A kataszterről és az ingatlanok nyilvántartásáról (szó szerint inkább: a kataszterről és az ingatlanra vonatkozó jogok nyilvánosságáról) szóló Nr. 7/1996. törvény (a továbbiakban: Kataszteri tv.), amelyet a Román Parlament 1996. március 13-án fogadott el, a román kataszteri és ingatlan-nyilvántartási rendszert - legalább is a szabályozás szintjén - országosan egységes alapokra helyezte. A Kataszteri tv. az ország ingatlanainak részletes felmérésen alapuló ún. általános kataszter bevezetését rendelte el, amelynek adatait az elkövetkező időkben - többek között - a telekkönyv vezetésénél is kötelezően használni kell. Az előzményekhez tartozik, hogy történelmi okok miatt az ország különböző területein mind a mai napig, más-más típusba besorolható ingatlan regisztráció létezik egymás mellett. Önmagában ez a tény országrészenként eltérő jogi garanciák hordozója az ingatlan-forgalomban. Az ingatlanok meghatározásához, azonosításához ugyanakkor a naprakész kataszteri térképi alapok hiányoznak. Az általános kataszter megvalósítása emiatt sem odázható. A Nr. 7/1996. törvényre a továbbiakban ugyan egyszerűen csak, mint kataszteri törvényre hivatkozunk, a félreértések elkerülése végett azonban jelezzük, hogy ez a rövidítés nem azt jelenti, hogy Romániában megszűnt volna a telekkönyv intézménye és azt ma már kataszterre keresztelték volna át. (Nálunk, mintegy másfél évtizede folyamatosan tanúi lehetünk ennek a törekvésnek, a dolog ezért érdemel külön említést.)
A Kataszteri tv. a parlamenti elfogadását követő több mint három év elteltével, 1999. július 1-jén lépett csak hatályba. A közben eltelt három év további változtatások szükségességét érlelte meg, amelyek megvalósítására újabb öt év múlva, a 2004 júniusában elindított radikális szervezeti reformmal egyidejűleg nyílt lehetőség.
Történelmi előzmények
Erdély, Bánság és Bukovina területén, amelyekkel Románia 1919-ben bővült, az Osztrák-Magyar Monarchia időszakára visszatekintő kataszter és telekkönyv érvényben maradt. Ugyanakkor Dél- és Kelet-Romániában, a francia mintára kialakított ingatlan-publikációs rendszer, vagyis az "átírások és a beírások" (ún. transzkripciók és inskripciók) regisztereinek rendszere működött. Mind a telekkönyveket, mind pedig az említett regisztereket ingatlan fekvése szerint illetékes elsőfokú bíróságok vezették.
Speciális feladatok ellátására más nyilvántartások is voltak az ingatlanokról, ezek hatóköre azonban csak meghatározott szűk területre korlátozódott. A helyi specialitások miatt ezek, elmélyedt elemzés számára, kevés gyakorlati jelentőséggel bírnak (pl. a Nr. 242/1947. törvény szerint a Bukarestre és a környező településekre bevezetett, továbbá a Nr. 163/1946. törvény alapján a pótolt betétekből összeálló telekkönyvi nyilvántartás).
A transzkripciók és inskripciók regisztere
Az "átírások és a beírások" regiszterének alkalmazása a Román Polgári Törvénykönyv (Art. 1801-1802 / 1816-1823) és a Polgári Eljárásjogi Törvény (Art. 710-720) rendelkezésein alapul.
A román jogban érvényesülő konszenzuális elv szerint a szerződés megkötésével az ingatlan tulajdonjoga (és más dologi jog is) átszáll a szerző félre, anélkül, hogy ehhez további dologi jogi aktusra (nyilvántartásba történő bejegyzésre) volna szükség. A szerződés szerinti megegyezésben elegendő, ha a felek legalább az ingatlant és a vételárat megjelölik, magához a jogszerzéshez tehát nem szükséges regisztráció.
A tulajdonjog átszállásával kapcsolatos jogügyletek átírásához az "átírási" regiszterben, illetve az ingatlanok megterhelésével kapcsolatos jogügyletek beírásához a "beírások" regiszterében nem fűződött konstitutív hatály. Ennek ellenére fennállt egy közvetett kényszer a jogügyletek nyilvántartására, azaz a "nyilvánosságra hozatalra". A dologi jogok megszerzésének hatálya ugyanis harmadik személyekre (jogügyleti szerző, jelzálogos hitelező) csak nyilvánosságra hozatal esetén terjedt ki. A jogügylet regisztrálása nélkül fennállt a jogvesztés veszélye. A rendszer legnagyobb hiányossága, hogy az ilyen regiszterekben az átírásoknak, illetve beírásoknak nem volt bizonyító ereje az ingatlan valóságos jogi helyzetére vonatkozóan. Ezekhez a regiszterekhez nem fűződött az a vélelem, hogy a regisztrált jogügyletek szerinti jogok meg is egyeznek a valósággal (fennállnak és meg is illetik azt a személyt, akinek a javára szólnak).
További hátrány, hogy a regisztráció nem ingatlanonként, hanem a jogosultak neve szerint történt. Valójában a jogosultak neve szerint rendszerezett okirat-gyűjteményekről van szó. Ilyen körülmények között adott ingatlan aktuális jogi helyzetének megállapítása nagy nehézségekbe ütközött. (Sok-sok összegyűjtött okirat tartalmából lehet kielemezni a hatályos jogi helyzetet). A szóban forgó rendszer alapján a publikáció tárgyát képező ingatlan egyébként is nehezen volt azonosítható, mert a rendszer nem a kataszteri térképekre támaszkodott, amelyeken minden egyes ingatlan önálló kataszteri számot kap. A jogügyletekben -kataszteri szám hiányában- az ingatlant többnyire körülírták (pl. szomszédok megnevezése). Ez a tény potenciálisan az ingatlan határvonalaira, nagyságára vonatkozó viták forrása.
A telekkönyv - a Dekret-törvény Nr. 115/1938.
A Nr. 115/1938. ún. Dekret-törvénnyel egybefoglalt joganyag szerinti romániai telekkönyv, az intézmény osztrák típusába sorolható. Története szervesen és sajátságosan osztozik a magyar telekkönyv történetében. A kiegyezés utáni Magyarországon a telekkönyvi jog szempontjából különbözött az Országbírói Értekezlet területe és az osztrák magánjog érvényesülési területe. Az Országbírói Értekezlet területén már az abszolút kormány bevezette a telekkönyvi rendszert 1855-ben, amelyet a kiegyezést követően az Ideiglenes Törvénykezési Szabályok hatályában fenntartott. Erdély területére ezt a fenntartott telekkönyvi jogot a magyar kormány csak 1870-ben terjesztette ki. Ez volt az erdélyrészi telekkönyvi rendtartás, amely csaknem szó szerint megegyezett magyarországi rokonával. A románok ún. Dekret-törvénye tulajdonképpen az Erdély, Bánság és Bukovina területén érvényesülő telekkönyvi szabályokat foglalta egybe. Az egységesítést az tette szükségessé, hogy amikor ezekkel az országrészekkel Románia területe Trianon után bővült, a telekkönyvi joganyagot több törvény, rendelet és utasítás szétszórtan tartalmazta. (Az erdélyrészi telekkönyvi rendtartást más törvény és rendelet közel ötszáz egyéb szabálya egészítette ki.). Később, 1941-ben, az ún. II. Bécsi döntéssel (1940. augusztus 30.) visszacsatolt Erdély területére ismét kiterjesztették az Országbírói Értekezlet által fenntartott magyar telekkönyvi jogot, amelynek folytán az erdélyrészi telekkönyvi rendtartás hatályát veszítette. Románia trianoni határainak a második világháború utáni feltámasztásával (Párizsi békeszerződés, 1947. február. 10.) viszont újra éledtek a Dekret-törvény szunnyadó paragrafusai.
A telekkönyvi rendszernek (lett légyen szó akár osztrák, akár magyar, akár román telekkönyvi rendtartásról) az átírási és beírási regiszterekkel és más alapokon nyugvó rendszerekkel szembeni különbözőségei, amelyek a gyakorlat által igazolt vitathatatlan előnyöket mutatnak fel, közismertek. (Az előnyöket persze adott céltól vezérelve meg lehet kérdőjelezni, ez azonban a tényeken nem változtat). A különbözőségek, mind az alapul szolgáló jogi koncepcióban, mind pedig a technikai kivitelezésben megmutatkoznak. A jogi koncepció különbözősége kapcsán csak röviden utalunk meghatározott telekkönyvi bejegyzések konstitutív hatályára. Ez a hatály mindenkor azt eredményezi, hogy a bejegyzésnek nemcsak harmadik személyekkel szemben van jelentősége, hanem előfeltétele annak is, hogy a jogok alapítása, átszállása, megszűnése a szerződő felek egymás közötti viszonyában is végbemenjen.
A Jogkódex-előfizetéséhez tartozó felhasználónévvel és jelszóval is be tud jelentkezni.
Az ORAC Kiadó előfizetéses folyóiratainak „valós idejű” (a nyomtatott lapszámok megjelenésével egyidejű) eléréséhez kérjen ajánlatot a Szakcikk Adatbázis Plusz-ra!
Visszaugrás
