A közös tulajdon vitás kérdéseinek elemzése előtt utalnom kell arra, hogy a tulajdoni formákra vonatkozó hatályos rendelkezések lényeges eltérést mutatnak. Az ítélkezés során természetesen érvényesül az az alkotmányos rendelkezés, hogy "a köztulajdon és a magántulajdon egyenjogú és egyenlő védelemben részesül" (az Alkotmány köztulajdonként az állami és a települési önkormányzatok tulajdonát említi). Az egyenjogúság azonban nem jelenti azt, hogy köztulajdon esetén ugyanúgy lehet a tulajdonosi jogokat gyakorolni, mintha egyéb tulajdonról lenne szó. Köztudomású, hogy mind az állami, mind az önkormányzati tulajdonra (a használatra, hasznosításra, illetve az elidegenítésre) számos korlátozó rendelkezés van hatályban.1 Kötelező rendelkezések megsértése esetén a bíróságok alkalmazzák a Polgári Törvénykönyvben meghatározott jogkövetkezményeket. Erre azonban csak akkor kerülhet sor, ha a vagyontárgy az állam vagy az önkormányzat kizárólagos tulajdonában áll. Ha a dolog az állam (az önkormányzat) közös tulajdona, a közös tulajdon vitás kérdéseinek megoldása mind a jogalkotás, mind a jogalkalmazás során nehézséget okoz. A lakásoknál (helyiségeknél) ez a kérdés megoldottnak mutatkozik,2 de más vagyontárgya közös tulajdona esetén tisztázatlan, hogy az állam (önkormányzat) tulajdoni hányadára lehet-e (kell-e) alkalmazni az állami (önkormányzati) tulajdonra irányadó kötelező rendelkezéseket.
A közös tulajdon keletkezésének eseteit a Ptk. XII. fejezete nem sorolja fel. Helyesnek tartanám, ha ez a jövőben is így lenne. A közös tulajdon keletkezésének olyan szerteágazó lehetőségei vannak (ráépítés, bővítés, öröklés, szerződés stb.), amelyeket továbbra is a megfelelő helyen kell szabályozni.
A Polgári Törvénykönyvnek a közös tulajdonra vonatkozó rendelkezései - alapvető kérdésekben - a gyakorlatban helyesnek bizonyultak. Gyökeres változtatásokra tehát nincs szükség. A Legfelsőbb Bíróság Polgári Kollégiumának - a közös tulajdonra vonatkozó és ma is alkalmazandó - állásfoglalásait (PK 8., 9. és 10. sz.) azonban az új szabályozás során célszerű figyelembe venni.
A hatályos törvényi szabályozás hiánya, hogy nem tesz különbséget házingatlanok (lakások) és minden más dolgok közös tulajdona között. Szótöbbséges határozattal tehát el lehet dönteni a közös tulajdonban lévő ház (lakás) használatát és a határozatot végre is lehet hajtani. Még olyan korlátozó rendelkezés sincs, hogy a lakásban lakó tulajdonostársat nem lehet a lakás használatától megfosztani. Igaz, hogy a bíróság a végrehajtást felfüggesztheti, de ha már megtörtént a végrehajtás, nincs mit felfüggeszteni.
Törvényi rendelkezés hiányában a PK 8. számú állásfoglalás indokolása ad iránymutatást arra nézve, hogy a bíróság a közös tulajdonban lévő házingatlan használatát milyen szempontok alapján rendezze. E szerint "... ha pl. a tulajdonostársak által lakott családi házban a helyiségek és telek birtoklási, használati módjáról van szó, pusztán erre az arányra és ebből kiindulva a helyiségek számára, térfogatára és a telek térmértékére alapított elrendezés helytelen eredményre vezethet. A személyes körülmények, a bennlakók száma, az ésszerű lakáskialakítás, az egyes helyiségek közös használatának lehető mellőzése, a kertnek, vagy gazdasági célra egyébként használható teleknek minél gazdaságosabb és viszálymentesebb tényleges elhatárolása mind olyan szempontok, amelyek a tulajdoni hányad szerinti megosztástól való eltérést indokolhatják".
Tisztázatlan a helyzet, ha a közös tulajdonban lévő lakás pl. társasházban van.
Az új szabályozásnak tartalmaznia kellene, hogy a bíróság a közös tulajdonban lévő házingatlanok és egyéb lakások használatát milyen rendelkezések alapján döntse el. A bíróság kötelezheti-e a lakásban lakó tulajdonostársat - akarata ellenére - a lakás kiürítésére és a tulajdonostársat jogosítja fel a lakás kizárólagos használatára. Ismeretes, hogy a Családjogi törvény - házastársaknál - a használat ilyen rendezésére lehetőséget ad.
A szótöbbséggel hozott határozatot a kisebbség támadhatja meg bíróság előtt. A megtámadás lehetőségét a többség számára is lehetővé kell tenni, mert "Megtörténhet hogy a kisebbség létesít erőszakosan olyan helyzetet, amely miatt a másik fél bírósági rendezést lát szükségesnek" (PK 8. sz.).
Ha a bíróság egyetértés hiányában a tulajdonostársak között felmerült birtoklása és használati (hasznosítási) vitát bírálja el, olyan szempontok merülhetnek fel, amelyek a tulajdoni hányad szerinti megosztástól való eltérést indokolhatják. A tulajdoni hányadot meghaladó használat a hasznokból való részesedésen nem változtat, ezért a Legfelsőbb Bíróság kifejtette, hogy ilyen esetben a szükségesnek mutatkozó időszakos pénzbeli kiegyenlítésről is gondoskodni kell, sőt a megóvási és fenntartási költségek arányát is a tulajdoni hányadtól eltérően, a valóságos birtoklás és használat arányához képest lehet megállapítani (PK 8. sz.).
A tulajdoni hányadtól eltérő használat azonban nemcsak bírói döntés, hanem a tulajdonostársak egyező akaratán is alapulhat. A tulajdonostárs ebben az esetben is igényelhet időszakos pénzbeli kiegyenlítést, és kérheti azt is, hogy a bíróság a meg-óvási, fenntartási költségek arányát a tulajdoni hányadtól eltérően, a valóságos birtoklás és használatnak megfelelően állapítsa meg. A kifejtett okoknál fogva a kollégiumi állásfoglalásban kifejtett elveket indokolt figyelembe venni az új szabályozás során.
A jogalkalmazás során nincs egységes álláspont arra nézve, hogy a közös tulajdonban álló házingatlan és egyéb építmény átalakítására, bővítésére - egyetértés hiánya esetén - van-e lehetőség. A Legfelsőbb Bíróság egyik eseti döntésében3 kifejtette, hogy "közös tulajdonban álló ingatlanon az egyik tulajdonostárs építkezéséhez szükséges tulajdonostársi hozzájáruló nyilatkozat pótlása iránt indított perben pontosan meg kell jelölni, hogy milyen méretű az ingatlan, mely részén, milyen célra szolgáló építkezésről van szó, s csak valamennyi lényeges körülmény tisztázása után lehet dönteni abban a kérdésben, hogy a hozzájárulás megtagadása joggal való visszaélésnek minősül-e".
Ismeretes olyan álláspont is,4 hogy "... egyhangú határozat szükséges ahhoz a beruházáshoz, amely a közös tulajdonban lévő vagyontárgy értékét számottevően gyarapítja, annak állagát megváltoztatja. A rendes gazdálkodás körét meghaladó kiadásnak kell tekinteni pl. az épület bővítésével, az épületben új helyiségek kialakításával stb. kapcsolatban felmerült kiadásokat. Ilyen esetekben bármely tulajdonostárs ellenvéleménye megakadályozhatja a kiadást. Egyhangúság hiányában egyik tulajdonostárs sem határozhat egyedül a kiadásokról, illetőleg ezeket a munkálatokat saját költségén sem végezheti el".
Véleményem szerint - de lege ferenda - helyesnek tartanám, ha a meglévő épület átalakítását, korszerűsítését, bővítését, esetleg emeletráépítést a tulajdonostárs hozzájárulásával lehetne elvégezni. A jognyilatkozatot megtagadás esetén bírói ítélettel lehetne pótolni, ha annak törvényi előfeltételei fennállanak.
Végül meg kell említenem a közös tulajdon használatával kapcsolatban azt az - igen gyakran előforduló - esetet, amikor a tulajdonostársak egyike kizárólagosan használja a házingatlant (lakást). Tiltó szabályozás hiányában a bentlakó tulajdonostárs a lakásba bárkit befogadhat. Ez viszont súlyosan sértheti a többi tulajdonostárs érdekeit. 1999. január 1-jén hatályba lépett a lakásbérleti törvény szigorúan korlátozta a bérlő által befogadható személyek körét.5 Helyesnek mutatkozna, ha a közös tulajdon esetén is törvény határozná meg, hogy a lakásban lakó tulajdonostárs kit fogadhat be a tulajdonostársak hozzájárulása nélkül.
A Ptk. 145. § (2) bekezdése alapján a tulajdonostárs tulajdoni hányadára a többi tulajdonostársat harmadik személlyel szemben elővásárlási, előbérleti, illetőleg előhaszonbérleti jog illeti meg.
A jogalkalmazás során bizonytalanság volt atekintetben, hogy a tulajdonostársat - a tulajdoni hányadának értékesítése során -milyen kötelezettségek terhelik tulajdonostársa irányában. Ezért a Legfelsőbb Bíróság a 9. számú Polgári Kollégiumi állásfoglalásában részletes iránymutatást adott a Ptk. 145. § (2) bekezdésének értelmezésére. Az állásfoglalás I-X. pontja közül a I., II., V., VI., IX. és X. pontban foglaltakat az új szabályozás során indokolt figyelembe venni.
I. pont. Az állásfoglalás indokolása szerint "ha a tulajdonostárs a tulajdoni illetőségét el kívánja adni, a kívülálló személytől eredő vételi ajánlatot köteles közölni minden egyes tulajdonostársával, kivéve, ha a közlés az elővásárlásra jogosult tartózkodási helye vagy más körülményei miatt rendkívüli nehézséggel, vagy számottevő késedelemmel járna. Ilyen - a közlési kötelezettség alól mentesítő - kivételnek számíthat a tulajdonostársak viszonylag nagy száma is.
Az állásfoglalás első mondata vitatható; a gyakorlatban nem érvényesül. A kívülálló személytől eredő ajánlat közlésének akkor van értelme, ha azt az eladó (a tulajdonostárs) elfogadta. Ha nem fogadta el, nincs értelme a közlésnek. Véleményem szerint nem az ajánlatot, hanem a szerződést kellene közölni a tulajdonostárssal. Az elővásárlási jog gyakorlásának az ingatlan (tulajdoni hányad) értékesítésénél van komoly jelentősége. Ingatlan tulajdonjogának átruházásánál mind az ajánlatot, mind az elfogadó nyilatkozatot írásba kell foglalni. Ennek megfelelően olyan gyakorlat alakult ki, hogy a tulajdonostárs mint eladó, és a kívülálló személy mint vevő a szerződést írásban megköti, majd ezt követően az eladó levélben közli a tulajdonostársával, hogy a vevő milyen feltételek mellett hajlandó a tulajdoni hányadot megvásárolni. A tulajdonostárs előtt ismeretlen, hogy az eladó (tulajdonostársa) milyen feltételek mellett fogadta el a vevő ajánlatát. Ezzel a lehetőséggel élve gyakran előfordul, hogy pl. a vételár összegére mást tartalmaz az írásbeli szerződés és mást a tulajdonostársnak küldött levél. Az elővásárlásra jogosult pedig nem ellenőrizheti a földhivatalnál, hogy valójában milyen tartalmú adásvételi szerződés jött létre.
Véleményem szerint - ingatlan tulajdoni hányad értékesítése esetén - az írásbeli szerződést kellene közölni a tulajdonostárssal. A tulajdonostárs mind az ajánlat, mind az elfogadó nyilatkozat ismeretében kerül olyan helyzetbe, hogy mérlegelje kíván-e elővásárlási jogával élni.
Az állásfoglalás I. pontjában foglalt egyéb tartalmi kérdéseket az új szabályozás során elfogadhatónak tartom.
II. pont. A Ptk. 145. § (2) bekezdése nem tartalmaz rendelkezést arra nézve, hogy több tulajdonostárs esetén az elővásárlási jogot hogyan lehet gyakorolni. A kollégiumi állásfoglalás II. pontja erre nézve a következőket tartalmazza "A tulajdonostársak az elővásárlási jogot az eladásra kerülő tulajdoni illetőségre (illetőségrészre) közösen, egymás között egyenlő arányban gyakorolhatják.
Ha ilyen értelemben közöttük megegyezés nem jön létre, de van olyan tulajdonostárs, aki - másik tulajdonostárssal közösen - az eladásra kerülő egész tulajdoni illetőségre (illetőségrészre) a vételi ajánlatot magáévá teszi, az elővásárlási jog egyedül őt, illetőleg őket illeti meg.
Ha több ilyen - egyedül fellépő - tulajdonostárs van, közülük ez eladó választ, s ez esetben az elővásárlási jog a választott tulajdonostársat illeti meg.
Az állásfoglalás indokolása a jog gyakorlásának lehetőségét az alábbiakkal magyarázza. "A Ptk. 336. §-ának rendelkezéséhez képest a tulajdonostársakat az elővásárlási jog egymás között egyenlő arányban - megosztva - illeti meg. Ha ennek ellenére közöttük ilyen értelemben megegyezés nem jön létre, arra kell figyelemmel lenni, hogy az elővásárlási jognak jogszabályon alapuló intézménye az eladóval szemben a tulajdonjogból folyó rendelkezési jog (Ptk. 112. §) korlátozása, amelynek viszont határt szab az eladó jogos érdekeinek érvényesülése. Az eladó jogos érdekéhez tartozik az, hogy a tulajdonostársak közötti esetleges ilyen tárgyú vita a vagyontárgy feletti rendelkezési jogának gyakorlását számottevően ne nehezítse meg. Ebből következik, hogy abban az esetben, ha a többi tulajdonostárs között a fenti értelemben megegyezés nem létesül, de van olyan tulajdonostárs, aki az eladásra kerülő egész tulajdoni illetőségre (illetőségrészre) nézve a vételi ajánlatot magáévá teszi, az elővásárlási jog egyedül őt illeti meg.
Ha több ilyen - egyedül fellépő - tulajdonostárs van, a késedelem elhárítása érdekében közülük az eladó tulajdonostárs választ."
V. pont. Az állásfoglalás utal arra, hogy az elővásárlási jogot akkor is lehet gyakorolni, ha a tulajdonostárs az ingatlannyilvántartásba nincs bejegyezve. Az ingatlan-nyilvántartáson kívüli résztulajdonosok esetében a közlési kötelezettség elmulasztásából folyó jogkövetkezmények viszont nem alkalmazhatók azzal a vevővel szemben, aki a szerződés megkötésénél jó-hiszeműen járt el. Állásfoglalás indokolása utal arra, hogy "A Ptk. 117. §-a (3) bekezdésének rendelkezése szerint ingatlan tulajdonjogának átruházásához az erre irányuló szerződésen vagy más jogcímen felül a tulajdonosváltozásnak az ingatlan-nyilvántartásba (telekkönyvbe) való bejegyzése is szükséges ugyan, jogrendszerünk azonban bizonyos esetekben elismeri az ingatlan-nyilvántartásba (telekkönyvbe) való bejegyzés nélkül szerzett tulajdont is. Így pl. az ingatlan-nyilvántartásba (telekkönyvbe) való bejegyzéstől függetlenül a Ptk. 673. §-ának (2) bekezdése értelmében az örökös minden további joglépés nélkül, a Csjt. 27. §-a értelmében pedig az együttélés alatt az egyik házastárs által különvagyoni ráfordítás nélkül visszterhesen szerzett vagyontárgy felett - házassági vagyonjogi szerződésbe foglalt eltérő megállapodás hiányában - a másik házastárs is tulajdonjogot szerez.
A jogszabály az elővásárlási jog tekintetében nem tesz különbséget az ingatlan-nyilvántartásba (telekkönyvbe) bejegyzett és az ilyen teljes jogú, de az ingatlan-nyilvántartásba (telekkönyvbe) be nem jegyzett résztulajdonos között. Ezért, ha az eladó előtt nyilvánvaló, hogy az ingatlannak ilyen ingatlan-nyilvántartáson (telekkönyvön) kívüli résztulajdonosai is van, részéről az ajánlat közlésének kötelezettsége azzal szemben is fennáll, hacsak a közlésnek nincs rendkívüli nehézsége.
Az ingatlan-nyilvántartás (telekkönyv) közhitelességének elvéből folyóan azonban ingatlan-nyilvántartáson (telekkönyvön) kívüli résztulajdonos esetében a közlési kötelezettség elmulasztásából folyó jogkövetkezmények nem alkalmazhatók azzal a vevővel szemben, aki a szerződés megkötésénél jóhisze-műen járt el." Az új szabályozás során tehát nemcsak az ingatlan-nyilvántartáson kívüli résztulajdonosra kell tekintettel lenni, hanem a jóhiszeműen szerzett vevő érdekeit is szem előtt kell tartani.
Az állásfoglalás IX. és X. pontja a vételi ajánlat terjedelméről és a vételi ajánlat elfogadásának határidejéről szól.
Az elővásárlási jog gyakorlásának határidejéről - nézetem szerint - az új szabályozás során rendelkezni kell. Arra pedig már utaltam, hogy nem a vételi ajánlatot, hanem a szerződés teljes terjedelmét kellene közölni az elővásárlásra jogosult tulajdonostárssal.
A hatályos rendelkezés szerint a tulajdonostárs tulajdoni hányadára a többi tulajdonostársat harmadik személlyel szemben előbérleti, illetőleg előhaszonbérleti jog illeti meg. Ha a tulajdonostárs elővásárlási jogával él, tartalmában adásvétel jön létre. Ezzel szemben, ha a tulajdonostárs előbérleti (előhaszonbérleti) jogát gyakorolja lakásbérleti (haszonbérleti) jogviszony nem jön létre. A tulajdonostárs nem lesz bérbeadó, társa pedig bérlő. Ezt azért kell hangsúlyozni, mert a bérbeadó (bérlő) jogai és kötelezettségei nem azonosak a tulajdonostársak jogaival, kötelezettségeivel. Ezért az új szabályozás során olyan tartalmú szövegezésre lenne szükség, amely tartalmában azt fejezi ki, hogy a tulajdoni hányadot ellenérték fejében harmadik személy javára akkor lehet hasznosítani, ha a használatra - azonos feltételek mellett -a tulajdonostárs nem tart igényt.
A Polgári Törvénykönyvnek a közös tulajdon megszüntetésére vonatkozó alapvető rendelkezései a gyakorlatban helyesnek bizonyultak. Értelmezési nehézség akkor merült fel, ha olyan közös ingatlanról volt szó, amelyben az egyik tulajdonostárs bennlakik, s kiköltözni a közösség megszüntetése esetére sem hajlandó. A vitás kérdések megoldására a Legfelsőbb Bíróság Polgári Kollégiuma két állásfoglalást hozott.
A 10. számú állásfoglalás anyagi és eljárásjogi iránymutatásokat tartalmaz, míg a 11. számú állásfoglalás a közös tulajdonnak társasháztulajdonná való átalakításával foglalkozik.
A 10. számú állásfoglalás I. és II. pontjában foglaltakat az új szabályozás során indokolt figyelembe venni. Előre bocsátom, hogy az állásfoglalás néhány része az új lakásbérleti törvény hatálybalépésével meghaladottá vált, de ez nem jelenti azt, hogy a felvetett vitás kérdéseket az új szabályozás során mellőzni lehetne.
A 10. számú állásfoglalás I. pontjának indokolása a következőket tartalmazza.
"Ha a magához váltásra a bennlakó tulajdonostárs lesz köteles, illetőleg jogosult a bennlakás értékcsökkenő hatását elvileg egészen neki kellene viselnie. Ugyanez a helyzet árverési értékesítés esetén is, bár a lakáshasználat terjedelmének szűkítése esetén kisebb mértékben. Ezért ilyen esetekben a bíróságnak kétféle forgalmi értéket kell megállapítania. Egyrészt azt, amely a bennlakó tulajdonostárs bennlakása nélkül az ő lakásába való beköltözés esetén elérhető lenne. Másrészt azt, amely a bennlakás figyelembevételével elérhető. A nagyobb érték alapján kell megállapítani a benn nem lakó tulajdonostársnak a tulajdoni hányad alapján jutó magához váltási értéket (vételárat), árverési értékesítés esetén pedig azt az összeget, amely a tulajdoni hányad alapján neki jut. Ha az ítéletben megállapított legkisebb árverési vételárnál magasabb vételárat érnek el, a többlet a tulajdonostársak között abban az arányban oszlik meg, amilyenben a meghatározott legkisebb vételár megoszlana.
Ezt a számítási módot sem lehet azonban mindig mereven alkalmazni, mert az néha indokolható méltánytalan eredménnyel járhatna.
Meg kell tehát ilyen esetekben vizsgálni, hogy a bennlakó tulajdonostárs hogyan került az ingatlanba, nem a többi tulajdonostárs akaratából-e és az ő érdekükben is; nem őreá hárul-e a szülők közvetlen gyámolítása, akik éppen azért tartották őt maguknál, míg a testvérek - a későbbi tulajdonostársak - a lakáskérdésüket másként oldották meg.
Külön ki kell emelni, hogy a különváltan élő vagy a volt házastársak közös ingatlanának megosztása esetén is előfordul, hogy a közös ingatlanban csak az egyikük lakik. A bennlakás értékcsökkentő hatásának az elbírálásánál ilyenkor figyelembe kell venni a házastársak megállapodását, továbbá a közös lakásnak a használata kérdésében irányadó egyéb szempontokat is.
Az eredmény ennek alapján a körülmények szerint az is lehet, hogy a bennlakás által okozott értékcsökkenés következményeit egyáltalán nem lehet a bennlakóra hárítani, vagy ha igen, csak bizonyos mértékben.
Egyéb olyan körülmények is előfordulhatnak, amelyek azt indokolják, hogy nem lenne igazságos a bennlakás minden értékcsökkentő hatását a bennlakó tulajdonosra hárítani. Más esetekben viszont a bennlakó ellen szól az ő tűrhetetlen magatartása. Mindezeket a bíróságnak megfelelően értékelnie kell."
Az állásfoglalás nem szól arról, hogy a bennlakó tulajdonostárs, ha nem hajlandó kiköltözni - a közös tulajdon megszüntetése után - milyen jogcímen használja a lakást. A joggyakorlatban általánosan elfogadott nézet, hogy lakott állapotban történő vétel esetén a bennlakó volt tulajdonostárs az általa használt lakásnak bérlője lesz. A lakásbérleti jogviszony ráutaló magatartással jön létre.6
Ez az álláspont vitatható, de ha a volt tulajdonostárs a lakás használatára érvényes jogcímet nem szerez, akkor jogcím nélküli használó és a vevő bármikor igényelheti a lakás kiürítését annak ellenére, hogy lakott állapotban vásárolta az ingatlant.
A volt tulajdonostárs - most már mint bérlő - akkor is bármikor kihelyezhető a lakásból, ha a vevő lakott állapotban vásárolta a lakást. Az 1993. évi LXXVIII. törvény 26. §-ának (7) bekezdése értelmében a nem állami és a nem önkormányzati lakásra a törvény hatályba lépése után létesített bérleti jogviszony - ha a felek másképpen nem állapodtak meg - írásban, cserelakás és a 24. § (1) bekezdés a)-d) pontjaiban meghatározott okok fennállása nélkül is felmondható. A felmondási idő nem lehet rövidebb három hónapnál.
Ha tehát a közös tulajdon megszüntetése során a volt tulajdonostárs bérlő lesz, lakásbérleti jogviszonya bármikor, indokolás nélkül felmondható. A korlátozás csupán annyi, hogy a felmondási idő három hónapnál rövidebb nem lehet. Ugyanez a helyzet akkor is, ha a végrehajtási árverés során (Ptk. 120. §-a) a volt tulajdonos válik a lakás bérlőjévé.
Nem tartanám jó megoldásnak, ha a lakott állapotban történő értékesítés esetén a szabad felmondásra - meghatározott időre - a törvény moratóriumot rendelne el. Köztudomású, hogy a lakásingatlanok értéke folyamatosan emelkedik, az ilyen befektetés az idő múlásával tiltás esetén is rendkívüli haszonnal járna.
Mindezekre tekintettel - nézetem szerint - ma már nem tartható - a kollégiumi állásfoglalásban megfogalmazott - az az elv, hogy a lakásban lakó tulajdonostársat a közös tulajdon megszüntetése során a lakás kiürítésére nem lehet kötelezni.
A kétféle forgalmi érték megállapítására vonatkozó joggyakorlat - kollégiumi állásfoglalás - nem tartható fenn, spekulációra, jogtalan vagyonszerzésre adna lehetőséget, ha az új szabályozás ilyen rendelkezést tartalmazna.
Ma már általános szabály, hogy a lakás kiürítésére kötelezett személy - ha a jogszabály vagy szerződés másként nem rendelkezik - másik lakásra nem tarthat igényt. Ezt az elvet a lakásingatlan közös tulajdonának megszüntetése során is alkalmazni kellene. A 10. számú kollégiumi állásfoglalás II. pontjában foglaltakat tehát az új szabályozás során - nézetem szerint - nem lehet figyelembe venni. Az árverési vevő és a volt tulajdonostárs jogvitáját (a lakáshasználat megszüntetését) az 1993. évi LXXVIII. törvény rendelkezései alapján kell elbírálni.
A Legfelsőbb Bíróság 11. számú Polgári Kollégiumi állásfoglalásának I. pontja szerint "A közös tulajdon megszüntetése során a másik (többi) tulajdonostárs illetőségét az ingatlant vagy egy részét birtokában tartó tulajdonostárs beleegyezése nélkül csak akkor lehet ennek a tulajdonába adni, ha ez a tulajdonostárs az ingatlanban lévő lakásban lakik."
Indokolt volna az új szabályozás során utalni arra, hogy ez a rendelkezés a nem lakás céljára szolgáló helyiségekre akkor sem vonatkozik, ha a tulajdonostárs használja a helyiséget.
A közös tulajdon megszüntetése iránt indult perben a bíróság bármelyik tulajdonostárs kérelmére - ha annak feltételei fenn-állanak - a közös tulajdont társasház-tulajdonná alakíthatja át. Ennek lehetőségét a jövőben is biztosítani kellene, mert nem kívánatos, hogy a többlakásos épületek - a megengedés hiánya miatt - továbbra is közös tulajdonban maradjanak.
A társasházról szóló 1997. évi CLVII. törvény (Ttv.) számos olyan új rendelkezést tartalmaz, amelyek a társasház alapítását széles körben lehetővé teszik. A bírói ítélkezést segíti az a rendelkezés, hogy marasztalás esetén nem kell valamennyi tulajdonostársnak perben állnia, mert a társasház jogképes. Mind amellett több kérdésben állást kell foglalni a Polgári Törvénykönyv újraszabályozásánál.
Első felvetés az, hogy indokolt-e külön törvényben szabályozni a társasházakra vonatkozó rendelkezéseket. Ha elfogadjuk azt az álláspontot, hogy a társasház a közös tulajdon sajátos formája - ezt tükrözi a Ptk. 149. § -ának rendelkezései -, akkor nyilvánvaló, hogy az új Polgári Törvénykönyv megalkotásakor a közös tulajdonnál kell a társasháztulajdont szabályozni. Egységes elveket kell alkalmazni a közös tulajdon birtoklására, használatára, hasznosítására, de különösen a közös tulajdon megszüntetésére. Ez ma hiányzik a társasházi törvényből. A hiányosságok ellenére is előnyös, hogy átmeneti ideig külön törvény van hatályban. A rendszerváltás után több százezer önkormányzati (állami) lakás került magántulajdonba, s ezek társasházként működnek. Az új tulajdonosok megfelelő tájékoztatása végett szükségesnek mutatkozott az átlagosnál részletesebb jogszabály megalkotása.
Az új törvény nem mondja ki expressis verbis, hogy az alapító okirat szerződés. Pedig társasházat ma már felépítendő épületre is lehet alapítani és ha "a használatba vételi engedély eltér az építési engedélytől, az épület közös vagy külön tulajdoni ingatlan részeit illetően, a bejegyzés feltétele, hogy a változás szerint az alapító okiratot módosítják" [Ttv. 8. § (3) bek.].
A gyakorlatban ismételten tapasztalható, hogy mire felépül a lakóház olyan nézeteltérések keletkeznek a tulajdonostársak között, hogy az alapító okirat módosításában nem tudnak megegyezni. Ha az alapító okiratot nem tekintjük szerződésnek, akkor annak módosítására bírói úton sem kerülhet sor.
Az eltérő megítéléshez az is hozzájárul, hogy a Polgári Törvénykönyv jelenleg két helyen szabályozza a társasház rendelkezéseit. A XII. Fejezet során mint a közös tulajdon sajátos formájáról szól, míg a XLVI. Fejezetben a társasház-közösséget a társaságok közé sorolja.
Itt kell megemlítenem, hogy a Ttv. 11. § (2) bekezdése értelmében az alapító okirat megváltoztatásához - ha törvény másként nem rendelkezik - valamennyi tulajdonostárs hozzájárulása szükséges; a változást be kell jegyezni a földhivatalnak.
A szóban forgó rendelkezésnél kérdéses, hogy a változtatáshoz valamennyi tulajdonostárs szerződési akarata, vagy csak hozzájárulása szükséges. A kérdésnek azért van jelentősége, mert a szerződési akaratot a bíróság nem pótolhatja, ha viszont hozzájárulásról van szó, akkor a Ptk. 5. §-ának (2) és (3) bekezdésének alkalmazása szóba kerülhet.
A korábbi - hatályon kívül helyezett - társasházi törvényi rendelet is azonos szóhasználatot tartalmazott. Ilyen megfogalmazás mellett is a Legfelsőbb Bíróság a "megváltoztatást" a szerződés módosításának tekintette.7
A törvényben nem egyértelmű, hogy ha az épületben egy lakás és egy nem lakás céljára szolgáló helyiség van, azaz két önálló ingatlan kialakítható, akkor társasház létesíthető-e. Lehet, hogy ez értelmezéssel is megoldható, azonban nem ártana, ha ezt a lehetőséget a törvény is tartalmazná.
A társasházi törvény lehetővé teszi a közös tulajdonban lévő ingatlanrészek elidegenítését. Ennek megvalósítása azonban a gyakorlatban szinte lehetetlen. Pedig sok leromlott műszaki állapotú társasháznak szüksége lenne olyan bevételre, amiből a legszükségesebb állagmegóvási munkálatokat elvégeztetnék. Emeletráépítés esetén az építtető vállalná a homlokzat rendbehozását, elhasználódott vezetékek cseréjét stb.
Ha nem tulajdonostárs tart igényt a közös tulajdonban lévő ingatlanrész elidegenítésére, az alapító okirat adhat felhatalmazást arra, hogy az értékesítés jogát a közösség gyakorolja. Ebben az esetben a közgyűlés az összes tulajdoni hányad legalább kétharmados többségével rendelkező tulajdonostársak igenlő szavazatával dönthet az elidegenítésről. A határozatban rendelkezni kell a külön tulajdonhoz tartozó közös tulajdoni hányadok megállapításáról. A közgyűlés határozata az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzésre alkalmas okirat [Ttv. 3. § (2) bek.].
Az alapító okiratok ilyen felhatalmazást nem tartalmaznak, mert a korábbi társasházi jogszabály a szóban forgó értékesítésre nem adott lehetőséget. A meglévő társasházaknál tehát elsőként az alapító okiratot kell módosítani - a felhatalmazással kiegészíteni - valamennyi tulajdonostárs aláírásával. Ha az ösz-szes tulajdonostárs egyetért az alapító okirat módosításával (az értékesítéssel) akkor nincs szükség arra, hogy a közgyűlés gyakorolja az elidegenítés jogát.
Az a rendelkezés, hogy a közgyűlés értékesítheti a közös tulajdonban lévő ingatlanrészt, nemcsak megvalósíthatatlan, de - véleményem szerint - a hatályos polgári jogi alapelvekkel ellentétes. A közgyűlés nem jogi személy, nem jogképes, tehát nem lehet a közös tulajdonban lévő ingatlanrész eladója. Az is tisztázatlan, hogy a vevő kinek adja át a vételárat, az eladó szerződésszegéséért ki köteles helytállni stb.
Az is vitatható, hogy a közgyűlés határozata - ami ingatlan tulajdonjogának átruházásáról szól - az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzésre alkalmas okirat. A törvény még azt sem írja elő, hogy a közgyűlés határozatában meg kell nevezni a vevőt és a vételár összegét.
Kedvezőbb a helyzet, ha a tulajdonostárs tart igényt a közös tulajdonban lévő ingatlanrészre (Ttv. 19. §). Ha a bíróság szünteti meg a közös tulajdont, akkor - nézetem szerint - szükségtelen a közgyűlés határozatát megkövetelni. Ez a törvényi előírás tehát felesleges.
Összegezve az a véleményem, hogy a társasház közös tulajdonát az általános szabályok szerint kellene megszüntetni. Ha a tulajdonostársak szerződéssel nem tudják a közös tulajdonban lévő ingatlanrészt elidegeníteni, akkor bármelyik tulajdonostárs keresete alapján a bíróság szüntesse meg a közös tulajdont. A megszüntetés módja lehet természetbeni megosztás,8 a tulajdoni hányadot megfelelő ellenérték fejében a bíróság egy vagy több tulajdonostárs tulajdonába adja, illetőleg ha önálló ingatlan kialakítható, árverési értékesítés.
Arról is rendelkezni kellene, hogy a közös tulajdon értékesítése során a tulajdonostársakat elővásárlási jog illeti meg.
A törvény 21. § (3) bekezdése értelmében az olyan társasházban, amelyben legfeljebb hat lakás van, a 21-38. §-ok helyett a Ptk.-nak a közös tulajdonra vonatkozó szabályait kell alkalmazni. Az önálló ingatlanra viszont jogszabályon alapuló elővásárlási és előbérleti jog nincs. Erről csak az alapító okirat rendelkezhet (Ttv. 15. §). Ennek helyessége vitatható. Ha az épületben legfeljebb hat önálló ingatlan van megfontolandó, hogy a tulajdonostársakat törvényen alapuló elővásárlási és előbérleti jog illesse meg.
A lakásban tervezett építkezésről értesíteni kell a közös képviselőt, illetőleg az intézőbizottság elnökét [Ttv. 13. § (1) bek. d) pont]. Ez a rendelkezés hiányos.
Minden lakásban (helyiségben) van olyan épületszerkezet, épület-berendezés, amely közös tulajdonban van. Erről a törvény is rendelkezik [Ttv. 16. § (2) bek.]. Kötelezően elő kell írni, hogy a tulajdonostársak hozzájárulása szükséges, ha a tervezett építkezés a közös tulajdon tárgyait érinti. ■
JEGYZETEK
1 Ptk. 172., 173. §-a, 1993. évi LXXVIII. törvény 55. § (4) bekezdés, 56. §
2 1993. évi LXXVIII. törvény 88. §-a
3 Bírósági Határozatok (BH) 1993/12. sz. 444.
4 Polgári Törvénykönyv magyarázata. Közgazdasági és Jogi Könyvkiadó, Budapest, 1992. 446-447. o.
5 1993. évi LXXVIII. törvény 21. §-a
6 BH 1993/7. sz. 271., BH 1977/1. sz. 20. o.
7 BH 1978/6. sz. 375.
8 Az önkormányzati lakások értékesítése során a házfelügyelői lakások sok esetben a társasház közös tulajdonába kerültek. A társasházi törvény is utal arra [Ttv. 16. § (1) bek.], hogy a társasház közös tulajdonában lehet lakás és nem lakás céljára szolgáló helyiség.
Visszaugrás
