Az ingatlan tulajdonjogának megszerzéséhez az erre irányuló szerződésen vagy más jogcímen felül a tulajdonosváltozásnak az ingatlan-nyilvántartásba történő bejegyzése1 szükséges. Az ingatlan tulajdonjoga megszerzésére irányuló adásvételi szerződés ingatlanügyi hatósághoz történő benyújtása alapján a telekkönyvi hatóság először az állami adóhatóság illetékosztályát az illetékfizetés alapjául szolgáló szerződés benyújtásától számított nyolc napon belül értesíti a szerződéskötésről, majd a jog bejegyzését követően a jogszerző felet vagy képviselet esetén az ő képviselőjét. Ennek következtében azonban - a két eljárás különválása folytán - az a furcsa és különös helyzet állhat elő, hogy a jogszerző fél részére már kézbesítette a fizetési meghagyást tartalmazó határozatát az adóhatóság illetékosztálya a visszterhes vagyonátruházási illeték (illetékelőleg) befizetésére, de az ingatlant megvásárló ügyfél vagy meghatalmazottja még nem vette kézhez a jogorvoslati lehetőséget biztosító - a minden valószínűség szerint korábbi időpontban kelt - tulajdonjogot bejegyző földhivatali határozatot. Ez a mindennapi életben gyakran bekövetkező alaphelyzet egy időben a következő, háttérben meghúzódó, következő kérdéseket veti fel:
1. Mikor keletkezik az ingatlan tulajdonjogának átruházásakor a vevő tulajdonjoga? Az ingatlanügyi hatóság mikor foganatosítja a jogszerzés ingatlan-nyilvántartásba történő bejegyzését?
2. Mi a kapcsolat a tulajdonjog bejegyzéséről rendelkező hatósági határozat és a hatósági határozattal, ill. árverés útján történő tulajdonszerzés között?
3. A visszterhes vagyonátruházási illeték(előleg) fizetési kötelezettségnek indokolt feltétele-e az ingatlan tulajdonjogának megszerzésére vonatkozó adásvételi szerződés megkötése?
4. Ha a tulajdonjogot bejegyző határozat ellen az általános szabályok szerint a végrehajtásra halasztó hatályú fellebbezésnek van helye, a közigazgatási jog előírásait követve a határozat jogerőre emelkedését megelőzően bekövetkezhetne-e a jogszerzés ingatlan-nyilvántartásba történő bejegyzése?
A bejegyzési elv a magyar telekkönyvi jogban mindig a telekkönyv (ingatlan-nyilvántartás) alapelvei közé tartozott2. A Habsburg birodalomba olvasztott Magyar Királyságban is hatályos 1855. XII. 15-i Telekkönyvi Rendtartás a bejegyzés kifejezéshez hasonlatos jelentéssel a "telekkönyvi bekebelezés" szakkifejezést alkalmazta. A kifejezés jogi magyarázata alapján "az ingatlan dolgok tulajdonának átruházása végett szükséges, hogy a szerződési ügylet az e végre rendelt nyilvánkönyvbe beigtattassék. Ezen beigtatás bekebelezésnek betáblázásnak) neveztetik. Ezen bekebelezésnek mellőzhetetlen föltétele, hogy az, kiről a tulajdon másra átruházandó, mint tulajdonos -, már maga is bekebelezve legyen"3. A jog bejegyzésének fogalma a második világháború előtti és azt követő jogirodalomban is hasonló jelentéssel bírt. Szladits Károly szerint a telekkönyv tartalmához háromféle joghatás fűződik: a) eljárási jogi hatás, b) jogváltoztató hatás és a c) közbizalmi hatás. Álláspontja szerint a bejegyzési elv a telekkönyv jogváltoztató hatását mutatja, mert "telek-könyvezett ingatlan tulajdonjogát élők közti átruházás alapján csak telekkönyvi bejegyzéssel lehet megszerezni"4. A telekkönyvben különböző típusú bejegyzéseket eszközölhettek: bekebelezést (intabulatio), az előjegyzést (praenotatio) és a feljegyzést. A bekebelezés "az ingatlanra vonatkozó dologi jogoknak bejegyzett szerzési, illetve megszűnési módja"5. Sárffy Andor szerint a bejegyzési elv azt jelenti, hogy "telekkönyvön kívüli dologi jogokat szerezni egyáltalán nem lehet, aki tehát azon kívül vél jogokat szerezni, az csalódni fog, még akkor is, ha a telekkönyvi jogosulttól szerezte a jogot"6. Sárffy Andor megkülönböztette a bejegyzési elvet alaki és anyagi értelemben egyaránt7. Az alaki bejegyzési elv szerint a telekkönyvi bejegyzésnek tárgya minden ingatlan és a telekkönyvezett ingatlanra vonatkozó minden dologi jog. Az anyagi bejegyzési elv szerint a bejegyzés feltétele az ingatlanra vonatkozó dologi jog megszerzésének.
A telekkönyvi bejegyzés Kampis György szerint a jogot szerző fél számára az ingatlan, a "telekkönyvi birtok" (jelképes) átadásának (birtokbaadásnak) felel meg, amely csak az egyik eleme a jogváltozásnak8. Megítélése szerint a bejegyzés csak akkor konstitutív hatályú, ha a jog a szerződő felek között és a harmadik személyek viszonylatában is a bejegyzéssel jön létre, ha ez a feltétel hiányzik csak deklaratív hatályról lehet szó9.
A szocializmus időszakában keletkezett polgári jogi tankönyv szerint "a bejegyzés elve abban áll, hogy a telekkönyvi bejegyzés alapjául szolgáló jogviszonyokat nemcsak feltünteti (deklarálja), hanem létesíti (konstituálja) is: tehát egyfelől telekkönyvön kívül telekkönyvi jogot az ingatlanra vonatkozólag nem lehet szerezni, másfelől viszont a telekkönyvbe bejegyzett jog valósággal fennáll [Trt. 1. § (1) bek.]"10.
A Polgári Törvénykönyv úgy fogalmaz, hogy "a bejegyzés elve azt jelenti, hogy az ingatlan - nyilvántartás - a benne szereplő legfontosabb jogokat - nem csupán feltünteti, hanem a bejegyzés létesíti (konstituálja) azokat"11.
Az ingatlan-nyilvántartásról szóló 1997. évi CXLI. tv. (Inytv.) 3. § (1) szerint az egyes jogok az ingatlannyilvántartásban a tulajdoni lapra történő bejegyzéssel keletkeznek, az okiraton történő bejegyzés keletkezteti többek között az átruházáson alapuló tulajdonjogot is [3. § (2) bek.]. Az ingatlan-nyilvántartásról szóló törvény végrehajtási rendelete, a 109/1999. (XII. 29.) FVM rendelet is meglehetősen szűkszavúan, egy szakaszban (a 6. §-ban) és négy bekezdésben rendelkezik a tulajdonjog bejegyzéséről. A törvény e szakaszhoz fűzött részletes indokolása is azt emeli ki, hogy "a törvény a magyar jog tradíciói alapján következetesen érvényesíti a bejegyzés elvét, vagyis, hogy az ingatlanokat érintő jogváltozások csak akkor állnak be, ha azokat az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzik"12. A jogszabályból az állapítható meg, hogy a jog bejegyzése okirattal történik, a jogszabályi rendelkezésekből azonban az nem tűnik ki, hogy
1. az ingatlanügyi hatóság mikor köteles intézkedni a (tulajdon)jog bejegyzéséről: a (tulajdon)jog bejegyzését elrendelő határozat meghozatalát megelőzően, azzal egy időben, vagy a bejegyző határozat keletkezése után történik meg a jogszerzés ingatlan-nyilvántartási bejegyzése;
2. a tulajdonjog a jog bejegyzése alapján mikor keletkezik.
A törvény részletes indokolása hangsúlyozza, hogy "a jogbiztonság érdekében az ingatlan-nyilvántartásba adatot feltüntetni, jogot vagy tényt bejegyezni csak érvényes okirat (hatósági határozat) alapján lehet (okirati elv)"13. A földhivatal, mint közigazgatási hatóság azonban úgy alkalmazza a jogot, hogy valójában nincs a konkrét esetre vonatkozó jogszabályi rendelkezés a tekintetben, hogy mikor rendelkezzen a tulajdonjog ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzéséről. A jelen esetben olyan jogalkotói hiányossággal állunk szemben, amely e helyzet mielőbbi rendezését igényelné, mert az "így szoktuk" elv alapján történő eljárás jogszabályi alapot, törvényi felhatalmazást nélkülöz, ami bizonytalanságot okoz és ellentétes a jogállami elvekkel. A törvény részletes indokolása tartalmaz ugyan a jogalkalmazó hatóság számára némi eligazítást a jog bejegyzésének időpontja tekintetében, de az nem tekinthető a jogalkotásról szóló 1987. évi XI. tv. alapján jogszabálynak. A törvény részletes indokolása kiemeli, hogy "a törvény változatlanul fenntartja azt a szabályozást, mely szerint a beadvány vizsgálatát követően - annak eredményére figyelemmel - a körzeti földhivatal határozattal dönt a változás átvezetése, illetőleg az ingatlan-nyilvántartás bejegyzése tárgyában. A változást pedig egyidejűleg érvényesíti az ingatlan-nyilvántartás egyes részein (átvezeti a számítógépes adatbázisban)"14. A jogváltozás átvezetése az ingatlan-nyilvántartásban - a jogszabálynak nem tekinthető iránymutatás szerint - a határozat meghozatalával egyidejűleg történik15. Az egyik körzeti földhivatal vezetőjének tájékoztatása szerint gyakorlatban a földhivatal előbb bejegyzi az átruházáson szerzett (tulajdon)jogot az ingatlan-nyilvántartásba, e jogszerzés tényét konstituálja (egyúttal deklarálja is) a hatóság bejegyző határozata16. Kampis György úgy fogalmaz, hogy " a telekkönyvi jog jellegzetességei közé tartozik, hogy a bejegyzésre irányuló beadvány tárgyában meghozott végzés kézbesítésére általában csak akkor kerülhet sor, ha a végzés tartalmát a betétbe már bevezették. Amikor tehát az érdekelt a végzést kézhez kapja, a betét már tartalmazza az annak megfelelő bejegyzést "17.
A Jogkódex-előfizetéséhez tartozó felhasználónévvel és jelszóval is be tud jelentkezni.
Az ORAC Kiadó előfizetéses folyóiratainak „valós idejű” (a nyomtatott lapszámok megjelenésével egyidejű) eléréséhez kérjen ajánlatot a Szakcikk Adatbázis Plusz-ra!
Visszaugrás
