A lakásingatlanon fennálló közös tulajdonnak a tulajdonostárs bentlakása mellett történő megszüntetését a hatályos törvényi rendelkezés nem szabályozza.1 A gyakorlatban a lakott értéken történő magához váltást, illetve árverési értékesítést azonban a PK 10. számú állásfoglalás iránymutatásait követve a bíróság a közösség megszüntetése iránti perekben mégis - látszólag gördülékenyen - alkalmazza.2 A kollégiumi állásfoglalás kidolgozásának társadalmi és jogszabályi környezetében még indokolható volt az a - ma már aligha elfogadható - nézet, hogy a kiköltözést nem vállaló lakhatását akár jogszabályi felhatalmazás nélkül, a tulajdonközösség megszüntetése után is biztosítani kell.
A lakott állapotban való értékesítés azonban további, megoldásra váró jogvitákat keletkeztetett. A probléma a közös tulajdon megszüntetését követően jelentkezik: mondhatnánk azt is, hogy a kiköltözni nem hajlandó volt tulajdonostárs peres vagy végrehajtási eljárás utáni másnapja már a gyakorlatban sem kérdőjelek nélküli. Attól a naptól kezdve, amikor a bentlakó volt tulajdonos illetőségét más személy javára jegyzik be a közhiteles nyilvántartásba, a lakásban való tartózkodása igen eshetőleges.
A tulajdoni hányadát elveszítő, de az ingatlanban visszamaradó volt tulajdonostárs ingatlanhasználatának jogcíme, az új tulajdonos és a bentlakó közötti jogviszony - éppen abból kifolyólag, hogy jogszabályi szinten maga a lakott állapotban történő közösségmegszüntetés sem ismert - nem szabályozott.
A kollégiumi állásfoglalást követő bírói gyakorlat által konstruált jogi kapcsolat minősítését illetően számos útkeresési kísérlet és megoldás ismert.
A tulajdonközösség megszüntetése után a lakást megvásárló új tulajdonos és a tulajdonjogát elveszítő bennmaradt volt tulajdonostárs jogviszonyának minősítési problémája akkor válik aktuálissá, amikor egyikük - jellemzően az új tulajdonos - annak felszámolására törekszik.
A lakás kiürítésére irányuló perekben a lakásingatlant magához váltás útján megszerző, illetve az árverési vevő rendszerint azzal érvel, hogy a lakásban maradt volt tulajdonostárs jogcím nélkül használja az ingatlanát. A bennmaradt személy ezzel szemben állítja, hogy az ingatlanhoz - a lakottan történt eladási árra figyelemmel - kedvező értéken jutott új tulajdonos igénye méltánytalan, az ingatlant pedig a tulajdonközösség megszüntetésének ezen általa választott módja alapján jogszerűen használja.
A lakásban maradt volt tulajdonostárs érdekeit az árverési vevőével szemben előtérbe helyező bíró gyakorlat - néhány figyelemre méltó kivételtől eltekintve - kötelmi jogcímet keresett, és a felek között kialakult jogi helyzetet lakásbérletnek minősítette.3
Az e tárgykörben született eseti döntések egy része - a Legfelsőbb Bíróság útmutató döntései által is irányítottan - egységesnek mondható, melyek megállapításai elvi bírósági határozatban is kikristályosodtak.4
Az elvi állásfoglalás szerint a lakásban maradó volt tulajdonost a bérlővel azonos jogállás illeti meg, ha árverés esetén az árverési vételár megállapítása a bentlakás értékcsökkentő hatásának figyelembe vételével történt.
A döntés jogi indokolása többrétegű. Logikája egyrészt arra épül, hogy a Vht. 137. §-ában az árverési értékesítés tehermentes szerzésmódját áttörő, a törvényben kimerítően felsorolt dologi jogi korlátok mellett az új tulajdonos tulajdonjogát kötelmi jellegű korlátozások is terhelhetik. Másrészt - a bennmaradó volt tulajdonostárs érdekeit szem előtt tartó - méltányossági alapokon nyugvó érveléssel az ingatlan lakottan történt megszerzése tényére hivatkozik. A döntés kiemeli, hogy a korábbi tulajdonos sérelmét jelentené, ha az árverési vevő a lakott ingatlan vételárának megfizetésével és a bentlakók - cserelakás felajánlása nélküli - kiköltöztetésével rövid időn belül beköltözhető ingatlanhoz jutna.
Mindezen megállapítások mellett az elvi határozat ugyanakkor hangsúlyozza, hogy a "bérlővel lényegében azonos jogállás" további értelmezésre szorul, és a lakásbérlet szabályait a felek közötti jogviszony sajátos természetéhez igazodóan kell alkalmazni. Így például a közöttük létrejött megállapodás hiánya és a jogviszony jellege folytán a szabad felmondásra5 nincs lehetőség.
Ezeket a gondolatokat egyéb, a tárgykörben született bírósági határozatokban is fellelhetjük, közülük néhányat kiragadunk. A döntések jogi okfejtése szerint a lakásingatlanban bentlakó alperesek az ingatlan kiürítésére - pusztán azon az alapon, hogy a felperes az árverésen tulajdonjogot szerzett - nem kötelezhetők, jogcím nélküli lakáshasználóknak nem tekinthetők.6 A peres felek között a bérleti jogviszony a felperesnek a lakottan, árverésen történt tulajdonszerzése folytán bérleti szerződés megkötése nélkül létrejött.7 A volt tulajdonost nem lehet jogcím nélküli lakáshasználónak tekinteni, mert közte és az árverési vevő között a lakott értéken történt szerzés következtében egy lakásbérlethez hasonló tartalmú jogviszony jött létre, amely alapján a volt tulajdonos használati díj fizetésére köteles.8 Egy másik határozat megállapítása értelmében a tulajdonjogon alapuló lakáshasználatot elveszítő volt tulajdonostárs helyzete a bérlőéhez hasonló, quazi bérlő, a vele együtt élő házastársa pedig bérlőtárs.9 Kimondja egy döntés azt is, hogy a volt tulajdonostárs bérlői jogállásából következően nem kizárt a felmondás alkalmazása sem, ha annak feltételei fennállnak.10
A Ptk. vonatkozó rendelkezéseihez fűzött Kommentár szintén egységesnek ítéli a bírói gyakorlatot abban, hogy ha házasingatlan közös tulajdonának lakottan történő megszüntetéséről van szó, akkor a tulajdonostársat megfelelő cserelakás biztosítása nélkül nem lehet a lakásból való kiköltözésre kötelezni. Ehhez még hozzáfűzi továbbá azt a talányos mondatot, hogy a bentmaradó tulajdonostárs részére a lakáshasználat szempontjából legalább annyi jogot kell biztosítani, mint amennyivel az egyéb jogcímen bennlakó nem tulajdonos rendelkezne.11
A bírói gyakorlat - az alábbiakban kifejtésre kerülő kivételekkel -a "bérlővel azonos jogállású volt tulajdonostárs" elmélet mentén tekinthető egységesnek. A hivatkozott döntések azonban több tekintetben is problémákat vetnek fel, és a határozatok jogi indokolásai a részletkérdésekben egymásnak is ellent mondanak.
A lakásbérleti szerződés egészét - a bérlő hátrányára eltérést nem engedő módon - kimerítően rendező 1970-es évekbeli szabályozáshoz képest a jogi környezet a lakások bérbeadását illetően is alapvetően megváltozott. A lakások és helyiségek bérletéről szóló 1993. évi LXXVIII törvény12 - csekély kivétellel - teret enged a felek megállapodásának és a jogviszony bármikori megszüntetésére irányuló kölcsönös és egyoldalú szerződési akaratuknak is.
A szerződési szabadságra épülő szabályozás a tulajdonközösség megszüntetése után a lakásban szükségszerűen bennmaradót és az őt a lakással együtt mintegy "megvásárló" új tulajdonost kényszerű kötelembe fűző jogviszonynak egyre kevésbé alkalmas háttere. Az Ltv. 2006. március 31-étől hatályos módosítása az ingatag lábakon álló rendszert még inkább megkérdőjelezi.13
Tekintsük először az új tulajdonos és a tulajdonjogát elveszítő lakáshasználó közötti jogviszony keletkezésének folyamatát és idejét. Amennyiben elfogadjuk az ismertetett döntések álláspontját arról, hogy a felek közötti jogviszony kötelmi jellegű, úgy a keletkezési metódust vissza kellene tudnunk vezetni a kötelmek általános szabályaira. A lakásbérlet létrejöttéhez - csakúgy, mint bármely más szerződés esetén - a felek kölcsönös és egybehangzó akaratnyilvánítása, e körben a lényeges, illetve a bármelyikük által lényegesnek minősített kérdésekben való megállapodása szükséges. A tulajdonközösség megszüntetését követő jogi helyzetben a felek természetesen nincsenek elzárva attól, hogy jogviszonyukat - akár lakásbérleti szerződés kötésével, akár egyéb módon - megállapodással rendezzék. Megállapodás hiányában, sőt a konszenzus kifejezett tagadása mellett közöttük szerződési akaratot vélelmezni ellentétben áll a szerződések dogmatikai alapjaival. A volt tulajdonostárs automatikus bérlői jogállása mellett érvelő határozatok azonban ezt állítják. Éppen a fent hivatkozott elvi döntés jogi okfejtésében olvashatjuk azt, hogy szabad felmondásra a felek között létrejött megállapodás hiányában nincs lehetőség. Ezen kijelentése után csak éles ellentmondás árán állíthatja a határozat azt, hogy megállapodás hiányában mégis szerződés jött létre.
Nem vitatható annak az eseti döntésnek a megállapítása, amely egy - nem a volt tulajdonostárs bentlakása folytán előállt -bérleti jogvita kapcsán született.14 Eszerint a helyiségbérleti jogviszonyt a bérbeadó és a bérlő megállapodása hozza létre. A bérleti szerződés lényeges, alapvető eleme a bérben való konszenzus. Ha a felek ebben a kérdésben nem állapodnak meg, helyiségbérleti szerződés nem jön létre.
A lakottan történő értékesítést követően előállt jogi helyzetről egy másik döntés ettől eltérően vélekedett.15 Kimondta, hogy a felek az árverést követően szerződést nem kötöttek, a bérleti díj összegében nem állapodtak meg, ennek ellenére a lakásban visszamaradó volt tulajdonosokat a bérlővel azonos jogállás illeti meg. A döntésből ugyanakkor nem derül ki, hogy miből ered a lakott értékesítést követően létrejött "bérlet" és az egyéb módon, lakásbérleti szerződés megkötésével születő jogviszony keletkezésének, tartalmának, a felek jogainak és kötelezettségeinek ilyen mértékű különbözősége.
A döntések azon jogszabály alkalmazásával szültettek, amely a lakásbérlet létrejöttéhez kötelező alaki előírásokat nem fűzött. Az Ltv. 2006. március 31. napjától hatályos módosítása alkalmazhatatlanná teszi az eddigi "automatikus bérlői jogállás" teóriáját. A hatályos szabályok szerint ugyanis a lakás bérbeadásának érvényességéhez a szerződés írásba foglalása szükséges.16 Kötelező alakszerűség mellett a szerződést, illetve olykor magának a szerződési akaratnak a hiányát pusztán a lakáshasználat tényére hivatkozással helyettesíteni nem lehet. A bíróság ítéletével a felek szerződési akaratát nem pótolhatja, a kötelező írásbeli forma hiányát nem orvosolhatja, szerződést a felek között - jogszabályi felhatalmazás nélkül - nem hozhat létre.
A bérletként meghatározott jogviszony keletkezésén túlmenően egyébként annak elnevezését, tartalmát, jogi természetét illetően is számos kérdés tehető fel az említett eseti döntések kapcsán.
Az elnevezések széles skálája a bérlővel azonos jogállású volt tulajdonostól a különbséget valamiképpen érzékeltetni akaró, óvatosabban fogalmazó, bérlethez hasonló tartalmú jogviszonyon, "quasi bérleten" keresztül a csupán a használat jogát, mint a bennmaradásra alapot adó jogcímet kiemelő meghatározásokig terjed. Ehhez társul a "szerződéses" ellenszolgáltatásnak bérleti díj vagy használati díj szerinti definiálása, olykor a kifejezetten lakásbérletnek minősített szerződéses kapcsolatban a felet használati díj fizetésére kötelezve.17
A jogviszony tartalmát illetően sem találunk egyöntetű álláspontokat. A bentlakó díjfizetési kötelezettsége körében - az elnevezésbeli eltéréseken túl - annak mértékét sem egységesen állapítják meg. A vizsgált döntések között találunk olyan határozatot, amely szerint az ingatlannak a tulajdonostárs bentlakásával történő értékesítése és az emiatt elszámolt értékcsökkentő hatás kihat a megállapítható bérleti díj mértékére. Ezzel ellentétben más döntésében a Legfelsőbb Bíróság azt fejtette ki, hogy a lakottság értékcsökkentő hatásának az ingatlan forgalmi értékében megnyilvánuló következménye a bentlakó, mint quazi bérlő és a tulajdonjogot megszerző új tulajdonostárs, mint quazi bérbeadó viszonyában meghatározandó bérleti díjra nem hat ki. A díj mértékének szempontjából nem az az alapvető tényező, hogy a tulajdonos az ingatlant milyen vételár mellett szerezte meg. A felperesek ellenszolgáltatásának ezért ahhoz kell igazodni, hogy milyen szolgáltatásban részesülnek.
Végül láthatjuk azt is, hogy a keletkezésében sajátos bérlet megszűnése, megszüntetése sem teljesen igazodik az Ltv. előírásaihoz. A gyakorlat egy része ugyanis úgy foglalt állást, hogy a jogviszony különös természetéhez igazodóan kell eldönteni azt, hogy a jogszabályban meghatározott felmondási jogok melyikével élhet az ingatlan vevője. Megállapították, hogy a felmondási okokra alapított és a cserelakás felajánlásával történő felmondás jogát gyakorolhatja a lakásingatlan új tulajdonosa, ám a szabad felmondásra éppen a megállapodás hiánya és a jogviszony természete folytán nincs lehetőség.
Akárcsak a keletkezésnél, a jogi kapocs megszűnésénél is ellentmondásos a teória. Egy kötelmi jellegű kapcsolatban ugyanis a felek kölcsönös megállapodását hiányolja, miközben az (ekként nem is létező) szerződés megszüntetési lehetőségei közül egyeseket alkalmaz, másokat - a "bérlői" pozíciót előtérbe helyező, azt védelmező szemléletből eredően - elvet.
Az eddigiekben ismertetett bírósági határozatok mellett - részben talán a fent kifejtett problémák érzékelése miatt - napvilágot láttak a felek jogi kapcsolatát a bérlettől eltérően minősíteni szándékozó jogirodalmi álláspontok és bírói döntések is.
Az Ltv. hatálybalépésével kialakult új, a felek szerződési szabadságára épülő szabályozási technikát elemző eseti döntés indokolása szerint a volt tulajdonostárs és az ingatlanilletőségét megszerző új tulajdonos közötti - lakásbérletre irányuló - szerződési akarat hiányzik, és a felek között szerződést a bíróság sem hozhat léte. Nincs akadálya ugyan annak, hogy a felek akár bérleti, akár más kötelmi típusú jogviszony tartalmában, a használat terjedelmében megállapodjanak. Megállapodás hiányában azonban bérlői jogállás nem jön létre. A határozat ugyanakkor a szerződéskötés nélküli jogi helyzetekre is megoldást kíván nyújtani. Célravezetőnek tartja a közösség bentlakással való megszüntetése után a felek jogviszonyának rendezésére a Ptk. 158. §-ának (2) bekezdése szerint irányadó Ptk. 165. §-ában foglalt használati jog bíróság általi alapításának alkalmazását. A bíróság tehát a felek között lakásszolgalmat hoz létre, melynek körében a kiköltözésre nem hajlandó volt tulajdonostárs indokolt szükségleteihez mérten meghatározza a lakás használatának terjedelmét, annak időtartamát, és rendelkezik a használat jogának ingatlan-nyilvántartási bejegyzéséről.18
A határozat tehát a volt tulajdonostárs érdekeit egyoldalúan szem előtt tartó álláspont helyett a lakott értékesítés következtében létrejött jogviszony mindkét felének kölcsönös érdekét előtérbe helyező, dogmatikai alapokon is indokolható megoldás kialakítására törekszik.19
Egy a készülő Ptk. kodifikációs munkáját megállapításaival segíteni szándékozó írás20 - miután vitathatónak minősíti az automatikus bérlői jogállás teóriáját - megfordítja a védeni kívánt pozíciót és az ingatlant lakott állapotban megvásárló érdekeinek kedvez, amikor a volt tulajdonostárstól kívánja meg, hogy szerezzen érvényes jogcímet a bentlakására. Ezen álláspont szerint, ha a volt tulajdonostárs a lakás használatára érvényes jogcímet nem szerez, akkor jogcím nélküli használó lesz, és a vevő bármikor igényelheti a lakás kiürítését annak ellenére, hogy lakott állapotban vásárolta az ingatlant. Amennyiben pedig ez az érvényes jogcím a bérlet lenne, az árverési vevő és a volt tulajdonostárs lakáshasználat megszüntetése körüli jogvitáját mindenfajta megszorító kivétel nélkül az Ltv. rendelkezései alapján kell elbírálni. Tehát a közös tulajdon megszüntetését követően a volt tulajdonostárs bérlő lakásbérleti jogviszonya bármikor, indokolás nélkül, minimum 3 hónapos felmondási idővel, szabadon felmondható. A jogirodalmi nézet e körben azt sem tartja indokoltnak, hogy a törvény a lakott állapotban történő értékesítés esetén a szabad felmondásra - meghatározott időre - moratóriumot rendeljen el.
Az álláspont tehát nem ítéli fenntarthatónak a hagyományos úton, a felek szerződésével létrejött és a közösség megszüntetése után a felek megállapodásával született lakásbérleti jogviszony megkülönböztetésekkel való alkalmazását, nem kívánja a továbbiakban a bentlakó érdekeit védelmezni, valamint - az ingatlanspekulációkat elkerülendő - magának a lakott és a beköltözhető állapotban történő ingatlanforgalmi értéknek az alkalmazását is felszámolni javasolja.
Hasonló gondolatokat találunk abban a jogirodalmi véle-ményben21, mely szerint egyrészt az új tulajdonost fel kell jogosítani arra, hogy amennyiben az ingatlan teljes beköltözhető értékét kifizeti, az általa megszerzett tulajdonjogot minden tekintetben - így a használat jogát illetően is - gyakorolhassa, és a lakás kiürítését kérhesse. Másrészt hangsúlyozza, hogy a felek természetesen nincsenek elzárva a jogviszonyuk rendezését célzó megállapodásoktól: például szerződést köthetnek arról, hogy a régi tulajdonos addig az időpontig birtokolhatja a lakást, amíg bérleti vagy lakáshasználati díj címén ki nem egyenlítődik a beköltözhető és a lakott érték közötti különbözet. Mindezeken túlmenően szintén javasolja a lakottság, a lakott érték fogalmainak újragondolását, a méltányossági és szociális szempontoknak nem a lakott érték fikciójának alkalmazásával való előtérbe helyezését.
Már most hangsúlyozandó, hogy minden jogalkalmazói megoldáskeresés csak az egyértelmű jogszabályi rendelkezések hiányának felemás értékű pótlási kísérlete lehet.
Úgy tűnik azonban, hogy egyértelmű jogszabályi rendezés és iránymutatás egyelőre a kodifikáció alatt lévő új polgári jogszabálytól sem várható.
A készülő Ptk. dologi jogról szóló negyedik könyve ugyan a közös tulajdon megszüntetési módjait illetően is alapvető változásokat tartalmaz, a jelen problémára megoldást teljes körűen mégsem nyújt. A hatályos Ptk. 148. § (1)-(4) bekezdéseinek változatlanul hagyása mellett külön szakaszban rendelkezik arról, hogy ha olyan közös ingatlanról van szó, amelyben a tulajdonostárs benn lakik, s a kiköltözést a közös tulajdon megszüntetése esetén sem vállalja; ennek a körülménynek az értékre gyakorolt hatását megfelelően figyelembe kell venni. A saját bennlakása folytán előállt értékcsökkenés következményeit a bennlakónak kell viselnie, mind a magához váltás folytán fizetendő ellenértéknek, mind pedig az árverési vételár felosztási arányának meghatározásánál.
A szabályozás tehát a lakottan történő értékesítés lehetőségét jogszabályi szinten rendezi. Azt, hogy a PK 10. számú állásfoglalás II. pontja jogszabályi szintre emelésének - a fenti ellentmondások fényében - mi volt az oka, a tervezethez fűzött jogi indoklás nem fejti ki. Sőt a készülő jogszabályszöveg és annak indokolása e téren kifejezetten ellentétben áll egymással. Az indokolás ugyanis felülvizsgálandónak ítéli a PK 10. számú állásfoglalás II. pontját, megkérdőjelezve annak időszerűségét. A jogalkotó szerint ugyanis amennyiben az ingatlanban bentlakó tulajdonostárs méltányos érdekeit olyan súlyosan sérti a közös tulajdon megszüntetése, hogy az elfogadhatatlan eredményre vezetne, a keresetet el kell utasítani. Ha ilyen helyzet nem áll fenn, nehezen támasztható alá a bennlakó tulajdonostárs érdekeinek kiemelt védelme.22 Márpedig a normaszöveg azzal, hogy jogszabályba emeli a lakott értékesítés lehetőségét, éppen az - akár bármiféle jogos indok nélkül - kiköltözést nem vállaló érdekeinek kedvez, válogatás nélkül. A vizsgált pertípusokat ugyanakkor - a lakáshasználat jogcímének megjelölése hiányában - nem előzi meg.
Mindezen bizonytalankodó jogi válasz kiemelése azért indokolt, hogy a fenti érvekkel is alátámasztva jelenthessük ki: a tulajdonviszonyok változása után automatikus szerződéses, netán dologi jogviszony a bennmaradó és az új tulajdonos között nem keletkezik. A lakásban maradó volt tulajdonostársnak a bennmaradás lehetőségén túl érvényes jogcímmel kell rendelkeznie, amely a lakás használatára jogosítja fel.
Vizsgáljuk meg tehát alaposabban, áttekintő jelleggel a bentlakásra okot (illetve jogot) adó lehetséges jogcímeket!
A bérlet mellett érvelő bírósági határozatok szerint a Vht. 137. § -ában felsorolt dologi jogok mellett magán az árverésen keletkeznek - és nem fennmaradnak - kötelmi jogosultságok és kötelezettségek, melyek a használat jogának korlátozásával illetve elvesztésével járnak.
A fentiekben részletesen kifejtésre került, miért nem fogadható el a továbbiakban, hogy írásbeli, kölcsönös, a lényeges kérdésekben való megállapodás hiányában bérleti szerződés megkötését feltételezzük. A korábbi érvek megismétlése nélkül még egy dologra mutatunk rá. Elképzelhető23, hogy a lakást árverésen lakottan megvásárló és a lakásbérlet alapján szabad felmondási jogát gyakorolni kívánó felperes vagy a lakás kiürítése iránti perben az alperes arra hivatkozik, hogy a köztük létrejött bérleti szerződés alakszerűségének, írásba foglalásának hiányát az árverési jegyzőkönyv felvétele pótolja. Érvelése azonban nem lehet alapos. Az árverési jegyzőkönyv ugyanis valamennyi, a bérleti szerződés létrejöttéhez szükséges lényeges szerződési feltételt (így például a bérleti díj mértékét) nem öleli, nem ölelheti fel.
A felek közötti kapcsolat annyiban visszavezethető valamiféle megállapodásszerű, szerződéshez hasonló alapokra, hogy az árverési vevő tud a lakottságról, ezen tény ismeretében teszi meg vételi ajánlatát, és a volt tulajdonostárs akarata is - a tulajdonjoga elvesztése mellett - a lakhatásának biztosítására irányul.24 A köztük esetlegesen létrejöhető atipikus szerződés ezen kölcsönös és egyező akaratot mutató lényeges elemén túl azonban minden egyéb szerződési feltétel vitás lehet, gátolva ezzel a szerződés létrejöttét: meddig tart a jogviszony időbeli hatálya, az ingyenes vagy visszterhes-e, gyakorlása másnak átengedhető-e, létét a tulajdonos személyének megváltozása érinti-e.
Természetesen a felek nincsenek elzárva attól, hogy akár írásbeli lakásbérleti szerződés, akár egyéb megfelelő megállapodás megkötésével foglalják viszonyukat jogi keretbe. Megállapodás hiányában azonban sem dogmatikai alapja, sem méltányos oka nincs a felek között kötelmi jogcím feltételezésének.
A kötelmi igénynél erősebb és a lakásingatlan mindenkori tulajdonosával szemben a lakáshasználót védő megoldás lehet a vevő tulajdonjogát a birtoklás és a használat joga tekintetében dologi jogosultsággal korlátozni. Erre alkalmas dologi jog, személyes szolgalom a használati (lakáshasználati) jog alapítása. A bentlakó és családtagjai mindenkori lakhatási szükségleteit kielégítő jog azzal, hogy annak gyakorlása másnak át nem engedhető és a jogos szükséglet mértékére korlátozható, a tulajdonos számára is biztosítékot nyújt. Így akár a közös tulajdon megszüntetése során is előterjeszthető kereseti (viszontkereseti) kérelem aziránt, hogy a bíróság a bennmaradni kívánó volt tulajdonostárs javára használati jog alapításával és annak ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzésével biztosítsa a lakhatást. Kérdéses azonban, hogy a bíróság - kifejezett jogszabályi felhatalmazás nélkül - alapíthat-e használati jogot, a Ptk. 165. § (2) bekezdésének alkalmazásával irányadó Ptk. 158. § (2) bekezdése valóban teremt-e lehetőséget erre a bíróságok számára. Az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett használat joga az árverési vevő tulajdonszerzését korlátozni pedig csak abban az esetben fogja, ha a Ptk. 165. § (2) bekezdése szerint irányadó Vht. 137. § (1) bekezdés c) pontja értelmében az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett használat jogát - tágító jogértelmezéssel - az árverési vevő tulajdonszerzésének korlátjaként fogjuk fel. Ráadásul a kiköltözni nem hajlandó tulajdonostárs ezáltal - talán a PK 10. számú állásfoglalás eredeti célkitűzésén is túlmutató - megingathatatlanul erős dologi jogi védelmet kap. Megválaszolatlanul marad továbbá az a kérdés, hogy a használati jog a jogosult élete végéig vagy csupán meghatározott ideig (a beköltözhető és a lakott forgalmi érték különbségének a lakásban való bentlakás értékével történő kiegyenlítődéséig) álljon-e fenn. Nem egyértelmű, hogy a használat ingyenes, vagy visszterhes, ez utóbbi esetben a használati díj milyen jogszabályi alapon követelhető, mértékét mely tényezők figyelembevételével, ki jogosult meghatározni.
Végül megvizsgálhatjuk azt az esetet is, hogy mi történik akkor, ha a vevő a tulajdoni illetősége bejegyzését követően nyomban - bármiféle, a lakáshasználatot illető megállapodási készség nélkül - lakás kiürítése iránti pert indít a bentlakó ellen, aki a lakás használatát biztosító kötelmi vagy dologi jogosultsággal valóban nem rendelkezik. Amennyiben a bíróság a keresetet alaposnak ítéli, akkor az ingatlan vevője úgy jut kedvező (lakott) áron a lakáshoz, hogy érte a használat lehetőségében megmutatkozó ellenszolgáltatást nem nyújtotta. Mivel a saját bentlakása folytán előállt értékcsökkenést a volt tulajdonostársnak kell viselnie, elesik a tulajdoni illetőségére eső beköltözhető és lakott forgalmi érték különbözetétől, másrészt a lakhatása lehetőségét is elveszíti. A közte és az új tulajdonos között létrejött bármifajta jogviszony hiányában, jogcím nélküli lakáshasználóként azonban a fent kifejtettek értelmében valóban köteles lesz a lakás kiürítésére. A másik oldalon viszont az ingatlan vevője a beköltözhető és a lakott forgalmi érték különbözetével ellenszolgáltatás nyújtása nélkül gazdagodott.
A tulajdonostárs bentlakásával való tulajdonközösség-megszüntetési mód lehetővé tételének azonban biztosan nem volt célja ilyen méltánytalan eredmény létrehozása.
Erre megoldást azt jelenthetne, hogy a volt tulajdonostárs akár a lakás kiürítése iránti per során viszontkereseti kérelemként, illetve külön perben keresettel az ingatlan új tulajdonosával szemben a Ptk. 361. §-ára alapítva érvényesítheti a beköltözhető és a lakott forgalmi érték különbözetéből eredő, a lakáshasználat biztosításának hiányában keletkező veszteségét. Még mielőtt azonban kijelentenénk, hogy a lakott értékesítésnek, íme megvan a belső logikája és méltánytalan eredményre akkor sem vezethet, ha a volt tulajdonos a bentlakásra jogcímmel nem bír, át kell gondolnunk még egy kérdést. Mi értelme van a lakott állapotban történő értékesítésnek, ha a vevő ezen az úton akár rövid időn belül, a beköltözhető és a lakott forgalmi érték különbözetének a volt tulajdonos részére történő mintegy halasztott kifizetésével mindenképpen beköltözhető lakásingatlanhoz jut?
A számtalan - különböző irányokba elindult - megoldáskeresések tanulsága az, hogy amennyiben a hatályos jogszabály még csak lehetőséget sem biztosít a tulajdonostárs lakásban maradására, nem várhatjuk, hogy a bírói gyakorlat által teremtett lakáshasználat jogcíme a jogszabályi rendelkezésekre visszavezethető legyen. Jogszabályi felhatalmazás nélkül nem lehet megoldás az sem, ha a közös tulajdon megszüntetéséről szóló határozatában a jogcímet is maga a bíróság teremti meg. A PK 10. számú állásfoglalás nyomán haladó gyakorlat által kialakított lehetőségen túl az abszolút szerkezetű dologi jogok terén nincs dogmatikai alapja annak, hogy a volt tulajdonostárs a tulajdonjoga elvesztése után az ingatlant változatlan feltételek mellett tovább használja.
Álláspontom szerint a bíróságok méltánytalan helyzetek előidézése nélkül kizárólag jogszabályi alapokon maradva a PK 10. számú állásfoglalás II. pontjának alkalmazása nélkül is képesek lennének kezelni a lakásingatlanon fennálló közös tulajdon megszüntetésének problémáját.
A hatályos Ptk. a tulajdonközösség megszüntetésének módjait illetően taxatív szabályozást nyújt. Tegyük fel, hogy a természetben nem megosztható lakásingatlant teljesítőképesség hiányában magához váltani egyik tulajdonostárs sem tudja, míg az árverési értékesítést a bentlakó tulajdonostárs csak a saját bentlakása mellett támogatja, a másik tulajdonostárs - bár az árverést önmagában nem kifogásolná - abba, hogy az ingatlan lakottan kerüljön értékesítésre, nem egyezik bele. Ebben az esetben van olyan közösségmegszüntetési mód (az árverési értékesítés), amely ellen egyikük sem tiltakozik, a kereset elutasításának tehát a Ptk. 148. § (4) bekezdése alkalmazásával nincs helye. A lakott vagy beköltözhető állapotban történő értékesítés ugyanis nem a közös tulajdon megszüntetésének jogszabályon alapuló módja, legfeljebb a Ptk. 148. § (2)-(3) bekezdéseiben írt megszüntetési módok - a PK 10. számú állásfoglalás által teremtett - egyes formáinak, "alfajainak" tekinthetők.
Amennyiben az eljáró bíróság ítéletében
A) a közös tulajdonnak a tulajdonostárs bentlakása melletti árverési értékesítését rendeli el - úgy jogszabályi felhatalmazás nélkül, a PK 10. számú állásfoglalás iránymutatásait követve határoz a közös tulajdon megszüntetéséről, egyidejűleg az új tulajdonos tulajdonjogának a birtoklás és használat joga tekintetében való korlátozásáról.
B) a közös lakástulajdonnak az árverési értékesítését rendeli el -úgy a jogszabályi rendelkezések talaján maradva a közösségmegszüntetés egyetlen lehetséges módját alkalmazza.
A példa annak érzékeltetésére szolgál, hogy a jogszabály tágító értelmezése annak eredeti rendelkezéseitől mennyire eltérő eredményre is vezethet.
Előfordulhatnak persze olyan helyzetek, amikor a tulajdonostárs olyan különös méltánylást érdemlő okot igazol, amely miatt a lakás használatának biztosítása indokolt. Ilyenkor azonban - ha a közösségmegszüntetés egyéb módjai is kizártak - lehetőség van a közös tulajdon megszüntetése iránti kereset elutasításának. Amennyiben a bennmaradni kívánó tulajdonostárs oldalán ilyen jogos érdek nincsen, illetve érdekmérlegelés útján a keresetet előterjesztő tulajdonostárs közösségmegszüntetés iránti érdeke erősebbnek látszik, úgy nincs ok a lakottan történő értékesítés elrendelésével a volt tulajdonostárs lakáshasználati igényének körülbástyázására. Láthattuk, hogy a készülő Ptk. jogi indokolása - bár a tervezet normaszövegétől eltérően - szintén ebbe az irányba mutat.
Természetesen a PK 10. számú állásfoglalás e tekintetben való felülvizsgálata előtt a bíróságok az abban foglaltakat figyelmen kívül hagyni nem fogják. A kollégiumi állásfoglalás felülvizsgálatának, illetve a probléma jogszabályi szinten való egyértelmű rendezésének hiányában azonban maradnak a lakottan történő közösségmegszüntetésből eredő jogviták, melyek egységes bírói megítélése a fentiekben felvázoltakkal együtt is nagy kihívást jelent. ■
JEGYZETEK
1 A Ptk. hatálybalépése óta a közös tulajdon megszüntetési módjai gyakorlatilag változatlanok, és ezidáig töretlen a jogszabály szövege a tekintetben, hogy a tulajdonostárs bentlakásával történő közösségmegszüntetés lehetőségéről nem szól.
2 A Ptk. hatályba lépése előtt a lakott állapotban történő árverési értékesítés gondolata az akkori társadalmi-gazdasági viszonyokra és élethelyzetekre reagáló bírói gyakorlatban indul el. Nyomait a Legfelsőbb Bíróság Polgári Kollégiumának 163. számú állásfoglalásában (megjelent a BH 1955. évi 11. számában) lelhetjük fel. Eszerint "ha a házban az egyik tulajdonostárs bent lakik, tisztázni kell a kiköltözés kérdését is. A kikiáltási árat s egyben a legkisebb vételárat az összes körülmények gondos figyelembevételével kell meghatározni. E körülmények között igen jelentős az is, hogy a ház beköltözhető, vagy be nem költözhető állapotban kerül-e árverés alá, s utóbbi esetben a tulajdonostárs (esetleg az ő jogán a hozzátartozója) vagy pedig harmadik személy lakik-e a házban." A Ptké. 5. §-a által hatályon kívül helyezett állásfoglalás megállapításai - ahogy arra az előző jegyzetben utaltunk - jogszabályi szintre nem emelkedtek. A Legfelsőbb Bíróság Polgári Kollégiuma a Ptk. hatálybalépése után azonban megalkotta az "Ingatlanok közös tulajdonának megszüntetésénél irányadó főbb szempontok" címet viselő PK. 824. számú állásfoglalását (megjelent a BH 1962. 8. számában), amely a későbbi, újraszámozott PK 10. számú állásfoglalás elődje. Itt jelenik meg (az V. és VI. pontban) a lakott állapotban történő magához váltás és árverési értékesítés bírói gyakorlat által megteremtett lehetősége, annak alkalmazási szabályai, melyeket a későbbi módosítások is kevéssé érintenek. Mondhatjuk, hogy 1962 óta tehát bírói szokásjog alapján - a PK 10. számú állásfoglalásra hivatkozással - a lakott állapotban való értékesítés lehetősége él, keveset törődve az időközben végbement társadalmi-gazdasági változásokkal.
3 Az álláspont nem új keletű. A Ptk. hatályba lépése után a közös tulajdon megszüntetésének szabályait magyarázó és a PK. 824. számú állásfoglalás iránymutatásait elemző jogirodalom bérletnek minősíti a közös tulajdon megszüntetése után a felek között kialakult jogviszonyt. "Ha.. .a bíróság a bentlakó tulajdonostárs lakáshasználati jogát a közös tulajdon értékesítéssel való megszüntetése során kifejezetten fenntartja, a vevő csak lakáshasználati joggal terhelt tulajdonjogot szerezhet. . Ha a vétel a lakáshasználat fennállása mellett létrejön, a volt tulajdonostárs bérlővé válik, mert a vevő ezzel egyúttal kifejezi a bérleti szerződés megkötésére irányuló akaratát, és így a bérleti szerződés létrejött." In: Dr. Benedek Károly - Dr. Világhy Miklós: A Polgári Törvénykönyv a gyakorlatban. Közgazdasági és Jogi Könyvkiadó Budapest, 1965. 102-103. o. Az ezzel azonos álláspontot részletesen kifejtve megtaláljuk in Dr. Szép György: A közös tulajdon használata és megszüntetése. Közgazdasági és Jogi Könyvkiadó Budapest, 1962. 188-196. o.
4 BH 2004. 364.
5 Ltv. 26. § (5) és (7) bekezdései
6 LB Pfv. III. 21.414/1999/3., LB Pfv. III. 21. 546/2006/9
7 LB Pfv. IX. 23. 031/1998/4
10 LB Pfv. III. 20. 302/2004/2
11 Gellért György (szerk.): A Polgári Törvénykönyv Magyarázata. KJK-KERSZÖV Kiadó Kft. Budapest, 2004. 553. lap
12 A továbbiakban Ltv.
13 2005. évi CXXXII törvény a lakások és helyiségek bérletére, valamint az elidegenítésükre vonatkozó egyes szabályokról szóló törvény módosításáról.
14 LB Pfv. IX. 20. 979/2001/6
15 LB Pfv. III. 20. 823/1999/3
17 LB Pfv.III.20.884/2001/4; LB Pfv.I/a.21. 975/200/4; LB Pfv. III. 20. 179/200
18 LB Pfv. I/a.21.264/2001/10.
19 Annak az álláspontnak, hogy a bíróság által konstruált jogviszony jogcímét is - jogszabályi rendelkezés hiányában - maga a bíróság teremtse meg, szintén van előzménye. "...kifejezetten fenn kell tartani és az ítéletben külön is ki kell mondani a bennmaradó tulajdonostárs lakhatási jogát. Ez a nyílt jogfenntartás nemcsak a bennmaradó tulajdonostárs szempontjából fontos, hanem tisztázza a helyzetet az értékesítés során jogot szerző harmadik személy irányában is." i. m.: Dr. Szép György 192. o. A javaslat kritikáját lásd a dolgozatban.
20 Rakvács József: A közös tulajdon bírói gyakorlatának elemzése és annak tanulságai. In: Polgári jogi kodifikáció 2002/2. szám 5-6. o.
21 Dr. Gaál Sándor: A lakottság mint a lakás-ingatlan értéké befolyásoló tényező. In: Bírák Lapja 2000/1-2. szám 29-30. o.
22 (http://irm.gov.hu/download/negyedikdologijog.pdf/ negyedikdologijog.pdf) A tanulmány írásakor a Ptk. hivatkozott Vitatervezete állt csak rendelkezésre.
23 Olyan bírósági határozatok, melyek az Ltv. 2006. március 31. napjától hatályos módosítása alkalmazásával e tárgykörben születtek, közzétételre ez idáig nem kerültek.
24 A PK. 824. számú állásfoglalást magyarázó jogirodalom e körben a Ptk. 373. §-ának (4) bekezdésére utal. (i. m. dr. Benedek - dr. Világhy 103. o.) A felhívott jogszabályhely azonban csak a már létrejött szerződés jogszavatossági problémáira ad választ, de magának a szerződés keletkezésének a kérdése nem vezethető le belőle.
Visszaugrás
