A közelmúltban látott napvilágot a Kúria egy kötelmi jogi ügyben született ítélete. A BH 2021.171. szám alatt közzétett döntés "döntvényfeje" a következő megállapítást teszi: "Az üzletszerűen lakásértékesítéssel foglalkozó, vállalkozó felperes és a fogyasztó alperes által kötött ingatlan-adásvételi előszerződés nyilvánvalóan jóerkölcsbe ütközik amiatt, hogy a szerződéses gyakorlatban példátlanul rövid határidőn, 5 naptári napon belül esedékes végleges szerződéskötés elmaradása esetére szokatlan súlyos jogkövetkezményeket, az ingatlan bruttó vételára 50%-át meghaladó összegű foglalót és meghiúsulási kötbért helyez kilátásba."
Az eseti döntés egy előszerződés foglalóval és kötbérrel való biztosíthatósága körül forog, de nagyobb jelentőségű annál, amit a szerkesztett döntvényfej elsőre láttat. A szerződés jóerkölcsbe ütközésének megállapítását nem kizárólag a rövid határidő, a foglaló és a kötbér együttes kikötése[1] és a mértéke okozta, hanem a szerződési konstrukció a maga összességében.
A szerződéses szolgáltatás kikényszerítésének biztosíthatósága gyakorta kerül bíróságainkon megmérettetésre. Újabban egyre gyakrabban. Az előszerződés - pactum de contrahendo - szerződéskötési kötelezettséget teremtő joghatása még közel sem elegendő a hitelező (jogosult) számára: a polgári jog eszköztára lehetőséget ad arra, hogy az adósnak ezt a kötelezettség-vállalását a forgalmi jellegű szerződésekhez hasonlóan megerősítsék a szerződő felek. A szerződés teljesítésére - a végleges szerződés megkötésére - nyitva álló határidőt a megállapodásban szabadon határozzák meg a felek, a szerződésszegés esetére itt is rendelkezésre állnak a foglaló és a kötbér jogi eszközei. A helyesen - bocsássuk előre: a jóhiszeműség és tisztesség követelményével összhangban álló módon - kalkulált véghatáridő mellett a hitelező a biztosítékok kikötésével is érzékelteti az adós felé, hogy a teljesítéshez fűződő érdeke komoly és ennek hangot is ad. A megfelelő mértékű jogkövetkezmény kilátásba helyezése arra készteti a kötelezettet, hogy a szerződést betartsa, ugyanakkor a szerződésszegő magatartás esetére - a jogintézmény természetétől függően - a jogosult számára fedezetet biztosíthat a kárpótlásra. Ez az itt szóba hozott intézmények, konkrétan a foglaló és a kötbér kárátalány természetéből fakad. Bíró György szerződési jogi tankönyvében az ugyancsak kárátalány természetű késedelmi kamat kapcsán úgy fogalmazott, hogy a késedelmi kamat jól megválasztott - jellemzően: kellően, de nem jogellenesen magas - mértéke megfelelően ösztönzi az adóst arra, hogy időben teljesítsen, ne érje meg neki tartozni. Valóban igaz, hogy a foglaló és kötbér esetében az egyik legfontosabb kérdés a joghátrány mértéke, ami egyben jól érzékelteti az alkalmazott jogkövetkezmény súlyát is, amin keresztül e szankciós jogkövetkezményeket megmérjük. Hogy ez csak általában véve igaz, a Bírósági Határozatok tárában közzétett döntés is jól példázza.
Tudniillik a mérték nem minden.
A jogi figyelem nem ér - mert nem érhet - ott véget, hogy az egyes, szerződésbe illesztett intézményeket kizárólag a maguk önállóságában vegye górcső alá.
A polgári jognak megvannak a maga eszközei a túlzott mértékű foglaló, kötbér ellenőrzésére, ehelyütt elegendő a kérelemre történő mérséklés kiterjedt gyakorlatára utalnunk. A mérséklés hatékony korrekciós eszköz lehet, ha elérhető vele a cél: a megbomlott egyensúly helyreállítása.
A most értékelt jogeset azonban arra világít rá, hogy az egyes jogintézményekkel való egyenkénti, külön-külön elbánás gyakorta nem elegendő. Ilyenkor az összkép, a teljes mechanizmus vizsgálata válik szükségessé. Grosschmid Béni a tulajdonjog intézményét - a tőle megszokott szellemes éleslátással - a tulajdonjogban foglalt joghatások mennyiségi sokaságának minőségileg mássá sűrítéseként jellemezte. Érzékeltette ezáltal, hogy a több nem egyszerűen számtani kérdés. Másképpen fogalmazva: a szankciórendszer azáltal, hogy megalkotódik megszűnik egyes jogintézmények egymástól elszigetelt halmazának lenni és összefüggő rendszerként kell rá tekinteni. Dinamikájában, működésében, erőhatásaiban elsősorban.
"Az irreálisan magas szankciók kikötése kényszerhelyzetet teremtett az alperes számára. A szerződéskötés elmaradása esetére a vételár felével megegyező kötbér kikötése az általános társadalmi megítélés szerint tisztességtelen, elfogadhatatlan magatartás. Az előszerződésben az egyik szerződő fél mozgásterét megbénító szankciórendszer az előszerződés jellegadó sajátosságává vált, az előszerződést jellemző szolgáltatás-ellenszolgáltatás konstrukcióját határolta be, a szerződő felek előszerződésből fakadó jogainak és kötelezettségeinek gyakorlását és érvényesítését korlátozta, súlyos mértékben sértve a jóhiszeműség és tisztességesség követelményét. A jogügylet, annak jellegadó - a fogyasztó jogait súlyosan csorbító - tisztességtelen szankciórendszere okán társadalmilag elítélendő, az általános társadalmi megítélés szerint egyértelműen tisztességtelen, erkölcsileg elfogadhatatlan." Az ítélet ennek okán állapította meg, hogy az adásvételi előszerződés jóerkölcsbe ütközött, ezért semmis.
A Kúria vizsgált ítéletének fő erejét és igazi értékét ebben látjuk. A bíróság a vizsgálandó problémát a következőképpen vetítette előre: "az előszerződés érvénytelensége kapcsán nem az volt a megválaszolandó kérdés, hogy okozhatja-e az előszerződés egészének érvénytelenségét a kikötött kötbér túlzott mértéke, mint tisztességtelen szerződési feltétel,[2] hanem az, hogy vezet-e ilyen eredményre az elsőfokú bíróság által kifejtett ok: az előszerződésnek a fogyasztó jogait súlyosan csorbító szankciórendszere."
A felek a szerződési szabadság törvényi alapelve és a magánautonómia támogatásának követelménye alapján alapvetően szabadon határozzák meg a szerződés
- 13/14 -
tartalmát. Annak sincs akadálya, hogy a fél az általa alkalmazott vagy alkalmazni tervezett szerződésekben - a törvényi kritériumok teljesülése esetén: általános szerződési feltételekben - előre kidolgozza a szerződési biztosíték rendszerét.
Kétség nem férhet hozzá, hogy ez a szabadság nem korlátlan. Már múlt századi magánjogi irodalmunk is[3] a tartalomszabadság természetes korlátai között említette azt, hogy a szerződés nem lehet tilos, nem irányulhat lehetetlen szolgáltatásra és nem ütközhet a jóerkölcsökbe.
A Jogkódex-előfizetéséhez tartozó felhasználónévvel és jelszóval is be tud jelentkezni.
Az ORAC Kiadó előfizetéses folyóiratainak „valós idejű” (a nyomtatott lapszámok megjelenésével egyidejű) eléréséhez kérjen ajánlatot a Szakcikk Adatbázis Plusz-ra!
Visszaugrás
