Mai bürokratikus világunkban szinte elképzelhetetlen lenne, hogy a szerződéseket - ide nem értve a mindennapi életben tömegesen előforduló kisebb jelentőségű ügyleteket - kizárólag szóban kössék meg egymással a felek, ahogy azt az ókori Rómában egészen a poszt-klasszikus korig tették. Persze abban az időben sem mindenütt ez volt az uralkodó szokás. Egyiptomban a fáraók írnokai szinte mindent írásba foglaltak, de a mindennapi életben is tömegesen fordult elő a jogügyletek írásba foglalása, erről tanúskodnak 10000-es nagyságrendben a papiruszleletek. A hasonlóan nagy számban fennmaradt ékírásos agyagtáblákból tudjuk, hogy az ókori Mezopotámia államaiban is régtől fogva szokásos volt a szerződések és végrendeletek írásba foglalása, és hasonló volt a helyzet az ókori Görögországban is. Ezekben az államokban, ahol az írásbeliségnek volt nagyobb jelentősége, az okirat létrejötte egyben a jogügylet létrejöttét is jelentette, azaz konstitutív hatállyal bírt, míg a rómaiaknál az okirat léte csupán bizonyítás eszközéül szolgált egy esetleges későbbi jogvitában, maga a jogügylet a szóbeli formaságokkal (stipulatio), esetleg tanúk előtt lezajlott rituálékkal (mancipatio) jött létre, és az okiratnak sokáig a bizonyítási eljárásokban sem volt olyan súlya, mint napjainkban.
Az okiratok megítélésében a fordulópont Constantinus császár uralkodásának idején (i. sz. 306-337) következett be, aki egyes jogügyletekre (ingatlan adásvétel, ajándékozás) kötelezően írásbeli, sőt egyes esetekben közokirati formát írt elő. Egy jogügylet azáltal nyert közokirati jelleget, hogy a szerződés szövegének hangos felolvasását követően a helyi tanács (municipiumi curia) jegyzőkönyvbe foglalta az elhangzottakat, majd a jegyzőkönyvről másolatokat kiadmányozott. Az okiratok elterjedésével szükségessé vált egyre nagyobb számban olyan személyek közreműködése, akik értettek azok megszerkesztéséhez: megjelentek a tabelliók, a mai közjegyzők elődei. Az okiratok magasabb színvonalon való
- 22/23 -
elkészítése hozzájárult ahhoz is, hogy a bizonyítékként való felhasználás során nagyobb jelentőségre tettek szert.
A késő császárkori közjegyzői tevékenységre - különösen az okiratszerkesztésre - vonatkozó szabályokat Iustinianus császár (527-565) törvénykönyvei és rendeletei (különösen a Codex Iustinianus, valamint a Novelláé) alapján a bolognai glosszátorok foglalták össze. A közjegyzői tevékenység két sarokpontja Iustinianus szerint a completio, azaz az okirat átadása a feleknek, akik kinyilatkoztatják a közjegyző előtt egyetértésüket, illetve az okirat aláírása a felek, a tanúk, végül a közjegyző által, valamint az absolutio, amely az okirat feleknek történő hivatalos kiadása. Iustinianus megerősítette a jelentősebb jogügyletek írásba foglalásának szükségességét, valamint a bizonyító erő szerint distinkciót tett egyszerű magánokirat, három tanú előtt aláírt okirat (instrumentum quasi publice confectum), a tabellio által szerkesztett okirat (instrumentum publice confectum), és a közokirat (instrumentum publicum) között. Iustinianus korában tehát bizonyító erejét tekintve különbség volt a közjegyző (tabellio) által készített okirat - amely ellenkező bizonyításáig tanúsította az abban foglaltak igazságtartalmát - és a helyi tanács előtt létrejött közokirat között, melynek megtámadása csak akkor lehetett sikeres, ha bebizonyosodott, hogy hamisítvány. A iustinianusi források szankciókat is kilátásba helyeznek a tabelliókkal szemben, amennyiben kötelességüket nem a szabályoknak megfelelően teljesítik, vagyis megállapíthatjuk, hogy a tabelliók tevékenysége ebben a korszakban állami felügyelet alá került.
A tabelliók állami engedéllyel működő magánhivatalnokok voltak. A késő császárkorban jelentek meg a Római Birodalomban az "állami közjegyzők" a tabularíusok. Ők császári hivatalnokok voltak, és elsősorban közvégrendeletek írásba foglalásánál és hagyatéki vagyonok leltározásában működtek közre. Az általuk szerkesztett közokiratok közhitelességéhez a mai közjegyzői okiratokhoz hasonlóan egyáltalán nem volt szükség tanúk aláírására, elegendő volt a tabularius aláírása és pecsétje. Ez eltérést jelentett a tabelliók által készített okiratokhoz képest, amelyekhez 3 tanú aláírása volt szükséges. A tabularius által készített közokirat tanúk nélkül is erősebb közhitelességgel rendelkezett, mint a tabelliók által készített okiratok, ugyanakkor a tabelliók által készített közokiratok hitelessége 3 tanú mellett is erősebb volt, mint a közönséges magánokiratok hitelessége, még akkor is, ha az utóbbiakat 7 tanú írta alá, és azok így mai fogalmaink szerint "teljes bizonyító erő erejű magánokiratokként" jöttek létre.
A latin típusú közjegyzőség kialakulására alapvetően a tabelliókra vonatkozó iustinianusi szabályozás volt hatással, amelyet a bolognai glosszátor iskola elevenített fel a XII. században.
A közjegyzők szerepe az azóta eltelt évszázadok során folyamatosan változott és alakult a kontinentális jogrendszerekben. Az alábbiakban a Svájcban - azon belül is jellemzően Vaud kantonban - működő közjegyzői tevékenységbe, a legtipikusabb közjegyzői okiratokba adunk rövid betekintést.
- 23/24 -
Julien Schlaeppi felfogásában Svájcban a közjegyzőség három típusát különböztethetjük meg: a latin típusú közjegyzőség (notariat indépendant / latin), melynek szabályai a római jogban gyökereznek, a német jogból kifejlődött, hivatalnok típusú, állami közjegyzőség (notariat officiel / defonction) illetve egyéb, vegyes változatai[2].
Genf, Vaud, Valais, Fribourg, Neuchátel, Jura, Bern, Argovie, Basel, Uri és Ticino kantonok a latin típusú közjegyzőséget adaptálták, míg Zürich és Schaffhausen a hivatali közjegyzőséget vették át. A maradék kantonokban a kettő párhuzamosan működik, anélkül, hogy egymás konkurensei lennének, hatásköreik elkülönülnek egymástól (kivétel ez alól: Grisons). Bernben egyedülállóan a közjegyzőség és az ügyvédi tevékenység egyidejűleg is végezhető.
A közjegyzőség Svájcban is a közhiteles nyilvántartások (földhivatal, cégjegyzék) mellett a jogbiztonság, valamint egyfajta társadalmi és gazdasági értékteremtés fő letéteményese, mely magas színvonalon nyújt jogi szolgáltatást a hozzá fordulóknak társadalmi vagy gazdasági helyzettől függetlenül. A közjegyzőségnek a jogbiztonság garantálása mellett fontos előnye a fogyasztók védelme. Jelentős szerep hárul a svájci közjegyzőségre különösen a családjog, öröklési jog, és adójog területén.
Vaud kanton 2004-ben egy átfogó jogalkotási munka eredményeként új törvényt[3] fogadott el a közjegyzőkről, mely az 1956 óta érvényben lévő, többször módosított korábbi jogszabályt váltotta fel. A jogszabálytervezet az Államtanács (Conseil d'Etat) javaslataival nyerte el végleges formáját, és jelentőségét mutatja, hogy a hatályba lépése idején folyamatban lévő ügyekre már alkalmazni kellett. A tervezet indokolása a modern, független közjegyzői tevékenység lényegét a következőképpen fogalmazta meg: a közjegyző olyan magánszemély, akinek a részére a jogalkotó állami feladatokat delegál, és aki úgy ad hivatalos formát magánjellegű ügyleteknek, hogy közben egyfajta jogalkalmazó tevékenységet gyakorol.[4] Egyebek mellett ez a jogszabály vezette be a kötelező nyugdíjazást (70 év), illetve a modernizáció miatt szükségessé vált újításokat törvényi szintre emelte (pl. elektronikus aláírás hitelesítése, távollévők közötti jogügyletek tanúsítása).
Röviden tekintsük át, hogyan válhat valaki Vaud kantonban közjegyzővé az új törvény alapján. A jogszabály indokolása a közjegyzői státusz közhatalmi jellegéből vezeti le, miért látják szükségesnek a közjegyzői hivatás gyakorlását az állampolgársághoz kötni. A jogalkotó a közjegyzőket ilyen szempontból az ügyvédekkel ellentétben - akiknél nem
- 24/25 -
feltétel az állampolgárság - a közhivatalt viselőkhöz hasonlítja. A közjegyzői tevékenység végét jelenti ezzel összhangban a svájci állampolgárság elvesztése. Jelentős újítás az új jogszabályban, hogy bármely svájci jogi egyetemen diplomát szerzett állampolgára részére lehetővé teszi Vaud kanton területén a közjegyzőjelölti pozíció betöltését, amennyiben a jelentkező a törvényben meghatározott egyéb feltételeknek is megfelel. Közjegyzőhelyettesi státusz nincs, a jelölt a törvényben meghatározott gyakorlati idő letelte, és az előírt vizsgák sikeres letétele (mely szóbeli és írásbeli erőpróbát is jelent, és amelyeket három alkalommal lehet megkísérelni) után rögtön közjegyzővé válhat.
A közjegyző, miután a közjegyzői törvény alkalmazásáról szóló rendeletben meghatározott mellékletekkel ellátott kérelmét benyújtotta (és az ott rögzített összeget megfizette) az illetékes kantonbeli hatósághoz, a Conseil d'Etat-tól kapja meg a kinevezését (patenté), és a saját maga által meghatározott helyen megnyithatja irodáját. A kinevezési okirat szerinti helyen köteles a továbbiakban az elsődleges irodáját fenntartani, de a rendelet lehetővé teszi akár aliroda megnyitását is a kanton területén belül (egy közjegyzői helyhez kapcsolódóan legfeljebb két aliroda jöhet létre). A jogszabály szól ezen kívül arról, ami a gyakorlatban igen elterjedt: több különböző helyen működő közjegyző társulhat egymással, és tarthat fenn közös irodát, de a különböző helyekre kinevezett közjegyzők száma egy társuláson belül nem haladhatja meg a négyet.
Érdekesség lehet a magyar közjegyzők számára, hogy Vaud kantonban lehetőség van arra is, hogy a közjegyző akár élők közötti jogügyletben, akár halál estére szóló rendelkezésben kijelölje az utódját. Előbbi esetben a leköszönő közjegyző, utóbbiban pedig az "örököse" (notaire successeur) értesíti az illetékes kantonális hatóságot (département) arról, hogy az utódlás esedékessé vált, és ha a kijelölt személy a felkérést elfogadja, valamint törvényes akadálya sincs, megkapja a kinevezését.
A közjegyző feladatait számba vevő fejezet első két cikkelye kiemeli a tevékenység ellátáshoz szükséges legfontosabb kvalitásokat, úgy mint a szavahihetőség - ami jelenti az ügyfelek személyazonosságáról, képviseleti jogáról, és valóságos ügyleti akaratáról való megbizonyosodást -, illetve a pontosság. Ezen kívül persze evidens, hogy a rá bízott titkot megőrzi, a szükséges felvilágosítást, kioktatást az ügyfeleknek megadja, és újdonságként előírja a törvény - tekintettel a jogi környezet folyamatos változásaira -, hogy a közjegyzők képzések útján folyamatosan szélesítsék szakmai tudásukat.
A törvény a közjegyzők díjazásának elvi alapjait is rögzíti, a díjszámítás konkrét szabályait viszont egy másik kantonális jogszabály[5] (Tarif) tartalmazza. A szövetségi jog nem ír elő kötelezően alkalmazandó díjtételeket, a lausanne-i székhelyű Szövetségi Bíróság (Tribunal Fédéral) viszont arra kötelezi a kantonokat, hogy a közfeladatok ellátásáért járó általános díjakkal összhangban alkossanak erre vonatkozóan egységes szabályt. Számunkra érdekes különbség a hazai szabályozáshoz képest, hogy a kötelezően alkalmazandó, egységes díjszabáson (honoraires ministériels) kívül a törvény lehetővé teszi a szerződési szabadság keretében a szabad díjszabást (honoraires professionnels) a közjegyző azon polgári jogi területen végzett feladataival kapcsolatban, melyek nem kizárólagos közjegyzői
- 25/26 -
hatáskörbe tartoznak (pl. végrendeleti végrehajtói feladatok). Ezekben az esetekben a közjegyzőkről szóló törvény szerint a honorárium az ügy fontosságától, bonyolultságától, a rá szánt idő mennyiségétől, és az elért eredménytől függ. A Tarifban rögzített összegek ez esetben csak referenciaként szolgálnak.
Svájcban a közokirat (acte authentique) mint okirati forma ugyan szövetségi szinten létező jogintézmény, azonban a vele kapcsolatos jogi tradíciók sohasem voltak egységesek. A közjegyzőség [notariat) működése, illetve a közokirat mint speciális eljárási forma részletes szabályainak kidolgozása a kantonokra hárul, a svájci Code civil a közokirat meghatározását is kifejezetten kantoni hatáskörbe utalja[6]. Ugyanakkor jelentőségét mégis mutatja, hogy a legfontosabb jognyilatkozatokra a kódex kötelezően előírja a közokirati forma alkalmazását (ingatlan adásvétel, ingatlanjelzálogot alapító szerződés, társaság alapító okirata, házassági szerződés, stb.).
A közokirat a felek jól megfontolt akaratának valódi kifejeződése, mely harmadik személyek számára is védelmet biztosít, akik a közhiteles nyilvántartásokban bízva informálódnak. E célok megvalósításához hozzájárulnak a közjegyzők tevékenységére vonatkozó szigorú szakmai szabályok, illetve, hogy a közhitelességről maga a közjegyző személyesen gondoskodik. E körben, ahogy fentebb is láttuk, köteles a feleknek megadni a szükséges felvilágosítást, illetve amennyiben az ügyfelek igénylik, részletesebb jogi konzultációt tartani, tevékenysége során pedig végig pártatlannak kell maradnia. A közhiteles nyilvántartások (földhivatal, cégnyilvántartás) kifogástalan működéséhez elengedhetetlen, hogy az eljárás alapját képező tényekről a hivatalok megcáfolhatatlanul meggyőződjenek, hiszen a közokiratba foglalt jognyilatkozatok hibája esetén az eljárás sikertelensége lehet a tét.
A törvény ennek megfelelően súlyos következményt fűz ahhoz, ha szabálytalanságok történnek a közjegyzői tevékenység során: a közjegyzői okirat (vagy a tanúsítvány) semmisségét állapítja meg az erről szóló jogszabályhelyen (LNo. 69. cikkely) konkrétan megjelölt rendelkezések megsértése esetére. Ilyenek például: amennyiben az okiratot/tanúsítványt nem személyesen a közjegyző készíti el, ha sérülnek a hatásköri vagy illetékességi szabályok, ha a közjegyzői okiratot nem olvasták fel, vagy a távollévők közötti jogügyletek tanúsítása körében nem tartják be az erre vonatkozó speciális szabályokat[7], illetve ha az ügyfél figyelmét nem hívják fel a közvetlen végrehajthatóság következményeire stb. Újdonságként vezette be a 2004-es törvény azt a lehetőséget, hogy, ha a közjegyző vagy egyéb közreműködő (tanú, tolmács) kizárásának lett volna helye, illetve ha az okirat idegen nyelvre való lefordítása során történt szabálytalanság, a közokirat keltétől számított két
- 26/27 -
éven belül bármelyik fél, vagy akár annak örököse az okirat semmisségének bírói megállapítását kezdeményezheti. Az okirat érvényességére tekintet nélkül bármilyen jogszabálysértés természetesen a közjegyző fegyelmi felelősségét is felveti, melynek következményei a pénzbüntetéstől akár a felfüggesztésig, vagy a végleges felmentésig terjedhetnek.
A közjegyzői törvény 48. cikkelye szól a közjegyzők főbb tevékenységeiről (Liste des actes notariés), köztük a közokiratokról. Közokirat készül egy-egy ügyben, amennyiben a szövetségi vagy a kantonális jog ezt előírja, illetve abban az esetben, ha a felek megállapodásuknak közokirati formát kívánnak adni. A közokirat alakilag igen hasonló a magyar közjegyzők által szerkesztett iratokhoz, az üres sorokat Vaud kantonban is kihúzzák, a fontosabb számokat betűvel kiírják, illetve megvannak az okirat magától értetődő, kötelező elemei, úgy mint a közjegyző neve, székhelye, a felek személyes adatai - ezen belül a családi állapotuk, illetve az állampolgárság mellett a származási helyük is -, jogi személyek neve székhelye, illetve amennyiben valamelyik fél helyett annak képviselője jár el, az erre való utalás, a meghatalmazás vagy egyéb felhatalmazó okirat kelte. Érdekesség, de ha jól belegondolunk ésszerű szabály, hogy a végintézkedések keltezése az év, hónap, nap mellett az órát is tartalmazza. A fontosabb közjegyzői okiratok (minute) a kanton által rendelkezésre bocsátott formapapíron készülnek, és Vaud kanton tulajdonát képezik.
A magyar gyakorlathoz hasonlóan a közjegyző az okiratot felolvassa a felek és az esetleges egyéb közreműködők (tolmács, ügyleti tanúk) előtt, majd megtörténnek az aláírások. A felek sokszor előre megkapják az okirat tervezetét, melyet akár többször is egyeztetnek, a személyes találkozón (séance) már ritkán kerül sor lényeges módosításokra. Amennyiben az ügyfél nem hall, a közjegyző elolvasásra rendelkezésre bocsátja az okiratot és a záró rendelkezések körében ezt a tényt is tanúsítja, ha pedig a fél nevének aláírására valamely okból nem képes, akkor ügyleti tanúk működnek közre, akik előtt a közjegyző az iratot felolvassa, és meggyőződik arról, hogy azt az ügyfél megértette és az egyezik az akaratával.
A közjegyzői okiratokat Svájcban is megőrzik, illetve archiválják. Kétféle számozás szerint vezetik az okiratok jegyzékét: a végintézkedéseket és az egyéb közjegyzői okiratokat külön kezelik egymástól, előbbieket egy központi (szövetségi) nyilvántartásba ís bejelentik, melyet a fővárosban vezetnek[8].
- 27/28 -
A svájci polgári törvénykönyv a házassági szerződés és az örökösödési szerződés (pacte successoral) mellett az ingatlanokra vonatkozó szinte összes jogügylet (adásvétel, a tulajdonjogot korlátozó szerződések, közös tulajdon megosztása, jelzálogjog alapítás) érvényességét közokirati formához köti. Végrendelkezni természetesen lehet magánokirati formában, illetve bizonyos feltételek fennállása esetén szóban is. A következőkben röviden áttekintjük a leggyakrabban előforduló okirat-fajtákat.
A svájci Code civil szerint aki 18. évét betöltötte és beszámítási képessége nem korlátozott, az vagyonáról érvényesen végrendelkezhet. A végrendelkezési szabadság legfontosabb korlátja a svájci jogban is a kötelesrész (réserve héréditaire), és amely a magyar Ptk.-ban foglaltakhoz hasonlóan itt is a házastársat, leszármazókat és a szülőket érintheti. A leszármazók törvényes örökrészük háromnegyedére, a házastárs és a szülők (ők csak akkor, amennyiben nem volt leszármazó) pedig annak felére jogosultak ezen a címen. Kötelesrészére sem tarthat igényt az, akit az örökhagyó végintézkedésben érvényesen kitagadott, leszármazol azonban - mintha a kitagadott felmenő elhunyt volna - jogosultak utána kötelesrészi igényt (droit au réserve) előterjeszteni.
A svájci jog a magyar Ptk.-val ellentétben minden korlátozástól mentesen lehetővé teszi az utóörökös nevezést. Az örökhagyó úgy rendelkezhet, hogy a végrendeletben (testament) megjelölt örökösét (héritier institué) egy harmadik személy (appelé) váltsa fel. Az utóöröklés egyéb rendelkezés híján legkésőbb a végrendeletben megjelölt (elő)örökös halálakor következik be, lehetséges azonban konkrét időpont megjelölése is. Ha az utóöröklés bármely okból nem lehetséges, a hagyatékot a végrendeleti örökös után maradt örökösök szerzik meg. A végrendeleti örökös az örökhagyó halálával tulajdont szerez az örökségen, rendelkezési jogát azonban korlátozza az a kötelezettség, hogy a hagyatékot az utóörökös javára ki kell majd adnia. Ha a végrendeletből más nem következik, az örökség akkor adható ki a megjelölt örökösnek, ha későbbi kötelezettsége biztosítására megfelelő biztosítékot (sûreté) nyújt. Ingatlanhagyaték esetén a teher (charge de restitution) földhivatali bejegyzése megfelel e célra.
A svájci Code civil a közokiratba foglalt végrendelet (és az örökösödési szerződés) érvényességéhez is két tanú közreműködését írja elő, akik az okirat záró részében tanúsítják, hogy a végrendelkező a végrendeletet saját kezűleg a közjegyző előtt elolvasást követően aláírta, az okirat az ő tényleges akaratát tükrözi, és, hogy a végrendelkezés megtételekor a szükséges belátási képességgel rendelkezett.
Az örökösödési szerződésben (pacte successoral) egy személy vagyonát halála esetére a vele szerződő másik félnek, vagy harmadik személynek juttatja. A gyakorlatban ez a jogintézmény legtöbbször a házastársak közös végrendeletéhez hasonló jogügylet, melyben egymás javára tudnak vagyonukról halál esetére rendelkezni, illetve a másik fél halála
- 28/29 -
esetére helyettes örököst nevezni. A szerződő felek ezen felül rendszerint az eljáró közjegyző személyében végrendeleti végrehajtót (excécuteur testamentaire) is kijelölnek, aki haláluk után felügyeli a vagyont, illetve annak kiadását. A végrendeleti végrehajtónak ezen tevékenysége akár hosszú évekig is elhúzódhat, amennyiben az örökhagyó után kiskorú örökös maradt, és a végrendelet értelmében a kiskorú nagykorúvá válásáig a végrendeleti végrehajtó is jogosult (és köteles) közreműködni az örökölt vagyon kezelésében - természetesen megfelelő díjazás mellett.
A szerződésben lehetőség van arra is, hogy a végrendelkező örököse lemondjon az öröklésről - akár ingyenesen, akár ellenérték fejében úgy, hogy az örökhagyó a szerződés keretében élők közötti jogügyletben részesíti a vagyonából. Amennyiben viszont az így juttatott vagyon értéke meghaladja az örökhagyó vagyonának szabad rendelkezésű részét (quotité disponible) és az örökhagyó után kötelesrészre jogosultak maradtak, akiknek igénye nem lett kielégítve, előfordulhat, hogy a szerződéssel a lemondó örökösre ruházott vagyonból kell ezeket a követeléseket kielégíteni.
Házassági vagyonjogi szerződést (contrat de mariagé) a házasság megkötése előtt és után is köthetnek a felek, ennek hiányában a magyar Ptk.-ban szabályozotthoz hasonló vagyonjogi rendszer (participation aux acquéts) lesz a házastársakra irányadó, azaz elkülönül egymástól a házastársak különvagyona és a házasság alatt szerzett közös vagyon, mely utóbbi a házasság esetleges felbontásakor egyenlően oszlik meg a felek között. Házassági szerződésben lehet szabályozni, hogy mely jövedelem ne tartozzon a közös vagyonba (különvagyon hasznosításából, vagy bizonyos tevékenységből származó jövedelem), illetve a házastársak megállapodhatnak, hogy a törvények által lehetővé tett egyéb vagyonjogi rendszernek vetik alá magukat. A svájci Code civil az előzőekben vázolt mellett még két lehetőséget nevesít: a communauté des biens (vagyonközösség) és a séparation des biens (vagyonelkülönítés) rendszerét. Előbbi esetben az a vagyon, amit a felek a szerződésben ekképpen határoznak meg, közös tulajdonba kerül. A kódex szoros együttműködésre kötelezi a feleket ebben a rendszerben, egyik fél a másik hozzájárulását kell hogy kérje egyes jogügyletekhez, vagy akár egy örökség elfogadásához, ha az csak adósságot tartalmaz. A vagyonelkülönítő rendszerben a felek külön tartják nyilván vagyonukat, és maguk rendelkeznek afelett, a házasság megszűnésekor sincs vagyonmegosztás. Egyik házastárs halálakor a másik vagyonközösség címén nem támaszthat a vagyon egy részére sem igényt, ha másban nem állapodtak meg, akkor a törvény szerint örököl. A végintézkedések mellett a közjegyző - kivéve ha a felek másképp rendelkeznek - a házassági vagyonjogi szerződéseket is bejelenti a szövetségi nyilvántartásba.
A házas felek bármikor köthetnek vagyonjogi szerződést a házasság fennállása alatt, és akár a házasságkötésre visszamenőleg megállapodhatnak valamelyik konstrukció alkalmazásában, illetve általában véve szabadon módosíthatják a fennálló vagyoni viszonyaikat.
- 29/30 -
Vaud kanton Közjegyzőkről szóló törvénye 2004-es módosításának előkészítése során merült fel, hogy eltöröljék azt a korlátozást, miszerint az ingatlanügyletek illetékességhez (kerület) voltak kötve, ami akár ahhoz is vezethetett, hogy egy-egy komplexebb ügyben több közjegyző közreműködésére volt szükség. A jogszabálytervezet indokolásában többek közt arra is hivatkoztak, hogy Vaud kantonon kívül már mindegyik latin típusú közjegyzőséget működtető kanton feloldotta ezt a tilalmat, illetve a szükségtelen rendelkezés a szabad közjegyzőválasztás megvalósulását is akadályozza. Ennek megfelelően a közjegyző hatásköre az egész kantonra kiterjed, a kantonon belüli ingatlanügyletekben pedig kizárólag Vaud kantonbeli közjegyző járhat el. A más kantonokkal való hatásköri összeütközést a közjegyzőkről szóló törvény[9] úgy oldja fel, hogy lehetővé teszi a kanton Államtanácsának, hogy interkantonális megállapodások keretében rendezze az egy-egy kanton határterületén lévő ingatlanokkal kapcsolatos jogügyletek lebonyolításának szabályait[10].
A svájci kötelmi jogi kódex (Code des obligations) 216. cikkelye szerint az ingatlan adásvételi szerződés kizárólag közokiratba foglalva érvényes. Jogszabály előírást erre vonatkozóan nem tartalmaz, de a szokásjog szerint a vevő feladata a közjegyző kiválasztása, ha viszont ingatlanközvetítő közreműködésével jön létre a jogügylet, nem ritka, hogy a szerződést készítő közjegyző az ingatlanközvetítő cég által javasolt személy lesz. A jogalkotó célja a közokirati forma kötelezővé tételével a felek széleskörű védelme volt, mivel a közjegyző a vevő és az eladó érdekeit egyaránt szem előtt tartva dolgozza ki a szerződés rendelkezéseit, a vitás kérdésekre olyan megoldásokat kínálva, ami mindkét félnek kompromisszumok nélkül megfelel.
A szerződés előkészítése során a svájci közjegyző a magyarhoz hasonlóan előzetesen beszerzi a vevő(k) és az eladó(k) személyi adatait, illetve a szóban forgó ingatlan tulajdoni lapját (Svájcban is elektronikus hozzáférés biztosított többek között a közjegyzők részére is a telekkönyvi adatokhoz), amelyből megtudja az ingatlant terhelő esetleges jogokat, követeléseket. A közjegyző az általa elkészített szerződéstervezetet előzetesen a felek rendelkezésére bocsátja, esetleges megjegyzések, módosítási javaslatok megtétele végett, majd a közjegyző jelenlétében a felek a szerződést felolvasás és elmagyarázás után aláírják.
A maga nemében minden adásvétel egyedülálló, a szerződési feltételek minden esetben a felek egyedi körülményeire vannak szabva. A vételár finanszírozását vizsgálva azt látjuk, hogy még Svájcban is ritka az, hogy a vevők a teljes vételárat egy összegben, saját forrásból képesek fedezni, a többség valamilyen külső forrás - jellemzően banki hitel - igénybevételére szorul, ami általában a vételár időben elhúzódó, több részletben való teljesítését eredményezi. Ezen kívül gyakori probléma, hogy a felek valamelyikét határozott idejű bérleti szerződés köti, ami szintén elnyújthatja a szerződéses kötelezettségek teljesítését. Ezekben az esetekben az ingatlantulajdon átruházása egy kétlépcsős folyamatban valósul
- 30/31 -
meg, az első okiratban (vente á terme conditionnelle) rögzítik a felek az általuk megszabott határidőig teljesítendő fizetési és egyéb kötelezettségeket, a második szakaszban pedig megállapítják a feltételek teljesülését, és véglegesítik a szerződést (réquisition de transfert). A felek az első okirat aláírásával anélkül, hogy a szerződéses szolgáltatásokat teljes egészében teljesítenék, elkötelezik magukat, az eladó a szerződésben meghatározott időtartamra rendszerint vételi jogot enged a vevő részére az ingatlanon - ezzel is erősítvén a szerződési szándékot -, melyet az ingatlan-nyilvántartásba bejegyeztetnek. Ezalatt az idő alatt a vevő elő tudja teremteni a vételár megfizetéséhez szükséges anyagi forrásokat, illetve be tudja szerezni az esetleges egyéb szükséges dokumentumokat.
Itt érdemes említést tenni egy érdekes hitelkonstrukcióról, amely szövetségi szintű jogalkotás eredménye: amennyiben a vevőnek nehézségbe ütközik előteremteni lakáscélú banki hitelfelvétel során az önerőt (ami általában a vételár 20 százaléka), lehetősége van annak egy részét úgy finanszírozni, hogy előre lehívja a kötelező nyugdíj-előtaka-rékossági befizetéseit. Svájcban a nyugdíjpénztári befizetéseknek három szintje van: az első és a második kötelezően teljesítendő, és az állam által a későbbiekben folyósítandó nyugdíj alapját képezi, a harmadik pedig önkéntes. Jelen pontban foglalt konstrukció a második pillérbe befizetett/befizetendő összegeket érinti, melyből akár ötévente van lehetőség bizonyos összegek lehívására. Amennyiben a biztosított házas, vagy regisztrált élettárs, akkor az igénybe vételhez a másik fél előzetes beleegyezése is szükséges, további korlát, hogy ebből a forrásból csak olyan ingatlan megvásárlása finanszírozható, amelyben a biztosított életvitelszerűen saját maga lakik, második ingatlan vagy nyaraló nem jöhet szóba.[11] A nyugdíjpénztári befizetéseket nem csak, hogy előre le lehet hívni, hanem mint jövőbeli követelésen, zálogjogot lehet rá alapítani.
Amennyiben valamelyik fél nem tartja be a szerződésben megszabott feltételeket, és emiatt az adásvétel meghiúsulni látszik, a másik fél választása szerint az okirat alapján kikényszerítheti a szerződés végrehajtását, vagy megfelelő bánatpénzt követelhet. Konszenzus esetén természetesen a határidők meghosszabbításában is megállapodhatnak a felek.
A vételár első részletét jellemzően a közjegyzői iroda számlájára teljesíti a vevő, mely után a közjegyző kamatot nem fizet. Az eladó a vevő által átutalt összeget úgy kapja meg a közjegyzőtől a szerződés teljesülésekor, hogy abból egyes költségek (adók, ingatlanközvetítő díja stb.) már levonásra kerültek, és a közjegyző azt a felek helyett - a szerződésben foglalt felhatalmazás alapján - teljesítette. Az ingatlan adásvétel járulékos költségeit (illeték, földhivatali díj, közjegyző honoráriuma) a vevő viseli. Az eladót is terheli adófizetési kötelezettség a szerzéskori és eladáskori érték közötti különbözet után, a fizetési kötelezettség kiszámításánál számításba veszik azt is, hány éve volt az eladó tulajdonában az adott ingatlan. Az adó mértékét a kantonok önállóan határozzák meg.
A tulajdonjog tényleges átruházásával egyidejűleg történik meg az ingatlan birtokba adása is, de sokszor még ezzel sem zárul le teljesen az adásvétel. A birtokba adás napjával szállnak át ugyanis az ingatlan terhei a vevőkre, és életszerű, hogy a felek ezen a napon nem tudják az összes költségüket egymással elszámolni, ezért a szerződésben kitűzhetnek
- 31/32 -
egy időpontot, ameddig az eladók elkészítik a költségekről szóló kimutatást (décompte acheteur-vendeur), melyet a másik fél is jóváhagy, amennyiben pedig valamelyik félnek a másik felé fizetési kötelezettsége mutatkozik, azt a szerződésben megszabott időn belül teljesíteni köteles. A közjegyzői okirati forma biztosítja a felek számára, hogy a legapróbb részletekig szabályozott kötelezettségeik adott esetben kikényszeríthetők legyenek.
Az ingatlanok vagy ahhoz kapcsolódó vagyoni értékű jogok megszerzésekor a szerződést készítő közjegyzőnek arra is tekintettel kell lennie, hogy amennyiben a vevő külföldi természetes vagy jogi személy[12], az ingatlan megszerzését jogszabály[13] engedélyhez kötheti. Nem kell engedély a külföldi vevőnek az ingatlan megszerzéséhez, amennyiben üzleti tevékenysége székhelyeként akarja megtenni a megvásárolni kívánt svájci ingatlant, illetve, ha állandó lakóhely létesítése céljából veszi meg, valamint a jogszabályban meghatározott egyéb esetekben - ilyen például, ha öröklés folytán jut valaki ingatlanvagyonhoz, ha az eladó egyenes ági rokona, illetve ha már korábban is társtulajdonosa volt az ingatlannak stb. Az illetékes hatóságot ilyenkor is meg kell keresni a célból, hogy megállapításra kerüljön az a tény, miszerint a jogügylet nem engedélyköteles. Az Európai Unió, valamint az Európai Szabadkereskedelmi Társulás (EFTA/AELE) országainak állampolgárai, engedély nélkül is létesíthetnek másodlagos lakóhelyet Svájcban, illetve vásárolhatnak e célból ingatlant. Az engedély kiadását, vagy megtagadását, illetve visszavonását, és esetleges további feltételek meghatározását, valamint az engedélyezési eljárást lefolytató első és másodfokon eljáró szervek kijelölését a szövetségi törvény kantoni hatáskörbe utalja[14].
További nehézséget jelent az ingatlan visszterhes átruházása körében, ha az elidegeníteni kívánt ingatlanban bérlő lakik. 1990 márciusa óta van érvényben Vaud kantonban egy törvény[15], amelyet a bérlők védelmében fogadtak el, és amely bérelt ingatlan esetében annak átruházásához hatósági engedély beszerzését írja elő. Az illetékes kantoni hatóság (département) engedélyében az adásvételhez feltételeket is szabhat (ami lehet akár a bérlő további elhelyezése), melyeket az ingatlan-nyilvántartásba is be kell jegyezni. A tulajdonjog átjegyzésekor a telekkönyvi hatóság illetékese megvizsgálja, hogy a megfelelő engedélyek be lettek-e szerezve, a jogszabály megsértése pedig komoly pénzbüntetéssel is járhat.
Az ingatlanügyletek körében az ajándékozási szerződés is közokirati formához kötött, szabályozása nagyrészt hasonlatos a hazaihoz. Egy érdekes megoldásra[16] azonban felhívnánk a figyelmet: amellett, hogy a magyar Ptk.-hoz hasonlóan a Code des obligations-ban is megtaláljuk a megajándékozott személy egyes cselekedetei (vagy mulasztása) következtében megnyíló visszakövetelési jogot, az ajándékozó kikötheti a dolog visszakövetelésének újogát (droit de retour) arra az esetre is, ha a megajándékozott személy előbb hal meg, mint ő maga. Ingatlan vagy ingatlanon fennálló vagyoni értékű jog ajándékozása esetén pedig ezt a tényt az telekkönyvbe is bejegyezhetik.
- 32/33 -
Amellett, hogy jogrendszerünk és közjegyzőségünk - a közös hagyományoknak, és a jogegységesítő törekvéseknek köszönhetően is - rengeteg hasonlóságot mutat a svájcival, e dolgozatban talán módunk nyílt bepillantani néhány különbségbe is.
Jelen írásnak nem képezi tárgyát, de érdekesség az is, hogy Svájcban a latin típusú közjegyzők olykor képviselethez hasonló szerepben is feltűnhetnek jellemzően hagyatékhoz kapcsolódó ügyekben (a hagyatékot Svájcban nem a közjegyző adja át az örökösnek, csak az eljáráshoz kapcsolódó egyéb feladatokban vesz részt, a vagyonról, az örökösökről leltárt vesz fel, az adóhatóság felé kimutatást készít a befizetett és még esedékes adó- illetéktartozásokról stb.). Ugyanakkor ahogy fentebb láttuk az ingatlanügyletekhez kapcsolódóan mintegy közhatalmi jelleggel beszedik az adókat is a felektől: a kiszabott illetékek ilyenkor a közjegyzőn keresztül jutnak el az adóhatósághoz. Azt látjuk tehát, hogy svájci kollégáink talán még szélesebb körben látnak el jogi feladatokat mint a magyar közjegyzők, hazánkban inkább tendencia a bírósági hatáskörök átvétele, melyre ott kevesebb példát találunk.
A közjegyzőség, mindenesetre megállapíthatjuk, mindkét országban a megbízhatóság és a közhitelesség záloga az ügyfelek, és az államigazgatásban közreműködő hatóságok számára is.■
JEGYZETEK
[1] Jelen pont elsősorban Mario AMELOTTI genovai jogászprofesszor Budapesten 1988-ban elhangzott "Jogügylet, okirat és közjegyző a római jogban" c. előadásának írásos anyagára, valamint Hans ANKUM amszterdami jogászprofesszor "Les tabellions romaines, ancêtres directs des notaires modernes" c. tanulmányára (in: Atlas du notariat, Deventer 1989) támaszkodik.
[2] Julien Schlaeppi: La rémunération du notaire de tradition latine (2009, Edition Schulthess)
[3] A törvényt 2004-ben fogadta el a Le Grand Conseil du Canton de Vaud, 2005. január 1-jén lépett hatályba. (Loi sur le Notariat, LNo). A törvénnyel egyidejűleg lépett hatályba az annak alkalmazásáról szóló rendelet is. (REGLEMENT d'application de la loi du 29 juin 2004 sur le notariat, RLNo)
[4] A közjegyzők tevékenységére vonatkozóan a hivatkozott törvényen kívül rendelkezéseket tartalmaz a polgári peres eljárásról szóló kódex, illetve az 1963-as adókról és illetékekről szóló törvény.
[5] TARIF des honoraires dus aux notaires pour des opérations ministérielles (TNo), hatályos: 1997. január 1-jétől.
[6] Code Civil Titre final art 55. al 1. "Les cantons déterminent pour leur territoire les modalitás de la forme authentique."
[7] Amellett, hogy az ügylet során megszakítás nélkül biztosítani kell az audio-vizuális kapcsolatot a felek, illetve a közjegyző között, két tanúnak is bizonyítania kell, hogy a közreműködők végig jelen voltak, a közjegyzőnek pedig meg kell győződnie arról, hogy a felek szabad akaratukból nyilatkoznak, ehhez szükség esetén egy másik közjegyző, vagy egyéb hivatalos személy közreműködését kérheti.
[8] A nyilvántartásba az tekinthet be, akinek jogi érdeke fűződik hozzá. A nyilvántartás csak a végintézkedés megtételének tényét igazolja, annak tartalmáról nem tartalmaz információt.
[9] LNo. Art. 49 al. 3.
[10] A gazdasági és ésszerűségi szempontok alapján egy egységes eljárás a kívánatos, melyet minden érintett kanton elismer. A közreműködő közjegyző kiválasztásának egy szempontja lehet, hogy melyik kanton területén elhelyezkedő vagyon képvisel nagyobb értéket.
[11] Részletes szabályait lásd: Ordonnance sur l'encouragement á la propriété du logement au moyen de la prévoyance professionnelle (OEPL) hatályba lépés: 1995. január 1.
[12] A külföldi ez esetben a jogszabály szerint jelenthet olyan svájci székhelyű gazdasági társaságot is pl., amelynek az irányításában külföldi személyek dominálnak.
[13] Loi fédérale sur l'acquisition d'immeubles par des personnes à l'étranger (LFAIE) (1983)
[14] Vaud kanton esetében a szövetségi törvényt kiegészítő jogszabály a Loi d'application de la loi fédérale du 16 décembre 1983 sur l'acquisition d'immeubles par des personnes à l'étranger (LVLFA1E) (1986)
[15] Loi concernant l'aliénation d'appartements loués (LAAL)
[16] Code civil Suisse Art. 247.
Lábjegyzetek:
[1] A szerző közjegyzőhelyettes
Visszaugrás
