A német jelzáloglevél törvény (a továbbiakban: PfandBG)1 1. § (2) bekezdésében2 meghatározott követelmények teljesítése érdekében, valamint a jelzáloglevélbe foglalás ösztönzése céljából, kidolgozásra kerültek a jelzálogjoggal biztosított hitelek bizalmi alapon történő vagyonkezelésének törvényi feltételei. Az alábbiakban ezen törvény meghozatalának hátterében álló indokok, valamint a jogszabály leglényegesebb tartalmi elemei kerülnek bemutatásra.
Korábban a hitelintézetek az ingatlan jelzálogjoggal fedezett kölcsöneiket, azok teljes futamideje alatt, a mérlegükben tartották, és saját maguk finanszírozták. Napjainkban egyre összetettebb finanszírozási technikák és -struktúrák alakulnak ki. Ez a fejlődés oda vezetett, hogy a hitelező ma már nem szükségszerűen végső finanszírozója is a kölcsönnek. Az válik elsősorban jellemzővé, hogy az egyedi bank mint szervező lép fel, aki mint hitel szolgáltató és ügyfélkapcsolat tartó tevékenykedik, a kihelyezett kölcsönök refinanszírozása azonban más hitelintézetek, illetve finanszírozási eszközök által valósul meg.
Ezek az új jelenségek azt eredményezték, hogy az elmúlt években a német ingatlanfinanszírozási piac alapvetően átstrukturálódott. Az ingatlan jelzálogjoggal biztosított hitelek kérdése ma kiemelt téma Németországban.
A német jog az ingatlan jelzálogjog több formáját ismeri, így különösen a járulékos Hypothek-et és a nem járulékos Grundschuld-ot. Mindkettő alapítható telekkönyvbe bejegyzett jogként, de ún. levelesített formában is.3 Több mint 30 éve a hiteléletben a Grundschuld a meghatározó jelzálogjogi forma, így ma már a hitelintézetek kizárólag ezt használják hiteleik biztosítására. Ennek megfelelően ezt a konstrukciót biztosítéki Grundschuld-nak nevezik. Ennek a kizárólagos felhasználásnak a hátterében a járulékos jelleg hiánya áll. Ez nemcsak rugalmasabb biztosítéki konstrukciók kialakítását teszi lehetővé, de jogtechnikai könnyítéseket is kínál a kölcsönszerződést és a Grundschuld bejegyzéséről szóló engedélyt magában foglaló okiratok szétválasztása által.4 A Grundschuld-nak ez a karaktere utóbb beemelésre került az egységes európai jelzálogjog - az ún. Eurohypothek - bevezetéséről szóló javaslatokba is.5 Ebből a szempontból az bír jelentőséggel, hogy a Hypothek esetében fennálló törvényi járulékosság ebben az esetben egy szerződéses elemmel, a biztosítéki megállapodással kerül helyettesítésre. Ez a biztosítéki szerződés köti össze kötelmi jogilag a Grund-schuld-ot és a biztosított követelést. Mivel ez a kapcsolat a Grundschuld és a biztosított követelés között nem merev, hanem a szerződéses jelleg miatt könnyedén változtatható, a Grundschuld ennek köszönhetően számos biztosítéki forma esetén felhasználható. Ez vonatkozik a bizalmi vagyonkezelői (a német jogban: Treuhand) konstrukciókra is, amelyeket azáltal lehet jellemezni, hogy egy adott jog jogosultja jogilag és gazdaságilag elválik egymástól.
Az ingatlanfinanszírozások újrastrukturálódását mindazonáltal hosszú időn keresztül akadályozta az, hogy annak a pozíciója, aki egy telekkönyvbe bejegyezett Grundschuld-ot bizalmi vagyonkezelői alapon átvett, a fizetésképtelenségi eljárás során nem volt egyértelműen rendezve.6
A német jog azt az alapelvet követi, hogy csak azokat az értékeket lehet a jelzáloglevelek fedezetét biztosító alapba (az ún. Deckung) bevonni, amelyek a jelzálogbank számára - függetlenül egy harmadik személy, vagy más bankok fizetésképtelenségétől - rendelkezésre állnak. Törvényi előírás és legfelsőbb bírósági gyakorlat hiányában a német Bankfelügyelet évtizedek óta elutasította a bizalmi alapon kezelt, telekkönyvbe bejegyzett Grundschuld-ok bevonását a jelzáloglevelek fedezeti alapjába.7 Ez alól csak egy kivétel volt: a Felügyelet már az 1990-es évek elején megengedte az Egyesült Királyságba kihelyezett kölcsönök fedezeti alapba történő bevonását, mert az angol jog trust konstrukcióját egy csőd-, és felszámolás-biztos jogintézménynek ismerte el.
Már az 1945 előtti német bírói gyakorlat kialakította azt az alapelvet, hogy csak az érvényesíthet igényt a fizetésképtelenségi eljárás során egy adott vagyontárgy átruházására, aki ezt a vagyontárgyat közvetlenül olyan bizalmi vagyonkezelőre ruházta át, aki aztán később fizetésképtelenné vált (ún. közvetlenségi elv - Unmittelbarkeitsprinzip). Ez azt jelentette, hogy egy ingatlantulajdonos közvetlenül a jelzálogbank javára kellett, hogy alapítsa és jegyeztesse be a Grundschuld-ot. A jelzálogbanknak utóbb - refinanszírozás esetén - ezt a Grundschuld-ot egy másik bankra ruházta át annak érdekében, hogy a bírói gyakorlat által, a bizalmi alapon kezelt vagyontárgyak csőd-, és felszámolás-biztos jellegére vonatkozóan, támasztott kritériumokat ki tudják elégíteni. Ez a példa is mutatja, hogy a biztosítéki Grundschuld vonatkozásában a közvetlenségi elv szigorú betartása értelmetlen. Az előbbi példánál ugyanis arról van szó, hogy a bizalmi vagyonkezelő bank a telekkönyvbe bejegyzett Grundschuld-ot a jelzálogbank javára kezeli, tartja magánál.
A jogirodalomban ez a közvetlenségi elv már régóta bírálat tárgya és számos más megoldás merült fel, mint pl. az ún. közhitelességi elv (Offenkundigkeitsprinzip).s A pénzügyi szolgáltatások nyújtását felügyelő német szövetségi intézmény (a továbbiakban: BaFin)9 ezeket az elképzeléseket figyelmen kívül hagyta és azt a nézetet képviselte, hogy egy jelzálogjoggal biztosított követelés csak akkor hagyhatja el a csődvagyont, ha garantált, hogy a jogosult bank jogi pozíciója kétség kívül biztosított a fizetésképtelenségi eljárás során, vagyis, hogy ennek a banknak az adott követelése csőd-, és felszámolás-biztos. Ez azonban egy egyértelmű törvényi szabályozás, illetve a német Legfelsőbb Bíróság (BGH) irányadó gyakorlata hiányában nem volt megvalósítható. A bizalmi alapon más hitelintézet által vagyonkezelt, telekkönyvbe bejegyezett Grundschuld-nak a csőd-, és felszámolás-biztos jellegét a BGH egyetlen döntésben sem mondta ki.
A Német Jelzáloglevél-kibocsátó Bankok Egyesülete (Verband deutscher Pfandbriejbanken - vdp)10 már évek óta javasolja a bizalmi alapon kezelt Grundschuld-ok csőd-, és felszámolás-biztos jellegének szabályozását. Számos tudományos munkát támogatott a vdp ebben a témában.11
A BGH 2003 júliusában12 visszautasította a kiválasztási jog fennállásának elismerését egy bizalmi alapon vagyonkezelt ingatlantulajdon esetében, arra hivatkozással, hogy Treuhand esetében nincs dologi jogi átruházási jogosult. Az ítélet szerint nem egyeztethető a hitelezővédelem rendszerével az össze, ha a felek egy kötelmi jogi megállapodás által biztosítanak a Treuhänder fizetésképtelensége esetére kiválasztási jogot a vagyonkezelésre megbízást adó félnek. Ebben az ítéletben leginkább annak kimondása vitatható, hogy az ingatlanjogban a bizalmi vagyonkezelési megállapodások csak akkor alkalmasak a fizetésképtelenségi eljárás során érvényesen gyakorolható kiválasztási jog alapítására, ha a megbízó ezen igénye a telekkönyvbe feljegyzés került.
A Jogkódex-előfizetéséhez tartozó felhasználónévvel és jelszóval is be tud jelentkezni.
Az ORAC Kiadó előfizetéses folyóiratainak „valós idejű” (a nyomtatott lapszámok megjelenésével egyidejű) eléréséhez kérjen ajánlatot a Szakcikk Adatbázis Plusz-ra!
Visszaugrás
