A joggyakorlatban bizonytalanság észlelhető abban kérdésben, hogy az ingatlan átruházási szerződések érvénytelenségének megállapítása és a szerződéskötést megelőző helyzet visszaállítása iránt indított perek miként viszonyulnak az ingatlan-nyilvántartási (mindenekelőtt a bejegyzés érvénytelenségére alapított törlési) perekhez.
Ez a bizonytalanság abból ered, hogy a Ptk. hatálybalépése idején a telekkönyv a - politikai - gazdasági változások (mindenekelőtt a földtulajdon és földhasználat átalakítása és korlátozása) miatt már elveszítette korábbi jelentőségét, s későbbi jogi szabályozása is csak kormányrendeleti szintet érdemelt. Súlyának további csökkenésére vezetett a lakásokra és építési telkekre később bevezetett szerzési korlátozás is. Az 1972. évi 31. tvr. hatálybalépésével a telekkönyv elnevezése ingatlan-nyilvántartásra változott, és vezetése közigazgatási hatáskörbe került. Azt a szerepét, amelynek betöltésére hivatott lett volna, a későbbi - megengedőbb - szemlélet ellenére sem nyerte vissza. (Jól mutatja ezt, pl. a mezőgazdasági termelőszövetkezetek használatába került földek tulajdonjogának, de - ismertebb esetet említve - a társasházak ingatlan-nyilvántartási bejegyzésének több évtizedes elhúzódása is). A bírói gyakorlat kényszerűen szintén ehhez a megítéléshez igazodott; csak elvétve találunk olyan ítéleteket, amelyek indokolásukban az ingatlan-nyilvántartási szabályokat is felhívták, a jogirodalom pedig - eltekintve Dr. Kampis György átfogóan elemző monográfiájától (A telekkönyvi jog. Bp. 1963.) és Salamonné dr. Solymosi Ibolya kiváló tanulmányától (Mi következik az ingatlan-nyilvántartás közhitelességéből? Magyar jog 1982/4. sz.) - az ingatlan-nyilvántartással alig foglalkozott.
Új helyzetet teremtett az ingatlan-nyilvántartásról szóló 1997. évi CXLI. törvény (Inytv.), amely - miként annak az általános indokolása is tartalmazza - visszatért a klasszikus telekkönyvi eljáráshoz és annak garanciáihoz. Késleltetett hatálybalépése óta a törvény bírói gyakorlata még nem alakulhatott ki, viszont örvendetesen megnőtt az ingatlan-nyilvántartással (elsősorban az alapelvekkel) kapcsolatos szakmunkák száma. Ez az oka annak, hogy írásomban konkrét bírósági döntések nem szerepelnek, hanem inkább az irodalomban megjelent álláspontokra hivatkozom.
A dologi jogok (köztük a tulajdonjog) tipikusan polgári jogi jogintézmények, ehhez képest alapvető szabályaikat a Ptk. tartalmazza. Az ingatlan-nyilvántartási jog - közigazgatási és polgári eljárásjogi rendelkezések mellett - elsődlegesen az ingatlanokra vonatkozó tulajdonjog, használati és más jogok szerzésének, átruházásának és megszűnésének szabályait részletezi a felek egyenjogúsága és mellérendeltsége rendszerében. Az ingatlan-nyilvántartási szabályok ennél fogva nagyobbrészt a polgári jogviszonyokra szabottak, ezért a Ptk. 116. §-a az ingatlan-nyilvántartási jognak a polgári joghoz kapcsolódó elemeit a szabályozási körébe vonja. A Ptk. 116. § (3) bekezdése a részletes szabályok megállapítását külön jogszabályra bízza ugyan, de a tulajdonosnak a tulajdonjoga ingatlan-nyilvántartási bejegyzésére vonatkozó igényét [a 116. § (1) bekezdésében] és két fontos alapelvet [a közhitelességet a 116. § (2) bekezdésében, az ingatlan-nyilvántartási bejegyzés konstitutív hatályát a 117. § (3) bekezdésében] maga is megállapít.
Ebben a körben és ilyen értelemben a Ptk. normarendszerét az Inytv. rendelkezései kiegészítik, egyrészt azzal, hogy a többnyire imperatív dologi (tulajdoni) jogok és az ingatlan-nyilvántartási bejegyzésre került kötelmi jogok érvényesülését (mindenekelőtt a közhitelesség révén) elősegítik, másrészt azzal, hogy az ide telepített szabályokkal (értve ez alatt az ingatlan-nyilvántartási alapelvek többségét,) magát a tételes polgári jogot teljesebbé teszik. A polgári jog körébe tartoznak az Inytv.-nek azok a szabályai is, amelyek pl. a nem tulajdonostól való tulajdonszerzést - a Ptk.-ban említett esetek bővítésével - lehetővé teszik, áttörve ezzel a "nemo plus iuris…" általánosan érvényesülő elvét és a már megszerzett tulajdonjog elenyészését eredményezik.
A Ptk. rendelkezései alapján ingatlanra vonatkozó bizonyos jogok (szerződésen alapuló tulajdonjog, haszonélvezeti, használati jog, telki szolgalom stb.) az ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzéssel keletkeznek (konstitutív hatály). Míg más jogok esetében a bejegyzés nem eleme ugyan a jogszerzésnek (elő- és visszavásárlási jog, vételi jog stb.), de bejegyzésük (deklaratív hatálya) folytán dologi hatályt nyernek, amely közelebbről azt jelenti, hogy senki sem hivatkozhat arra, hogy azok fennállásáról nem tudott [Inytv. 5. § (1) bekezdés].
Mindezek következtében a két törvény koherenciája teljes, ezért alkalmazásuk is együttes. A köztük lévő elválaszthatatlan kapcsolatot fejezi ki - további példaként említve - az ingatlant érintő szerződés érvénytelensége és az ingatlan-nyilvántartási bejegyzés érvénytelensége közötti összefüggés (az ingatlan-nyilvántartási bejegyzés érvényességének feltétele a szerzési jogcím érvényessége), és ez a viszony jelenik meg a közvetlen jogszerző elleni törlési per megindíthatóságának határidejében is. (A szerződés semmisségére határidő nélkül lehet hivatkozni (Ptk. 234. §), a szerződés megtámadása azonban már határidőhöz kötött (Ptk. 236. §). Ezért az Inytv. 63. § (1) bekezdése - közvetlen jogszerző esetében - a törlési per megindítására szabott határidőt is ezekhez a Ptk.-ban meghatározott határidőkhöz igazítja).
Az Inytv. 62. § (1) bekezdés a) pontja szerint keresettel kérheti a bíróságtól a bejegyzés törlését és az eredeti állapot visszaállítását érvénytelenség címén az, akinek nyilvántartott jogát a bejegyzés sérti, továbbá az ügyész.
A törlési per célja a sérelmes bejegyzés törlése és az eredeti ingatlan-nyilvántartási állapot helyreállítása, alapja pedig az, hogy a bejegyzés érvénytelen. A bejegyzés érvénytelenségéről pedig - ide nem tartozó kivételektől eltekintve - akkor van szó, ha az alapjául szolgáló jogcím (szerződés, jognyilatkozat) az anyagi jog (rendszerint a Ptk.) szabályai szerint érvénytelen. (Ezt kívánta korábbi jogunk - bonyodalmakat is okozva - az "eredeti érvénytelenség" kifejezés használatával világosabbá tenni).
A szerződés akkor érvénytelen, ha valamely - a jogügyleti akaratban, a jogügyleti nyilatkozatban vagy a célzott joghatásban rejlő - fogyatékossága miatt joghatásának beálltát a törvény kizárja. Két fő formája: a semmisség (Ptk. 234. §) és a megtámadhatóság (Ptk. 235. §).
A semmisségre bárki hivatkozhat ugyan, az erre alapított per megindítását azonban a következetes bírói gyakorlat jogi érdekeltséghez vagy perindítási jogosultságot kifejezetten biztosító jogszabályi felhatalmazáshoz köti (BH 1990/3 sz. 107.).
Megtámadásra a sérelmet szenvedett fél és az jogosult, akinek a megtámadáshoz törvényes érdeke fűződik [Ptk. 235. § (2) bekezdés]. Az elévülési jellegű megtámadási határidő egy év (Ptk. 236. §), a szerződésből eredő követeléssel szemben megtámadási jogát a jogosult azonban - kifogás útján - akkor is érvényesítheti, ha a megtámadási határidő már eltelt [Ptk. 236. § (3) bekezdés].
A Ptk. alapján indított érvénytelenségi per irányulhat a szerződés érvénytelenségének megállapítására (Pp. 123. §), továbbá az érvénytelenség jogkövetkezményeinek (Ptk. 237. §) levonására is. (Harmadik személy által indított érvénytelenségi per rendszerint csak megállapításra irányulhat, mivel az alperesek közötti jogvitát - azonos perbeli pozíciójuk miatt - a bíróság ebben a perben nem döntheti el.)
A szerződés érvénytelensége esetén - kérelemre - a bíróság (most nem szólva a vele egyenrangú, a Ptk. 237. § (2) bekezdésében foglalt lehetőségekről) a szerződéskötést megelőző helyzetet állítja vissza [Ptk. 237. § (1) bekezdés]. A jogszabály e rendelkezéséhez kapcsolódik a PK 32. számú állásfoglalás, amely - egyebek mellett - kimondja, hogy a szerződéskötést megelőző helyzetnek a visszaállítása során nincs jelentősége az ügyletkötő felek jó- vagy rosszhiszemű magatartásának. A rendezés során olyan helyzetet kell teremteni, mint amilyen akkor lett volna, ha a felek az érvénytelen szerződést meg sem kötik.
Az érvénytelenség jogkövetkezményeinek levonásánál - eltekintve az állam javára való marasztalás lehetőségétől - nincs jelentősége annak, hogy a jogügylet semmissége, vagy sikeres megtámadása folytán érvénytelen (Ptk. 237. §), és ez vonatkozik az érvénytelen szerződésen alapuló ingatlan-nyilvántartási bejegyzés törlésére irányuló perekre is.
Az anyagi jog (Ptk.) alapján indított érvénytelenségi perben - ha a kereset kiterjed a szerződéskötést megelőző helyzet visszaállítására - az érvényesített igény magában foglalja az érvénytelen ingatlan-nyilvántartási bejegyzés törlésére irányuló kérelmet is. Abban az esetben pedig, ha az arra jogosult kifejezetten törlési pert indít, hivatkoznia kell a szerződés semmisségére, vagy egyúttal érvényesítenie kell a megtámadási jogát.
A bejegyzés érvénytelenségére alapított törlési pert az indíthat, akinek az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett jogát az újabb bejegyzés sérti. Mivel fogalmilag a törlés is bejegyzés, így perindításra jogosult - miként arra a törvény miniszteri indokolása is kitér - az ingatlan-nyilvántartási előző (akinek jogát, a nyilvántartásból törölték), valamint az is, akinek jogát később jegyezték be az ingatlan-nyilvántartásba.
Idekapcsolódóan a gyakorlatban felmerült az a kérdés, hogy az ekként értelmezett perindítási jogosultság nem áll-e ellentétben az Inytv. 5. § (4) bekezdésének azzal a rendelkezésével, amely szerint a törölt jog jogosultja nem érvényesítheti megszerzett jogát az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett, illetőleg őt rangsorban megelőző jóhiszemű szerzővel szemben.
Az ingatlan-nyilvántartás teljessége mellett negatív vélelem is szól: törölt jogok esetén azt kell vélelmezni, hogy azok nem állnak fenn [Inytv. 5. § (2) bekezdés]. A bejegyzés törlése jellemzően az érdekeltek kérelmére történik. Az ingatlan-nyilvántartásba bizonyos kötelmi jogok (elő- és visszavásárlási jog, vételi jog) és olyan tények (pl. szerződésen alapuló elidegenítési és terhelési tilalom) be- vagy feljegyezhetők, amelyek bejegyzése egyébként nem kötelező. Ezek tekintetében nincs akadálya annak, hogy a felek a jogok és tények törlésében megállapodjanak, vagy a jogosult egyoldalú nyilatkozatával a törlésre engedélyt adjon. A törlés (a jogosultság "dologi hatályának" megszüntetése) azonban nem feltétlenül jelenti a jogviszony felszámolását, előfordul, hogy a felek azt - kötelmi alapon - továbbra is fenntartják. E jogok (a törvény szóhasználatával: megszerzett jogok) ismételt bejegyzésének - ha annak a Ptk.-ban meghatározott feltételei fennállnak - elvileg nincs akadálya. A rangsor elvéből (is) következően azonban ismételt bejegyzésre nem kerülhet sor, ha a jog újbóli bejegyzését az ingatlan-nyilvántartásba már bejegyzett, vagy a kötelmi jog jogosultját rangsorban megelőző jogszerzővel szemben kellene teljesíteni. Álláspontom szerint ilyen és hasonló esetekre vonatkozik tehát az Inytv. tiltó szabálya, amely semmiféle kapcsolatban nincs a törlési perindítási jogosultsággal és egyáltalán a törlési perekkel.
Ingatlan-nyilvántartási érdekeltség hiánya esetében a szerződésben nem részes, de anyagi jogi érvénytelenségi per indítására jogosult személy törlési keresetet nem terjeszthet elő; a bejegyzés alapjául szolgáló szerződés vagy más jogcím érvénytelenségének megállapítását követően a törlési pert valamelyik érvénytelenül szerződő fél, vagy az ügyész indíthatja meg.
A törlési per alperese a közvetlen jogszerző, ha viszont az érvénytelen bejegyzés alapján további jogszerzések is történtek, mellette az ő jogán szerzőknek is perben kell állniuk, ilyen esetben az alperesek pertársasága egységes [Pp. 51. § a) pont].
Az ingatlan-nyilvántartási bejegyzés helyessége mellett vélelem szól [Inytv. 5. § (2) bekezdés], ezért a bizonyítási teher a törlési per felperesére hárul.
Az ingatlan-nyilvántartás közhitelességéről később vázlatosan majd szó esik, itt csupán megemlítem Petrik nyomán azt a tételt, hogy a jóhiszemű szerzőt az ingatlan-nyilvántartási jogban két védelmi rendszer is oltalmazza. Az első az érvénytelen bejegyzésben bízó jóhiszemű jogszerző esete, akinek jogszerzése három év, illetőleg hatvan nap eltelte után már nem támadható meg. A másik védelmi rendszer azt a jóhiszemű szerzőt védi, aki a nyilvántartás teljességében megbízott. Ha ugyanis valaki az ingatlan-nyilvántartáson kívül szerzett jogát nem jegyezteti be, azt a jogát nem érvényesítheti az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett, illetőleg őt rangsorban megelőző jóhiszemű szerzővel szemben (Dr. Petrik Ferenc: Ingatlan-nyilvántartás. Kommentár a gyakorlat számára. Bp. 2004. 20/2. o.).
Kurucz - mindkét védelmi rendszer kapcsán - kifejti: az ingatlan-nyilvántartás közhitelessége arra az estre szabott rendező szabály, amikor a nyilvánkönyvi tartalom eltér az anyagi jogi állapottól, és az anyagi jog gravitációs erejénél fogva megkezdődne a rendezés az anyagi jog fősodra szerint. Ezt a rendelkezést akadályozza meg az anyagi jog egy különös szabálya azzal, hogy az általa főszabályként egyébként megengedett rei vindicatiós igényt, a bizonyító erővel szembeni ellenbizonyítást hatálytalanítja egy harmadik személy jogainak védelme érdekében. Erre az esetre jelenti a közhitelesség a nyilvánkönyv helyességét, mint pozitív és annak teljességét, mint negatív mozzanatokat. A nyilvántartásban bízva jóhiszeműen és ellenérték fejében jogot szerzőre nézve a nyilványkönyvet jogszerűnek és teljes körűnek tekinti azért, hogy kizárja az anyagi jogosult igényét (Dr. Kurucz Mihály: A nyilvánkönyvi közhitelesség tartalmának sokrétűségéről. Magyar jog. 2004/6. 325. o.).
a) Törlési per a közvetlen jogszerző ellen. Az Inytv. 63. § (1) bekezdése értelmében érvénytelen bejegyzés törlése iránt a keresetet azzal szemben, aki közvetlenül a bejegyzés folytán szerzett jogot vagy mentesült kötelezettség alól, addig lehet megindítani, amíg a bejegyzés alapjául szolgáló jognyilatkozat érvénytelensége megállapításának helye van.
Az idézett jogszabály teljes összhangban áll a Ptk. rendelkezéseivel, tehát a szerződés semmisségére hivatkozással a törlési per határidő nélkül megindítható, míg megtámadható szerződés esetében a perindítási határidőre Ptk. 236. §-ában foglaltak az irányadók.
Ha valamely perben az alperes az ingatlan tulajdon-átruházást célzó jogügylet semmisségre csak hivatkozik, vagy megtámadási jogát kifogás útján érvényesíti [Ptk. 236. § (3) bekezdés], ez a kereset elutasítását eredményezheti, de nem szolgálhat alapul az érvénytelen bejegyzés törlésére. Az Inytv. 30. § (2) bekezdése értelmében ugyanis a tulajdonjog bejegyzésének törléséhez és az eredeti ingatlan-nyilvántartási állapot visszaállításához - a felek megállapodásának hiányában - hatósági határozat szükséges; a bíróság keresetet elutasító ítélete azonban ilyen tartalmú (bejegyzésre alkalmas) rendelkezést nem tartalmaz, következésképpen a bíróság az érvénytelen bejegyzés törlése végett nem keresheti meg a földhivatalt az Inytv. 26. § (6) bekezdése alapján.
A felek közötti jogvita elbírálása során a bíróságnak először - az anyagi jog (Ptk.) szabályai alapján - a jogügylet érvényessége kérdésében kell állást foglalnia, s ha a szerződést érvénytelennek találja, akkor kell rendelkeznie (a PK 32. számú állásfoglalás tartalmának figyelembevételével) a szerződéskötést megelőző helyzet (ideértve az eredeti ingatlan-nyilvántartási állapot) helyreállításáról és a földhivatal megkereséséről.
b) Törlési per a további jogszerző ellen. Az Inytv. 63. § (2) bekezdése szerint azzal szemben, aki további bejegyzés folytán, az előző bejegyzés érvényességében bízva, jóhiszeműen szerzett jogot, a törlési keresetet a kézbesítéstől számított hatvan nap alatt lehet megindítani, ha az eredetileg érvénytelen bejegyzésről szóló határozatot a sérelmet szenvedő fél részére kézbesítették. A bejegyzéstől számított három év alatt lehet a törlési keresetet megindítani, ha kézbesítés nem történt.
Az ingatlan-nyilvántartás közhitelességéről - a Ptk. már említett általános szabályát kibontva - az Inytv. 5. § (1)-(3) és (5) bekezdése rendelkezik. A törvény miniszteri indoklásából is következően az (1) bekezdés határozza meg a közhitelesség általános fogalmát: az ingatlan-nyilvántartás - ha törvény kivételt nem tesz - a bejegyzett jogok és feljegyzett tények fennállását közhitelesen tanúsítja; ha valamely jogot az ingatlan-nyilvántartásba bejegyeztek, illetve, ha valamely tényt oda feljegyeztek, senki sem hivatkozhat arra, hogy annak fennállásáról nem tudott. A (2) bekezdés vélelmet állít fel arra vonatkozóan, hogy a bejegyzett jog fennáll és azt a személyt, és olyan tartalommal illeti meg, ahogy azt a nyilvántartás feltünteti, illetve, hogy az ingatlanra vonatkozóan más jog, mint amit a nyilvántartás feltüntet nem áll fenn. A (3) bekezdés alapján védelemben részesül a jóhiszemű szerző (ilyennek minősül aki az ingatlan-nyilvántartásban bízva, ellenérték fejében szerez jogot), s vele szemben az (5) bekezdés értelmében az ingatlan-nyilvántartáson kívüli jogosult (tulajdonos) sem érvényesítheti jogát.
Az ingatlan-nyilvántartás tartalma azonban eltérhet az ingatlan valóságos jogi helyzetétől, ezért a közhitelességből következően az ingatlan-nyilvántartáshoz közbizalmi hatás fűződik: aki az ingatlan-nyilvántartásban bízva köt szerződést, jogszerzése védelemben részesül. Ez a védelem azonban rendszerint további feltételektől függ, és törlési perben csak a jóhiszemű szerző javára szolgál.
Az ingatlan-nyilvántartással kapcsolatos eljárásokban - ideértve a törlési pereket is - jóhiszeműnek minősül az, aki az ingatlan-nyilvántartásban bízva, ellenérték fejében szerez jogot, s az ilyen módon szerző jóhiszeműsége mellett vélelem szól [Inytv. 5. § (3) bekezdés].
Az "ingatlan-nyilvántartásban bízva" kifejezés - e kérdésben vitatva Petrik álláspontját - szerintem magában foglalja a jóhiszeműségnek azt a szubjektív elemét is, hogy a fél az ingatlan-nyilvántartástól eltérő valóságos jogi állapotról nem tud, és nem is kell tudnia. Mint Petrik is rámutat, nem jóhiszemű viszont az a szerző, aki abban bízik, hogy az ő tudomásával szemben erősebb lesz az ingatlan-nyilvántartási bejegyzés (i. m. 20. o.). A kellő körültekintés körében az ingatlan-nyilvántartás tartalmának megismeréséhez elengedhetetlenül szükséges a tulajdoni lapnak, az ingatlan-nyilvánítási térképnek, szükség esetén (különösen, ha a tulajdoni lapon széljegy szerepel) az okirattárnak, továbbá (ha valamelyik bejegyzés aggályos) a törölt bejegyzések jegyzékének megtekintése.
A visszterhesen szerzőt - a forgalom biztonsága érdekében - A Ptk. több rendelkezése is védi [118. § (1)-(2) bekezdés, 120. § (2) bekezdés, 203. § (1) bekezdés, stb.], és ezt a védelmet az Inytv. oly módon biztosítja, hogy az ellenérték fejében való szerzést a jóhiszeműség fogalmi elemévé teszi.
Az Inytv. a jóhiszeműséget mindig a most ismertetett értelemben használja, bár van olyan álláspont is, mely szerint a jóhiszeműség fogalmát az Inytv. csak ingatlan-nyilvántartási eljárásra szűkítetten fogalmazza meg. " A törvény szándékosan nem szól a nyilvánkönyv alapján szerző jóhiszeműsége mellett fennálló törvényes vélelemről. Ezt a Ptk.-nak illene tartalmaznia és nem odahagyni veszni az egykori telekkönyvi kormányrendeletnek, ill. az ingatlan-nyilvántartási törvényerejű rendeletnek" (Kurucz: i. m. 325. o.). Ennek az értelmezésnek az elfogadása viszont - a jogszabály céljával ellentétben - azt jelentené, hogy (a hatályon kívül helyezett jogszabályok alkalmazhatóságának kizártsága folytán) a törlési perben és az ingatlan-nyilvántartáson kívüli jogszerző tulajdoni perében az ingatlan-nyilvántartási szabályok által nyújtott védelemben az ingyenes szerző is részesülne, ha eljárása a Ptk. szabályai szerint jóhiszemű volt.
A további jóhiszemű szerzők védelme érdekében az ingatlan-nyilvántartás közhitelessége (a bizalom elve) alapján a törvény időbeli korlátokat állít a törlési kereset megindítására azokban az esetekben, amikor a Ptk. szabályai szerint a szerződés egyébként érvénytelen. A törlési per megindítására nyitva álló határidő attól függően, hogy az eredetileg érvénytelen bejegyzésről szóló határozatot a sérelmet szenvedett fél részére kézbesítették-e, hatvan nap illetőleg három év.
Kérdésként merül fel, hogy ezek a határidők elévülési vagy jogvesztő jellegűek? A Legfelsőbb Bíróság a 4/2003. számú jogegységi határozatának indokolásában kifejtette, hogy a jogvesztés súlyos következménye csak a jogszabály kifejezett rendelkezése alapján állhat be. Mivel az Inytv. nem szól arról, hogy e határidők elmulasztásához jogvesztés fűződik, így azokat elévülési jellegűeknek kellene tekinteni. Szladits azonban - mint mindig, pontosan és szemléletesen - következőket írja: " Itt tehát két érdek ütközik össze: a valódi tulajdonos érdeke, akinek jogát az érvénytelen bejegyzés sérti és a harmadik jogszerző érdeke, a forgalmi érdek. Ezt a két érdeket a telekkönyvi jogunk akként egyezteti össze, hogy érvénytelen bejegyzés esetében rést tör a közhitelesség elvén: a közhitelességet bizonyos időre felfüggeszti, és e kritikus idő alatt megengedi, hogy a jogaiban sértett tulajdonos a törlési pert a harmadik jogszerző ellen is megindíthassa. A kritikus idő elteltével azonban felülkerekedik a közhitelesség elve és azon túl a további jogszerzőt többé nem lehet megtámadni amiatt, hogy az ő jogelődjének a bejegyzése érvénytelen volt" (Szladits Károly: A magyar magánjog vázlata. Bp. 1937. 251. o.). Ez a közhitelességet áttörő két kritikus határidő - a szóban forgó ingatlan-nyilvántartási alapelv tartalmából következően - csak jogvesztő határidő lehet; ha ugyanis szubjektív (elévülési) határidőknek minősülnének, a jogszerzésében (az elévülés megszakíthatósága vagy nyugvása miatt) senki nem lehetne biztos e határidők eltelte után sem. Ilyen bizonytalanságot viszont a közhitelesség elve nem enged meg. Ezek a határidők tehát az említett jogegységi határozatban megfogalmazott általános tétel alól kivételt jelentenek, s annak ellenére, hogy erről a törvény külön nem szól, jogvesztő jellegűek.
Az Inytv. 5. § (5) bekezdése értelmében a bejegyzett jog a ranghelyére irányadó időponttól számított három év eltelte után az ingatlan-nyilvántartásból nem törölhető.
Ez a szabály azonban nem problémamentes. Kurucz élesen támadja a jogszabályt, és úgy véli, hogy a határidők tekintetében nyilvánvalóan ellentétes a 63. § (2) bekezdésében foglaltakkal. A következőket írja: "A nyilvánkönyvi szakirodalom értetlenül áll e szabály előtt, nem érti, hogy mi a rendeltetése, hol és ki alkalmazza…megítélésem szerint itt jogszabály-szerkesztési hiba van" (i. m. 327. o.). Dr. Kovács László is felveti, hogy kétséges, mit keres itt ez a szabály, amely szerinte a törlési perekre vonatkozó normaanyaghoz kapcsolódik (Új törvény az ingatlan-nyilvántartásról. Közjegyzők Közlönye. 1998. év. 10. sz.). Kisfaludi véleménye viszont az, hogy ennek a határidőnek jelentősége van a közhitelesség szempontjából, mert a közhitelesség akkor bontakozik ki teljes mértékben, amikor a bejegyzett jog vagy tény semmilyen eszközzel nem kérdőjelezhető meg, akkor sem lehet már kérni a bejegyzés törlését, ha egyértelműen bebizonyosodna, hogy a bejegyzésnek nem volt helye, mert például hiányzott a megfelelő jogcím. A továbbiakban - egyetértően - megemlíti Tóth Lajos tanulmányát (Az ingatlan-nyilvántartás alapelvei; in: Tanulmányok Veres József egyetemi tanár 70. születésnapján, Szegedi József Attila TE. ÁJTK. Tudományos Bizottsága), amelyben a szerző az Inytv. 5. §-ának (1) bekezdésében látja a közhitelesség lényegét, az 5. § (2), (3) és (5) bekezdését pedig a az alapelv konkretizálásaként értelmezi (Kisfaludi András: Mitől közhiteles a közhiteles nyilvántartás. Gazdaság és jog. 2003/7-8. sz.).
Az alapelvi szinten meghatározott határidő viszont - miként azt a Legfelsőbb Bíróság Közigazgatási Kollégiumának véleménye (BH 2000/8.) is tartalmazza - törlési perben a bíróságot nem köti. Ha ugyanis a törlési pert a bejegyzésétől számított három éven belül az arra jogosult megindítja, a bejegyzett jog, illetve tény törlésére a ranghelyére irányadó időponttól számított három év eltelte után is sor kerülhet.
Az időmúlásra tekintettel az ellenkező (a fennálló bejegyzés érvénytelenségének) bizonyítását az ingatlan-nyilvántartás helyességébe vetett bizalom törvényi védelme kizárja, s ez a Ptk. 117. § (1) bekezdésében engedett egyik törvényen alapuló kivétel a főszabály alól, miszerint átruházással csak a dolog tulajdonosától lehet tulajdonjogot szerezni. A további jogszerzés tehát az előző szerzés érvénytelensége ellenére (nem tulajdonostól) bekövetkezik.
Kérdésként merül fel, hogy ezeket a határidőket a közvetlen, vagy a további jogot szerző javára szóló bejegyzési határozat kézbesítésétől, illetőleg joga bejegyzésétől kell-e számítani.
A törvény indokolása, de a jogirodalomban is általánosan elfogadott álláspont szerint (Szladits: i. m. 278 és köv. o., Fehérváry Jenő: A magyar telekkönyvi jog vázlata. Bp. 1947. 102 és köv. o., Kampis: i. m. 416. és köv. o., Dr. Kovács László: A tulajdonjog tartalma és védelme, a birtok és birtokvédelem. Bp. 1982. 60. és köv. o.) ezek a határidők a közvetlen szerző javára szóló bejegyzési határozat kézbesítéstől vagy a bejegyzéstől kezdődnek, míg Dr. Jójárt László e határidőket félreérthetetlenül a további jóhiszemű személy jogszerzéséhez köti: "A harmadik jogosult ellen ugyanis a valódi jogosult a harmadik jóhiszemű jogszerzéséről szóló földhivatali határozat kézhezvételétől számított 60 napon belül indíthat törlési keresetet, … a harmadik bejegyzésétől számított három év alatt lehet törlési keresetet indítani, ha kézbesítés nem történt" (Az ingatlan-nyilvántartás közhitelessége. Magyar jog. 2001/9 sz. 520. o.). Dr. Petrik Ferenc (A telekkönyvi jog alapelvei, a közhitelesség elve. Magyar Jog, 2003/5 262. o.) is felveti a problémát - utalva arra, hogy egyik dolgozatában Kisfaludi is Kovács véleményét osztja.
Az elsőként említett álláspont elfogadása azt jelenti: a további (harmadik) jóhiszemű jogszerző már a szerződése megkötésekor biztos lehet jogszerzésében, mert joga nem törölhető
- ha a közvetlen jóhiszemű szerző joga több mint három éve bejegyzésére került,
- e határidő eltelte előtt akkor, ha a közvetlen szerző (és annak esetleges három éven belüli elődje) jogának bejegyzéséről szóló határozatot a sérelmet szenvedett érdekeltnek (a közvetlen szerző elődjének, és annak elődjének) kézbesítették, és hatvan nap alatt nem indított törlési pert.
A másik álláspont lényege: a határidők - függetlenül attól, hogy a közvetlen jogszerző jogát a földhivatal mikor jegyezte be - a további jóhiszemű (harmadik) személy jogának bejegyzéséről szóló határozatnak a sérelmet szenvedett érdekelt (a közvetlen szerző elődje) részére történt kézbesítésétől, illetve a jognak a további jogszerző harmadik javára történt bejegyzésétől kezdődnek.
Úgy hiszem, hogy az elsőként ismertetett álláspont a helyes, annál is inkább, mert a határozatnak a közvetlen szerző elődje részére való kézbesítése - minthogy jogát már korábban törölték - aligha képzelhető el, legfeljebb akkor, ha egyéb, az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett joga még fennáll, és a határozatot neki valamilyen okból kézbesíteni kell.
Abban az esetben, ha a további jogszerző bejegyzési kérelme az ingatlan-nyilvántartásban csupán széljegyként szerepel (amely csak az ingatlan-nyilvántartási eljárás megindítását tanúsítja, de nem nyilvántartott jog), a szerződés érvénytelenségének megállapítására iránt megindított perre tekintettel a földhivatali eljárást az Inytv. 47. § (2) bekezdése szerint - a fél bejelentése alapján - fel kell függeszteni. Ha ez elmaradt és a jog bejegyzésére sor került, a továbbiakban a peres eljárás a törlési per szabályainak figyelembevételével folytatódik.
További jogszerző esetében a PK 32. számú állásfoglalásnak az a tétele, hogy az érvénytelen szerződést kötő felek jó- vagy rosszhiszeműsége közömbös, szóba sem kerülhet, mert ez a - törvényben szabályozott - jóhiszemű jogszerzés éppen az említett állásfoglalás érvényesülési körét, az eredeti állapot helyreállítását zárja ki.
A további jogszerző ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett jogának véglegessége (törölhetetlensége) esetén az eredetileg érvénytelen bejegyzés folytán sérelmet szenvedett fél - ha annak feltételei fennállnak - kötelmi igényt érvényesíthet a vele szerződő féllel szemben.
Jogunk az ingatlan-nyilvántartáson kívüli tulajdonszerzés számos esetét ismeri (elbirtoklás, ráépítés, közös háztartásban élők, házastársak közös szerzése, öröklés stb.), és aki ilyen módon szerzett tulajdont, igényt tarthat arra, hogy tulajdonjogát az ingatlan-nyilvántartás feltüntesse [Ptk. 116. § (1) bekezdés]. A felek megállapodása hiányában ennek az igénynek az érvényesítése nem az ingatlan-nyilvántartási jogszabályban foglalt törlési, hanem tulajdoni perben történhet, s a már megszerzett tulajdonjognak az ingatlan-nyilvántartási bejegyzése ebben az esetben deklaratív hatályú.
Az Inytv. 5. § (4) bekezdése értelmében viszont az ingatlan-nyilvántartáson kívül jogot szerző személy, illetve az ingatlan-nyilvántartásból törölt jog vagy tény jogosultja nem érvényesítheti megszerzett jogát az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett, illetőleg az őt rangsorban megelőző jóhiszemű szerzővel szemben.
E jogszabály alapja szintén a közhitelességhez kapcsolódó bizalmi elv, amely - ugyancsak áttörve a "nemo plus iuris…" elvét - azokat védi, akik az ingatlan-nyilvántartás tartalmában bízva kötöttek szerződést.
Vitás az is, hogy a jóhiszemű szerző ellen a tulajdoni per meddig indítható.
Az egyik álláspont szerint - amellyel magam is egyetértek - az ingatlan-nyilvántartáson kívüli tulajdonos a tulajdonjoga bejegyzésére irányuló dologi igényét csak a tulajdonszerzése időpontjában bejegyzett tulajdonossal, illetve attól nem jóhiszeműen szerzővel szemben érvényesítheti. Ha ugyanis az ingatlan-nyilvántartásban tulajdonosként bejegyzett személy az ingatlant visszterhesen átruházta, és a jóhiszemű szerző tulajdonjogát az ingatlan-nyilvántartásba bejegyezték, vagy őt ez utóbbi szerző a rangsorban megelőzi, az ingatlan-nyilvántartáson kívüli tulajdonos jogának bejegyzésére az Inytv. 5. § (4) bekezdésének tiltó rendelkezése miatt - a lehetetlen szolgáltatásra irányuló jogügylet érvénytelensége [Ptk. 227. § (2) bekezdés] ellenére - már nem kerülhet sor. Az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett (de már nem tulajdonostól) jóhiszeműen tulajdonjogot szerző védelme tehát általános, azonnali, feltétlen és teljes. Abban az esetben tehát, ha a megszerzett tulajdonjogának bejegyeztetésével az ingatlan-nyilvántartáson kívüli tulajdonos késlekedik, számolnia kell azzal, hogy tulajdonjoga elenyészik, és az átruházóval szemben csak kötelmi igénye marad. Ezt az álláspontot támasztja alá a jogirodalomban megjelenő vélemények döntő többsége (Petrik: i. m. 20/2. o., Kurucz: i. m. 332. o. 47. lábjegyzet, Vékás: Az ingatlan-nyilvántartás közhitelességének megerősítéséért. Magyar Jog, 2001/3 sz. 131-132. o., Jójárt: i. m. 521. o.).
A másik álláspont szerint (Dr. Kovács László: Jogalkalmazási problémák a jogok és tények ingatlan-nyilvántartási törlése körül. Magyar jog 2002/2 sz. 98. o.) az Inytv. 5. § (4) és (5) bekezdése összefügg, és az (5) bekezdés valójában az ingatlan-nyilvántartáson kívüli jogszerző számára biztosít - a közvetlen szerző jogának törlésére - határidőt, amellett, hogy ez a záros törvényi határidő ugyanakkor a közvetlen szerzőt is védi.
Végül megemlítendő, hogy mind a törlési per, mind a Ptk. 116. § (1) bekezdése alapján a nyilvántartáson kívül tulajdonjogot szerzett fél által indított, tulajdonjogának feltüntetésére irányuló per folyamatban léte önmagában nem zárja ki annak lehetőségét (veszélyét), hogy az ingatlan tulajdonjogát harmadik jóhiszemű személy időközben megszerezze és ezáltal a valódi tulajdonos dologi igényének érvényesíthetősége megszűnjön. Ilyen rendkívül sérelmes jogi helyzet megelőzését szolgálja a perfeljegyzés intézménye. A törlési és a tulajdoni per megindításának ténye az Inytv. 64. § (1) bekezdés a) és b) pontja alapján az ingatlan-nyilvántartásba feljegyezhető; a perfeljegyzés joghatása pedig kettős: egyrészt a feljegyzést követő jogszerzők nem minősülnek jóhiszemű szerzőknek, másrészt a perben hozott ítélet hatálya - perben állásuk nélkül is - kiterjed a további szerzőkre. ■
JEGYZETEK
* A Legfelsőbb Bíróság Polgári Kollégiuma a 2005.június 15-i ülésén e cikk témájával kapcsolatban véleménynyilvánítást fogadott el, amely várhatóan a BH 2005. évi szeptember számában kerül közzétételre. E cikk szerzője a Legfelsőbb Bíróság tanácselnöke, a kollégiumi véleménynyilvánítás tervezetének kidolgozója.
Visszaugrás
