/NOTAR - 4/2012/
A cikk írója a Legfelsőbb Bíróság gyakorlatát vizsgálta az elmúlt időszakból, és arra a jutott, hogy alapvető kérdésekben a joggyakorlat nem változott, volt azonban néhány eset, amelyekben a tartományi bíróságok sorra eltérő döntéseket hoztak, e miatt szükségessé vált néhány ügyben a gyakorlat egységesítése. Ezek az ügyek kevésbé érintette a közjegyzői oldalt, inkább annak végrehajtási részét.
Vitatott volt például, az hogy egy adott ingatlannál mi tartozik a közös (közösségi) tulajdon körébe. A Legfelsőbb Bíróság praktikus okokból üdvözölt tradicionális felfogása szerint, a lakásban található fűtőtest, ventilátor és egyéb csövek, melyek csak különleges és egyes tulajdonként szolgálnak, nem kötelező közösségi tulajdonok. A közösség kompetenciájáról azonban nem született döntés, pl. arról, hogy miként kell eljárni hogyha a központi fűtést akarják felújítani.
Egy másik kérdés az erkély. 2008-ban az uralkodó nézet azt vallotta, hogy az erkélyként szolgáló rész külön tulajdon, de ez sem minden esetben egyértelmű. A tulajdonos általában a saját lakásához tartozó erkélyre nem enged be idegeneket. Azonban az erkély nem minden esetben elégíti ki a saját tulajdonosi képességgel felruházott "szoba" fogalmát. Egyes nézetek szerint az erkély az egész épület egyik alkotóeleme. Jelenleg azonban az a nézet inkább képviselhető, hogy a lakás tulajdonosának az erkélyre külön használati joga van. A parkoló, illetve parkolóház esetében ugyanakkor az a jogi álláspont, hogy a terület egésze egy ember tulajdona vagy több ember egymást közt felosztja.
A mélygarázsokról is szó esik a Legfelsőbb Bíróság gyakorlatát összefoglaló cikkben. A mélygarázsok általában több ingatlan alatt helyezkednek el, ennek a gyakorlatban különböző előnyei vannak. A Legfelsőbb Bíróság relatív rugalmas értelmezési lehetőségeket nyitott, az anyagi jogi szabályokat a 912. §-tól szabályozza a német Polgári Törvénykönyv.
A társtulajdonost az említett Polgári Törvénykönyv 138. §-a védi. 2011-ben a müncheni bíróság egyik határozatában a felek tisztázták, hogy "a jogok kibocsátására való jog az utolsó különleges tulajdonságú egység eladásával ér véget". A tulajdonjog kibocsátására való jogosultság mellett az osztható tulajdonok tulajdonosai fenntartották a jogot, hogy a még kibocsátásra váró külön használati területekre később külön tulajdont képezzenek. Az erre vonatkozó okiratba foglalás azonban csak az összes "tulajdonegység" eladása után történhet. Amennyiben egy lakástulajdon jelzáloggal terhelt, akkor a jelzálog hitelezőjének hozzájárulása szükséges, ha egy külön használati jogot alapítanak, vagy ha egy lakástulajdonnal összekötött külön jogot megszüntetnek, megváltoztatnak vagy átadnak. Ez azonban csak akkor érvényes, ha más külön jogszabályok szerint is szükséges.
A lakástulajdoni jog hagyományos alapelveihez tartozik, hogy minden külön jogosultság és a közösség által használatos építménynek elérhetőnek kell lennie, és ezt a jognak is biztosítania kell. Ez azonban nem vezethet külön tulajdonhoz, sem egy idegen általi kizárólagos külön használatra rendelt területhez. De pont a különös használati jogok esetében van lehetőség rugalmasan használati korlátokban megállapodni. Zweibrücken Legfelsőbb Bírósága ebben az esetben nagyvonalúan döntött mikor úgy határozott, hogy egy külön joggal felruházott terület közös tulajdon marad. Konkrétan egy különös használati területről volt szó, ami a mögötte álló tulajdonhoz elzárta volna az utat, a behajtás lehetőségét. A tervben ez az épületet garázsként volt feltüntetve. A földhivatal a hiányzó behajtási lehetőségek miatt megtagadta a bejegyzést. Erre a zweibrückeni Legfelsőbb Bíróság azt mondta, hogy a használati jogok, melyek a külön tulajdon elérését lehetetlenné teszik, nem állhatnak a bejegyzés útjába.
Egy egyáltalán nem olyan ritkán előforduló eset pl., amelyben a közjegyzők de lege lata sajnos nem tudnak segíteni: ha egy lakástulajdonhoz külön használati jogok is tartoznak, pl. garázs, pince, stb. A közösségen belül ezek a jogok szabadon átruházhatók. Általában azonban megkívánják egy kívülálló harmadik személy dologi biztosítékát, főleg szolgalmon keresztül. De ez csak komplikáltan és egy laikus számára nem igazán érthető módon történhet.
H.Gy.
/a Notaires Vie Professionnelle szakmai folyóirat 2012. május-júniusi, N0293. számából/
A Francia Közjegyzők Legfelsőbb Tanácsa (CSN) meghívására 420 közjegyzői irodai dolgozó és 80 közjegyzői delegált vett részt Párizsban a közjegyzői munkatársak számára rendezett nagysikerű konferencián.
A 19, megtárgyalásra érdemesnek tartott munkatéma köré 45 kerekasztal szerveződött, ahol a tanácskozások eredményeképpen több mint 300 javaslatot és észrevételt fogalmaztak meg a résztvevők.
A konferencia jelentőségét mutatja, hogy az idei évben, a Franciaországban dolgozó 9.242 közjegyző mellett (a közjegyzői irodák száma: 4.570) több, mint 48.000 munkatárs dolgozik, és látja el a napi feladatokat.
A közjegyzői képviseletek szervezésében megrendezett konferencián nagy figyelmet fordítottak arra, hogy az ország minden területéről, minden közreműködői szakma (jelöltek, titkárok, előadók, szövegszerkesztők, könyvelők, informatikusok, üzletkötők, stb.) képviseletében, minél nagyobb számban vegyenek részt irodai munkatársak a konferencián, és tapasztalataikat, a napi munkában jelentkező problémákat megbeszélve segítsék a közjegyzői szakma fejlődését.
A felvetett és megtárgyalt témák közül a legfontosabbak voltak: a technikai fejlődés igénye, az elektronikus közjegyzői rendszerek kérdése, a cyber-iroda (e-közjegyzői szolgáltatások), az ügyfélfogadás és a kapcsolattartás az ügyfelekkel, könyvelési kérdések, okirat-kezelési, szövegszerkesztési és ügyviteli problémák, a közhitelesség, a szakmai továbbképzések és a jogszabály-változások megismerésének szükségessége, a minőségbiztosítás, a közjegyzőség és a kooperáló szakmák fejlődése, milyen az ideális iroda?, munkaszervezés az irodákban, stb.
A folyóirat több résztvevőt is megszólaltatott annak kapcsán, hogy a konferenciára milyen elvárással érkeztek, és milyen eredményeket könyveltek el a napi munka végén. A konferenciára jelentkezők egy része a szakmai előmenetel és a fejlődési lehetőségek megismerése miatt érkezett, volt olyan is, akit közjegyzője küldött el a konferenciára, és előzetesen kétségei voltak az esemény hasznossága tekintetében. A megszólalók mindegyike pozitívan nyilatkozott azonban a konferencia végén, és kifejezték abbéli reményüket, hogy a megfogalmazott vélemények és javaslatok meghallgatásra találnak a közjegyzői kar illetve a jogalkotó előtt is.
Egyesek - saját bevallásuk szerint - munkaszervezési tippekkel gazdagodtak, mások jövőképet vittek haza, és azt az érzést tapasztalhatták meg, hogy munkájuk értékes, véleményük számít, és egy olyan dinamikus és fejlődő kar tagjai lehetnek, ahová érdemes tartozni, ahol érdemes ismeretségeket szerezni és kapcsolatokat, barátságokat építeni.
A francia közjegyzőség vezetőjeként Benoit Renaud, a CSN elnöke gyümölcsözőnek és sikeresnek ítélte beszédében a konferencia eredményeit, és megköszönte a közjegyzői irodák jelenlévő munkatársainak, hogy észrevételeikkel és lelkesedésükkel, kritikáikkal és a szakma iránti szeretetükkel segítik a közjegyzőséget.
V.G.
2012. évi július-szeptemberi, No172. számából
Didier Nourissat (Dijon-i közjegyző, az UINL tanácsosa) írásában az 1990-es évekig visszatekintve foglalja össze a francia közjegyzőség nemzetközi munkásságát. A francia nyelvet beszélő közjegyzők egyesületének (ANF) 1992-es megalapításával komoly nemzetközi munka kezdődött: a francia, kontinentális jog és a latin típusú közjegyzőség megismertetése és megerősítése a fejlődő országokban, nemzetközi kapcsolatok kiépítése és ápolása, oktatás és szakmai gyakorlatok szervezése a partnerállamok közjegyzői számára. Sikeres programjaik révén a francia közjegyzők partnerségi megállapodásokat kötöttek a Balti államokkal, a francia nyelvterületen található afrikai államokkal, Oroszországgal és számos országgal Ázsiában is. Különleges eredményt hozott a kínai együttműködés, melynek révén Kína latin típusú közjegyzőség felállítása mellett döntött 2005-ben.
2008-tól új akciótervet állítottak fel a francia kollégák, ennek célja az ingatlanforgalmi jogbiztonság megteremtése a fejlődő országokban, amit a közjegyzői szakértelem "exportálásával" kívánnak megvalósítani.
Nyelvi (fogalmi) újításként a francia kollégák használni kezdték a titrement fogalmat, ami a titre (jogcím) szóból eredeztetve szeretné kifejezni a rendezetlen, nyilvántartás nélküli tulajdoni és egyéb típusú (pl. használati, bérleti, hasznosítási, koncessziós, stb.) ingatlan-viszonyok rendezését, a tulajdoni és használati jogok nevesítését, jogcímmel való ellátását.
Mivel például Afrikában az ingatlanok legfeljebb 20%-ánál bizonyítható a szerzés jogcíme, aránytalanul magas lehet a peres ügyeken belül az ingatlanokkal kapcsolatos jogviták számának aránya. Az író kiemeli, hogy - többek között - Madagaszkár szigetén a perek nagy része ingatlannal kapcsolatos tulajdoni vita, úgyszintén Vietnámban - más földrészen, de hasonlóképpen - a 2008-as évi kimutatások szerint a peres ügyek 80%-a az ingatlan-nyilvántartási problémák miatt indult.
Nourissat kolléga emlékeztet arra is, hogy a tulajdonhoz való jog a legalapvetőbb emberi jogok közé tartozik, az ingatlanok "jogcímesítése" ennél fogva minden fejlődő állam legfontosabb feladatai közé tartozik. E nélkül - véleménye szerint - sehol nem indulhat meg a gazdasági fejlődés, hiszen a vállalkozások, a befektetők és a mezőgazdasági termelők számára jogbiztonságot kell teremteni. A földtulajdonhoz való jog biztosítása nemcsak gazdasági, de társadalmi fejlődéssel is járhat: Afrikában a nők jogainak elismerése felé vezető úton első lépés lehet a tulajdonjoguk érvényesítése. A szegénység és az éhezés megszüntetésében, a társadalmi béke megteremtésében is fontos alapkő az ingatlanforgalom biztosítása, telkek parcellázása és a lakosság termőföldhöz juttatása - a külföldi, több milliárd hektárt bekebelező hatalmakkal szemben, mint ahogyan az sajnálatos módon Madagaszkáron, Szudánban, Etiópiában vagy Ugandában történt.
A francia és európai közjegyzőség szerepet kell vállaljon a fejlődő országok telekkönyvi biztonságának megteremtésében, a közjegyzői szakmai tudás átadásával, a tapasztalatok megosztásával segítve az éhezés és a hajléktalanság felszámolását.
V.G.■
Lábjegyzetek:
[1] Dr. Horváth Gyöngyi, MOKK ügyvezető; dr. Varga Krisztina, MOKK ügyvezető
Visszaugrás
