Farkas Tamás: A lakásszövetkezeti és a társasházi törvényességi felügyeletről (Jegyző, 2016/1., 23-29. o.)

A lakásszövetkezetek működése, szabályozása rendkívül speciális a nonprofit jellegükre is tekintettel, nem hasonlít igazából a szövetkezetekére sem. Példálódzó jelleggel azt szokták mondani, hogy a klasszikus szövetkezeti, illetve lakásszövetkezeti fogalom merőben ellentmond egymásnak, azaz a szövetkezeti jellegű együttműködésen túl eltér a szövetkezet és a lakásszövetkezet között, hogy a szövetkezet elsődlegesen nyereségérdekelt, a lakásszövetkezet nonprofit, a szövetkezet bármilyen gazdasági tevékenységet végezhet, a lakásszövetkezetnek az elsődleges ingatlankezelési, üzemeltetési feladatának megvalósításán túl van erre lehetősége.

A szövetkezeteknél a tagok személyes közreműködése meghatározó (a szövetkezet tevékenységének eredménye a tagok tevékenységének eredményeként alakul ki, kivéve talán a takarékszövetkezeteket), a lakásszövetkezeteknél a tagok személyes közreműködése marginális (a szövetkezet alaptevékenysége a szövetkezeti tulajdonnak az üzemeltetése, melyhez a tagok ingatlanai használhatóságának biztosításával együtt és reálisan nem is lehet a tagi személye közreműködés volumenét érdemben növelni).

A szövetkezeteknél részjegy van, a lakásszövetkezeteknél az anyagi közreműködés (üzemeltetési költség), mely a havonta fizetendő üzemeltetési és felújítási költségben realizálódik. A lakásszövetkezetnél létezik a nem tag tulajdonos "fából vaskarika" intézménye és még sorolhatnánk a fogalmi és tartalmi eltéréseket.

A gazdasági kamarákról szóló 1999. évi CXXI. törvény a bevezető rendelkezései között kimondja, hogy hatálya a gazdálkodó szervezetekre terjed ki és a 2. §-ának a) pontjában meghatározza, hogy e vonatkozásban a gazdálkodó szervezetek csoportjába beleérti a szövetkezeteket a lakásszövetkezetek kivételével. E szerint a lakásszövetkezetekre az 1999. évi CXXI. törvény hatálya nem terjed ki, így sem a kamarai regisztráció, sem a tagság nem kötelező a lakásszövetkezetek számára. A lakásszövetkezeteket a cégbíróságok tartják nyilván, mivel közel 1300 lakásszövetkezet nyilvántartásáról van szó, ez a mennyiség eltörpül a kb. 7-800 000 egyéb nyilvántartott gazdasági társaság mellett. Mindezekre tekintettel a lakásszövetkezetek törvényességi felügyelete kellően megoldott, annak működésében problematikus elem ma nem is ismert.

A lakásszövetkezetekhez legközelebb - tartalmi szempontból - a társasházak állnak, bár az eltérések itt is nagyon jelentősek, de a többlakásos épületek ingatlankezelésének ellátása mint funkció azonossága, maga után hozta, hogy a két szervezeti forma jogi szabályozása, ezzel együtt jogalkalmazási gyakorlata is jelentősen közeledett egymáshoz, különösen a 2009-2011-es törvénymódosítások során.

A LOSZ a lakásszövetkezetek érdekképviseletének ellátásával párhuzamosan 2000 májusától, alapszabályának módosításával ellátja a társasházak országos hatáskörű érdekképviseletét is. Ez az érdekképviseleti tevékenység elsősorban a társasházak mint házkezelő szervezetek működésének, gazdálkodásának jogszabályi környezete elősegítését, a társasházi közös képviselők információval való ellátását, tanácsadást és kormányzati, önkormányzati, valamint hazai és nemzetközi társszervezetek előtti képviseleti tevékenységet jelent.

A társasházakról szóló 2003. évi CXXXIII. törvény 2013 végén mintegy rajtaütésszerűen módosult. A társasházi törvény (a továbbiakban: Tht.) módosítása a törvényt 27/A. §-al egészítette ki ismételten, ami a társasház szerveinek törvényességi felügyeletét szabályozza. E szabályozási kitétel a társasház szerveinek működési törvényességi felügyeletét a jegyzői hatóságok szervezetére bízta 2014. február 1-jei hatállyal. Ezt követően 2014. február 18-ától a hivatkozott paragrafus módosult egy részletesebb szabályozással, az ügyészség civil szervezetei törvényességi ellenőrzés és bírósági felügyelet mintájára. A LOSZ régóta szorgalmazta a társasházak, illetve azok szerveinek törvényességi felügyeleti szabályozását, hasonlóan a hazai más gazdálkodó szervezetek törvényességi felügyeleti szabályozásához igazodva, azonban nem erre számított.

Jelentős mértékben problematikusnak és aggályosnak tartjuk azonban, hogy a törvényességi felügyelet gyakorlása olyan körülmények között valósulhat meg, amikor is a Magyarországon működő társasházakról közhiteles nyilvántartás kialakítása nem történt meg. Tény, hogy a társasházak az ingatlan-nyilvántartásban bejegyzésre kerülnek, a társasházi közös képviselet az illetékes földhivatalokhoz a társasház közgyűlése által elfogadott szervezeti és működési szabályzatot köteles letétbe helyezni, mindez azonban nem jelenti azt, hogy a működő társasházakról elérhető és főleg naprakész, hiteles nyilvántartás létezne. Azt meg pláne nem lehet egyértelműen megtudni, hogy az adott társasháznak ki a közös képviselője, hol és hogyan érhető el.

Ebből álláspontunk szerint az következik, hogy mind a szabályosan működő, mind a társasházakra vonatkozó törvényt teljeskörűen nem alkalmazó és be nem tartó társasházakról sincs egy egybehangzó, a hazai, más gazdálkodó szervezetekhez hasonló, legfontosabb adatokat tartalmazó nyilvántartás. Ennek hiányában a törvényességi felügyelet gyakorlása a kívánt eredményességet nem biztosítja, és feltételezhető, hogy csak ott lesz törvényességi felügyeleti jogkör gyakorlására lehetőség, ahol a jegyzői hatósághoz panasz érkezik, de még ott is okozhat nehézségeket, hogy a közös képviselő nevét, elérhetőségét a kérelmezőnek kell megadnia. Mindez egyértelműen sérti a törvény szellemiségét, annak teljes körű, valamennyi társasházra kiterjedő gyakorlati megvalósíthatóságát.

A társasház mint házkezelő szervezet a Számviteli törvény szerinti besorolás alapján egyéb gazdálkodó szervezetnek

- 23/24 -

is minősül, amelyre nemcsak a számviteli, könyvvezetési szabályok vonatkoznak, hanem a gazdálkodó szervezetek működését meghatározó szabályok is [224/2000. (XII. 19.) Korm. rendelet]. E tekintetben azonban lényeges különbségek tapasztalhatók a beszámoló készítés, leadás és közzététel, valamint a törvényességi felügyelet megítélésében a társasházak jelenlegi törvényi szabályozásában a más gazdálkodó szervezetekkel (szövetkezetek, lakásszövetkezetek, gazdasági társaságok, egyesületek stb.) való összehasonlításkor. A gazdálkodó szervezetek törvényi szabályozás szerint alanyi jogon a társasági adó hatálya alá tartoznak, az adóhatóságnál a működés megkezdésekor kötelező nyilvántartásba vételi kötelezettség áll fenn, addig a társasház esetében - bár a személyi jövedelemadó hatályába a törvény besorolja - jó esetben semmiféle bejelentkezési kötelezettség nem terheli a közösséget. A gazdálkodó szervezetekre vonatkoznak a beszámoló letétbe helyezési, közzétételi kötelezettségek, míg a társasházakra nem.

Ezek a lényegi, sok esetben jelentős különbségek a társasházak működésében gyakran szabadosságot, a jogszabályi kötelezettségek alóli kibúvás esélyét hozzák felszínre, ami sérti a hazai gazdálkodó szervezetek esélyegyenlőségének elvét, és komoly mértékben veszélybe sodorhatja a nemzeti lakásvagyon kb. 25-30%-át kitevő társasházi lakásállomány kezelésével, működtetésével, karbantartásával és felújításával kapcsolatos jogbiztonságot. Ha a társasház bérbe ad egy helyiséget és nem készít bevallást és beszámolót, adószámot nem igényel, akkor mindez értelemszerűen nem fog kiderülni az adóhatóság számára. Mindezek a társasházi törvényből fakadó megkülönböztető előírások az utóbbi időben egyre gyakrabban hozták felszínre a társasházak felügyeletének törvényi átgondolását és ezzel összefüggésben a társasházak átfogó nyilvántartásának a szükségszerűségét. Ugyanis, ha egy amúgy egyéb, valamilyen korlátozott mértékben gazdálkodó szervezetnek nincs felügyeleti szerve, akkor nyilvánvalóan nem létezik e gazdálkodó körnek átfogó, országos szintű, egységes nyilvántartása sem. A jelenlegi formában történt törvényességi felügyeleti előírás nem segítette elő a társasházi nyilvántartás megteremtését, de a törvényességi felügyelet előírása fokozottan indokolttá teszi az országos társasházi nyilvántartás, ellenőrzés létrehozását.