Az irányadó tényállás szerint az alperes megbízásából a beavatkozó jogelődje árverési értékesítésre bocsátotta két élelmiszer üzletét. A boltok értékesítése előtt "szakvéleményt" és üzleti tájékoztatót készített, amelyeket az érdeklődők rendelkezésére bocsátott. Az árverési ajánlatok alapján az alperes 1992. január 24-én a r.-i ingatlanra az I. r. felperessel, az sz.-i ingatlanra pedig a II. r. felperessel kötötte meg az adásvételi szerződést, amelyekben rögzítették, hogy a vevők csupán az épületek tulajdonjogát szerzik meg a hozzátartozó telekre, őket bérleti jog illeti meg. A felperesek mindkét ingatlan vételárának túlnyomó részét bankkölcsönből fedezték az sz.-i ingatlanra a vevő a II. r. felperes a bank javára 3 096 800 forint erejéig, az állam javára pedig 619 360 forint erejéig jelzálogjogot engedélyezett. Tekintve, hogy az épületek az ingatlan-nyilvántartásban önálló ingatlanként feltüntetve nem voltak, a beavatkozó tulajdonosként nem került feltüntetésre. Az épületek önálló ingatlanként történő telekkönyvezése érdekében a szükséges intézkedéseket a felperesek tették meg, ennek következtében az illetékes földhivatalok az r.-i ingatlanépületre az I. r. felperes tulajdonjogát 1992. szeptember 30-án az sz.-i ingatlanépületre a II. r. felperes tulajdonjogát 1993. július 12-én jegyezték be.
A felperesek csak az r.-i bolt üzemeltetését kezdték meg. Az üzemeltetés megkezdésekor 9.200.000 forint készpénzzel rendelkeztek, ebből az üzletben kisebb beruházásokat végeztek. Az sz.-i üzletnek 1992. tavaszán - építési engedély nélkül - elkezdték az átépítését, ennek kapcsán az üzlet bejáratát áthelyezték, a raktártérben lévő közfalak áthelyezésével eladóteret alakítottak ki, majd anélkül, hogy az üzemeltetését megkezdték volna, az építkezést 1992. őszén félbehagyták. 1992. szeptember 24-én az építkezésre a felperesek engedélyt kaptak. Az építkezés folytatására azonban az engedély birtokában sem került sor, a felperesek állítása szerint azért, mert az építkezéshez kellő hitelt felvenni sem maguk, sem a tulajdonukban álló bank nem tudott. A bank részére egy másik bank 2.000.000 forint hitelt folyósított, e szerződés biztosítására jelzálogjogot alapítottak az addig tehermentes r.-i ingatlanra és mert e hitelt visszafizetni nem tudták, 1995-ben a tartozás fejében a másik bank az r.-i üzletet átvette.
Az I. r. felperes a keresetében 9.500.000 forint, a II. r. felperes pedig 9.000.000 forint általános kártérítés megfizetésére kérte az alperest kötelezni. Arra hivatkoztak, hogy az alperes a szerződés megkötésekor őket az ingatlanok tulajdoni helyzetének rendezetlenségéről nem tájékoztatta, így nem volt tudomásuk arról, hogy az adásvételi szerződés megkötésével nem szereznek az épületen - az ingatlan-nyilvántartásba bejegyezhető - tulajdonjogot. Ennek hiányában az ingatlanokat fedezetként felajánlani és ennek során egyrészt a boltok működtetéséhez, másrészt pedig az átalakításhoz hitelt felvenni nem tudtak. A káruk az üzemeltetésből elmaradt ún. kereskedelmi haszon kiesésében jelentkezett.
Az elsőfokú bíróság ítéletével a keresetet elutasította. Megállapította, hogy az r.-i üzlet működött, ezért az ingatlan-nyilvántartási állapot rendezetlensége ennél az üzletnél elmaradt haszonban jelentkező kárt nem okozott. Megállapította továbbá, hogy az sz.-i ingatlan üzemeltetéséhez is megvoltak a feltételek; 1992. őszére - az átalakítási munkák befejezése időpontjára - a bolt üzemeltetésre alkalmas állapotban volt, a felperesek ennek ellenére nem kezdték meg annak üzemeltetését. Nem találta bizonyítottnak, hogy az üzemeltetés elmaradását az ingatlan-nyilvántartás rendezetlensége okozta.
A másodfokú bíróság ítéletével az elsőfokú bíróság ítéletét helybenhagyta. Megállapította, hogy az alperes magatartása, nevezetesen, hogy a felpereseket az ingatlan-nyilvántartás rendezetlenségéről nem tájékoztatta, bizonyítottsága esetén sem olyan jogellenes felróható magatartás, ami az alperes kárfelelősségét megalapozná. Rámutatott, hogy az ingatlan-nyilvántartás közhitelű nyilvános okmány, ezáltal a fél maga köteles meggyőződni a tényleges ingatlan-nyilvántartási állapotról. Ennek elmulasztása az állandó bírói gyakorlat szerint a fél saját kockázatának körébe esik, az eladóval szemben a tájékoztatási kötelezettség elmulasztása miatt kárigényt alappal nem érvényesíthet.
A jogerős ítélet ellen a felperesek nyújtottak be felülvizsgálati kérelmet. Álláspontjuk szerint a másodfokú bíróság jogszabálysértéssel állapította meg azt, hogy az alperes, mint eladó nem volt köteles a felpereseket tájékoztatni arról, hogy az ingatlan-nyilvántartásban tulajdonosként nincs feltüntetve, az épületek önálló ingatlanként nincsenek telekkönyvezve.
A Legfelsőbb Bíróság a felülvizsgálati kérelmet az alábbiak szerint találta alaptalannak.
Arra helyesen hivatkoztak a felülvizsgálati kérelmükben a felperesek, hogy a Ptk. 205. §-ának (9) bekezdése értelmében a felek a szerződés megkötésénél együttműködni kötelesek, és a szerződés megkötését megelőzően is tájékoztatniuk kell egymást a megkötendő szerződést érintő minden lényeges körülményről. Helyesen utaltak arra is, hogy az eladónak a tájékoztatási kötelezettsége a Ptk. 367. §-ának (1) bekezdése szerint is fennáll.
Ez a tájékoztatási kötelezettség azonban nem terjed ki olyan körülményekre, amelyeket a vevő a szerződés megkötésekor maga is tudott, vagy kellő gondosság mellett tudnia kellett volna. A Ptk. 117. §-ának (3) bekezdése szerint az ingatlan tulajdonjogának átruházásához az erre irányuló szerződésen vagy más jogcímen felül a tulajdonosváltozásnak az ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzése is szükséges. Az ingatlan-nyilvántartás az 1997. évi CXLI. törvénnyel időközben hatályon kívül helyezett, de a jelen perben még irányadó 1972. évi 31. tvr. 2. §-ának (1) bekezdése szerint - a perben nem érintett kivételektől eltekintve - nyilvános, és hitelesen tanúsítja a feltüntetett adatokat, továbbá a bejegyzett jogok és tények fennállását. Amennyiben a felperesek a szerződés megkötése előtt a tőlük elvárható módon járnak el és az ingatlan-nyilvántartás adatait megtekintik, az alperes tájékoztatásának hiányában is egyértelműen és hitelesen tudomást szerezhettek volna arról, hogy az általuk megvásárolni szándékozott ingatlanra a beavatkozó tulajdonjoga nem volt bejegyezve, és mert az épületek nincsenek önállóan telekkönyvezve, a tulajdonjoguk bejegyzésére egyéb feltételek fennállása esetében is csak akkor kerülhet sor, ha az épületeket az ingatlan-nyilvántartásban önálló ingatlanként feltüntetik. Az ingatlan-nyilvántartás adatai megtekintetésének elmulasztása a vevő kockázata, így nem hivatkozhat arra, hogy az egyébként az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett adatokról, jogokról és tényekről az eladó tájékoztatási kötelezettsége révén kívánt tudomást szerezni. Az alperes a fentiek szerint nem tanúsított olyan jogellenes magatartást, amely a felpereseket ért - általuk állított - kárral okozati összefüggésbe hozható.
Mindezekre figyelemmel a Legfelsőbb Bíróság a másodfokú bíróság ítéletét hatályában fenntartotta (Legf. Bír. Gfv. X. 33.569/1998. szám).
A perbeli, lakóház, udvar megnevezésű ingatlan 1/2-1/2 arányban B. László és B. Lászlóné tulajdonában állt. B. László tulajdoni illetőségét a megyei egészségbiztosítási pénztár javára bejegyzett végrehajtási jog terhelte.
B. László és B. Lászlóné 1976. szeptember 20-án egy "átvételi elismervény" megnevezésű okiratot írt alá, amely szerint a perbeli ingatlan megvásárlásához 1 000 000 forintot a vételár teljes kiegészítéséig - ami 6.000 000 forint - átvettek. A vételár teljes kifizetése 1996. szeptember 28.
A felperes az 1996. október 1-jén tartott ingatlan árverésen a végrehajtási joggal érintett ingatlanrész tulajdonjogát megszerezte.
A felperes az elsőfokú földhivataltól tulajdonjoga bejegyzését kérte. Az elsőfokú közigazgatási szerv hiánypótlást rendelt el, amelynek keretében közölték, hogy az árverési jegyzőkönyv szerint a felperes részére csak B. László 1 tulajdoni hányadát értékesítették.
Ezt követően a felperes kérte, hogy az átvételi elismervény elnevezésű okirat alapján tulajdonjoga B. Lászlóné tulajdoni hányadára adásvétel jogcímén kerüljön bejegyzésre.
Az elsőfokú földhivatal határozatában a felperes tulajdonjogát a perbeli ingatlan 1 tulajdoni hányadára árverési vétel jogcímén bejegyezte, míg a B. Lászlóné ½ tulajdoni hányadára vonatkozó tulajdonjog bejegyzési kérelmet elutasította.
A felperes fellebbezése folytán eljárt megyei földhivatal (alperes) határozatával az elsőfokú határozatot helybenhagyta. A határozat indokolásában megállapította, hogy a felperes által becsatolt átvételi elismervény nem adásvételi szerződés, ingatlan-nyilvántartási bejegyzésre nem alkalmas.
A felperes keresetében az alperes határozatának megváltoztatását, illetve hatályon kívül helyezését kérte.
Az elsőfokú bíróság a keresetet elutasította. A másodfokú bíróság azonban az elsőfokú ítéletet megváltoztatta, az alperes határozatát az elsőfokú földhivatal határozatára kiterjedő hatállyal hatályon kívül helyezte és az elsőfokú közigazgatási szervet új eljárásra és új határozat hozatalára utasította. Az ítélet indokolása szerint a felperes árverés jogcímén valóban csupán B. László ½ tulajdoni illetőségét szerezhette meg, az adásvételi jogcímre alapított tulajdonjog bejegyzési kérelem vonatkozásában azonban az alperes elutasító rendelkezése jogszabálysértő, mert a határozat indokolásából nem állapítható meg, hogy az "átvételi elismervény" elnevezésű okiratnak milyen hiányosságai vannak, illetve azok pótolhatók-e.
A jogerős ítélet ellen az alperes terjesztett elő felülvizsgálati kérelmet. Álláspontja szerint a felperes által benyújtott átvételi elismervény olyan pótolhatatlan hiányosságokkal rendelkezik, amelyek hiánypótlással nem, csak új okirat készítésével pótolhatók, ezért nyilvánvalóan érvénytelen.
A Legfelsőbb Bíróság a felülvizsgálati kérelmet - az alábbi indokok alapján - megalapozottnak találta.
A jogvita elbírálásánál irányadó 1972. évi 31. tvr. (Inytvr.) 17. §-ának (1) bekezdése szerint nem jegyezhető be a változás, ha az okiratnak olyan alaki vagy tartalmi hiányossága van, amely miatt az nyilvánvalóan érvénytelen. A 17. § (2) bekezdése kimondja: ha a beadványnak, illetőleg mellékletének vagy a bejegyzés alapjául szolgáló okiratnak pótolható hiányossága van, a kérelmező fel kell hívni a hiány pótlására. A 15. § (1) bekezdése értelmében bejegyzésnek - a (2)-(9) bekezdésekben foglalt kivételekkel - olyan közokirat teljes bizonyítóerejű magánokirat vagy ezeknek a közjegyző által hitelesített másolata (a továbbiakban: okirat) alapján van helye, amely a bejegyzés tárgyát képező jog vagy tény keletkezését, módosulását, illetve megszűnését igazolja. A Vhr. 76. §-ának (1) bekezdése tartalmazza, hogy a bejegyzés alapjául szolgáló magánokiratnak milyen adatokat kell tartalmaznia.[2]
A Legfelsőbb Bíróság álláspontja szerint a másodfokú bíróság helytelenül járt el, amikor az első- és másodfokú közigazgatási határozatok indokolásbeli hiányosságára figyelemmel azokat hatályon kívül helyezte és az elsőfokú közigazgatási szervet új eljárás lefolytatásra kötelezte. Amint arra a jogerős ítélet indokolása is helytállóan utal, az eljárási, illetve alaki hiányosságok csak akkor eredményezhetik a közigazgatási határozat hatályon kívül helyezését, ha az érdemi döntést is befolyásolták. Az elsőfokú földhivatali határozat indokolása a B. Lászlóné tulajdoni hányadára vonatkozó bejegyzési kérelem elutasításának jogalapjaként az Inytvr. 15. §-ának (1) bekezdését megjelölte. A másodfokú földhivatali határozat indokolása megállapította, hogy az átvételi elismervény nem adásvételi szerződés, ingatlan-nyilvántartási bejegyzésre nem alkalmas. Ez az indokolásbeli megfogalmazás magában foglalja azt az alperesi álláspontot, hogy a felperes által becsatolt átvételi elismervénynek a hiányosságai nem pótolhatók. Ezért nem jogszabálysértő az alperes részéről a hiánypótlási felhívás elmulasztása.
A következetes bírói gyakorlat szerint az ingatlan-átruházási szerződésből ki kell tűnnie az ingatlan tulajdonjogának átruházását célzó akaratnyilvánításnak. Az átvételi elismervényből ilyen - az adásvételre irányuló egybehangzó akaratnyilvánítás - nem olvasható ki, ezért az elsőfokú bíróság helytállóan állapította meg, hogy az nem felel meg az Inytvr. 15. §-ában, valamint a Vhr. 76. §-ában foglalt feltételeknek, vagyis a felperes tulajdonjogának bejegyzése alapjául nem szolgálhat.
Mindezekre figyelemmel a Legfelsőbb Bíróság a jogszabálysértő másodfokú ítéletet hatályon kívül helyezte és az alaptalan keresetet elutasító elsőfokú ítéletet helybenhagyta (Legf. Bír. Kfv. VI. 27. 764/1998. szám).
Az M. Kereskedelmi Részvénytársaság - mint hitelfelvevő - és az M. Hitelbank között 1993. február 11-én létrejött jelzálogszerződés szerint a hitelfelvevőt 8.000.000 forint banktartozás terhelte, amelynek biztosítására a kezelésében álló ingatlanokon a szerződést kötő felek jelzálogjogot alapítottak.
A földhivatal az 1993. május 13-án kelt határozatával a perbeli ingatlanokra a jelzálogjogot 8 000 000 forint és járulékai erejéig az M. Hitelbank Rt. javára bejegyezte.
Ezen ingatlanokra a felperes 1993. november 22-én mint vevő adásvételi szerződést kötött, amely tartalmazza, hogy a szerződés aláírásának időpontjában az ingatlanon az M. Hitelbank Rt. javára jelzálogjog, valamint elidegenítési és terhelési tilalom van érvényben.
Az M. Hitelbank Rt.-nek az M. Rt.-vel szemben fennálló teljes követetését az R. Befektető és Vagyonkezelő Kft. az 1995. szeptember 26-án kelt adásvételi szerződéssel megvásárolta. Az M. Hitelbank Rt. az 1995. szeptember 26-án kelt megállapodásban hozzájárult, hogy a perbeli ingatlanokon 8.000.000 forint és járulékai erejéig fennálló jelzálogjog az R. Kft. javára változatlan tartalommal és sorrendben bejegyzésre kerüljön. A bejegyzés iránti kérelmet az R. Kft. 1996. február 15-én az illetékes földhivatalhoz benyújtotta.
A felperes 1996. május 8-án ugyanezen földhivatalhoz benyújtott kérelmében az R. Kft. bejegyzési kérelmének elutasítását és az M. Hitelbank Rt. javára bejegyzett jelzálogjog törlését kérte, előadva, hogy - álláspontja szerint - a bejegyzés alapjául szolgáló jelzálogjog-szerződés semmis, az M. Hitelbank Rt.-nek jelzálogjoga nincs, így azt tőle az R. Kft. sem szerezhette meg.
Hivatkozott a felperes arra is, hogy a jelzálogjog alapjául szolgáló követelést kiegyenlítette, így az azt biztosító jelzálogjog is megszűnt.
A körzeti földhivatal az 1996. november 7-én kelt határozatával a felperes jelzálogjog törlése iránti kérelmét elutasította, és a perbeli ingatlanokra az R. Kft. javára az egyetemes jelzálogjogot bejegyezte. A felperes fellebbezése folytán eljárt másodfokú földhivatal (alperes) határozatával az elsőfokú határozatot helybenhagyta, megállapítva, hogy a becsatolt engedményezési szerződés megfelelt az irányadó jogszabályi követelményeknek, ugyanakkor a törlés alapjául a felperes egyoldalú kérelme nem elégséges, a jelzálogjog érvénytelenségére vonatkozó egyoldalú kifogást, pedig földhivatali eljárásban nem lehet érvényesíteni.
A felperes keresetében az alperesi határozat megváltoztatását, az ingatlanokat terhelő jelzálogjog törlését és a "tehermentes" megjelölés feltüntetését kérte. Korábban tett előadásait fenntartva hivatkozott arra is, hogy a jelzálogjoggal biztosított kölcsöntartozás már 1993-ban megszűnt.
Az elsőfokú bíróság ítéletével a keresetet elutasította. Az ítélet indokolásában foglaltak szerint a körzeti földhivatalnak jogszabályi kötelezettsége volt a kérelem alapján a változás bejegyzése, mert az annak alapjául szolgáló engedményezési szerződés az ingatlan-nyilvántartásról szóló és a perbeli jogvita elbírálásánál irányadó 1972. évi 31. tvr. (a továbbiakban: Inytvr.) végrehajtására kiadott 27/1972. (XII. 31.) MÉM rendelet (a továbbiakban: Inyvhr.) 76- 77. §-aiban foglaltaknak mindenben megfelelt. Megállapította az elsőfokú bíróság azt is, hogy a földhivatal helyesen járt el, amikor a felperes jelzálogjog törlése iránti kérelmét elutasította, mert az Inytvr. 15. §-a a jog törlésének bejegyzéséhez az annak megszűnését igazoló közokirat vagy teljes bizonyítóerejű magánokirat rendelkezésre állását kívánja meg, a felperes azonban ilyet a kérelméhez nem csatolt. Külön is rámutatott az elsőfokú bíróság arra, hogy a perbeli ingatlanokat terhelő 1993-ban bejegyzett jelzálogjog törlésével kapcsolatos igényt külön polgári perben érvényesíthet.
A másodfokú bíróság az elsőfokú bíróság ítéletét - helyes indokai alapján - helybenhagyta.
A jogerős ítélet ellen a felperes felülvizsgálati kérelmet terjesztett elő.
A Legfelsőbb Bíróság a felülvizsgálati kérelmet alaptalannak találta. Ítéletét a következőkkel indokolta.
Az Inytvr. 9. §-ának (1) bekezdése szerint a tulajdoni lap tartalmazza az ingatlan jogilag jelentős adatait, valamint az ingatlanhoz kapcsolódó jogokat és tényeket. Ilyen tényként tünteti fel az Inyvhr. 8. §-ának f) pontja a jelzálogjogot. Az Inytvr. 6. §-ának (2) bekezdése pedig úgy rendelkezik, hogy a bejegyzés hozza létre a jelzálogjogot.
A perbeli ingatlanokat terhelő a felperes által törölni kért jelzálogjog tehát az 1993. május 13-án kelt bejegyzéssel keletkezett, a későbbiek során csak a jogosult személyében állt be változás engedményezés folytán. Ekkor került jogosultként feltüntetésre az R. Kft., amikor is a körzeti földhivatal ezzel egyidejűleg a felperes jelzálogjog törlése iránti kérelmét elutasította.
Az Inytvr. 19. §-ának (1) bekezdése úgy rendelkezik, hogy az ingatlanhoz kapcsolódó jog vagy tény keletkezését, módosulását, illetve megszűnését kérelemre kell bejegyezni.
A perbeli ingatlanokon fennálló jelzálogjog jogosultját illető változás bejegyzése iránt az arra jogosult terjesztett elő kérelmet, míg a felperes a fennálló jelzálogjog törlését kérte. Az Inytvr. 14. §-a (1) bekezdésének rendelkezése nem biztosított a felperesnek lehetőséget arra, hogy az R. Kft. által benyújtott kérelem elutasítását kérte, mert a benyújtandó kérelem tartalmát a törvény egyértelműen meghatározza.
A felperes az Inytvr. 14. §-ának (2) bekezdése alapján nyújthatott volna be kérelmet, a tulajdonát képező ingatlanon fennálló jelzálogjog törlése iránt, mert a jog megszűnésére szóló bejegyzést az kérheti, akinek az a bejegyzett jogát sérti. Az Inytvr. 14. §-ának (2) bekezdése azonban csak a jogszabályban meghatározott határidőn belül biztosít lehetőséget a jog megszűnésének bejegyzése iránti kérelem benyújtására, amellyel összefüggésben az Inyvhr. 73. §-ának (1) bekezdése úgy rendelkezik, hogy ilyen kérelmet a bejegyzés alapjául szolgáló jognyilatkozat keltétől számított 30 napon belül kell a földhivatalhoz benyújtani. A felperes törlési kérelméhez a jelzálogjog jogosultjától eredő olyan tartalmú jognyilatkozatot nem csatolt, amely a követelés megszűnését igazolta volna, amelyre figyelemmel a körzeti földhivatal a törlés iránti kérelmet jogszerűen utasította el. A kérelem elbírálása során az elsőfokú közigazgatási hatóság - erre irányuló jognyilatkozat hiányában - érdemben nem vizsgálhatta, hogy a jelzálogjog alapját képező követelés mennyiben került kielégítésre.
A Ptk.-nak a felperesi kérelem benyújtásakor hatályban volt 266. §-ának (3) bekezdése valóban úgy rendelkezett, hogy a jelzálogjoggal biztosított követelés csökkenése vagy megszűnése az ingatlan-nyilvántartásban lévő bejegyzés tartalmára tekintet nélkül kihat a jelzálogjogra. Amennyiben azonban a jelzálogjog jogosultja a felperes részére a törléshez szükséges nyilatkozatot nem adta ki, a felperes mint zálogkötelezett az Inytvr. 30. §-a (1) bekezdésének b) pontja szerint igényt tarthat a korábban bejegyzett jelzálogjog törlésére, mely igényét a jelzálogjog jogosultja ellen a törlés iránt indítandó polgári perben érvényesítheti. A törléshez - ahogy arra az alperesi határozat helyesen rámutatott - a felperes egyoldalú kérelme nem elégséges.
Az alperesi határozat tehát nem volt törvénysértő, amikor az alaptalan kérelmet elutasító elsőfokú földhivatali határozatot helybenhagyta. Nem sértett ezért jogszabályt a megyei bíróság sem, amikor ítéletével az alaptalan keresetet elutasító elsőfokú ítéletet helybenhagyta. Ezért a Legfelsőbb Bíróság a jogerős ítéletet hatályában fenntartotta (Legf. Bír. Kfv. II. 27. 126/1998. szám). ■
Lábjegyzetek:
[1] A közölt határozatok még a korábbi ingatlan-nyilvántartási jogszabály: az 1972. évi 31. tvr. alapján születtek, de a bennük kifejtett jogelvek a 2000. január 1. napja óta hatályos 1997. évi CXLI. törvény alkalmazása során változatlanul irányadók.
[2] A jogok bejegyzése és tények feljegyzése alapjául szolgáló okiratok kellékeit ezidő szerint az 1997. évi CXLI. törvény 29-36. §-ai tartalmazzák.
Visszaugrás
