A tulajdonjog átruházással való megszerzésének két jogi rendszere alakult ki, az absztrakt és a kauzális, azaz a jogcímes rendszer.
Absztrakt jogrendszerről akkor beszélünk, amikor a tulajdon átruházást közvetlenül megvalósító jogi tény maga a szerzésmód (pl. a birtokba adás). Ezen jogrendszernél a tulajdonváltozásnál nincs jelentősége annak, hogy az milyen jogcímen alapszik, így ebben az esetben a jogcím hiányában, vagy a jogcím érvénytelensége esetén is megáll a tulajdon átruházás.
A kauzális, vagy jogcímes rendszernél a szerzésmód önmagában még nem eredményezi a tulajdonjog átszállását, mert a tulajdonjog csak akkor száll át, amennyiben az átruházás alapjául szolgáló jogcím érvényes, tehát a tulajdonszerzés érvényessége a jogcímtől függ.
Már a római jog is megkövetelte, a tulajdonjog érvényes átszállásához a birtokba adás mellett a jogi okot (iusta causa). A mai magyar magánjogban a tulajdon átruházás szigorúan jogcímes kontraktus lehet csak, tehát ha a jogcím bármely okból érvénytelen vagy hiányzik, az átadás tulajdonjogot önmagában nem keletkeztet.
A dolgok átruházásánál az átadáson és a jogcímen kívül általánosságban - a törvényben írtak kivételével - a szerződés alakszerűsége nincsen meghatározva. Az adásvételi szerződés alakszerűségével kapcsolatban azonban számos probléma merül fel. Az egységes gyakorlat kialakítását szolgálja a Legfelsőbb Bíróságnak az a döntése (Az ingatlan átruházási szerződés érvényességéről szóló XXV számú PED) mely szerint az ingatlan tulajdonjogának átruházására irányuló szerződés érvényességéhez elegendő, ha a szerződésről készült okirat tartalmából kitűnik a felek személye, az ingatlan tulajdonjogának átruházását célzó akaratnyilvánítása, továbbá ha az okirat tartalmazza az ingatlannak és az ellenszolgáltatásnak a megjelölését. Az írásba foglalt szerződés érvényességének nem feltétele, hogy a felek a megállapodásukat közokiratba vagy teljes bizonyító erejű magánokiratba foglalják, kivéve ha ezt külön jogszabály írja elő.
Az írásba foglalás nem csak azt jelenti, hogy ugyanaz az okirat tartalmazza valameny-nyi fél szerződési nyilatkozatát, ugyanis az az írásba foglalás is érvényes, ha mindegyik szerződő fél külön okiratba foglalt nyilatkozata révén jön létre a felek kölcsönös és egybehangzó akaratnyilvánítása.
Az ingatlan adásvételi szerződésnél a vevő az ingatlan-nyilvántartásba történő bejegyzéssel szerez tulajdonjogot. Az ingatlan-nyilvántartásba történő tulajdonjog bejegyzés vonatkozásában az ingatlan nyilvántartásáról szóló 1997. évi CXLI. Tv. valamint a 109/1999. (XII. 29.) FVM rendelet (végrehajtási rendelet) szabályai az irányadóak.
Az adásvételi szerződésnek az ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzéséhez az ingatlan-nyilvántartásáról szóló törvény az alábbi alaki feltételeket követeli meg:
• a szerződő felek családi és utónevét, (ideértve a születési családi és utónevét), születési helyét és idejét, anyja nevét, lakcímét, továbbá a személyi azonosítóját,
• amennyiben valamelyik szerződő fél statisztikai számjellel rendelkezik (pl. valamilyen gazdasági társaság), úgy a szervezet megnevezését, statisztikai azonosítóját, székhelyét, a bírósági, illetőleg cégbírósági bejegyzésének számát,
• az adásvétel tárgyát képező ingatlan pontos megjelölését (település neve, helyrajzi szám) és a bejegyzéssel érintett tulajdoni hányadot,
• a bejegyezni kívánt jog vagy tény pontos megjelölését,
• a jogváltozás jogcímét,
• az érdekeltek megállapodását, a bejegyzett jogosult bejegyzést engedő, valamint a szerződő felek állampolgárságra vonatkozó nyilatkozatát.
Az adásvételi szerződésnek tartalmaznia kell továbbá a keltezés helyét és idejét, a felek aláírását, azt, hogy az okiratot a közjegyző készítette, vagy ügyvéd (jogtanácsos) ellenjegyzéssel látta el. Szükséges továbbá, hogy a több lapból álló okirat minden lapja a szerződő felek, a készítő és az ellenjegyző, ügyvéd kézjegyét tartalmazza. A közokiratnál nem feltétel, hogy az okirat minden lapja alá legyen írva a felek által, mert a közjegyző által készített okiratok alakiságára a közjegyzőkről szóló 1991. évi XLI. törvény (a továbbiakban: Ktv.) szabályai az irányadóak.
Nagyon fontos továbbá, hogy ha az okiratot a nyilatkozattevő helyett meghatalmazott írta alá, akkor csatolni kell a meghatalmazást is, amelyet a bejegyzés alapjául szolgáló okiratra előírt alakszerűségek szerint kell kiállítani. A közjegyzői okirat elkészítésénél azonban olyan magánokiratba foglalt meghatalmazást is el kell fogadni, amelyben a fél aláírását közjegyző vagy magyar külképviseleti szerv hitelesítette.
A fentiek alapján egyértelműen megállapítható, hogy az ingatlan adásvételi szerződés írásba foglalása kötelező, sőt a tulajdonjog akkor jegyezhető csak be, ha az okiratot ügyvéd készíti és ellenjegyzi, vagy azt közokiratba foglalták, és az tartalmazza a fenti követelményeket.
A fentiekben hivatkozott XXV. számú polgári elvi döntésből, valamint a hatályos ingatlan- nyilvántartási törvényből kiindulva a közjegyző által készített adásvételi szerződésnek tehát célszerű az alábbiakat tartalmaznia:
Eladó és vevő személyes adatait (szerződő felek családi és utónevét - ideértve a születési családi és utónevét -, születési helyét és idejét, anyja nevét, lakcímét, továbbá a személyi azonosítóját). Társaság esetén meg kell adni a társaság statisztikai azonosítóját, székhelyét, a bírósági, illetőleg cégbírósági bejegyzésének számát.
Az adásvétel tárgyánál szükséges a helyrajzi szám pontos megjelölése, ugyanis az ingatlan-nyilvántartásban az ingatlan így azonosítható be. Az ingatlan megjelölésénél azonban a természetbeni címének, a művelési ágának, az ingatlan területének meghatározása is célszerű, mert ezzel a felek pontosítani tudják az ingatlant. Mindenképpen fontos annak megjelölése, hogy az adásvétel tárgya az az egész ingatlan, az ingatlan egész tulajdoni illetősége, vagy ezen eszmei hányada. Ezen információ azért is lényeges a szerződést készítő közjegyző számára, mert amennyiben csak tulajdoni illetőség az adásvétel tárgya, úgy a tulajdonostársnak (amennyiben van) - a kivételektől eltekintve - elővásárlási joga van, és ezt jelezni kell a feleknek, illetve az elővásárlási jog jogosultjának elővásárlási jogról lemondó nyilatkozatát, vagy a részére megküldött felhívást (amely szerint meghatározott határidőn belül nyilatkozzon hogy az elővásárlási jogával kíván-e élni vagy sem) és az átvételt igazoló tértivevényt a földhivatalnak be is kell csatolni. Gyakran fordul elő, hogy az adásvétel tárgya társasházi lakás, mely esetben a szerződésben rögzítsük, hogy az alapító okirat szerint milyen helyiségek tartoznak az ingatlanhoz - ezeket célszerű nevesíteni is -, illetve a közös tulajdonból milyen hányad tartozik a megvásárlandó ingatlanhoz. Ez azért lényeges, mert vannak társasházak, ahol lakásokhoz tartozó tároló helyiség, illetve a pince csak az alapító okiratban van meghatározva, és nincs külön helyrajzi számon nyilvántartva. Amennyiben azonban külön helyrajzi számon szerepelnek a fenti helyiségek, úgy természetesen ezeket szintén helyrajzi számmal és pontos meghatározással körül kell írni.
Szükséges, hogy az adásvételi szerződés tartalmazza azokat a terheket, amelyek az ingatlan-nyilvántartásba be vannak jegyezve, illetőleg az eladó azon nyilatkozatát, hogy az ingatlan per-, teher- és igénymentes. Az eladó nyilatkozatát a tehermentességről akkor is célszerű belefoglalni a szerződésbe, ha bejegyzett teher van, ilyenkor azonban azzal a kiegészítéssel, hogy a szerződésben rögzített terheken kívül az ingatlan per-, teher- és igénymentes.
A szerződő felek akaratnyilvánítása - a vétel vonatkozásában - a feleknek az a nyilatkozata, hogy eladó eladja vevő pedig megvásárolja az adásvétel tárgyát képező ingatlant az általuk meghatározott vételárért. Amennyiben a vevői oldalon többen vannak, úgy pontosan határozzuk meg, ki milyen arányban lesz tulajdonos, hogy a földhivatali bejegyzésnél ez egyértelmű legyen, továbbá a pontos meghatározásnak az illeték kiszabásánál is jelentősége van. A vételár megfizetése különösen lényeges a közjegyző által készített adásvételi szerződésnél. Ez az egyik olyan pontja az adásvételi szerződésnek, amely - az okirat közokirati jellege miatt - mind a vevőnek, mind az eladónak előnnyel járhat.
Az egyik kardinális kérdés a foglaló. Az Polgári Törvénykönyvről szóló 1959. évi IV. tv (továbbiakban Ptk.) 243. § (1) bekezdésében foglalt szabályból az következik, hogy a foglaló tárgyát a szerződés megkötésekor át kell adni. Amennyiben a foglaló átadása a szerződéskötéskor nem történik meg, a foglaló kikötése érvényesen nem jön létre.
A gazdálkodó szervezetek között a teljesítés módja általában banki átutalás. Ez időben elválhat a szerződés megkötésétől. Ha a felek a szerződéskötéskor a foglalóra vonatkozó banki terhelési értesítő átadásában állapodnak meg, ez úgy tekinthető, hogy a foglaló átadása a szerződéskötéskor megtörtént. (BH1993. 106. szerint a szerződés megkötése után kikötött foglaló gazdálkodó szervezetek egymás közötti szerződése esetében sem követelhető; a szerződés megkötése után átadott pénzösszeg nem is minősül foglalónak [Ptk. 243. § (1) bek., 245. § (1) bek.].) Mindezekből az következik, hogy nagyon kell ügyelni arra, ne foglaljuk közjegyzői okiratba a felek olyan kérését, hogy vevő megfizet eladónak a szerződés aláírásától számított általuk meghatározott napon belül az általuk meghatározott összegű foglalót, mert ez nem minősül foglalónak, és ebben az esetben ha bármelyik fél a foglalóhoz kötött igényét érvényesíteni kívánja ezt nem tudja megtenni, így az okiratot készítő közjegyzőnek kártérítési felelősége is felmerülhet, hogy nem adott megfelelő tájékoztatást a foglaló vonatkozásában.
A Ptk 245. § (1) bekezdése szerint a teljesítés meghiúsulásáért felelős személy az adott foglalót elveszti, a kapott foglalót kétszeresen köteles visszatéríteni. Ezen jogszabályhelyet a közjegyzői okiratban nagyon fontos kifejteni (amennyiben a cél az okirat végrehajthatósága a foglaló tekintetében). Az olyan általános megfogalmazás, hogy a szerződő felek a foglaló jogi természetével tisztában vannak, arra az eljáró közjegyző őket kioktatta nem elegendő ahhoz, hogy az esetleges végrehajtásnál a foglalóból eredő igényét a vevő visszakövetelje, és a közjegyző az okiratát végrehajtási záradékkal lássa el. A Ktv. 112 §-a határozza meg, hogy a közjegyző akkor láthatja el végrehajtási záradékkal a közjegyzői okiratot, ha az tartalmazza:
• a szolgáltatásra és ellenszolgáltatásra irányuló vagy egyoldalú kötelezettségvállalást,
• a jogosult és a kötelezett nevét,
• a kötelezettség tárgyát, mennyiségét (összegét) és jogcímét,
• a teljesítés módját és határidejét.
Ha a kötelezettség feltételnek vagy időpontnak a bekövetkezésétől függ, a végrehajthatósághoz az is szükséges, hogy a feltétel vagy időpont bekövetkezését közokirat tanúsítsa.
A hivatkozott jogszabályból következik, hogy a foglaló megfogalmazásánál a fentiek figyelembevételével kell eljárni. A végrehajtáshoz szükséges követelményeknél nehézséget okozhat, hogy mikor felelős valamelyik fél a szerződés meghiúsulásáért. Álláspontom szerint ennek a meghatározása a teljesség igényével lehetetlen, azonban azt megtehetjük, hogy a szerződés kardinális pontjainál (pl. vételár részlet fizetése, birtokbaadás, tulajdonjog bejegyzéshez hozzájáruló nyilatkozat megadása) vissza kell utalni a foglalóra, és úgy kell rendelkezni, hogy amennyiben vevő, illetve eladó a kötelezettségének az ott írt határidőben nem tesz eleget, úgy az a vevőnek/eladónak felróható oknak minősül, és vevő/eladó jogosult a foglalóból származó igényét érvényesíteni a foglalónál leírtak szerint.
Természetesen az adásvételi szerződésnek nem kötelező eleme a foglaló, és a feleknek nem szükséges foglalót kikötniük. A gyakorlat azonban azt mutatja, hogy a foglaló mindenképpen szándékerősítő hatású. A foglaló mértékénél ügyeljünk, hogy a foglaló csak akkor váltja ki a megfelelő hatást, ha az eladó - a foglaló duplájának visszafizetésével - vagy vevő - a foglaló elvesztésével - már meggondolandó veszteséget könyvelhet el. A gyakorlat azt mutatja, hogy foglalóként a felek a teljes vételár 10-25%-át szokták kikötni.
A vételár megfizetésénél adjunk megfelelő tájékoztatást feleknek, hogy az egyes vételárrászletek teljesítésére megfelelő határidőt tudjanak meghatározni. Habár az okiratot szerkesztő közjegyzőt köti a felek akarata (hacsak az nem Ktv. megtagadási ok lenne), célszerű a részletfizetéseket átutalással teljesíteni a későbbi viták elkerülése végett, illetve amennyiben készpénzben történik a vételárrész megfizetése, úgy a vevő mindig kérjen átvételi elismervényt.
Felmerül még a szerződés aláírásakor átadott foglalónál, vételár részletnél (beleértve azt az esetet is, hogy a vevő a teljes vételárat megfizeti a szerződés aláírásával egyidejűleg) az a kérdés, hogy az eljáró közjegyző tanúsítja-e a pénz átadását?
A hatályos törvények szerint nincsen akadálya annak, hogy a közjegyző tanúsítsa a pénz átadását. Ám ebben az esetben, ha ezt a közjegyző megteszi, akkor legyen ott az átadásnál, illetve mindenképpen a pénz átadását úgy tanúsítsa, ahogyan az történik.
Álláspontom szerint azonban úgy érdemes eljárni, hogy a pénz átadásáról a feleket nyilatkoztatjuk, tehát az okiratot felolvassuk, megmagyarázzuk, a szükséges tájékoztatásokat megadjuk, majd ezt követően a vevő átadja a foglaló, vételárrész, vételár összegét, és a felek általi aláírás előtt az eladót nyilatkoztatjuk, hogy megkapta-e azt az összeget amiben megállapodtak, és amit a szerződés is tartalmaz, majd amennyiben az eladó azt elismeri, úgy aláírja az okiratot. Ez esetben ugyanis, amennyiben az összeget nem kapta meg hiánytalanul és mégis ilyen tartalmú nyilatkozatot tesz, úgy saját nyilatkozatát már csak akkor támadhatja meg - közokirattal szembeni bizonyítás -, amennyiben bizonyítja, hogy a közokirat tartalma valótlan, illetve nem tőle származik, arról nem is beszélve, hogy amennyiben eladó szándékosan nem a valóságnak megfelelő nyilatkozatot tesz a közokiratban, úgy a közokirat hamisítás, mint bűncselekmény is megvalósul.
Napjainkban a tulajdonjog bejegyzésére az alábbi lehetőségek vannak:
Az egyik az "egylépcsős" szerződés, mikor már az adásvételi szerződésben szerepel az eladó azon nyilatkozata, mely szerint hozzájárul, hogy a vevő tulajdonjoga vétel jogcímén az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzésre kerüljön.
A másik a "kétlépcsős" szerződés, mely esetbe az eladó csak egy későbbi időpontban járul hozzá, hogy a vevő tulajdonjoga vétel jogcímén az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzésre kerüljön.
A "kétlépcsős" szerződés szerint az eladó a tulajdonjogát fenntartja, melyet eladó csak a szerződés megkötésekor írásban és legfeljebb a vételár teljes kiegyenlítéséig tehet meg. Érvénytelen tehát az eladó azon nyilatkozata, amelyet a szerződés megkötése után tesz meg. A tulajdonjog fenntartásához az a joghatás fűződik, hogy a vevő tulajdonjogot nem szerez, így a vevő rendelkezési joga korlátozás alá esik, ugyanis a tulajdonjog fenntartás az eladó javára elidegenítési és terhelési tilalmat keletkeztet. Nézzük meg most részletesebben a "kétlépcsős" szerződés mindkét változatát:
A közigazgatási hatósági eljárás és szolgáltatás általános szabályairól szóló 2004. évi CXL. Tv. (továbbiakban Ket.) hatálybalépéséig kizárólag így lehetett megkötni az adásvételi szerződést.
• Ebben az esetben az adásvételi szerződésben egy ténynek - tulajdonjog fenntartással történt eladás tényének - a feljegyzését kérjük az ingatlan-nyilvántartásba
• Nincs határidő, hogy meddig lehet ezen tény bejegyezve az ingatlan-nyilvántartásba.
• A feljegyzett ténynek a hatálya, hogy elidegenítési és terhelési tilalmat keletkeztet.
• Kétszer kell megfizetni a földhivatalnál az eljárási díjat - egyszer az adásvételi szerződés, egyszer a tulajdonjog bejegyző nyilatkozat beadásánál - ezen eljárásnál.
Amennyiben zálogjoggal terhelt ingatlan az adásvétel tárgya, akkor mindenképpen előny, hogy az ingatlan tehermentesítésének - amennyiben a már megfizetett foglalóból, és/vagy vételárrészletből történik - nincsen akadálya, ugyanis a beadott beadványokat a földhivatal rangsorcsere nélkül el tudja intézni.
Amennyiben azonban a bejegyzett teher olyan nagy, hogy azt csak az utolsó vételárrészletből - banki hitelből - lehet megfizetni, akkor a következő probléma merül fel:
A bank csak akkor folyósít, ha a tulajdonjog fenntartással történt eladás ténye a tulajdoni lapon feljegyzésre került, továbbá a vevő tulajdonjogának és a bank zálogjogának a a feljegyzése is a tulajdoni lapon folyamatban van. Ebben az esetben az a kérdés, hogy az adásvételi szerződés megkötésekor a terhek között volt-e elidegenítési és terhelési tilalom bejegyezve. Ha ugyanis volt, az a tulajdonjog és a zálogjog bejegyzésnek az akadálya lesz, és ebben az esetben a kiváltandó teher (a szerződés aláírásakor az ingatlant terhelő zálogjog és elidegenítési és terhelési tilalom) jogosultjának, és a finanszírozó banknak (vevőnek kölcsönt adó bank) valamint a vevőnek, mint valamennyi érdekeltnek a hozzájárulása kell beadványok rangsorának megváltoztatásához, azaz felcseréléséhez (a ranghelycsere kérelem során a helyes sorrend: zálogjog és elidegenítési tilalom törlése iránti kérelem, tulajdonjog bejegyzése iránti kérelem, és a finanszírozó bank zálogjog bejegyzési kérelme). A rangsor közokirat, ügyvéd által ellenjegyzett magánokirat vagy olyan magánokirat alapján változtatható meg, amelyen az érdekeltek névaláírásának valódiságát közjegyző tanúsítja. Ellenjegyzésként a jogtanácsos ellenjegyzését is el kell fogadni, ha a szerződő felek valamelyike jogtanácsos által képviselt szervezet. Viszont ha az adásvételi szerződés megkötésekor a terhek között elidegenítési és terhelési tilalom nincsen, akkor nincsen akadálya annak, hogy a vevő tulajdonjoga, majd ezt követően finanszírozó bank zálogjoga kerüljön bejegyzésre, majd a teher (a szerződés aláírásakor az ingatlant terhelő zálogjog) jogosultjának a zálogjoga törlésre kerüljön. Ezen esetben nem kell rangsorcserét kérni, ugyanis nem tiltja a jog, hogy zálogjoggal terhelten vásároljon valaki ingatlant, azonban nyilván az eladónak ezt egyeztetni kell a zálogjog jogosultjával, mert egy plusz teher az ingatlanon, illetve az ingatlan elidegenítése a kölcsönszerződés felmondásához vezethet.
• Itt az eladó nyilatkozhat a bejegyzés alapjául szolgáló okiratban arról, hogy a bejegyzési engedélyt későbbi időpontban, de legfeljebb az okirat földhivatali benyújtását követő 6 hónapon belül megadja
• A függőben tartással a tulajdonjog bejegyzési kérelem mindvégig széljegyen marad.
• Egyszer kell megfizetni a földhivatalnál az eljárási díjat.
Amennyiben zálogjoggal terhelt ingatlan az adásvétel tárgya, akkor - amennyiben ingatlan tehermentesítése a már megfizetett foglalóból, vételárrészletből történik, vagy az ingatlanra elidegenítési és terhelési tilalom van bejegyezve - mindenképpen rangsorcserét kell kérni. Ugyanis a függőben tartásnál semmilyen később beadott beadványt nem intéz el a földhivatal, míg a függőben tartás folyamatban van. Ez alól kivétel, ha rangsorcserével valamelyik beadvány megelőzi a függőben tartás iránti kérelmet, és így a földhivatal azt köteles elbírálni.
Van azonban ezen tulajdonjog bejegyzésnek egy nagyon fontos sajátossága. Mert amennyiben a tulajdonjog bejegyzésnek a függőben tartását felek kérik úgy az - a bejegyzés iránti széljegy - megakadályozza, hogy végrehajtási jog a tulajdoni lap III. részére bejegyzésre kerüljön ellentétben a tulajdonjog fenntartással történt eladás tényének a feljegyzésénél. A tulajdonjog fenntartással történt eladás tényénél ugyanis a feljegyzés hatálya azonos a szerződésen alapuló elidegenítési és terhelési tilalomra vonatkozó feljegyzés hatályával, amely szerint, ha elidegenítési és terhelési tilalmat jegyeztek be, szerződésen alapuló további jogokat csak a tilalom jogosultjának hozzájárulásával - kivéve a végrehajtási jog - lehet bejegyezni.
A "kétlépcsős" adásvételi szerződésnél mindegyik megoldás - függőben tartás, fenntartás - használata megfelelő, talán azt mondhatjuk, hogy azt célszerű használni, amellyel a ranghely sorrend megváltoztatási kérelem beadását elkerülhetjük, valamint a függőben tartás mellett szól az, hogy amennyiben az eladó ellen a tulajdonát képező ingatlan vonatkozásában a tulajdonjog bejegyzésének függőben tartással történő bejegyzésének ingatlan-nyilvántartásba történt széljegyen való feljegyzése után indul végrehajtási eljárás, úgy az már nem lesz bejegyezhető a tulajdoni lap III. részére, amennyiben vevő tulajdonjogát bejegyzik, szemben azzal, ha a tulajdonjog fenntartással történt eladás tényének feljegyzését kérjük, mert akkor nincsen akadálya a végrehajtási jognak a tulajdoni lap III. részére való bejegyzésének.
A birtokbaadás az adásvételi szerződésnek a - vételár megfizetése mellett - másik olyan érzékeny pontja, melyet a felek megfelelően biztosítani kívánnak. A birtokba adásnál mindig törekedjünk arra, hogy az eladó vállalja hogy az ingatlant egy pontosan meghatározott időpontban a vevő birtokába adja.
A problémát az okozza, hogy a banki hitelből vásárolt ingatlanoknál az utolsó vételárrészlet megfizetésére végső határidőt tudunk csak megadni, és az eladó általában a teljes vételár részére történt megfizetés után - mely általában az utolsó vételárrésznek a számláján való jóváírás napja - akarja csak birtokba adni az ingatlant, tehát ad abszurdum, ha pontos naptári napokat adunk meg mindkettő (utolsó vételárrészlet és birtokbaadás) vonatkozásában, akkor előfordulhat, hogy a pénzügyi teljesítés és a birtokbaadás között akár egy hónap is eltelhet.
Egy példával alátámasztva: ha az adásvételi szerződést aláírják felek tárgyév január hónap 2. napján, és úgy számolnak, hogy az utolsó vételárrészlet megfizetésének az utolsó napja legkésőbb tárgyév április hónap 2. napja, továbbá a birtokbaadásra kikötik tárgyév április hónap 7. napját, akkor amennyiben a banki ügyintézés gyorsan lezajlik, és az utolsó vételárrészlet kifizetésre kerül március 4. napján úgy a birtokbaadásra Eladónak több mint egy hónapja lesz. Álláspontom szerint azonban az is megfelelő, ha a birtokbaadást úgy határozzuk meg, hogy a teljes vételár megfizetését követő X. (határozott szám) napon történik, azonban ilyenkor arra kell figyelnünk, hogy a megfizetést, mint feltételt vita esetében a végrehajthatósághoz közokirattal kell tanúsítanunk.
Előfordulhat az a megoldás is, hogy az utolsó részlet közjegyző bizalmi őrzésébe kerül, és a kifizetésnek a feltétele a vevő azon nyilatkozata, hogy az ingatlant birtokba vette.
A birtokba adásnál kötbér kikötésével szankcionálhatjuk az eladót azzal, hogy amennyiben nem teljesíti a birtokbaadási kötelezettségét, úgy naponta X forint kötbért kell megfizetnie. A kötbérnél arra figyeljünk, hogy mértéke ne legyen túlzó, illetve az eladó ezen kötbérfizetési kötelezettségvállalásánál a Ktv. szerinti végrehajthatóság minden feltételét foglaljuk bele. Birtokbaadásnál tájékoztassuk a feleket, hogy a kárviselés szabályai a birtokbaadással változnak.
Napjainkban egyre ritkábbak azon adásvételi szerződések, ahol banki hitel nélkül vásárol a vevő ingatlant, illetve tehermentes ingatlant vásárol a vevő.
Amennyiben a vevő nem vesz fel hitelt a vásárláshoz, de az ingatlant zálogjog terheli, úgy akkor járunk el helyesen, ha az adásvételi szerződést úgy szerkesztjük meg, hogy eladó vállalja, hogy a részére megfizetett foglaló és (amennyiben a foglaló nem elegendő a tehermentesítéshez) vételárrészlet összegéből meghatározott időpontig az ingatlant tehermentesíti, és az utolsó vételárrészletet csak akkor fizeti meg részére a vevő, ha a tehermentesítés megtörtént. Ügyeljünk arra, hogy ilyenkor pontosan határozzuk meg azt, hogy mit értünk tehermentesítésen, ugyanis felek kiköthetik azt hogy az a tehermentesítés, ha a terhet a földhivatal határozattal törölte, illetve az is, ha az eladó olyan törlési nyilatkozatot ad, amelyet a földhivatal által érkeztetett. Természetesen a felek megállapodása az, hogy mit határoznak meg a tehermentesítés elfogadásaként.
Amennyiben banki hitelből történik az utolsó vételárrészlet megfizetése, úgy mindenképpen érdemes tájékozódni annál a banknál amelynél a vevő a hitelt felveszi, milyen rendelkezéseket kér, amelyeket az adásvételi szerződésnek tartalmaznia kell. A bank ilyen irányú kéréseit célszerű az általuk ajánlott tartalommal belefoglalni a szerződésbe.
Az egyes bankok gyakorlatának részletes ismertetésétől eltekintve általánosságban elmondhatjuk, hogy a bankok ahhoz ragaszkodnak hogy:
• az utolsó vételárrészlet banki hitelből legyen megfizetve,
• az utolsó vételárrészlet megfizetésének módja átutalás legyen, tehát kell egy olyan számlaszámot megadni, melyre a bank az utolsó vételárrészletet átutalja,
• a banki folyósítás után már csak a bank engedélyével lehessen a szerződéstől elállni,
• tulajdonjog bejegyzése iránti kérelem, illetve a bank zálogjoga a tulajdoni lapon fel legyen jegyezve.
Az egyes részletek megfizetésének határidejét természetesen a felek határozzák meg, azonban nekünk közjegyzőknek van rálátásunk, hogy egy hitel elbírálása mennyi időt vesz igénybe. Ügy gondolom, hogy adjunk a feleknek minél teljesebb körű tájékoztatást ezen vonatkozásban, és arra törekedjünk, hogy ne szabjanak nagyon rövid határidőt. Saját tapasztalatom, hogy a válság előtti időben a szerződés aláírásától a megfizetésig három hónap elegendő idő volt. Természetesen, ha Magyar Államkincstár volt az ügyletben, vagy munkáltatói hitel, az az ügyintézési határidőket már megnövelte. A válsággal a banki ügyintézés - figyelembe véve a kevesebb hitelbefogadást - jelentősen gyorsult, azonban most se hagyjunk nagyon rövid határidőket. Sokszor lehet találkozni a hitelszerződések aláírásánál azzal a problémával, hogy a hitel folyósításához az adásvételi szerződés módosítása szükséges a végső határidő vonatkozásában. A hosszabb határidőben mindig benne van a kevesebb, tehát korábban lehet teljesíteni, és az ügyfél számára kedvezőbb, mint hogy szerződést kell módosítani, amely plusz kiadással jár.
A közjegyző által készített adásvételi szerződésnek számos előnye van. A közjegyző közokiratot készít, melynek a bizonyító ereje jóval erősebb mint a magánokiraté. A foglaló, a vételárrészletek megfizetésére, elállás esetén visszafizetésére, a birtokbaadásra, a kötbér megfizetésére közvetlenül végrehajtási eljárás kezdeményezhető, azonban csak akkor, ha ezen részek tartalmazzák azon elemeket, melyek a végrehajtáshoz szükségesek. Nyilvánvalóan e pontok megfogalmazásánál lehet elkövetni olyan hibákat, melyek azt eredményezik, hogy nem lesz közvetlenül végrehajtható az egyes követelés, kötelezettségvállalás, így a végrehajthatóság szempontjából szükséges tartalmi elemeket mindenképpen tartalmazza az okirat.
Nagy előnye még a közjegyzőnek, hogy a banki ügyleteknél átlátja a hitelezés útvesztőit, látja a folyósítási folyamatot, így sokkal szélesebb körben tud tájékoztatást adni az adásvételi szerződés ügymenetéről, arról nem is szólva, hogy amennyiben a vevő hitelszerződését vagy a kötelezettségvállaló nyilatkozatát is az adásvételi szerződést szerkesztő közjegyző készíti, úgy a közjegyző egy komplex szolgáltatást tud nyújtani, és számtalan előnye lehet annak, hogy egy kézben egyesül a teljes ügylet. ■
Lábjegyzetek:
[1] Bollók Szilveszter, közjegyzőhelyettes
Visszaugrás
