A termőföldről szóló 1994. évi LV. törvénynek (Tftv.) a termőföld tulajdonjogának megszerzésére vonatkozó rendelkezései a hatálybalépés óta többször módosultak. Sőt, 2007. évben a törvénynek a termőföld védelméről szóló részei önálló törvénybe kerültek át. A törvény visszamaradt rendelkezései - megtartván a törvény eredeti címét ("A termőföldről") - mára jóformán a földtulajdon és a földhasználat, a birtokrendezés körében alapvető jelentőségű, és a külföldiek ingatlanszerzésére (nem termőföld) vonatkozó átmeneti szabályokra redukálódtak.
1. A Tftv. hatálybalépésétől, 1994. július 27-től, a termőföldre vonatkozó tulajdonszerzési lehetőségek kizárásának centrumában a külföldiek állnak. A Tftv. 7. §-a kezdettől határozottan tiltja, hogy külföldi magánszemély és jogi személy egyaránt, a termőföld és védett természeti terület tulajdonjogát megszerezze. A termőföldek külföldi kézre kerülését megakadályozandó, nem szerezhetik meg a termőföld tulajdonjogát a belföldi jogi személyek és jogi személyiséggel nem rendelkező más belföldi szervezetek sem. Kivételt képez jelenleg a Magyar Állam, az önkormányzat, a közalapítvány, és meghatározott jogcímeken az egyházi jogi személy, valamint átmeneti időre a jelzálogjog hitelintézet tulajdonszerzése. A tiltás logikai alapja, hogy a belföldi jogi személy tulajdonába kerülő föld közvetve a jogi személy tulajdonosaié, akik között külföldiek lehetnek.
Mivel 2002. január 1-jétől, a Tftv. 11. §-ának (1) bekezdése értelmében, a haszonélvezeti jog és a használat joga szerződéssel történő alapítására a Tftv. II. fejezetének a tulajdonszerzést korlátozó rendelkezéseit kellett megfelelően alkalmazni, ettől az időponttól, termőföldre, külföldi magán-, és jogi személy, továbbá - a már ismertetett kivételekkel - a belföldi jogi személy és jogi személyiség nélküli más szervezetek javára, haszonélvezeti jog és használat joga sem volt szerződéssel alapítható. (Használat joga a Ptk. 165. §-a szerinti korlátozott haszonélvezeti jog. Ez utóbbi jognál jellemzően inkább lakáshoz és nem a termőföldekhez kapcsolódó használatról van szó. Ezt nevezték régen lakásszolgalomnak is).
A módosítások között részletezés nélkül, csupán megemlítjük a földcsere fogalmának 2008. augusztus 1-jétől hatályos újra "szabását", és a tulajdonos rendelkezési jogának korlátozását a termőföld ajándékozásának esetére, ami a megajándékozható személyek köréből kimaradó jogalanyoknál jogcímhez kötött szerzési tilalomként is felfogható [lásd a Tftv. 4. §-ának (2) és (3) bekezdéseit].
A külföldiek tulajdonszerzési tilalmának évtizedes merevségén oldott, hogy a Magyar Köztársaságnak az Európai Unióhoz történt csatlakozásától, 2004. május 1. napjától a Tftv.-ben megállapított feltételeknek megfelelő külföldi magánszemélyek termőföldre tulajdonjogot szerezhetnek. A Tftv. 7. §-ának (2) bekezdésében meghatározott tagállami állampolgárok azok, akik most már a belföldi magánszemélyre irányadó szabályok szerint, az ingatlanforgalomban is hozzájuthatnak a termőföld tulajdonjogához. Értelemszerűen, ez a lehetőség a haszonélvezeti jog és a használat jogának javukra történő szerződéses alapítására is vonatkozik. A külföldi magán-, és jogi személyek fogalmát egyébként a Tftv. időközi módosításai finomítgatták, majd meghatározták a tagállami állampolgár fogalmát is.
1. A Tftv. 5. §-ának (1) bekezdése, hatálybalépésétől kezdve a belföldi magánszemély tulajdonszerzési jogosultságát termőföldre legfeljebb 300 hektár nagyságban, vagy 6000 aranykorona értékben állapította meg. Eddig a mértékig annak a belföldi magánszemélynek volt szerzési jogosultsága, akinek egyáltalán nem volt termőföld a tulajdonában. A tulajdonban már meglévő termőföld nagysága, vagy aranykorona értéke, a tulajdonul még megszerezhető területnagyságot, vagy aranykorona értéket csökkentette. Ez nem egy bonyolult rendszer, a Tftv. hatálybalépésekor a tulajdonszerzési, tilalmak és korlátozások, könnyedén átlátható rendelkezésekből álltak. Ennek köszönhetően a szerzés jogszerűsége, már a szerződés puszta tartalma alapján megalapozottan elbírálható volt. Az átláthatósághoz, mint előfeltételhez társulhatott a tulajdonszerzés ellenőrzésének az a sajátos módja, hogy az ellenőrzésben a termőföld tulajdonjogának átruházására vonatkozó jogügylet előzetes hatósági engedélyezése (jóváhagyása) semmilyen szerepet nem kapott. A Tftv. a szerzés jogszerűségének ellenőrzését egyszerűen belehelyezte a tulajdonjog ingatlan-nyilvántartási bejegyzésére irányuló eljárás keretei közé. Tudatos, ugyanakkor kényszerű megoldásról volt szó, amelyet a szabályozás az ellenőrzés megfelelő infrastrukturális (informatikai) feltételeinek hiányában, átmeneti időre kívánt fenntartani. (Lásd a Tftv. 9. §-ához fűzött miniszteri indokolást.)
A leegyszerűsített ellenőrzés gondolatmenete annál a pontnál szenved törést, hogy ingatlan-nyilvántartási bejegyzés iránti kérelemmel eleve olyan eljárás indul, amelynek a végeredménye sohasem jelent kötelező állásfoglalást arra nézve, hogy az írásba foglalt jogügylet, amely a bejegyzés alapjául szolgál, anyagi jogilag érvényesen létrejött-e, vagy sem.1
Mindemellett az ingatlan-nyilvántartási eljárásnak sajátossága az is, hogy a földhivatal a bejegyzés iránti kérelem elintézése során, az okiratok ún. nyilvánvaló érvénytelenségét köteles észlelni. Közismert, hogy amikor a jogügylet érvénytelensége magából a szerződés tartalmából kiderül, az ilyen, minden különösebb vizsgálat nélkül szembeötlő, ún. nyilvánvaló érvénytelenséget a földhivatalnak észre kell vennie (pl. a termőföldre vonatkozó megállapodás szerint belföldi jogi személy lenne a vevő). Ez a kötelezettség abból ered, hogy a földhivatal nem teheti szándékosan helytelenné, az érvényes anyagi joggal ellentétessé, az ingatlan-nyilvántartás tartalmát azzal, hogy még a szerződés kirívó érvénytelenségére sem ad megfelelő választ.
A Tftv. 9. §-ának (1) bekezdése a nyilvánvaló érvénytelenség jogi szerkezetéből adódó lehetőséggel élve hidalja át azt az ellentmondást, hogy a termőföld tulajdonjogának átruházásáról szóló jogügylet anyagi jogi érvényességét befolyásoló tulajdonszerzési tilalmak és korlátozások ellenőrzése egy olyan eljárásban történik meg, amelyből éppenséggel a bejegyzés számára irányadó polgári jogi jogviszonyok érvényességének kötelező erővel bíró megállapítása hiányzik. Ezért a hivatkozott rendelkezés először is deklarálja, hogy a tulajdonszerzési korlátozásba ütköző szerződés semmis. Majd úgy rendelkezik, hogy "Ha az ingatlan-nyilvántartási bejegyzéssel az e törvényben meghatározott tulajdonszerzési korlátozásba ütköző módon, illetőleg a szerzési mértéket meghaladóan termőföld, vagy védett természeti terület tulajdonjogának megszerzésére kerülne sor, az ingatlanügyi hatóság az okirat nyilvánvaló érvénytelensége esetére irányadó szabályok szerint jár el". Ez annyit jelent, hogy a kért bejegyzés teljesítését a földhivatalnak határozattal el kell utasítania.
A Jogkódex-előfizetéséhez tartozó felhasználónévvel és jelszóval is be tud jelentkezni.
Az ORAC Kiadó előfizetéses folyóiratainak „valós idejű” (a nyomtatott lapszámok megjelenésével egyidejű) eléréséhez kérjen ajánlatot a Szakcikk Adatbázis Plusz-ra!
Visszaugrás
