Besenyei Lajos fenti című munkája a Közgazdasági és Jogi Könyvkiadó "Szerződéstár" című sorozatában (melynek előző kötetei: Kisfaludi András: Az adásvételi szerződés, Bíró György: A megbízási szerződés, Kovács László: A vállalkozási szerződés) a szerződések egyik legfontosabb alaptípusát, a bérleti szerződést mutatja be.
A kötet szerzője, aki a szegedi József Attila Tudományegyetem Jogi Karán a Polgári Jogi Tanszék vezetője, egyetemi tanár és emellett gyakorló ügyvéd, nagy rálátással rendelkezik a témára és ennek megfelelő alapossággal és élvezetes stílusban tárgyalja a bérleti szerződést.
A kötelezetti szempontból a non fatere (tűrési), a jogosulti oldalról nézve pedig a használati kötelmek alapfajtájából, a bérleti szerződésből egyrészt célszerű, másrészt könnyű levezetni a használatra irányuló szerződések további fajtáit. A szerző sem cselekszik másként, mikoris egy tömör, a használati szerződések sajátosságait bemutató bevezető után, az első fejezetben mintegy kedvcsinálóként felvillantja és egyben néhány szóban értelmezi is a tárgyalandó fogalmakat (Bérleti szerződés alapján a bérbeadó köteles a dolgot időlegesen a bérlő használatába adni, a bérlő pedig bért fizetni).
A második fejezetben a bérleti szerződés in genere kerül elemzésre. A szerző a tankönyvekben megszokott klasszifikációt követi (a szerződés fogalma, alanya, tárgya, létrejötte, tartalma). A szerződés lelke a felek jogait és kötelezettségeit magában foglaló tartalom. Kiemelten szerepel itt a bérbeadó azon kötelezettsége, hogy a dolgot rendeltetésszerű használatra alkalmas állapotban adja át a bérlőnek.
A szerző ezzel kapcsolatosan egy érdekes kérdésre hívja fel a figyelmet: a szavatossági felelősség problémájára olyan esetben, ha a rendeltetésszerű használat kívülálló harmadik személy magatartása következtében válik lehetetlenné. Ilyenkor természetesen a bérbeadó lesz köteles a dolgot kijavíttatni, de költségeit követelheti a károkozótól. Indokolatlan lenne a közvetlen fellépés jogát a bérlőre testálni, hiszen ha a harmadik személy kimenti magát, és nincs olyan személy, aki a kár megtérítésére kötelezhető, a casus nocet domino elve alapján a tulajdonos, ehelyütt a bérbeadó viseli a kárt.
Ugyancsak fontos kivétel található a bérleti szerződés keretében a hibás teljesítés jogkövetkezményeit illetően, miszerint a szavatosság általános szabályai alkalmazandóak, kivéve, hogy a bérlőt az elállás helyett az azonnali hatályú felmondás joga illeti meg, kicserélést pedig nem követelhet. A szerző érthetően vezeti le ezen kivételek indokolását, továbbá a szavatossági határidők körében újabbakat is említ.
A továbbiakban részletezésre kerülnek a bérbeadó egyéb, a Ptk.-ban nem nevesített mellékkötelezettségei, mint például a tájékoztatási kötelezettség.
Ezt követően a bérlő kötelezettségeit tárgyalja a szerző olyan, kevéssé tipikus kötelezettségeket is megemlítve, mint például a bérlet tárgyának átvétele. Ennek elmulasztása esetén a bemutatott példa alapján a bérlőt nem a dolog átvételére és használatára lehet, illetve kell kötelezni, hanem a bérleti díj megfizetésére.
Egyéb, a Ptk.-ban is szereplő kötelezettségek mellett hangsúlyt kap - eltérően a lakásbérlettől - az albérletbe adás tilalma. Súlyos szankció az ezen tiltást esetlegesen megszegő bérlő számára az esetenkénti igen szűk körű kimentési lehetőséget tűrő feltétlen felelősségi alakzat.
Nagyon lényeges szempont és tárgyalandó kérdés a bér meghatározása, illetve fizetése, mint a bérleti szerződés fogalmi eleme. A szerződés eme sarkalatos pontja az ezt megkívánó terjedelemben, idevágó jogesetek illusztrálásával kerül bemutatásra.
E körben lényeges a német joggyakorlat említése, mely alapján a felmondási idő a bér fizetésének időszakához igazodik. Véleményem szerint ez igen megfontolandó jogintézmény, csakúgy, mint az az Egyesült Államokban élő gyakorlat, mely a bérlőtől a szerződés megkötését követő első bérfizetés alkalmával az adott időszakra vonatkozó bér kétszeresét kéri a bérbeadó, az első és az utolsó részletet. Az utolsó részlet a bérlővel szemben a jogviszony megszűnésekor esetlegesen fennálló követelések kielégítésére szolgál, azaz még a két fél közötti normál kapcsolat idején, mintegy óvadékszerű alakzatként próbál biztosítékot nyújtani a bérbeadó számára. Itt megjegyzendő, hogy ezen intézmény sokkal nagyobb védettséget nyújt a bérbe adónak, hiszen dologbérlet esetén effektíve nincs biztosítéka, a lakás-, illetve helyiségbérletnél megtalálható zálogjog pedig meglehetősen csekély jogvédelem a bért nem fizető vagy a bérelt dologban (bérleményben) kárt okozó bérlővel szemben.
Szintén áttekinthetően, részletesen, jogeseteken keresztül kerülnek bemutatásra a bérfizetés alóli mentesülés szabályai, melyek - véleményem szerint - a tárgyalt kötelem körében meglehetősen sok jogvitára adnak alapot.
A kötelezettségek tárgyalása után - értelemszerűen - a feleket megillető jogok kerülnek részletezésre.
Fontos kiemelni a bérbeadó felmondási jogát, illetve az ezen jog gyakorlásából fakadó, rendeltetésellenes vagy szerződésnek nem megfelelő használat gyakorlatának megszüntetését, illetve jogkövetkezményeit. A lényeg, hogy a jogérvényesítésre nem kizárólag a bírói út áll a bérbeadó előtt, hanem az azonnali hatályú felmondás lehetősége is fontos szerepet kap. Itt kerül megemlítésre a bérbe adót a bérlőnek a bérleménybe bevitt dolgain megillető zálogjoga, mely szabályt - véleményem szerint - talán szerencsésebb lenne a lakás-és helyiségbérleti részben elhelyezni. A gyakorlatot figyelembe véve ezen jogintézmény kevéssé biztosítja a bérbeadó jogvédelmét, hiszen a rosszhiszemű bérlő könnyen kijátszhatja a zálogjogot vagyontárgyainak a bér meg nem fizetése előtti elszállításával. A jogalkotó túl sok garanciális szabályt épített be ide, melyek tovább nehezítik a bérbeadó helyzetét az igényérvényesítés tekintetében. Mint ahogy a szerző is kiemeli, a bérbeadónak anyagi jogi, tehát szigorúbb határidő alatt kell igényét érvényesítenie. Mindazonáltal úgy gondolom, hogy ma minden bérbeadó kockázatot vállal, amikor tulajdonát más birtokába bocsátja, hiszen rosszhiszemű bérlőkkel szemben még mindig igen csekély fellépési lehetőséget biztosít számukra a magyar jog.
A bérleti szerződés megszűnése körében az egyéb megszűnési formák mellett a legtipikusabb alakzat, a
felmondás kerül részletes elemzésre. A szerző tankönyvszerűen ismerteti a felmondás fajtáit, majd a bérbeadót megillető felmondási jogot veszi górcső alá. A rendes felmondás kivételes eseteinek említése után nagyon világosan taglalja a rendkívüli felmondás meglehetősen bonyolult szabályait. A bérbeadót megillető rendkívüli felmondási lehetőség azonban egyaránt vonatkozik a határozott és a határozatlan idejű bérleti szerződésre és ezt a jogosultságot minden esetben a bérlő valamely szerződésszegő magatartása indukálja. Ezek tipikusan a bér nem fizetése és a bérlet tárgyának nem rendeltetésszerű használata.
Fontos különbségtétel, hogy a bérlőt csak akkor illeti meg a rendkívüli (azonnali hatályú) felmondás joga, ha szavatossági igényt érvényesít és a szavatosság szabályai szerint elállásnak lenne helye. Mivel ezen terület szabályozása elég felemás a Ptk.-ban sőt, egyes esetek nem is kerültek expressis verbis megfogalmazásra (pl. az ellenőrzési jog akadályozása miatti rendkívüli felmondás határozott időtartamú bérlet esetén) a szerző új szabályozási rendszert is javasol, mely de lege ferenda szerintem is megfontolandó.
A Jogkódex-előfizetéséhez tartozó felhasználónévvel és jelszóval is be tud jelentkezni.
Az ORAC Kiadó előfizetéses folyóiratainak „valós idejű” (a nyomtatott lapszámok megjelenésével egyidejű) eléréséhez kérjen ajánlatot a Szakcikk Adatbázis Plusz-ra!
Visszaugrás
