Samodai András: Gondolatok a bírósági végrehajtási árverés sikeressé tételéhez (GJ, 2011/12., 8-13. o.)

Az ingatlant - ha a törvény másképpen nem rendelkezik - rendszerint árverésen kell értékesíteni a bírósági végrehajtásról szóló 1994. évi LIII. törvény (Vht.) 141. § (1) bekezdése szerint, vagy a felek kívánságára a végrehajtó árverésen kívül, de az árverési vétel hatályával a felek által meghatározott vevő részére, a felek által megállapított becsértéken eladja az ingatlant (Vht. 157. §). Ezen a két megoldáson kívül az ingatlan értékesítésére a Vht. 158. §-ban szabályozott módon is sor kerülhet, ez esetben a második sikertelen árverést követően a végrehajtást kérő átveheti az ingatlant.

Az ingatlan árverése történhet lakott, vagy beköltözhető állapotban. A beköltözhető állapotban történő árverés nem azt jelent, hogy az árverés pillanatában kell beköltözhető állapotban lennie az ingatlannak, hanem a sikeres árverést követően a bentlakónak ingóságai kiürítésével el kell hagynia az ingatlant, ellenkező esetben a végrehajtó rendőrség közreműködésével üríti ki az elárverezett ingatlant. Az árverés során a kikiáltási ár lakóingatlan esetén a becsérték 70%-nak, egyéb ingatlan esetén a becsérték 50%-nak megfelelő összegig szállítható le.

1. A bírósági végrehajtás értékesítési módjainak problémái

A fenti három ingatlaneladást célzó mód egyike sem célravezető. Az ingatlan árverésen kívüli eladása az utolsó mentsvára lehet az adósnak, hogy a nyomott áron való árverés előtt a végrehajtást kérő beleegyezésével még reális, piaci értékhez közelítő áron értékesítse ingatlanát. Valójában ez igazi megoldást az ingatlan pénzzé tételére nem jelent, hiszen a végrehajtást kérő hozzájárulását, és az árverési vétel hatályával való szerzést leszámítva semmiben sem különbözik a hétköznapi adásvételtől, csupán nehezítve van azzal a feltétellel, hogy a vételárnak elegendőnek kell lennie valamennyi végrehajtást kérő követelésének a kielégítésére. Éppen e feltételek miatt elenyésző mértékű ennek az értékesítési módnak a szerepe a végrehajtás során. Az ingatlan végrehajtást kérő általi átvétele magában hordozza legfőbb hibáját: csak a második eredménytelen árverést követően van lehetőség ennek a jogi megoldásnak az alkalmazására. Ez egy korlátozott eszköz, amely kiegészítőként segítséget nyújthat a végrehajtást kérőnek követelése legalább részbeni kielégítésére az árverés sikertelensége esetén.

A végrehajtási eljárások során alkalmazandó fő értékesítési eljárás, az árverés, jelenleg hatályos szabályozása miatt jelenleg eleve rossz hatásfokra ítéltetett mind az ingóságok, mind az ingatlanok vonatkozásában. Az árverés célja, hogy a végrehajtás alá került vagyontárgyak a lehető legmagasabb áron kerüljenek értékesítésre, azonban a bírósági végrehajtási árveréseken az ingatlanok jellemzően rendkívül alacsony áron kelnek el, köszönhetően az árverezési rendszer kiskapuit kihasználó árverési neppereknek.

Az általános, de be nem vallott helyzet az, hogy a végrehajtói árverések jelentős részén a hétköznapi, potenciális érdeklődők nem vesznek részt, csak a nepperek jelennek meg. Az árverési nepperek még az árverés előtt megállapodnak, hogy az adott ingatlant melyikük vásárolja meg, a többiek nem licitálnak az ingatlanra, így a kiválasztott árverési nepper a lehető legalacsonyabb áron vásárolhatja meg az ingatlant, míg a többiek egy megállapodás szerinti pénzösszeget kapnak annak fejében, hogy nem licitáltak. Az összebeszélés folytán az árverésre kerülő vagyontárgyak rendkívül alacsony áron kelnek el, így mind az adóst, mind a végrehajtást kérőt rendkívül nagy veszteség éri. A nepperi kör tevékenysége miatt a körön kívül eső személyek elhanyagolhatóan kis számban vesznek részt az árverésen, joggal tartva az esetleges atrocitásoktól. Ezeken az árveréseken megjelent egy olyan réteg is, amelyik azért látogatja az árveréseket, hogy az ott vásárolni szándékozók, nepperek, a vagyontárgy értékéhez igazodó pénzösszeget fizessenek részére azért, hogy ne licitáljon az árverés során - ők szintén az árverés eredményességét rontják. Ezen körülmények miatt a bírósági végrehajtási eljárásban nagyon alacsony eredményességgel zárulnak az ingatlanárverések.

Forrás: Bírósági végrehajtás adatai (Közigazgatás és Igazságügyi Minisztérium)

A fennálló rossz árverési helyzeten próbált javítani a 2009. január 1-jén hatályba lépett Vht. novella azzal, hogy bevezette az elektronikus ingatlanárverés intézményét, azonban a bevezetett új szabályok nem érték el a kívánt hatást. A Magyar Bírósági Végrehajtói Kamara (MBVK) által vezetett elektronikus árverési rendszer lezárt ingatlan-árverésekre vonatkozó licitnaplójából (2011. február 21-i adat) kiderül, hogy a több mint 2500 lezárt elektronikus ingatlan-árverés közül csupán 12 esetben került sor elektronikus ajánlattételre, ami a 0,5%-os eredményességet sem éri el.

Az elektronikus ingatlan-árverés jelenlegi rendszerének kudarca abból fakad, hogy az elektronikus szakaszt követi egy személyes jelenlétet követelő árverés, amely árverést az elektronikus ajánlattételi szakasz lezárását követő napon kell megtartani. Csak ezen a személyes árverésen dől el véglegesen, hogy ki, és milyen áron vásárolhatja meg az adott ingatlant. Mivel mindenki olcsón szeret vásárolni, reméli, hogy a személyes árverésen alacsonyabb áron hozzá tud jutni az ingatlanhoz, ezért nem használják az elektronikus árverési rendszert.