyzésnek, így a bejegyzési engedélynek sem, mivel ott a szerződéses megegyezés átviszi a jogot.
A jogváltozáshoz a felek konszenzusán túl a dolgok de facto vagy symbolikus átadását is megkövetelő jogrendszerekben a symbolikus traditio (tradtitio per chartam, intabulatio stb.), közöttük a telekkönyvi, illetőleg az ingatlan-nyilvántartási bejegyzés relatív jogváltoztató hatálya alakul ki. Ez annyit jelent, hogy a nyilvántartási bejegyzés csak a kötelmi megegyezés esetén fejt ki jogváltoztató hatályt. Az ügyleti felek megegyezésén alapulóan, illetőleg azon túl a kötelezett, azaz a jogátruházó félnek a bejegyzéshez külön hozzá kell járulnia, amely vagy kétoldalú külön megállapodásban (lásd német jog) vagy egyoldalú címzett jognyilatkozatban, a bejegyzési engedélyben, mint nyilvántartási szolgáltatásban (osztrák, magyar jog) jelenik meg. Így válik ketté a jogátszállás egy kötelmi kötelezettséget fakasztó, illetőleg egy teljesítő ügyletre. A nyilvántartási bejegyzés a teljesítő ügyletet befejező, ahhoz teljesítési segédként hozzákapcsolt külső tényállási elem.
A kettős ügyleti tanon alapuló német-svájci-osztrák jogcsaládban a szerződéses megegyezés "csupán" kötelmi fázis, kötelezettséget alapít, amelyet egy másik a teljesítő ügylet követ, amely a telekkönyvi ingatlan-nyilvántartási (a továbbiakban együtt: nyilvánkönyvi) szolgáltatásban testesül meg. A jog a megegyezésen alapuló nyilvánkönyvi szolgáltatással száll át az új jogosultra. Addig elévülésnek kitett követelés "pusztán."
A nyilvánkönyvi szolgáltatás is több fázisú: a bejegyzési engedély átadásával kezdődik, a bejegyzési kérelem benyújtásával folytatódik, majd magával a nyilvánkönyvi bejegyzéssel fejeződik be.
Ennek a kettős ügyleti fázisnak megfelelően elhatárolt a nyilvántartó hatóság felülvizsgálati hatás-, illetőleg feladatköre is. A nyilvántartó hatóság - függetlenül attól, hogy az közigazgatási hatóság vagy telekkönyvi bíróság - bejegyzési ügyszakban a kötelmi ügylet vizsgálatára csak szűk körben, nevezetesen csak a nyilvánvaló érvénytelenség megállapítására kiterjedően jogosult, illetőleg köteles. Egyéb jogkérdésben nincs aktus-felülvizsgálati hatásköre, mert nem a felek közötti jogvitában, erre irányuló keresetre jár el, hanem a felek közötti megegyezésen alapuló regisztrálást végez.
Jogvitára per, nyilvántartásba vételre - még bírósági hatáskör esetén is csak - nemperes eljárás adódik számára. Anyagi jogi jogkérdésben is csak erre irányuló kérelemre ítélkezhet. A nyilvántartási bejegyzési igény nem jogvitát kér eldönteni, jogi megállapodást kér nyilvántartásba venni. Kéretik a kereseti kérelemhez, illetőleg bejegyzési kérelemhez kötöttséget tiszteletben tartani.
Más a helyzet azonban a nyilvánkönyvi szolgáltatással. Ez a dologi ügylet, amelyet a nyilvántartó hatóságnak felül kell vizsgálnia teljes terjedelmében, hiszen ezen alapul eljárása, és meghatározóan határozathozatala is. Ebből eredően a bejegyzési engedélyt, a bejegyzési kérelmet alaposan meg kell ítélnie össze kell vetnie a nyilvánkönyvben fenn álló bejegyzésekkel.
A bejegyzési engedély magánjogi értelemben egyoldalú, címzett jognyilatkozat, amelynek hatályosulásához a magánjog a dologi meghatározottságot és személyi identifikációt kívánja meg az alábbiak szerint:
- minden kétséget kizáróan az ingatlanra vonatkozó joggal - nyilvánkönyvi szerint - rendelkezni jogosulttól kell származnia,
- minden kétséget kizáróan meg kell érkeznie az új jogosulthoz,
- az új jogosultnak kell vele rendelkeznie,
- és csak szükség esetén élhet helyette ezzel a kötelezett,
- minden kétséget kizáróan meghatározott és nyilvántartásban szereplő jogra, illetőleg ingatlanra kell vonatkoznia.
Ezeknek az anyagi jogi feltételeknek kell teljesülniük az alaki jogban, a bejegyzés alapjául szolgáló okiratokban és eljárási cselekményekben. Ezeket a feltételeket pedig a nyilvántartó hatóságnak vizsgálnia kell, és teljesülésüket meg kell ítélnie. Ennek alapján hozhat bejegyzést megengedő, illetőleg elutasító határozatot.
A vételi, visszavásárlási, elővásárlási jog gyakorlása a kötelmi ügyleti fázishoz tartozik, önmagában egyik sem viszi át a tulajdonjogot, pusztán a kötelmi jogviszonyt létesíti, illetőleg teljesíti ki, így tulajdonjogot nem keletkeztet. Ennek az elméleti modellnek felel meg a Ptk.-án belüli elhelyezés is: az adásvétel, mint kötelem különös alakzataként nyer megfogalmazást mindegyik.
Az elővásárlási jog törvény tényállási modellje szerint az elővásárlási jog gyakorlása esetén alanyváltozás áll be az egy és ugyanazon kötelmi jogviszonyban, mivel a jog gyakorlója a szerződő vevő helyébe lép. A hatalmassági jog gyakorlása nem hoz létre semmit sem a kötelem elemeiből, a jogosultat azonban abba a joghelyzetbe hozza, hogy a mások által létrehozott kötelembe meghatározott feltételek teljesítése mellett belépjen. A jogot gyakorló nem új kötelem-alakító, illetőleg alapító, csak és pusztán az alapított és alakított kötelem különleges gyakorlója. Fogalmi képtelenség tehát két megállapodásról, illetőleg szerződésről szólni, nem beszélhetünk két külön szerződésről, hanem ugyanazon szerződésben történt - privilegizált - alanyváltozásról.
Nyilvántartási alaki jogi szempontból kiemelten fontos ennek kimondása, mert két kötelem, következésképpen két szerződés feltételezése mellett, meg kellene követelni az eladó és az elővásárlási jog gyakorlója közötti külön szerződés megkötését, illetőleg benyújtását, amely az időbeli eltolódás okából akár már ranghely problémát is okozhatna.
Miután az elővásárlási jog és annak gyakorlása a kötelmi ügyleten belül helyezkedik el, így viszont természetszerűen a jog gyakorlásának jogi hatálya már nem terjed ki a - tulajdonjog átszállásához elengedhetetlen, a kötelmi ügylettől elkülönülő - relatíve önálló dologi ügyletre, illetve azok elemeire: az azt magában foglaló bejegyzési engedély szolgáltatásra és a bejegyzési kérelem benyújtására.
Ebből következően a dologi ügylet előbbi két mozzanatánál szükségesek a kötelem új alanyainak a kötelmi ügylet jogosultja teljesítését igazoló, és annak alapján a kötelmi ügylet kötelezettje által kiadott teljesítésre irányuló nyilatkozata: a bejegyzési engedély kiadása a kötelembe belépő új jogosult számára.
Ez még a szerződés teljesítési fázisainak, a szerződés teljesülése egyes mozzanatainak kiegyensúlyozottsága szempontjából is kívánatos. Az eladó és vevő közötti alapkötelemből folyó teljesítés elismerése alapján adott nyilvánkönyvi szolgáltatást az eladó a vevő felé. A kötelembe a törvény erejénél fogva belépő harmadik személy elővásárlási jog gyakorlására irányuló nyilatkozata csak a megváltozott alanyok közötti kötelmet tartja fenn, de nem jelenti egyúttal azt, hogy a kötelem teljesítésre is kerül az elővásárlási jog gyakorlását bejelentő személy részéről.
Az elővásárlási jog gyakorlásának bejelentése új kötelmet teremt az eladóra alanyi vonatkozásban, egyúttal jogot a jog gyakorló részére a kötelembe való bekerülése eladói oldalon való tűrésére, kikényszerítésére. Ennek egyik módja a hatálytalansági kereset megindítása. A jog gyakorlásának bejelentése a kötelem szinagmallatikus jellege okán egyúttal jogot ad az eladónak a vevő helyébe lépő személlyel szemben az őt terhelő kötelezettség: a vételár követelésére.
A vételár teljesítése az elővásárlási jog gyakorlójának az alapkötelemből fakadó kötelezettsége, amelynek ha nem, vagy nem szerződésszerűen tesz eleget, szerződésszegést követ el. Ez jogot ad az eladónak a dologi ügylet realizálódásának megakadályozására: a bejegyzési engedély átadása megtagadására, így a dologi ügyleten alapuló ingatlan-nyilvántartási bejegyzési kérelem benyújtása esetére a nyilvánkönyvi bejegyzés elutasításának kikényszerítésére, így a dolog tulajdonjoga átszállásának megakadályozására.
Álláspontom szerint tehát csak a kötelem teljesítése alapján lép át a szerződés dologi ügyleti szakba. Ehhez szükséges, hogy az új vevő a régi kötelem tartalma szerint teljesítsen, azt az eladó elismerje, és ennek alapján, a szerződésszerű teljesítésből fakadó kötelezettségként átadja a bejegyzési engedélyt.
Ennek megfelelően a kötelem teljesülése alapján az eladó joga, hogy azt elismerje, és ennek alapján az elismerés kinyilvánításával a traditio symbolica bekövetkezzen a teljesítés folytán új jogosult elővásárlási joggyakorló felé, azaz a bejegyzési engedélyt az eladó a jog gyakorlójának átadja. A szimbolikus átadás első fázisaként az ahhoz szükséges engedélyt per chartam, az új jogosulthoz címzett okiratban, neki kell átadni.
Ebből következik álláspontom szerint, hogy elengedhetetlen joghatást kiváltó mozzanata a tulajdonjog átszállásának, hogy a bejegyzési engedélyt címzetten kiszolgáltassák az új jogosultnak, ő azt átvegye, így létrehozva kettőjük között a dologi ügyletet, amely az ingatlan-nyilvántartási eljárásban szigorú vizsgálat alá kerül.
Ennek megfelelően az eladói bejegyzési engedély, mint per chartam (okirati) szolgáltatás címzett egyoldalú jognyilatkozat, amely csak akkor hatályosulhat, ha a címzett személynek szól, hozzá megérkezik és azt elfogadva benyújtja a bejegyzési kérelmet, lezárván a dologi ügyletet. A bejegyzési engedély átadását és annak átvételét, azaz a nyilvánkönyvi szolgáltatás első fázisának megtörténtét a bejegyzési kérelem benyújtásához mellékelt bejegyzési engedély bizonyítja, más okirati bizonyítás nem szükséges. Ennek felel meg a Ptk. megoldása is, amennyiben a bejegyzési engedély átadását követően elmulasztott bejegyzési kérelem esetén, a bejegyzés elmaradása miatt nem következik be a tulajdonjog átszállása sem, a jogosult továbbra is csak kötelmi helyzetben marad.
A nyilvánkönyvi szolgáltatás az ingatlan-nyilvántartási bejegyzéssel fejeződik be, amely egyben a tulajdonjog átszállást is eredményezi az elővásárlási jog gyakorlójára. Itt fejeződik be az eladó szolgáltatási kötelezettsége.
A bejegyzési engedély szolgáltatása a két ügyleti tanban egyfelől ún. teljesítő ügyletként, másfelől reálaktusként nyert megfogalmazást.
A nyilvánkönyvi jogban a teljesítő ügylet, mint külön ügylet egy része a formális konszenzus körébe eső telekkönyvi szolgáltatás. Maga a nyilvánkönyvi bejegyzés viszont közjogi cselekmény, egy közjogi jogviszony célja. Kétségkívül ez valósítja meg a magánjogi jelképi traditio-t. Jogrendszerenként eltérhet ezen teljesítő ügylet relatív vagy abszolút önállósága. Abban az esetben, ha a traditio csak reálaktust, de nem jogkeletkezést kiváltó joghatást jelent, akkor a nyilvánkönyvi bejegyzés sem bír jogkeletkeztető hatállyal.
Magyarországon a telekkönyvi bejegyzés - ügyletegységen alapuló - reálaktus jellegét Eörsi fogalmazta meg rendkívül meggyőző erővel több tanulmányában, majd monográfiájában.1 Eörsi briliáns érveléssel tulajdonképpen elveti a konstitutív hatályt mindkét monográfiájában.2 Ezt a dogmatikai modellt veszi át Kamis is, nem véletlenül kerül önellentmondásba a telekkönyvi bejegyzési engedély magyarázatakor a hatályos Ptk.-val.
Eörsi szerint a telekkönyvi bejegyzésben önmagában és önmagától semminemű jogi erő nem rejlik, a jogi erő származékos, a jogbiztonság igénye és annak következményéből fakad. "A ...telekkönyv fontosságának a látszatvédelem érdekében való megnövekedése nemcsak a nem tulajdonostól való tulajdonszerzés megalapításában nyilvánul meg, hanem abban is, hogy a birtok átruházásnak, telekkönyvi átírásnak a fogalomképzésre mindig kész német jogtudománynak önálló, az alapul-fekvő megegyezéstől szinte teljesen független létjogosultságot, független jogi hatályt kezdett tulajdonítani."3
A traditio Eörsi meggyőződése szerint "a megkötött szerződés realizálása során az a (reál)aktus, amelyhez harmadik személyeknek igazodniuk kell. Jogi jelentőségű eszköz, amely felismerhetővé teszi és bizonyos korlátok közt hitelesen bizonyítja a valóságos helyzetet. A traditio, telekkönyvi szolgáltatás tehát nem külön ügylet, hanem egyik jogilag jelentős mozzanata a tulajdonátszállás folyamatának, amely folyamat az átruházó szerződés, mint jogügylet eredményeként indult meg."4
Eörsi megfogalmazásában "a traditio nem önálló ügylet, hanem csupán a forgalom számára jelzi a tulajdonjog átszállását, és ebből következően jogi hatálya is van harmadik személyek felé. Nem külön ügylet: helyettesítheti bírói ítélet, végrehajtás stb., amiből látszik, hogy csak realizálása a megegyezésnek. Nem a tulajdonjog átszállítója, hanem csupán az alapul fekvő megegyezéssel átvitt tulajdonjog átszállása során az az időpont, melyben egyes hatályok, különösen a harmadik személyekre tartozó külső hatályok átszállnak. Ingatlanoknál a bekebelezési engedély kiadása, mint dologi ügylet a tulajdonátszállásra szinte közömbös: a külső hatályok átszállásának időpontját a széljegyzés, a veszélyviselését általában a birtokbalépés adja meg."5
Az ún. dologi megegyezés, a traditio hiánya Eörsi szerint annyit jelent, hogy a "felek a prioritási hatályt nem kívánták átszállítani, rejteni akarták az ügyletet: az azonban olyan személyekkel szemben hatályos, akik telekkönyv nélkül is tudtak az adásvételi szerződés megkötéséről".6 Eörsi álláspontja alapján "az adásvétel a szerződéssel létrejött, a bekebelezés elmaradása csak azt jelenti, hogy a felek nem kívánták abba a fázisba is eljuttatni, amelyben az jogszabály parancsára egyszerre csak ország-világ előtt megnyilatkozik. Az ide való eljuttatásra vonatkozó akaratnyilatkozat azonban nem független és nem önálló az eredeti megállapodástól, hanem annak egy része, a létrehívott hatás pedig nem a két félre, de a forgalmi életre tartozik."7
A hosszú idézet nem véletlen. A nyilvánkönyvi bejegyzés hatályát fejtegető Eörsi, Szladits lényegében más álláspontját, mint hozzá közel állót interpretálja. Eörsi álláspontja az 1959. évi IV. tv.-ben normaszövegként nem jelenik meg.8 Fennmarad a telekkönyvi bejegyzés jogalapító, konstitutív hatálya, de a jogügylet részeként mégpedig a felek akaratán és hatókörén kívül álló elemeként, a jogszabály kényszerítő ereje folytán. A jogszabály kényszerítő elemének forrása a hivatalbóli telekkönyvezés és annak az anyagi jog által meghatározott hatálya alapján áll fenn. Eörsi dogmatikai álláspontját ismerteti Kampis telekkönyvi jogi kézikönyvében, figyelmen kívül hagyva, hogy a Ptk. normaszövege a kettős ügyleti tan alapján született, és a törvény előterjesztése is aszerint magyarázza a dogmatikai megoldást.
Eörsi álláspontjával szemben Világhy - Szladits dogmatikai nézetét követve - a telekkönyvi bejegyzés jogkeletkeztető hatályát a kettős ügyleti koncepció adja meg. Világhy szerint a Ptk. 117. §-ának (2) bekezdése főszabályként a szerző oldalán az átruházásra irányuló szerződést vagy más jogcímet és a dolog átadását kívánja meg a tulajdonjog megszerzéséhez. A (3) bekezdés értelmében ingatlanra vonatkozólag az átruházás jogcímén felül a tulajdonosváltozás telekkönyvi bejegyzése is szükséges. Világhy szerint "Minthogy törvényünk a tradicionális rendszer alapján áll, a közös jogcím átadás, illetőleg a tulajdonjog bejegyzése nélkül nem tulajdonjogot, hanem csak követelést eredményez a tulajdonjog szolgáltatására..."9
A kettős ügyleti tan talaján Világhy a dologi megegyezés elvét a szocialista telekkönyv alapelveként is definiálja. A dologi megegyezés elve abban áll, hogy a telekkönyvi jognak szerződés útján való megszerzéséhez a jogot engedő és a jogot szerző fél megegyezése szükséges.10 Ez a megegyezés abban jut kifejezésre, hogy a bejegyzést annak, akivel szemben az új jog megszerzése történik, kifejezetten meg kell engednie.11 Ezt a beleegyezést a telekkönyvi előző rendszerint ugyanabban az írásbeli szerződésben adja meg, amely magát a jogviszonyt létesíti. Nincs akadálya azonban annak, hogy az engedélyt külön okiratban adják meg. A telekkönyvi előzőnek ezt az engedélyét bejegyzési engedélynek (clausula intabulandi) hívjuk. A törlési engedély, mint bejegyzési engedély a telekkönyvi jogok jogügyleten alapuló törléséhez szükséges.12
A nyilvánkönyvi bejegyzés kétségkívül az okiratba foglalt jogügylet és bejegyzési kérelem alapján bír úgymond jogkeletkeztető hatállyal. A bejegyzésnek inkább következménye, mint eredménye a jogkeletkezés. A bejegyzés önmagában vett jogkeletkeztető hatállyal egyetlen telekkönyvi rendszerben sem bír. Ez ugyanis a telekkönyvi bejegyzés anyagi jogerejét jelentené,13 azaz függetlenül a magánjogi megegyezéstől, annak okiratba foglalásától, pusztán a féli kérelmek alapján történő hatósági döntéssel való jogalapítást. Ez kétségkívül bírói hatáskört igényelne, hiszen itt a jog keletkezése a bíró határozatán alapulna, abból eredne.
Amennyiben az okiratba foglalt jogügylet a jogváltozás döntő oka, egyben annak anyagi jogi felülvizsgálata külső a nyilvánkönyv számára külső tényállási elem, akkor a bejegyzés nem jogalapító aktus, hanem csak jogkövetkezménnyel járó aktus. A jogkövetkezmény pedig a jog keletkezésében is erga ómnes, harmadik személyek felé hat igazán, a szerződő felek belső viszonyaiban (inter partes) viszonyaiban más külső tényállás, mint például a birtokba adás jelentik a jogátszállás folyamatát. Csak érzékeltetésül a problémát: álláspontom szerint nem évül el kötelmi igényként az eladóval szemben az adásvételi szerződésen alapuló igény, sőt a bejegyzési igény sem, pusztán azért mert a tulajdonjog nyilvánkönyvi bejegyzése elmaradt. Az egykori eladó nem léphet fel a tulajdonos jogán a vevővel szemben a telekkönyvi joglátszat alapján, egyedül az adásvételi szerződés felmutatása elegendő a vevő részéről helyzet jogszerűsége megalapozására.
Kétségkívül nem védekezhet azonban a nyilvánkönyvben bízva ellenérték fejében jogot szerző jóhiszemű szerzővel szemben, kivéve még akkor is, ha elsőként és jóhiszeműen birtokba lépett, mert akkor a birtokkal megerősített jogcíme bizonyul erősebbnek a telekkönyvi joglátszatnál.14
A nyilvánkönyvi bejegyzés jogkeletkeztető hatálya - eltérően a telekkönyvi jogszabálytól15, továbbá a ingatlan-nyilvántartási tvr.-től16 - nem a pusztán a telekkönyvi bejegyzésből ered, igen összetett hatály, valójában a felek megegyezésén alapuló, további tényállási elemet képező, a felek jogváltozásban való megegyezésével konjunktive beálló hatály. A nyilvánkönyvi szövegezésben az új ingatlan-nyilvántartási törvényben 17 figyelhetünk fel ennek figyelembevételére.
A jogdogmatikai problémáról a joggyakorlat egyáltalán tudomást sem vesz. A jogátszállás dogmatikai problémáival a tulajdonjog többszöri elidegenítése esetében foglalkozik igazán, akkor viszont igen sokszínűen reagál.18
A jogátszállása rendjét az ügyletegység talaján kezelő magánjogi rendszerekben a bejegyzés jogkeletkeztető/változtató/megszüntető hatálya is problematikus lehet. Az ilyen rendszerekben ugyanis a jogügyletben foglalt joghatás beállásához a jogváltozásban való akarat-megegyezésen túl további szolgáltatás teljesítése nem feltétlenül szükséges inter partem. Ha nincs dologi ügylet, a nyilvánkönyvi bejegyzéshez szükséges átadás (derelictio) reálcselekmény, az átadás a teljesítést jelenti, megteremti a felek megegyezésén (intern reláció) alapuló jogváltozások harmadik személyek felé történő kinyilvánítását (extern viszonylat), de nem többet, akkor a bejegyzésnek csak deklaratív joghatálya lehet.
Ha a jogváltozás az ügylet természeténél fogva a megegyezésen túl további szolgáltatást is igényel a felektől, a dolog jelképi átadását, a nyilvánkönyvi bejegyzés feltételei megtemetését, de nem csak az átadás, a traditio alapítja a jogot, hanem a megegyezés és az átadás együtt, akkor a bejegyzés részleges konstitutív szerepéről beszélhetünk, amint arra Sárffy és Szladits is rámutatott. Ez a részlegesség az érvényes konszenzushoz kötöttséget jelenti.
A bejegyzés önmagában vett jogkeletkeztető hatálya anyagi jogerőt kapcsol a bejegyzési határozathoz, valójában a jogügyletet feszíti szét a bejegyzés joghatályának magához a határozathoz való kötése, hiszen ezzel a jog keletkezése kikerül a felek ügylete köréből, önálló, sőt a felek rendelkezési hatalmát kikapcsoló jogalakító hatást kapcsol a regisztratív hatalomhoz. Így vonja be a regisztráló állami közhatalmat e koncepció a jogügyletbe, meghatározó részesévé téve a magánjogi anyagi jogviszonynak.
Ezzel szemben a regisztratív állam a jogügyletben részes felekkel csak eljárási, közjogi jogviszonyba lép, kívül áll a jogügyleten, anyagi jogviszonynak nem részese. Az állam az ingatlan-nyilvántartási igényt bírálja el, a felek felé egyszerre hat ki eljárása, biztosítva a keletkezett jog védelmét és publikálását, de nem keletkeztetését.
Kétségkívül igaz ugyanakkor, hogy az állami jogvédelmi és kinyilvánító funkció egyben jogalakító funkció is a bejegyzés hatálya folytán, amely a jogügyleten belül - a jelképi átadás által - az intabulatio által következik be. Az állami regisztráció ezt a jelképes átadást jeleníti meg, ismeri el, nyilvánítja ki és részesíti védelemben.
Mindazonáltal a felek megegyezésének és szolgáltatásainak felülvizsgálata meghatározóan alaki természetű, azaz nem következhet be annak az anyagi jog szabályaival való teljes körű egybevetése és megítélése.
Bekövetkezhet ez erre irányuló keresetre, ahol az érdemi ítéletben konstituálja a jogot a bíró, és akkor valóban az ítélettel és annak időpontjával keletkezik a jog, mert ekkor a vitatott jogot meg kell állapítani. A nyilvánkönyvi jogban azonban az állam érdemi, a felek jogügyletbe foglalt jogalapítását felülvizsgáló joggal nem bír, jogot a nyilvánkönyvi hatóság nem állapít meg, de megállapítja bejegyzésre alkalmasságát. A nyilvántartási igényt érvényesítő felek erre kérik, amelyhez kötötten, rendelkezésük keretein belül el is kell járnia. A nyilvánkönyvi felek nem jogmegállapításra kérik fel a nyilvánkönyvi hatóságot, bejegyzési kérelmük regisztrációra, alaki felülvizsgálatra irányul, nem pedig vitás jogban való érdemi döntésre.
A telekkönyvi bejegyzéshez a nyilvánkönyvi előző által kiadott bekebelezési engedély nem feltétlenül eljárási feltétel, inkább anyagi jogi. A telekkönyvi előző engedélyének megkövetelése az ún. alaki megegyezésnek, a formális consensusnak lényege. Az alaki megegyezés minden telekkönyvi bejegyzés anyagi jogi és eljárási feltétele.
Grosschmid a bekebelezési engedély kiadását a telekkönyvi traditio első láncszemének tekinti, amelyet a bejegyzési kérvény zár második elemként.19 Szladits szerint,20 "szabály, hogy - akár jogügyleti, akár másnemű szerzés esetében - a bekebelezést annak, aki ellenében az új jog szerzése történik (az ún. telekkönyvi előzőnek) kifejezetten meg kell engednie (tkv.-i rendtartás 119. §). A bekebelezési engedély a telekkönyvi bekebelezésnek eljárási, alaki előfeltétele, mely nélkül a telekkönyvi hatóságnak a bekebelezést nem szabad elrendelnie."21
Sárffy a bejegyzési engedélyt a jogváltozás anyagi jogi elemének, jelbirtokutalványnak tekinti, az engedély "átadása lényegében, a telekkönyvi hatóság rendelkezése alatt álló telekkönyvi jelbirtok kiutalványozása a jogszerző részére."22 Szladits elvetette a clasusla intabulandi anyagi jogi természetét, tisztán eljárási jelleget tulajdonított neki. A szocialista telekkönyvi rendelet átvette a jogintézményt, bár az ügyletegységre alapozott tulajdon-átszállási modellben idegen testként rögzült. Az igazsághoz tartozik, hogy senki figyelmét nem keltette fel, csak későbbi hiánya okozott kisebb zavarokat.
Ezzel ellentétben Szladitsnál a telekkönyvi szolgáltatás inkább alaki, eljárási kellék, de egyben a dologi ügylet - formális konszenzust kitevő - része.23 "Jogszerző bekebelezésnek jogügyleti szerzés esetében csak akkor van helye, ha a bekebelezést kérő fél eredeti okiratot mutat be arról a szerzési címről, amelyre a szerzést alapítja, emellett szabály szerint - akár jogügyleti, akár másnemű szerzés esetében - a bekebelezést annak, aki ellenében az új jog szerzése történik (az ún. telekkönyvi előzőnek) kifejezetten meg kell engednie. ...A bekebelezési engedély a telekkönyvi bekebelezésnek eljárási, alaki előfeltétele, mely nélkül a telekkönyvi hatóságnak a bekebelezést nem szabad elrendelnie, hacsak a törvény ezt kivételes esetekben meg nem engedi. ...Az tehát, hogy a telekkönyvi bejegyzést rendszerint csak a telekkönyvi előző engedélye alapján lehet elrendelni, nem magánjogi (anyagi jogi), hanem csupán eljárási (alaki jogi) szabály. Ehhez képest az előző engedélyének megkövetelését az alaki beleegyezés (formális consensus) elvének nevezzük. Rendszerint közömbös, hogy a telekkönyvi kérvényt a telekkönyvi előző adja-e be vagy pedig az, akinek javára a kért bejegyzés szolgál...
Szladits értelmezésében ezzel ellentétes érvelést is találunk a telekkönyvi szolgáltatás magyarázatára: "A rendes esetben azonban telekkönyvi jognak a jogügyleti szerzéséhez (alapításához, átruházásához, terheléséhez) az szükséges, hogy a jogot engedő és a jogot szerző fél a dologi jogváltozásban megegyezzenek. Ez a megegyezés, mely gyakran nem is tűnik ki a telekkönyvi kérvényből, valójában abban áll, hogy a jogot engedő fél a jogszerző részére a bekebelezési engedélyt kiadja, ez utóbbi pedig azt a telekkönyvi hatósághoz benyújtja. Ez a jogváltozás alapjául szolgáló dologi szerződés. Ha ez a megegyezés nincsen meg, úgy az elrendelt bejegyzést perenkívüli eljárás útján nem lehet ugyan megtámadni, de a bejegyzés nem hatályos, vagyis magánjogilag nem idézi elő a jogszerzést. A felek megegyezésének (a dologi szerződésnek) ezt a magánjogi kívánalmát nevezzük a dologi megegyezés (materialis consensus) alapelvének.... ...Ha nincs meg a beleegyezés a telekkönyvi előző részéről, akkor maga a bejegyzés érvénytelen. Lehet azonban, hogy a bejegyzés megtörtént, noha a jogszerző részén hiányzik a hatályos hozzájárulás. Az alaki consensus elvénél fogva ti. a bejegyzéshez elegendő a telekkönyvi előző engedélye és kérvénye (tkvi rend. 119. §), a jogszerző hozzájárulását a törvény feltételezi és azért külön kimutatását meg nem kívánja."24
Sárffy kifejezetten nem ért egyet Szladits álláspontjával, ő - a jelen sorok szerzőjének álláspontjával megegyezően - úgy látja,25 hogy "az anyagi jogi szabályokból is le lehet vezetni".
Tímár26 is az okiratok kellékei körében elemzi a telekkönyvi szolgáltatást, de az okiratok belső, anyagi jogi kellékei körében a telekkönyvi rendtartás 81. §-a szerint. Egyet nem értőleg hozzá is teszi, hogy a telekkönyvi rendtartás 81. §-a az Optk. 435. §-nak "parafrázisa akart lenni, de ez módfelett ügyetlenül valósult meg."
A szocialista telekkönyvi rendtartásban - a Ptk. ügyleti modellje korabeli ellentmondásos értelmezésétől függetlenül27 - a nyilvánkönyvi bejegyzés eljárási feltételét képezte a telekkönyvi szolgáltatás.28 Ennek megfelelően a telekkönyvben csak külön bejegyzési engedély esetén volt helye. A telekkönyvi rendelet nem tette lehetővé a puszta bejegyzési kérelem benyújtásán alapuló jogváltozás bejegyzését.
Kampis29 az ügyletegység melletti érvelése során erről a tényről megfeledkezett, de korrekten megjelöli a bejegyzés alapjául szolgáló okiratok alaki kellékeinek körében. A telekkönyvi jognak elrejtett alapelvévé válik a bejegyzési engedély alapján történő eljárás és bejegyzés. Kampisnál a bejegyzési engedély elbújtatása magánokiratok alaki kellékeinek körében valószínűleg szándékolt, talán apró figyelmetlenség, hiszen az szerző színvonalas és alapos monográfiájában nem mulasztotta el a régi telekkönyvi intézmények rövid, külön bemutatását.30
Világhy31 még telekkönyvi elvként kifejezetten feltünteti a nyilvánkönyvi előző32 bejegyzési engedélyét, mint telekkönyvi szolgáltatást. "Az ingatlant átruházó szerződés teljesítéséhez ezzel szemben a dolog átadásán kívül még szükség van az átruházó olyan írásbeli nyilatkozatára is, amely a telekkönyvi rendelet értelmében alkalmas a jogosult tulajdonjogának a bejegyzésére. Az ingatlannál tehát a dolog átadása nem esik feltétlenül egybe a szerződés teljesítésével, de a tulajdonjog bejegyzéshez szükséges nyilatkozat kiadása, vagyis a szerződés teljesítése sem vonja maga után a tulajdonjog megszerzését, mert ehhez még a tulajdonjog telekkönyvi bejegyzése is szükséges. Ennek érdekében a további lépéseket már nem a kötelezettnek, hanem a jogosultnak kell megtennie."
Az új nyilvánkönyvi törvény visszavezette a bejegyzési engedélyt, mint bejegyzési feltételt a nyilvánkönyvbe. A bejegyzés jogkeletkeztető hatályát a Ptk. anyagi jogi szabályával egyezően írta le.33
A bejegyzési engedély szolgáltatásán alapuló bejegyzési kérelem benyújtása egyúttal definiálja a jog ranghelyét azaz hatályosulását is, ezért kiemelkedő jelentőségű ügyleti mozzanatnak kell tekintenünk. Az ezzel kapcsolatos bírósági gyakorlati bizonytalanságot az Inytv. 2005. évi módosítása igazította ki.34
A magánjogi törvénytervezetek modellje
A magyar magánjogi törvénytervezetek a tulajdonszerzéshez a dolog átadását, ingatlanra vonatkozólag a tulajdonjog telekkönyvi bejegyzését is megkívánják az átruházásra irányuló szerződésen vagy egyéb jogcímen felül. Ebben a megoldásban tagadhatatlan szerepe van a korábbiakban oktrojált Optk.-nak, és az azon alapuló első telekkönyvi rendtartásnak. "Az Optkv. 431. §-a szerint az ingatlanokra vonatozó tulajdonjognak átruházásához szükséges, hogy az a telekkönyvbe bejegyeztessék. Ugyanannak a törvénynek a 444. §-a szerint továbbá az ilyen tulajdonjog csak a telekkönyvből való kitörlés által szűnik meg.
Az országbírói értekezlet által alkotott Ideiglenes Törvénykezési Szabályok I. 21. §-a szerint "fenntartatnak ideiglenesen az országgyűlés intézkedéséig az ausztriai polgári törvénykönyv mindazon rendeletei is, amelyek az 1855. december 15-i telekkönyvi rendelettel kapcsolatban állván, a telekkönyvek tárgyát képező valamely dolgok szerzése vagy elidegenítése módjait meghatározzák."35
Az 1959. évi IV. törvény a Magyar Köztársaság Polgári Törvénykönyvének miniszteri indokolása36 a tulajdonjog szerződésen alapuló megszerzése esetére fenntartja a magyar magánjog megelőző szabályát, "a tulajdonjog megszerzéséhez a szerződésen felül a dolog átadását, ingatlan esetében pedig az átruházás telekkönyvi bejegyzését is megkívánja (tradicionális rendszer)".
A miniszteri indokolás expressis verbis kimondja, hogy "nem tette tehát magáévá sem az úgynevezett konszenzuális rendszert, sem az egyes törvényekben ismert olyan kombinatív megoldásokat, amelyek szerint fajlagos dolgok tulajdonszerzéséhez az átadás is szükséges, egyedileg meghatározott dolgok megszerzéséhez viszont a kölcsönös megállapodás is elegendő.
A miniszteri indokolás nem rejti véka alá, hogy "a konszenzuális rendszer elvetése mellett szól továbbá a telekkönyvi bejegyzések konstitutív hatálya. A konszenzuális rendszer mintaképeként jellemezhető francia civiljog pusztán a jogátszállásban való megegyezést követeli meg a jogváltozás alapjául37, az ún. kötelmi és dologi ügylet kettősségét nem ismeri. Ennek megfelelően a "nyilvánkönyvi bejegyzésnek" nincs jogkeletkeztető hatálya, a bejegyzés tárgya valójában nem is jog, hanem a jogváltozást korporáló okirat. A bejegyzéssel utólagos publicitási hatályok állnak be, amelyek a nyilvánkönyvben bízva szerző jóhiszemű szerzőt védik. Ehhez hasonlóan az olasz sem ismeri a nyilvánkönyvi bejegyzés jogkeletkeztető hatályát, a francia rendszerhez hasonlóan korlátozott közbizalmi hatályok kötődnek a bejegyzéshez38.
A hatályos Ptk. alapján azonban a telekkönyvi, illetőleg ingatlan-nyilvántartási bejegyzés jogkeletkeztető hatálya azonban megtörik az ingatlan tulajdonjogának többszöri elidegenítése esetén, amikor az elsőként és jóhiszeműen birtokba lépőnek adja meg a bejegyzés igény prioritását a Ptk. 117. § (4) bekezdése. Ebben az esetben nem lehet a jog keletkezését a nyilvánkönyvi iktatás időpontjához kötni, hiszen a tulajdonjog a birtokba lépés alapján, abból következően keletkezik, ily módon legfeljebb a birtokbalépés kezdő időpontjával határozható meg a jog keletkezése.
A hatályos Ptk. 117. §-a tehát az átruházásra irányuló szerződésen vagy egyéb jogcímen felül megkívánja a tulajdonszerzéshez a dolog átadását, ingatlanra vonatkozólag a tulajdonjog telekkönyvi bejegyzését is. Az alaki követelményeknek is megfelelő szerződés tehát önmagában nem a tulajdonjogot, hanem csak követelési jogot ad a dolog átadására, illetve a tulajdonjog bejegyzéséhez szükséges nyilatkozat kiadására. A kötelezett az ingó dolog átadásával (birtokba adásával) a szerződést már teljesítette, és a jogosult a tulajdonjogot egyben meg is szerezte. Az ingatlant átruházó szerződés teljesítéséhez ezzel szemben a dolog átadásán kívül még szükség van az átruházó olyan írásbeli nyilatkozatára is, amely a telekkönyvi rendelet értelmében alkalmas a jogosult tulajdonjogának a bejegyzésére. Az ingatlannál tehát a dolog átadása nem esik feltétlenül egybe a szerződés teljesítésével, de a tulajdonjog bejegyzéshez szükséges nyilatkozat kiadása, vagyis a szerződés teljesítése sem vonja maga után a tulajdonjog megszerzését, mert ehhez még a tulajdonjog telekkönyvi bejegyzése is szükséges. Ennek érdekében a további lépéseket már nem a kötelezettnek, hanem a jogosultnak kell megtennie.39
Az új Polgári Törvénykönyv Koncepciója a tulajdon átruházása kapcsán az átadás jogügyleti jellegére az ügyleti kettősség elvét fogadja el. Ennek megfelelően határozza meg a telekkönyvi bejegyzés szerepét is. Az átruházásnál a tulajdon átszállása az átadáshoz, mint dologi rendelkező ügylethez kötött, az ingatlanok tulajdonának megszerzése esetén a dologi rendelkező ügylet annak a bejegyzési engedélynek a kiadása, amelynek alapján az ingatlan-nyilvántartásba a tulajdonjogot bejegyzik. Ezért ingatlanok tulajdonának megszerzése esetén az ingatlan-nyilvántartási bejegyzés konstitutív hatálya nem feltétlenül egyezik meg azokkal az esetekkel, amelyekben az ingók esetén a tulajdon átszállása az átadáshoz kötött. Az ingatlanok tulajdonának megszerzése során az ingatlannak a birtokba adása a tulajdon megszerzése szempontjából irreleváns: sem nem szükséges, sem nem elegendő.
A következetes bírói gyakorlat mára szinte kivétel nélkül egységes abban, hogy a hatályos magyar Polgári Törvénykönyv az átruházással való tulajdonszerzés szabályozásánál nem a konszezuális, hanem a tradícionális rendszert követi.40 Ennek a dogmatikai tannak alapján értékeli a kötelemi ügylet és a dologi ügylet közötti jogszabályváltozás folytán utólag jogilag lehetetlenült szerződésnek pl. az 1994. évi LV. tv. hatályba lépését megelőzően kötött adásvételi szerződést az Ftv. hatályba lépése után történt tulajdonjog bejegyzési kérelem benyújtása okából. "Alapvetően téves az a megállapítás, amely szerint egy érvényes ingatlan adásvételi szerződés alapján a vevőnek a Ptk. 115. §-ának (1) bekezdése szerinti el nem évülő tulajdonjogi igénye lenne, amely alapján bármikor kérhetné a tulajdonjoga bejegyzését. A Ptk. 117. §-ának (3) bekezdése értelmében ingatlan tulajdonjogának az átruházásához a tulajdonosváltozás ingatlan-nyilvántartási bejegyzésére van szükség, a tulajdon-átruházásra irányuló szerződés önmagában csak - elévülő - kötelmi jogi jogcímet teremt a tulajdonjog bejegyzésére. Ha a vevő érvényes szerződés ellenére - utóbb bekövetkezett jogszabályi változás folytán - nem tud tulajdont szerezni, akkor ez a szerződés teljesítésének Ptk. 312. §-ának (1) bekezdése szerinti lehetetlenné válását és ennek következtében a szerződés megszűnését jelenti."
A nyilvánkönyvi bejegyzéshez kapcsolt jogkeletkezés időpontja kérdését a bírósági gyakorlat ugyancsak a kettős ügylet tana alapján értelmezi. A Legfelsőbb Bíróság Közigazgatási Kollégiuma az egységes ítélkezési gyakorlat biztosítása érdekében - a következő véleményt alakította ki: "Az ingatlan-nyilvántartásról szóló 1997. évi CXLI. törvény (Inytv.) 3. §-ának (1) bekezdése szerint egyes jogok az ingatlan-nyilvántartásban a tulajdoni lapra történő bejegyzéssel keletkeznek.
Az átruházáson alapuló tulajdonjogot az okiraton alapuló bejegyzés keletkezteti [Inytv. 3. §-ának (2) bekezdése], így a bejegyezni kért jog nem a kérelem földhivatalhoz történő benyújtásának napján, hanem a bejegyzéskor jön létre. Az Inytv. 25. §-ának (2) bekezdése szerint az ingatlan-nyilvántartási eljárásban - a törvényben nem szabályozott kérdésekben - az Áe. rendelkezéseit kell alkalmazni, vagyis a bejegyzés tárgyában hozott határozatnak a határozathozatal helyét és idejét is tartalmaznia kell [Áe. 43. § (1) bekezdés d) pont].41
Petrik a Polgári Törvénykönyv kommentárjában ugyanezt az álláspontot képviseli. Petrik a Ptk. 117. §-a alapján, kiindulási pontként kettős ügyletet lát az ingatlanokra vonatkozó egyes jogok jogátszállása törvényi tényállásában. "A tulajdonjog átruházásához két alapvető mozzanatra van szükség: az erre vonatkozó szerződésre vagy más jogcímre és az ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzésre. Ez a két mozzanat általában időben elválik egymástól. A tulajdonjog az új tulajdonost tehát nem az adásvételi szerződés keltétől és nem a szerződésnek a földhivatalhoz való benyújtásától illeti meg, hanem a bejegyzéstől."42
Ennek a következetes bírói jogértelmezésnek - álláspontom szerint kellő indokolás nélkül - mond ellent a Közigazgatási Kollégium több eseti döntésében kifejtett álláspontja, amely szerint az elővásárlási jog gyakorlása esetén a jog gyakorlója nemcsak a szerződésbe lép be, hanem egyben a bejegyzési engedély új jogosultjává is válik, minden külön eladói nyilatkozat hiányában. Ezt támasztják alá az LB. Kfv. II. 27 615/1997/9. számú,43 Kfv. III.37 209/2004. számú,44 Kfv. IV.37 062/2005/6. számú ítéletében45 kifejtett döntési indokolások.
Külön probléma a még be nem jegyzett, ún., bejegyzési várományos helyzete az elővásárlási jog gyakorlása során. Itt egységes a bírói gyakorlat abban, hogy az elővásárlásra jogosult ezen jogával a vételi jog közlésének hiányában is élhet, vizsgálni kell azonban, hogy a szerződéskötésről mikor szerzett tudomást és ehhez képest elfogadó nyilatkozatát határidőben tette-e meg.46
Az ingatlan-nyilvántartási eljárásban a tulajdonjog átszállásához szükséges anyagi jogi tényállási elemeket inkorporáló okiratokat, így a kötelmi és a dologi ügyleti elemeket magában foglaló - megfelelő bizonyító erejű - okiratokat kell rendelkezésre bocsátani, mint az ügyfél bejegyzés iránti rendelkezése alapjául szolgáló bizonyítékokat.
Ezek az okirati bizonyítékok a legnagyobb valószínűség, de nem a teljes bizonyosság alapján szólnak a jogváltozás mellett. Az okirat-szolgáltatási kötelezettség a jogszerzőt terheli alapvetően.
Az anyagi jogi álláspontom alapján következtetek a jogátszállást generáló jognyilatkozatok bizonyítására szolgáló okirat-szolgáltatási kötelezettségre is.
A kötelmi alapügylet létrejöttét az eladó és vevő megegyezését korporáló okirat, továbbá az elővásárlási jog gyakorlását, és annak az eladóhoz való megérkezését korporáló okirat bizonyítja. Az egy kötelemi ügylet két fázisát ez a két okirat a nagy valószínűség szintjén bizonyítja a nyilvántartó hatóságnak, ha annak alaki kellékei megfelelnek a Pp. szerinti bizonyító erőt előíró törvényi feltételeknek.
A dologi, teljesítő ügylet létrejöttét az elővásárlási jog gyakorlója nevére és számára átadott bejegyzési engedély, a jogosult által benyújtott bejegyzési kérelem bizonyítja, amelyet befejez az ingatlan-nyilvántartási bejegyzés.
A nyilvántartó hatóság a jogváltozásról szóló megegyezést csak a nyilvánvaló érvénytelenség megállapításának erejéig vizsgálhatja, mivel ezen az alapon válhat érvénytelenné a bejegyzési engedély nyilatkozat is.
A felülvizsgálat a bejegyzési kérelem keretei között a bejegyzési engedély alapján a szerződésnek a bejegyzési engedélyt megalapozó részére terjed ki abban a vonatkozásban, hogy az megegyezik-e az ingatlan-nyilvántartási állapottal, így különösen:
- az ingatlan-nyilvántartásban nyilvántartott ingatlanra,
- az ingatlan-nyilvántartásban nyilvántartható jogra, tényre,
- az ingatlan-nyilvántartásban bejegyzett jogosulttal szemben,
- az okiratban és a bejegyzési engedélyben meghatározott személy javára
történt-e rendelkezés.
Az 1972. évi 31. sz. tvr. ezt nem tartalmazta, így contra legem volt a Ptk.-val. A nyilvántartási bejegyzési engedély, mint bejegyzési feltétel jogalkotói elfelejtése a joggyakorlatban okozott is uralhatatlan nehézségeket. A bejegyzési engedély hiányában eljárni jogosult új jogszerzők bejegyzéssel jogosulttá váltak annak ellenére, hogy a szerződési feltételek még nem is teljesültek.
Az Inytv. alapvető változásokat hozott a nyilvánkönyvi jog alapjai tekintetében. Az új jogszabály a Ptk. anyagi jogi szabályának megfelelően mindenekelőtt visszavezette a bejegyzési engedélyt, mint megkerülhetetlen bejegyzési feltételt az Inytv. 29. §-ában. Nem adott külön részletes szabályokat a bejegyzési engedélyre, mert az okiratokra vonatkozó, az Inytv. 32-36. §§-ok szerinti általános szabályok elegendőek. Szükségtelen ezért külön ilyet keresni, joghallgatóknak, laikusoknak szabad leírni ismétlésül.
A tulajdonjog változásához tehát minden esetre csatolni kell a jogváltozást generáló előbbi okiratokat, így a jogváltozásról szóló megegyezésről, továbbá a bejegyzés megengedéséről, a bejegyzési eljárás megindítása iránt kiállított okiratokat.
Ezekről a feltételekről szól az Inytv. 29-51. §§-ai, illetőleg azok végrehajtási rendelkezései szólnak.
Külön kiemelném az Inytv. 29. §-át, amely jogátszállás szigorú nyilvánkönyvi feltételeként előírja a bejegyzési engedélyt általában. Mivel a bejegyzési engedély része a tulajdonjog bejegyzése alapjául szolgáló okiratoknak, annak is a jogosult nevére kiállítottan kell csatolást nyernie. Más jogosult javára kiállított bejegyzési engedély esetén az Inytv. 49. §-a szerinti nyilvánkönyvi előző szigorú szabálya sérül, amely a kérelem elutasítását kell hogy eredményezze. Ez az alaki szabály viszi be az ingatlan-nyilvántartási eljárásba az anyagi magánjog alapszabályát: a nemo plus iuris követelményét.
Az Inytv. által megkövetelt különös nyilvántartási okirati alaki kellékeket az Inytv. 32-33. §§-a, az Inytv.Vhr. 69-76. §§-ok határozzák meg, amelyek a szolgáltatott kötelmi és dologi ügyletet, így a bejegyzési engedélyt is megtestesítő okiratokra egyaránt kiterjednek. Ezek azok az okiratok, amelyeket össze kell vetni az ingatlan-nyilvántartás tartalmával. Külön is alátámaszthatja ezt az Inytv.Vhr. 14. §-a, illetőleg 15. §§-ok is, mert azokból sem következik, hogy bármely különbség lenne akár a vételi jog akár az elővásárlási jog gyakorlása alapján a bejegyzési engedély szolgáltatása tekintetében.
Más a helyzet jogvita esetén, mert ott az alaphelyzet azonnal változik, nevezetesen kétséges lehet az elővásárlási jogra jogosultság, a jogok és kötelezettségek gyakorlásának szabályossága mindkét fél részéről. Ezek a kötelmi ügylet realizálódásnak problémái, amelyek nem tartoznak a nyilvántartó hatóság hatáskörébe akkor sem, ha az történetesen bíróság végzi a nyilvánkönyvezést. A nyilvántartó hatóság a dologi ügylet okiratait az ingatlan-nyilvántartás tartalmával összevetve felülvizsgáló hatáskörrel bír. Minden az elővásárlási jog fennálltával, illetőleg gyakorlásával összefüggő kötelmi fázisba tartozó jogvita polgári per, így bírósági hatáskör tárgya, nincs köze a nyilvántartó hatósághoz.
Nem kell az eladó egyetértési nyilatkozata az elővásárlási jog fennálltának megállapításához, ha az jogszabályon alapul, ha az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett személyt illet meg és annak fennállta egyértelműen és kétséget kizáróan okirattal igazolt.
A joggyakorló nyilatkozatok átadásának feltétlen és kétséget kizáró igazolása a jogra igényt tartók ügykörébe és terhükre esik. Az átvétel igazolása bizonyítja az átadást.
A hatósági bizonyítvánnyal, igazolással bizonyított körülmény, tény, adat, amelyen a jogszabály elővásárlási jogot ad bármely személynek, egyértelműen köti a nyilvántartó hatóságot a Ket. alapján, amelyet a nyilvántartó hatóságnak el kell fogadnia, és ennek alapján az elővásárlási jog gyakorlásával kapcsolatos okiratok szolgáltatására kell a bejegyzést kérőt felhívnia. Az ebben a kérdésben felmerülő jogvita kívül esik a nyilvántartó hatóságon, és törlési perben vizsgálható felül a nyilvántartási bejegyzés.
Amennyiben az elővásárlási jog akár az ingatlan egy meghatározott alrészletére is felmerül, az a jog fennáll, hiszen az ingatlan nem esik kívül az elővásárlási jog tárgyi hatályán egészében, és az elővásárlási jog nem játszható ki kapcsolt vétel útján.
A jogszerzőnek kell megfelelő jogcselekményeket elvégeznie, mint pl. az ingatlan megosztása. Kapcsolt vétel útján csak akkor nem érvényesül az elővásárlási jog, ha az ingatlan dolgok, vagy ingatlan dolog olyan gazdasági egységet képez (pl. egy mezőgazdasági üzemhez tartozó termőföldek), amelyre tekintettel nem visszaélésszerű a kapcsolt eladás és vétel. Az előbbi esetben az ingatlan-nyilvántartó hatóság (földhivatal, bíróság) valóban nem dönthet az elővásárlási jog kérdésében, mert az a kötelmi ügylet része.
Ott viszont, ahol jogszabály alapján áll fenn, és a felek megállapodása alapján nyilvántartott, ott nem kell ilyen megállapító döntést hoznia, hiszen az vagy a jogszabály folytán vagy az ingatlan-nyilvántartás tartalmából kétséget kizáróan megállapítható, erre irányuló jogvitától függetlenül fel kell hívnia a feleket a joggyakorlás igazolásra, és a bejegyzési határozatban érvényesíteni is kell annak jogkövetkezményeit.
A szerződés felbontása csak akkor hat ki az ingatlan-nyilvántartási eljárásra, ha azt még az elővásárlási jog jogosultjának megküldése, vagy értesülésszerzése előtt tették meg, egyébként a harmadik személy nyilatkozata nélkül a kérelem sem vonható vissza joghatállyal.
Több azonos rangsorú jogosult közötti választás okirati bizonyítéka a bejegyzési engedély szolgáltatása alapján az engedélyokirat benyújtása a nyilvántartó hatósághoz. Amennyiben az jogszabályba ütközik, akkor el kell utasítani mind a vevő, mind a joggyakorló bejegyzési kérelmét.
A bírói gyakorlat alapján a széljegyzetet szerző tulajdoni bejegyzési váromány jogosultja elővásárlási jog jogosultja.
Nyilvánvalóan nem vizsgálható a földhivatal által, hogy az elővásárlásra jogosult a tudomásszerzéstől számított megfelelő határidőben tett-e jognyilatkozatot. Ez a jogszabály, illetőleg a felek által nem egyértelműen rendezett jogkérdés, így jogvita, per tárgya.
Amennyiben az elővásárlási jog jogosultja csatolja a joggyakorlást bejelentő és az eladónak (közjogi segédnek) címzett és átadott nyilatkozatot, igazolja a teljesítést, de nem csatolja a bejegyzési engedélyt, akkor kérelmét minden további intézkedés nélkül el kell utasítani. Ugyanis ebben az esetben - megfelelő keresetre - a nyilvánkönyvi szolgáltatást a bíróság ítélettel pótolja. Ez egyben a nyilvánkönyvi szolgáltatás második esetköre.
Az ingatlan-nyilvántartó hatóság az elővásárlási jog gyakorlása alapján hozott bejegyző határozatában elutasítja a vevő bejegyzési kérelmét, ha nem igazolja az általa benyújtott okiratokkal, hogy a jog gyakorlására a jogosultat felhívták. A jog gyakorlása és kiadott címzett bejegyzési engedély alapján elutasítja vevő kérelmét, és a beterjesztett kérelem alapján bejegyzi az elővásárlásra jogosult tulajdonjogát egy határozattal.
Az ingatlan-nyilvántartó hatóság felfüggeszti eljárását a mai jogszabály szerint, ha felek között jogvita alakul ki olyan jogkérdésben amelyet jogszabály, vagy a felek megállapodása kétséget kizáróan nem rendez, vagy nem egyértelmű. ■
JEGYZETEK
1 Lásd: Eörsi Gyula: A tulajdonjog fejlődése, Jogi és Államigazgatási Kiadó, 1951. I. kötet, 279. oldal), Eörsi Gyula: A tulajdonátszállás kérdéséről, 1947. Budapest, 83. old. Légrády Testvérek Rt. kiadása.
2 Eörsi Gyula: A tulajdon átszállásának kérdéséről. Légrády Testvérek Rt. Bp. 1947. továbbá Eörsi Gyula: A tulajdonjog fejlődése. Bp. Jogi és Államigazgatási Könyv- és Folyóiratkiadó. 1951.
3 Eörsi Gyula: A tulajdonjog fejlődése I. kötet, A kapitalizmus tulajdonjoga, 282. old.). Utal itt Wellspacherre, aki szerint a birtok és telekkönyv a látszatvédelem két alaptípusa. (Wellspacher: Das Vertrauen auf äussere Tatbestände im bürgerlichen Rechte, Wien, 1906. előszó.VII. oldal)
4 Lásd Eörsi: A tulajdonjog átszállása, I. kötet, 284. oldal
5 Lásd Eörsi: A tulajdonjog fejlődése, I. kötet, Bp. 1951. Jogi és Államigazgatási Könyv és FolyóiratKiadó 284. oldal).
6 Lásd erről: Eörsi Gyula: id. m. 117. oldal.
7 Lásd erről: Eörsi Gyula: A tulajdonjog ászállása 117. oldal., Bp. Légrády Testvérek, 1948.
8 1959. évi IV. tv. a Polgári Törvénykönyvről 117. § (2) bekezdés.
9 Benedek Károly-Világhy Miklós: A Polgári Törvénykönyv a gyakorlatban (KJK. Budapest, 1965. 117. §, 87. oldal.)
10 54/1960. Korm. rend. (Trt. 23. §)
11 2/1960. IM rend. 82. § (1) bek. e) pont. Meg kell jegyeznünk, hogy Kampisnál nem véletlenül kerül a bejegyzés alapjául szolgáló okiratok alaki kellékei közé e jelentős feltétel: a telekkönyvi szolgáltatás. Maga a telekkönyvi jogszabály veti el az önálló dologi ügyletet, annak formális megegyezési részével. Nem hihetjük azt, hogy itt félreértésről van szó. Világhy a klasszikus magánjogi dogmatika talaján állva valójában kiemeli az okirati alaki kellékké csökevényesített bejegyzési engedélyt, és azt visszahelyezi a telekkönyvi elvek körébe. Lásd Eörsi Gyula-Világhy Miklós: Magyar Polgári Jog, Budapest, 1965. Egyetemi Tankönyv, 335. oldal; Mentségünkre szolgáljon elköveti ezt a " hibát" Tímár is, lásd Tímár Rojcsek Sándor: Telekkönyvi jogunk alaptanai, Pestszentlőrinc 1938. A szerző kiadása. 178. old.
12 Eörsi Gyula-Világhy Miklós: Magyar Polgári Jog, Budapest, 1965. Egyetemi Tankönyv, 335. oldal, a kettős ügylet tan hívei köréből legújabban lásd még: Petrik Ferenc: A telekkönyvi jog alapelvei, Magyar Jog, 2003. május, 258-260. old.
13 Elutasítja a telekkönyvi bejegyzés anyagi jogerejét Sárffy, Szladits, Tímár is.
14 Vékás Lajos: Az ingatlan-nyilvántartás közhitelességének megerősítéséért, Magyar Jog, 2001. 3. szám 130-134. old.
15 54/1960. (XI. 27.) Korm. rendelet 1. § (1) bek.
16 1972. évi 31. számú törvényerejű rendelet 6. § (2) bek. Az új
17 1997. évi CXLI: tv. 3. § (2) bek.
18 Lásd Leszkoven László: a birtokkal megerősített jogcím védelme, avagy gondolatok jogrendszerünk "egy időleges hurutjáról" Magyar Jog, 1998. 610-612. old.
19 Grosschmid Béni: Fejezetek kötelmi jogunk köréből. Bp. 1898. I. k. 2. § 14. aljegyzet.
20 Szladits Károly: Dologi jog, 98. oldal, Budapest, 1930. Grill Károly Könyvkiadóvállalata. 129. oldal.
21 Az alaki megegyezés elvénél fogva a bejegyzéshez elegendő a telekkönyvi előző engedélye és kérvénye. A jogszerző hozzájárulását a törvény feltételezi és azért külön kimutatását meg nem kívánja. Az ilyen teljesítést nevezi Grosschmid telekkönyvi szolgáltatásnak. Grosschmid Béni: Fejezetek kötelmi jogunk köréből, I., 16-19. §-ok. Hiv. Szladits i. m. 129. old.
22 Sárffy: i. m. 257. oldal.
23 Szladits Károly: Dologi Jog. Bp. 1932. Grill Károly Könyvkiadóvállalata. 128-130.old.
24 Szladits Károly: Dologi Jog. Bp. 1932. Grill Károly Könyv- kiadóvállalata. 130. old.
25 "Véleményünk szerint azonban abból, hogy a bekebelezési engedély hiánya miatt nem lehet törlési perrel fellépni, nem lehet arra következtetni, hogy az nem anyagi jogi követelmény. Mert hiszen csak akkor nem lehet törlési perrel fellépni a bekebelezési engedély hiánya címén, ha a jogot engedő fél már úgyis köteles lett volna a bekebelezési engedélyt megadni." Sárffy: i. m. 257. old.
26 Tímár Sándor: Telekkönyvi jogunk alaptanai, Pestszentlőrinc, 1938. 178-179. old. "A Tr. 81. §-a ugyanis átadásról és átvételéről mit sem szólva, a consensust épúgy egyszerűen csak jogügyletnek (a dologi jogügylet materiális eleme KM) nevezi, mint a jogcímet. Ezzel aztán okozója lett annak, hogy a gyakorlatban a materiális consensus a tulajdonjog átruházásának eseteiben végkép elsikkad. A szerző lábjegyzetben hozzáteszi: "Ilyenformán ezt a fontos kelléket ma már kénytelenek vagyunk hallgatólagosan szolgáltatottnak tekinteni."
27 Kampis ügyletegységről értekezik Eörsi alapján. Világhy fenntartja a kettős ügylet elvét. Kampis György: Telekkönyvi jog Bp. KJK. 1963. 101. old. Eörsi Gyula-Világhy Miklós: Magyar Polgári Jog. I. köt. Tankönyvkiadó Bp. 1963. 335. old.
28 A bejegyzésnek - bár az 54/1960. Korm. rendelet 22-25. §-ai erről nem rendelkeztek, de a 2/1960. (XII. 25.) IM. sz. rendelet 82. § (1) bek. e) pontja alapján - 2/1960 (XII. 25.) IM sz. rend. 82. § (1) bek. e) pont.
29 Kampis György: Telekkönyvi jog, KJK 1963. Bp. 319-336. old.
30 Kampis: i. m. 319-336. old.
31 Benedek Károly-Világhy Miklós: A Polgári Törvénykönyv a gyakorlatban (KJK. Budapest, 1965.. 426. old.; Eörsi- Világhy: Magyar Polgári Jog; Bp. 1962. I. köt. 293-294. old.)
32 A nyilvánkönyvi előző elve (Szladits: i. m. 129. old.; Sárffy: Telekkönyvi rendtartás. Bp. 1941. A szerző kiadása 205-207. old.) Tímár: i. m.: 205. old.: Kolosváry Bálint: Dologi jog. Magyar Magánjog. V. köt. 270. old. szerk: Szladits Károly, Bp. 1942. Grill Károly Könyvkiadóvállalata. Auctor., Eörsi- Világhy: i. m. 336. old. Kampisnál elvi jelentőség megszűnik (Kampis: i. m. 81. old. 212. 22. old.). Auer/hoffmeister: i. m. 47. old. Koziol-Welser: Grundriss des bürgerlichen Rechts Wien. 1991. 108. old. hiv. GBG 21. §-a alapján (Bücherliche Vormann) a magyar telekkönyvi jogi fogalommal azonos tartalommal, de telekkönyvi alapelvként jelöli). Holzer, Kramer a GBO 19. §-a alapján "verlierender Teil" szóhasználattal él.
33 Inytv. 3. § (2) " Az okiraton alapuló bejegyzés keletkezteti ..."
34 2005. évi CXXII. tv.-el módosított Inytv. 44. § (1) bek.
35 Tímár (Rojcsek) Sándor: Telekkönyvi jogunk alaptanai, Pestszentlőrinc 1938. A szerző kiadása, 125. old. 2.
36 A Magyar Népköztársaság Polgári Törvénykönyve. KJK. 1963. Bp. 136. old. "A javaslat értelmében tehát a szerződésből csupán az átadásra, illetve a telekkönyvi bekebelezési engedély kiadására keletkezik igény."
37 Art.1138., 1538. Code civil. Hiv. Auer, Hoffmeister: i. m. 16-17. Walter Böhringer: Das deutsche Grunbuchsystem im internationalen Rechtsvergleich, Zeitschrift für das Notariat in Baden-Würtenberg, 2/1987, S. 24-26.; Feil: Grunbuchsgesetz, S. 466. Wien Linde Verlag 3. Auflage.
38 Art. 1350. 1351. Codice civile; Art. 1138., 1538. Code civil. Hiv. Walter Böhringer: Das deutsche Grunbuchsystem im internationalen Rechtsvergleich, Zeitschrift für das Notariat in Baden-Würtenberg, 2/1987, S. 24-26.; Feil: Grunbuchsgesetz, S. 466. Wien Linde Verlag 3. Auflage.
39 Benedek Károly-Világhy Miklós: A Polgári Törvénykönyv a gyakorlatban (KJK. Budapest, 1965. 117. § 426. oldal)
40 Lásd a bírói ügyleti értelmezés egyik érdekes példáját: Legf. Bír. Pfv. VI. 21.525/1998. sz. BH 2000. 396.; "A szerződés érvényességét a megkötésekor hatályos anyagi jogi szabályok alapján kell megítélni [Ptk. 115. § (1) bek., 117. § (3) bek., 312. § (1) bek., 1994. évi LV. tv. 6. § (1) bek., 79. §]. Ha a vevő érvényes szerződés ellenére - utóbb bekövetkezett jogszabályi változás folytán - nem tud tulajdont szerezni, akkor ez a szerződés teljesítésének Ptk. 312. §-ának (1) bekezdése szerinti lehetetlenné válását és ennek következtében a szerződés megszűnését jelenti."
41 Így foglalt állást a Legfelsőbb Bíróság Közigazgatási Kollégiuma is a 2000 júliusában közzétett véleményében (BH 2000/8. szám)
42 Petrik Ferenc: A Polgári Törvénykönyv magyarázata, Bp. 2001. KJK I. köt. 75-76. old.; A tulajdonjog megszerzésének időpontja.
43 A perbeli esetben a tulajdonostárs elővásárlásra jogosult beavatkozók a vételárat az eladónak velük szemben fennálló tartozásába beszámítással kívánták kiegyenlíteni. A bíróság álláspontja szerint az elővásárlási jogot gyakorló tulajdonostársak felé az eladók tartozás-elismerése okirattal alátámasztott volt, a követelések egyneműek és lejártak voltak, így beszámításra alkalmasak. A vevő által tett vételi ajánlatot a tulajdonostársak teljes terjedelmében magukévá tették, így a földhivatal az elővásárlási jogra vonatkozó jognyilatkozat alapján az eladó külön címzett bejegyzési engedélye nélkül is bejegyzési kényszerbe került.
44 A KGD 2005.171. szám alatt közzétett döntésében közigazgatási bíróság már általánosságban azt fejtette ki, hogy a földhivatalnak az ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzéskor az elővásárlási jog gyakorlása esetén nincs jogosultsága arra, hogy a bejegyzési engedélyt az elővásárlásra jogosult nevére kiállítva kívánja meg. Az elővásárlása jogosult tulajdonjoga az ingatlan-nyilvántartásba bejegyezhető abban az esetben is, ha az eladó a bejegyzési engedélyt a vevő részére adta meg.
45 A Kfv. IV. 37 062/2005/6. számú ítéletben az elővásárlási jog gyakorlása a hegyközségekről szóló 1994. évi CII. törvény 30. §-ának (2) bekezdésén alapult. Ehhez hatósági határozatra volt szükség, mely a perrel érintett ingatlant a szőlő termőhelyi kataszterbe sorolja. A határozat később jogszabálysértőnek minősült. A Közigazgatási Kollégium álláspontja szerint a tulajdonjognak az elővásárlásra jogosult javára történő be- jegyzése esetén a jóhiszemű vevőnek az elővásárlással kapcsolatos kifogásait nem az ingatlan-nyilvántartási eljárásban kell elbírálni, ez az eljárás erre jellegénél fogva nem alkalmas.
A vita rendezésére nyitva áll a törlési eljárás (Inytv. 62. §), amelyben a bejegyzés törlését és az eredeti állapot visszaállítását keresettel lehet kérni. Ebben az eljárásban - és nem a földhivatali eljárásban kell vizsgálni, hogy az elővásárlásra jogosult nyilatkozata komoly-e, teljesítőkészsége valós-e. Az elővásárlásra jogosult tulajdonjogának bejegyzését követően indított polgári perben a bíróság azt állapította meg, hogy a magát elővásárlásra jogosultnak állító alperes nem alapíthat jogot hatálytalan államigazgatási határozatra - melyet az ingatlan tulajdonosával nem közöltek, az ingatlant jóhiszeműen és ellenérték fejében megszerző vevővel szemben (Pfv. E. 21746/2005/4.).
46 (EBH 2006.1408., Pfv. II. 22115/1998., Pfv. VI. 20 323/2001.
Visszaugrás
