Az Igazságügyi Minisztériumhoz egy olyan megkeresés érkezett, amely alapvetően arra kereste a választ, hogy egy - idegen tulajdonban álló ingatlanon felépült, jelentős számú lakást tartalmazó - társasházban az egyes önálló albetét-tulajdonosokat a föld tekintetében, illetve a föld tulajdonosát az egyes önálló albetéten bejegyzett lakások tekintetében az elővásárlási jog megilleti-e. A Polgári Törvénykönyvről szóló 2013. évi V. törvény (a továbbiakban: Ptk.) 5:20. §-a szerint ugyanis, ha a föld és a rajta álló épület tulajdonjoga elválik, a földtulajdonost az épületre, az épület tulajdonosát a földre elővásárlási jog illeti meg.
A Ptk. széles körben teszi lehetővé azt, hogy az építkező és a földtulajdonos megállapodjanak az épület és a föld elváló tulajdonjogában. A már épülettel rendelkező föld tulajdonosának a Ptk. által lehetővé tett ilyen tartalmú egyoldalú nyilatkozatától eltekintve, a föld és épület elváló tulajdonjoga azzal jön létre, hogy a saját anyagával idegen földre építő személy a telektulajdonossal abban állapodik meg, hogy az épület földtől elváló, önálló tulajdonjogát az építő szerzi meg. E tulajdonszerzésnek ugyanakkor az is feltétele, hogy az épület az ingatlan-nyilvántartásba önálló ingatlanként bejegyezhető legyen, így az épületnek használatbavételi engedéllyel is rendelkeznie kell. Ez a megállapodás tehát a tulajdonszerzésnek egy sajátos formája, amely esetében az épület vonatkozásában nem a telektulajdonostól származtatott tulajdonról, hanem eredeti szerzésmódról beszélünk. Ebben az esetben ugyanis az épület tulajdonosa az építkezéssel maga számára állít elő új dolgot, mégis annak lehetősége, hogy ez más számára tulajdonszerzéssel járhasson, a telektulajdonossal kötött megállapodáson alapszik.
E megállapodás tehát voltaképpen arról szól, hogy polgári anyagi jogunk biztosítja azt, hogy az egyébként alkotórészi kapcsolatba kerülő vagy ilyen kapcsolatban álló dolgok (a telek és a rajta álló épület) külön-külön, önállóan is dolgok, mégpedig ingatlanok lehessenek, amit ennek megfelelően az ingatlan-nyilvántartási szabályok is megengednek.
Az említett szerződéssel a telektulajdonos valójában a tulajdonosi részjogosítványainak, vagyis a birtoklás és a használat jogának egy részét engedi át az épület tulajdonosa számára, mivel az utóbbi javára a törvény erejénél fogva a telken földhasználati joga keletkezik (Ptk. 5:145. §), és ezzel együtt a telektulajdonosnak kell viselnie a telke értékében ennek folytán bekövetkező csökkenést. A telektulajdonos szolgáltatása tehát a szerződés alapján az épület létezésének tűrése és ennek következtében a földre vonatkozó tulajdonosi részjogosítványai egy részének elvesztése, amit - földhasználati jogánál fogva - az épület tulajdonosa szerez meg.
A Ptk. 5:18. § (1) bekezdése a kifejtetteknek megfelelően lehetővé teszi, hogy a föld és az épület tulajdonosa - a főszabálytól eltérően - abban állapodhassanak meg, hogy az épület tulajdonjoga ne a földtulajdonost, hanem önálló ingatlanként más személyt (adott esetben az építkezőt) illesse meg. A Ptk. 5:18. § (2) bekezdése ugyanakkor kimondja azt is, hogy az ingatlan tulajdonosa akár egyoldalúan is "rendelkezhet úgy, hogy a földet és a rajta álló épületet önálló ingatlanokként jegyezzék be az ingatlan-nyilvántartásba".
Annak érdekében azonban, hogy az alkotórészi kapcsolatban álló, de jogi minőségükben egymástól elváló, ekként önállónak minősülő ingatlanok tulajdonosainak személye utóbb ismét azonossá válhasson, a Ptk. arról is rendelkezik, hogy "ha a föld és a rajta álló épület tulajdonjoga elválik, a földtulajdonost az épületre, az épület tulajdonosát a földre elővásárlási jog illeti meg" (Ptk. 5:20. §).
A Ptk. 5:85. § (1) bekezdése szerint társasház akkor jön létre, ha az ingatlanon az alapító okiratban meghatározott, műszakilag megosztott, legalább két önálló lakás vagy nem lakás céljára szolgáló helyiség, vagy legalább egy önálló lakás és egy nem lakás céljára szolgáló helyiség a tulajdonostársak külön tulajdonába, a külön tulajdonként meg nem határozott épületrész, épületberendezés, helyiség, illetve lakás viszont a tulajdonostársak közös tulajdonába kerül. A Ptk. 5:145. § általános szabályai mellett a Ptk. 5:85. § (2) bekezdése külön kimondva is biztosítja a társasházi tulajdonostársak földhasználati jogát, amennyiben az a földrészlet, amelyen az épület áll, nem tartozik a társasház tulajdonostársainak közös tulajdonába.
A társasházakról szóló 2003. évi CXXXIII. törvény 5. § (3) bekezdése (a továbbiakban: Thtv.) szerint a társasház alapító okiratban a külön tulajdonban álló lakásra, illetve a külön tulajdonban álló nem lakás céljára szolgáló helyiségre a tulajdonostársak javára elővásárlási, előbérleti jog létesíthető. E rendelkezésből ugyanakkor az is következik, hogy a társasház tulajdonostársait a külön tulajdonban álló lakásra vagy helyiségekre vonatkozóan a közös tulajdonban álló tulajdoni hányadok tekintetében nem illeti meg az általános szabályok szerint egyébként fennálló törvényes elővásárlási vagy előbérleti jog, ilyen joggal a társasház tulajdonostársai csak a külön tulajdonban álló lakás, illetve helyiség tekintetében, és az esetben is csak akkor rendelkeznek, ha az alapító okirat ezt
- 50/51 -
kifejezetten biztosítja számukra. Az alapító okirattal létesített elővásárlási jogot megelőzi a lakások és helyiségek bérletére, valamint az elidegenítésükre vonatkozó egyes szabályokról szóló 1993. évi LXXVIII. törvény szerint a bérlőt megillető elővásárlási jog.
A Thtv. 5. § (3) bekezdése utal arra, hogy a társasháztulajdon szabályozása eltér a közös tulajdonra vonatkozó általános szabályoktól, a társasháztulajdon tekintetében tehát speciális szabályozás érvényesül. E különös szabályozás nyilvánul meg abban is, hogy a társasháztulajdon esetében a közös tulajdonban maradó épületrészek a külön (önálló) tulajdonban álló lakások és helyiségek alkotórészét képezik. Ezt fejezi ki a Ptk. 5:85. § (3) bekezdése, amelynek értelmében "[a] közös tulajdon tárgyát képező ingatlanrész tulajdoni hányada a külön tulajdonba tartozó lakással és nem lakás céljára szolgáló helyiséggel együtt önálló ingatlan".
Ez egyben azt is jelenti, ahogy ezt a Ptk. 5:85. § (4) bekezdése kifejezetten is kimondja, hogy "[a] közös tulajdonra vonatkozó, az egyes tulajdonostársakat megillető tulajdoni hányad és a lakásra, illetve a nem lakás céljára szolgáló helyiségre vonatkozó tulajdonjog egymástól függetlenül nem ruházható át és nem terhelhető meg". Ebből következően nincs lehetőség arra, hogy a közös tulajdoni részeket - a külön tulajdontól függetlenül - bármely módon (akár például elővásárlási joggal is) megterheljék. Ez még akkor sem történhetne meg, ha ahhoz valamennyi tulajdonostárs hozzájárulna. Megterhelni tehát csak a külön tulajdont lehet. Társasháztulajdon esetén ezért az önálló ingatlanként nyilvántartott földre vonatkozóan az elővásárlási jog csak a külön tulajdonban álló ingatlanokat terhelhetné, ha a jogszabály ilyen jogot e körben is előírni kívánt volna. A Ptk. azonban nem a társasházi tulajdonostársak külön tulajdonát, hanem az épülettulajdont terheli a telektulajdonos javára elővásárlási joggal, az épület tulajdonjoga pedig álláspontunk nem feleltethető meg a társasházi tulajdonostársak - közös tulajdonba maradó épületrészekkel együttesen kezelendő - külön tulajdonának.
Összefoglalva elmondható, hogy tekintettel arra, hogy a Ptk. 5:20. §-a a föld tulajdonosának az épületre, az épület tulajdonosának pedig a földre vonatkozóan biztosít elővásárlási jogot, így e jog földre vonatkozó gyakorlásának lehetősége az épületen belül önálló albetétként kialakított, külön tulajdont képező lakások tulajdonosait nem illetheti meg, ugyanakkor az önálló albetétként bejegyzett ingatlanok elidegenítése esetén a földtulajdonos sem élhet elővásárlási joggal.
A földtulajdonost az elővásárlási jog abban az esetben illethetné meg, ha a társasházi tulajdonostársak részéről az épület elidegenítésére kerülhetne sor, erre azonban a társasháztulajdon jogi konstrukciója folytán nincs lehetőség. Az önálló albetétként bejegyzett ingatlanok tulajdonosait az elővásárlási jog a föld tekintetében pedig csak akkor illethetné meg, ha az említett albetétek tulajdonosaiként önállóan vagy együttesen az épület - önálló ingatlanként nyilvántartott földtulajdon szerzésére jogosult - tulajdonosának minősülhetnének, erre azonban a társasháztulajdon jogi konstrukciója ugyancsak nem ad lehetőséget.
* * *
Egy megkeresésben kérdésként merült fel, hogy jogszerű-e, ha az aljegyző illetménye a kinevezéskor a közszolgálati tisztviselőkről szóló 2011. évi CXCIX. törvény (a továbbiakban: Kttv.) 255. § (1) bekezdése és a helyi önkormányzat rendelete szerinti illetményalap alapján került meghatározásra úgy, hogy a kinevezést a polgármester írta alá. Majd az illetményalap emelkedése miatt a Kttv. 255. § (1) bekezdése alapján a jegyző az aljegyző illetményét összegszerűen állapította meg úgy, hogy a módosítást követően az aljegyző illetménye nem éri el a Kttv. 255. § (1) bekezdése és a helyi önkormányzati rendelet szerinti illetményalap alapján számolt összeget - de a módosítás előtti illetményt meghaladja -, a kinevezés módosítását pedig a jegyző írta alá.
Az aljegyző feletti munkáltatói jogkörgyakorlás a jogállását szabályozó Kttv.-ben és a Magyarország helyi önkormányzatairól szóló 2011. évi CLXXXIX. törvényben (a továbbiakban: Mötv.) foglaltaknak megfelelően oszlik meg a polgármester és a jegyző között. Helyi önkormányzat aljegyzőjét az Mötv. 82. § (1) bekezdése alapján - a jegyzőre vonatkozó szabályok szerint, a jegyző javaslatára - a polgármester nevezi vagy nevezheti ki (tízezer fő vagy azt meghaladó lakosságszám esetén a kinevezése kötelező). Az egyéb munkáltatói jogokat[1] az aljegyző felett a jegyző gyakorolja az Mötv. 81. § (3) bekezdés b) pontja alapján, a Kttv. 227. § (1) bekezdésében foglaltakkal is összhangban.
A Kttv. 246. § (1) bekezdése alapján a jegyző közszolgálati jogviszonyára a törvény köztisztviselőkre vonatkozó rendelkezéseit a X. fejezetben - ezen belül a díjazás tekintetében a Kttv. 254-256. §-ában - foglalt eltérésekkel, megfelelően alkalmazni kell. A Kttv. 254-256. §-a a jegyző illetményeltérítésére, személyi illetményére, alapilletményére, vezetői illetménypótlékára és jegyzői feladatpótlékára vonatkozóan tartalmaz csak rendelkezéseket. Ebből következően a jegyző - a köztisztviselőkre irányadó főszabálynak megfelelően - a Kttv. 234. § (3) bekezdése szerinti illetménykiegészítésre és a Kttv. 141. § (6) bekezdése szerinti alanyi jogú idegennyelv-tudási pótlékra is jogosult lehet, ha ennek törvényi feltételei fennállnak. A Kttv. 247. § (1) bekezdése értelmében - a törvény eltérő rendelkezése hiányában - ahol a Kttv. jegyzőt említ, azon az aljegyzőt is érteni kell. Mindezekből következően a Kttv. jegyzői illetmény megállapítására és illetmény-összetevőkre vonatkozó rendelkezéseit - a Kttv. 254-256. §-ában foglalt, kifejezetten a jegyzőre irányadó rendelkezések kivételével - az aljegyzőre is alkalmazni kell. Ugyanakkor a Kttv. 255. § (3) bekezdése értelmében az aljegyző illetményét kinevezésekor a polgármester, azt követően a jegyző a Kttv. 255. § (1) bekezdés alapján összegszerűen állapítja meg úgy, hogy az nem érheti el a jegyző illetményét és nem lehet alacsonyabb a már megállapított illetményénél.
- 51/52 -
Az aljegyző illetménye tehát természetét tekintve egyösszegű illetmény, amit a jegyző alapilletményéhez hasonlóan az adott helyi önkormányzatra irányadó illetményalapból kiindulva, a település lakosságszámának - közös önkormányzati hivatal esetén az együttes lakosságszámnak - és a település jogállásának függvényében, differenciáltak kell megállapítani úgy, hogy ne érje el a jegyző illetményét és - módosítása esetén - ne legyen alacsonyabb a már megállapított illetményénél. Mivel az aljegyző illetménye egyösszegű illetmény, ahhoz további illetményelemek nem kapcsolódhatnak. Azonban a fentiek alapján az aljegyző is jogosult lehet a Kttv. 234. § (3) bekezdése szerinti illetménykiegészítésre és a Kttv. 141. § (6) bekezdése szerinti alanyi jogú idegennyelv-tudási pótlékra, ha ennek törvényi feltételei fennállnak. Ha az aljegyző jogosultsága fennáll, ezek az elemek nem önálló illetményelemként kapcsolódnak, hanem az egyösszegű illetménybe beolvadnak, az aljegyző illetményének megállapítása során ezek összegére is figyelemmel kell lenni.
Mindezekre figyelemmel tehát az aljegyző illetményének kinevezéskori megállapítása akkor tekinthető jogszerűnek, ha azt a polgármester a fent ismertetett jogszabályi rendelkezések alapján határozta meg összegszerűen és a kinevezési okiratot a polgármester írta alá. Amennyiben az aljegyző illetménye - az érintett helyi önkormányzatra irányadó illetményalap változása miatt vagy egyéb okból, például az alanyi jogú idegennyelv-tudási pótlékra való jogosultság megszerzése miatt - módosításra kerül, a módosítás akkor jogszerű, ha az új illetményt a jegyző a fent ismertetett szabályok alapján állapítja meg összegszerűen és a kinevezés módosítását a jegyző írja alá.
* * * Az Igazságügyi Minisztérium állásfoglalásai, jogértelmezései az Alkotmánybíróság 60/1992. (XI. 17.) AB határozata értelmében kizárólag szakmai tájékoztatás érdekében készültek, azoknak bíróságra vagy más hatóságra nézve nincs kötelező ereje. * * * ■
JEGYZETEK
* Az Igazságügyi Minisztérium állásfoglalásai, jogértelmezései az Alkotmánybíróság 60/1992. (XI. 17.) AB határozata értelmében kizárólag szakmai tájékoztatás érdekében készültek, azoknak bíróságra vagy más hatóságra nézve nincs kötelező ereje.
Visszaugrás
