Az ingatlan-nyilvántartásról szóló 1997. évi CXLI. törvény (Inytv.) végrehajtása tárgyában született 109/1999. (XII. 29. ) FVM rendelet (Inyvhr. ) 17. § (1) bekezdése a következőképpen rendelkezik: "Jelzálogjogot ingatlanra, az ingatlant terhelő átruházható jogra, valamint jelzálogjoggal biztosított átruházható követelésre és önálló jelzálogjogra lehet az ingatlan-nyilvántartásba bejegyezni." A megfogalmazás kissé félrevezető és pontatlan is: egybemossa a zálogjognak a Ptk. által szabályozott fajtáit, s az ingatlan-nyilvántartásba bejegyezhető jelzálogjog tárgyát - megjegyzem, törvényi felhatalmazás hiányában - túl tágan határozza meg.
A (2) bekezdés - úgy tűnik - pontosítani próbál, amikor kifejti: "Jelzálogjoggal biztosított követélésre vagy önálló jelzálogjogra aljelzálogjogot, jelzálogjog tárgyául szolgáló ingatlanra vagy egyéb jogra jelzálogjogot lehet az ingatlan-nyilvántartásba bejegyezni." A pontosítás azonban ahelyett, hogy eloszlatná a ködöt, néhány kérdés felvetésével még sűrűbbé teszi a homályt.
Ha az ingatlan-nyilvántartás szabályait komolyan vesszük, nem kis problémával találhatják szembe magukat azok, akik aljelzálogjogot szeretnének bejegyeztetni: sem az Inytv., sem az Inyvhr. nem teszi lehetővé ugyanis ilyen jog bejegyzését. Az Inytv. 16. § és 17. § tételesen felsorolja azokat a jogokat és tényeket, amelyek az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzésre kerülhetnek, ezek között pedig az aljelzálogjog nevesítve nem szerepel. Nem segít ki bennünket az Inyvhr. 4. § (2) bekezdésének t) pontja sem, mely - lényegében feloldva a fenti taxációt - törvényi szintű jogi norma rendelkezése szerint lehetővé tenné egyéb jog és tény bejegyzését is: ilyen, az aljelzálogjog bejegyzését kifejezetten megengedő törvény ma nincs hatályban. Mivel pedig az aljelzálogjog nem egyszerűen egy különleges ingatlan jelzálogjog, hiába mondja ki az Inyvhr. 17. § (4) bekezdése, hogy "Az aljelzálogjog bejegyzésére a jelzálogjog bejegyzésének szabályait kell megfelelően alkalmazni": ez a kiterjesztés nem alkalmas arra, hogy a jelzálogjog és az aljelzálogjog között egyenlőségjelet tegyen, mégpedig a következők miatt.
Az ingatlan-nyilvántartásba bejegyezhető jogok felsorolásakor a jelzálogjogról Inytv. 16. §-a és az Inyvhr. 4. § (1) bekezdése rendelkezik, e két jogszabályhely azonban kizárólag az ingatlanhoz kapcsolódó jogok és azok jogosultjainak bejegyzését teszi lehetővé. A jelzálogjog, mint egy pénzben kifejezett követelés dologi biztosítéka, mely a kötelmi kötelezett nem teljesítése esetén kielégítési lehetőséget és elsőbbséget biztosít az ingatlanból a jogosult számára, kétségkívül ilyennek tekintendő. Az a jelzálogjog azonban egészen más síkon mozog: sajátos jogi jellegénél fogva nem az ingatlanhoz, hanem - el nem ítélhető módon - tárgyához, az ingatlanra bejegyzett jelzálogjoggal biztosított követeléshez tapad.
Polgári Törvénykönyvünk 252. § (1) bekezdése értelmében zálogjog tárgya lehet minden birtokba vehető dolog, valamint átruházható jog, illetve követelés, a zálogjogi fejezet pedig a zálogjog fajtái alcím alatt a jelzálogjog és a kézizálogjog szabályait követően rögzíti a követelést vagy jogot terhelő zálogjog legfontosabb szabályait (258. §). Az átruházható - szükség esetén végrehajtás alá is vonható - vagyoni értékkel bíró követelések, jogok ugyanúgy szolgálhatják a pénzkövetelés kötelemszerű teljesítésén megjelenő hitelezői érdek biztosítását, mint a klasszikus dolgok. Nem lehet vitás ugyanakkor, hogy egy fedezetül felajánlott pénzkövetelés kevésbé megfogható: a jövőbeli, ma még itt nem lévő pénz általában bizonytalanabb, mint a jelen lévő (ingó kézizálogjog esetén át is adott), látható és tapintható ingó vagy ingatlan dologi biztosíték. Mivel a követelést terhelő zálogjog esetében a hitelező a zálogjog tárgyául szolgáló követelésből szeretne kielégítést nyerni - ebben áll a fedezet lényege - kardinális kérdés, hogy a biztosítékul adott, zálogjoggal megterhelt követelés behajtható, érvényesíthető (ha úgy tetszik biztosan pénzre váltható) legyen. Éppen ezért jelent számára nagyobb biztonságot, ha a fedezet maga is egy zálogjoggal biztosított követelés (folytatva a fenti gondolatmenetet: ha a kevésbé megfogható mögött megragadható biztosítékot lát).
Esetünkben arról van szó, hogy az adós (aki az alzálogjog kötelezettje) a saját hitelezőjének (alzálogjogos hitelező) tartozása biztosítékaképpen egy őt megillető, zálogjoggal biztosított követelést ajánl fel fedezetként. Ilyenkor tehát a zálogjog tárgya egy pénzben meghatározott követelés (és nem az ingatlan!), melynek pusztán annyi a sajátossága, hogy maga is zálogjogi fedezettel bír. Emiatt a jelzálogjoggal biztosított követelés zálogba adása a követeléseken, jogokon alapítandó zálogjog szabályaihoz igazodik: az elzálogosítás nem az aljelzálogjognak az ingatlan nyilvántartásba való bejegyzésével történik meg (illetve történne, ha be lehetne jegyezni...), hanem - a törvény speciális rendelkezése hiányában - a felek alakszerűséghez nem kötött megállapodásával (ahogyan maga a biztosítékul szolgáló követelés sem az ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzéssel keletkezik, noha az ezt biztosító jelzálogjog már igen).
A problémát tehát az jelenti, hogy a jogalkotó nem érezte át kellő súllyal az ingatlanra bejegyzett jelzálogjog és a jelzálogjoggal biztosított követelésen alapított zálogjog közötti lényeges különbséget.
A jelzálogjogról szóló 1927. évi XXXV. törvénycikk (Jt.) talaján nyugvó bírói gyakorlatban és a jogirodalomban (pl. Nizsalovszky, Sárffy) egyaránt elfogadott volt az a tétel, hogy az aljelzálogjog tárgya az elzálogosított követelés és az azt biztosító (jel)zálogjog együtt. A megközelítéssel egyetértek, azzal, hogy a kettő közül az elsőn, vagyis a biztosítékul adott követelésen van a hangsúly. Ennek rögzítése megítélésem szerint azért is fontos, mert az aljelzálogjog elnevezés kapcsán hajlamosak lehetünk egyszerűen a "jelzálogjog megterhelésére" gondolni, holott nem erről van szó. Hatályos jogunk szerint a zálogjog a járulékos jellegből fakadóan magában nem állhat (az önálló zálogjogot kivéve, amelyik viszont inkább sajátos korlátolt dologi jog, mint karakteres zálogjogi intézmény), zálogjog önmagában újabb zálogjogviszony közvetett tárgya egyebek mellett ezért sem lehet.
Az aljelzálogjognak - esetleges bejegyzése esetén is - elsősorban a követeléshez való kötődését egyértelműen jelzi az is, hogy az aljelzálogjogos hitelezőnek nincs - nem is lehet - közvetlen igénye az ingatlan tulajdonosával szemben, hiszen nincsenek közvetlen jogviszonyban. A "zálogjogi láncolat" végén álló hitelező értelemszerűen kizárólag saját személyes adósával szemben fordulhat követelésével, s annak nem teljesítése esetén csupán a követelése fedezetéül szolgáló követelésre vezethet végrehajtást.
A Ptk. zálogjogi novellájának egyik jelentős módosítása volt az erejét ma még legfeljebb csupán próbálgató önálló zálogjog bevezetése. Témánk szempontjából e jogintézmény legfontosabb tulajdonsága nem járulékos jellege, vagyis, hogy a zálogtárgyat kötelmi (vagy másként a zálogjog alapjául szolgáló, személyes) követelés nélkül terheli. Az Inyvhr. idézett 17. § (2) bekezdése a jelzálogjoggal biztosított követelésen túl elképzelhetőnek tartja aljelzálogjog bejegyzését önálló zálogjogra is. Ha ugyanakkor elfogadjuk, hogy az alzálogjog egy zálogjoggal biztosított követelés elzálogosításával keletkezik - ez pedig az alzálogjog domináns jellemvonása -, akkor felvetődik a kérdés, hogy önálló zálogjog esetében hol van az alzálogjog tárgyát képező követelés? Ez a probléma régi jogunkban is felmerült, mégpedig az önálló zálogjog elődjeként ismert telekadóssággal összefüggésben. Akkor a szerzők egy része (pl. Nizsalovszky, Szladits) alzálogjoggal terhelhetőnek tekintette a telekadósságot, mások (különösen Sárffy) úgy tartották, hogy a telekadósság egyszerű jelzálogjog - és nem aljelzálogjog - tárgya lehet. Én ez utóbbi álláspontot tartom inkább védhetőnek. Meglátásom szerint az önálló zálogjog tartalma szerint nem más, mint egy sajátos idegen dologbeli jog, mely a "záloghitelező" számára a Ptk. 269. § (1) bekezdésének második mondatából is kitűnően a zálogtárgyból való és a zálogtárgyra korlátozott kielégítési jogot biztosít. Az önálló zálogjog ennélfogva egy olyan átruházható, vagyoni értékkel bíró, forgalomképes jog, mely a Ptk. 252. § (1) bek. és 258. § rendelkezései szerint zálogjog tárgyaként szolgálhat. Pusztán az, hogy e kielégítési jogosultságot megtestesítő intézményt polgári jogunk zálogjogként nevesíti, még nem jelenti azt, hogy elzálogosítása al(jel)zálogjogot keletkeztetne. Ellenkező nézet elfogadása esetén meg kellene kettőznünk az alzálogjog szabályait: egészen másként értelmezve azt, ha a tárgya egy zálogjoggal biztosított követelés, s megint másként, ha a zálogjogi fedezet egy nem járulékos - vagyis személyes követelés nélküli - speciális zálogjog.
Megítélésem szerint az egyetlen "aljelzálogjog", mely az ingatlan-nyilvántartásban ma aggálytalanul feltüntethető, az a végrehajtási eljárásban lefoglalt, jelzálogjoggal biztosított követelésre a bírósági végrehajtásról szóló 1994. évi LIII. törvény (Vht.) 110. § (2) bekezdése alapján bejegyzett végrehajtási jog. A Vht. idézett rendelkezése szerint ugyanis "ingatlanra bejegyzett jelzálogjoggal biztosított követelés lefoglalásakor a végrehajtó megkeresi a földhivatalt, hogy a követelés lefoglalását jegyezze be az ingatlan nyilvántartásba." Bár a végrehajtási jog nem egyértelműen zálogjog, nagyon sok közös vonásuk van: kissé leegyszerűsítve azt is mondhatnánk, közöttük a különbség csupán annyi, hogy a zálogjog (jelzálogjog) a kötelmi követelés biztosítását, míg a végrehajtási jog a követelés kielégítését célozza. Nem véletlen, hogy régi jogunk szerint ingatlanra bejegyzett zálogjoggal biztosított követelés lefoglalásakor aljelzálogjogot kellett bejegyezni és az elméletben is elfogadott az az álláspont, mely szerint a végrehajtási eljárás során történő lefoglalás bírósági, hatósági határozaton alapuló zálogjogot hoz létre (így különösen Eörsi). Tételes jogunk azonban külön kezeli a zálogjog és a végrehajtási jog fogalmát, ennek megfelelően a bejegyezhető jogok között külön említi e jogintézményeket.
Ha most visszatérünk az Inyvhr. már említett 4. §-nak rendelkezéseihez, látnunk kell a különbséget az (1) és a (2) bekezdés megfogalmazása között: az (1) bekezdés az ingatlanhoz kapcsolódó a)-g) alatt felsorolt jogokat és azok jogosultjait tartalmazza (itt szerepel a jelzálogjog, önálló zálogjog és a végrehajtási jog), míg a (2) bekezdés szerint a tulajdoni lap III. része tartalmazza még az ingatlanhoz vagy a bejegyzett jogokhoz, illetve azok jogosultjaihoz kapcsolódó egyes tényeket, a)-t) pontig terjedő felsorolással. Az utolsó, t) pont teremti meg annak lehetőségét, hogy a (2) bekezdésben foglaltakon túl törvényi felhatalmazással egyéb jog vagy tény is bejegyzésre kerülhessen. A Vht. említett 110. § (2) bekezdése az elmondottak szerint kétségkívül ilyennek tekinthető, a zálogjoggal biztosított követelésen alapított aljelzálogjog bejegyzését azonban hatályos törvény nem rendeli el és nem is engedi meg.
Elhibázottnak tartom az Inyvhr. 17. §-nak a bevezető gondolatok körében már idézett megfogalmazását is. Amíg ugyanis az Inytv. 16. § törvényi szintű szabálya jelzálogjog bejegyzését az ingatlanhoz kapcsolódóan engedi meg, addig az Inyvhr. 17. § (1) bekezdése - nyelvtanilag egyébként sem szerencsés megfogalmazással - az ingatlan nyilvántartásba bejegyezhető jelzálogjog tárgyaként az ingatlanon túl az ingatlant terhelő, átruházható jogokat, a jelzálogjoggal biztosított átruházható követeléseket és az önálló zálogjogot is felsorolja. Olybá tűnik, mintha az utóbbi jogszabályhely szerint jelzálogjog "akármire" bejegyezhető lenne, s mintha nem is kellene különbséget tennünk jelzálogjog és aljelzálogjog között. Az pedig csak "hab a tortán", hogy ezt követően a (2) bekezdés - ellentmondásba keveredve az (1) bekezdéssel - jelzálogjog tárgyának már csupán az ingatlant, valamint az egyéb (jelzálogjog tárgyául szolgáló?) jogokat tekinti, hiszen a jelzálogjoggal biztosított követelésekre és az önálló zálogjogra már aljelzálogjog bejegyzését rendeli. Talán apróságnak tűnik, de olyan jogforrási "zűrzavar" ez, melyet következetes szabályozás nem engedhet meg.
Mindent egybevetve tudomásul kell vennünk, hogy az aljelzálogjog nem az ingatlanhoz, hanem az ingatlanra bejegyzett jelzálogjog alapjául szolgáló követeléshez kapcsolódik, ennélfogva az ingatlan-nyilvántartás helyes megközelítésben kizárólag a jelzálogjoggal biztosított követelés elzálogosításának tényét tüntetheti fel. A legegyszerűbb megoldást az jelentené, ha az Inyvhr. 4. § (2) bekezdése kiegészülne egy "a jelzálogjoggal biztosított követelés elzálogosításának ténye" alponttal, de elképzelhető az is, hogy - élve a t) pontban írt kiterjesztési lehetőséggel - törvényi szintű norma rendelkezzen a zálogjoggal biztosított követelésen alapítható zálogjog ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzésének lehetőségéről.
Az Inyvhr. idézett jogszabályhelyei régi magánjogunk kimeríthetetlen hitelezővédelmi fegyvertárából próbáltak életre hívni egy újabb intézményt, a jelzálogjoggal biztosított követelés aljelzálogjog bejegyzésével történő elzálogosítását. Pontosabban csak felébreszteni kívánták a szendergőt, hiszen mai jogunk eddig sem tiltotta zálogjoggal biztosított követelés zálogba adását: nem egy gazdálkodó szervezet élt és él is e lehetőséggel, persze ingatlan-nyilvántartási bejegyzés, vagyis pro forma aljelzálogjog létesítése nélkül. Lényegesnek tartom azonban hangsúlyozni, hogy a pénzkövetelés zálogba adása a felek megállapodásával érvényesen megtörténik attól függetlenül, hogy a biztosítékul adott követelést kézizálogjog vagy jelzálogjog - mégpedig akár ingó, akár ingatlan jelzálogjog - biztosítja (ilyen esetben nyilvántartáson kívüli, ún. materiális aljelzálogjog keletkezik). Mivel pedig a követelésen alapított zálogjogot a felek akarategységén, konszenzusán nyugvó, a Ptk. 252. § (1) bekezdése és a 258. § szerinti szerződés keletkezteti: az ehhez képest másodlagos kérdés az is, hogy az aljelzálogjog (vagyis a terhelés ténye) bejegyezhető-e vagy sem. ■
Visszaugrás
