A felperes a keresetében az alperesi társasházban 1996 márciusa és 1998 júniusa között megtartott több közgyűlés "semmissé" nyilvánítását kérte a Ptk. 200. és 234. §-ának (1) bekezdésére hivatkozással.
Az elsőfokú bíróság végzésével a felperes keresetlevelét idézés kibocsátása nélkül elutasította. A határozat indokolása szerint a felperes keresete - tartalma szerint - az általa megjelölt időpontban tartott közgyűléseken meghozott közgyűlési határozat érvénytelenné nyilvánítására irányult. A keresetben megjelölt időpontokban tartott közgyűlések vonatkozásában korábban az 1977. évi 11. tvr. rendelkezései, az 1998. május 18. napján, június 4-én és június 8-án tartott közgyűlések vonatkozásában az 1997. évi CLVII. törvény rendelkezései az irányadók. Mindkét anyagi jogi jogszabály szerint a közgyűlési határozat érvénytelenségének megállapítása - a tvr.-ben, illetve a törvényben meghatározott ok miatt - a határozat meghozatalától számított 60 napon belül kérhető. Az indokolásban foglaltak szerint a felperes a megismételt közgyűléseken hozott határozatok megtámadására irányuló keresetét a jogszabályban írt 60 napon túl elkésetten terjesztette elő, ezért a keresetlevelet a Pp. 130. §-a (1) bekezdésének h) pontja alapján idézés kibocsátása nélkül el kellett utasítani.
A másodfokú bíróság az elsőfokú bíróság végzését helybenhagyta. A határozat indokolása szerint helytállóan utasította el az elsőfokú bíróság a felperes elkésetten előterjesztett keresetlevelét, amely tartalma szerint a közgyűlési határozat érvénytelenségének megállapítására irányult. A felperes fellebbezésével kapcsolatban a másodfokú bíróság a Ptk. 200. §-ának (2) bekezdését idézve kifejtette, hogy e §-ra a felperes eredményesen nem hivatkozhat, mivel az abban foglalt "más jogszabály": az adott esetben az 1977. évi 11. tvr. 16. §-a, illetve az 1997. évi CLVII. törvény 32. §-a (1) bekezdése azt írja elő jogkövetkezményként, hogy a jogszabályba ütköző közgyűlési határozatokat az ott megszabott 60 napon belül lehet a bíróság előtt keresettel megtámadni.
A jogerős végzés ellen a felperes terjesztett elő felülvizsgálati kérelmet, amelyben annak megváltoztatását és a jogszabályoknak megfelelő határozat meghozatalát kérte. A jogszabálysértés okát keresetének téves értelmezésében és az általa felhívott Ptk. 200. §-a és 234. §-a (1) bekezdése alkalmazása mellőzésében jelölte meg, annak hangsúlyozásával, hogy a perben csak a Ptk. 200. § (2) bekezdésének második fordulata alkalmazható.
A Legfelsőbb Bíróság a felülvizsgálati kérelmet az alábbi indokok alapján megalapozatlannak találta.
A felperes keresetlevelében megjelölt és a felülvizsgálati kérelmében hangsúlyozottan megismételt igény az általa felsorolt időpontokban megtartott közgyűlések "semmissé nyilvánítására" irányult.
Az a körülmény, hogy a felperes továbbra sem olyan értelmezést akar adni a keresetének mint amilyen értelmezést a jelen perben eljáró első- és másodfokú bíróság a Pp. 3. §-ának (1) bekezdése alapján adott még inkább azt erősíti meg, hogy a keresetlevélben érvényesített igény alapossága nem a Polgári Törvénykönyvnek a szerződések érvényességére, illetőleg érvénytelenségére vonatkozó szabályai alapján bírálható el. A közgyűlés, illetőleg annak megtartása érvényes vagy érvénytelen volta a Polgári Törvénykönyvnek a szerződésekre vonatkozó általános szabályaira hivatkozással nem tehető vitássá; annak megítélésére is a társasházról szóló 1977. évi 11. tvr. , illetve 1998. március 1. napját követően az 1997. évi CLVII. törvény előírásai az irányadók.
A közgyűlés érvénytelenségének állítása szükségszerűen az adott közgyűlésen hozott határozatok érvényességének vitatását is jelenti, így mindkét fokú bíróság a felperes kereseti kérelmének helyes értelmezése alapján, jogszerűen utasította el a keresetlevelet a Pp. 130. §-a (1) bekezdésének h) pontjára alapítottan azzal indokkal, hogy a felperes a külön jogszabályban megállapított keresetindítási határidőt elmulasztotta. A felperes kérelme szerinti értelmezés sem vezet más eredményre, mivel a megismételt közgyűlés érvényességének vagy érvénytelenségének a megállapítása is a társasházról szóló - előbb megnevezett - külön jogszabályban írt 60 napos határidő alatt kérhető [1977. évi 11. tvr. 16. §-a, illetve 1997. évi CLVII. törvény 32. §-ának (1) bekezdése].
A kifejtettekre tekintettel a Legfelsőbb Bíróság a jogerős végzést hatályában fenntartotta (Legf. Bír. Pfv. I. 20. 910/2000/4.).
Az I. r. alperes édesanyja házfelügyelője volt annak az állami, majd önkormányzati tulajdonban álló házingatlannak, amelynek a földsziszt 2. szám alatti házfelügyelői szolgálati lakásában lakott. A munkaviszonya - nyugdíjazására tekintettel - megszűnt, az ingatlan társasházzá alakításával pedig a házfelügyelői lakás a társasház közös tulajdonába került. A társasház 1992. október 20-án határozatlan időre bérbe adta a volt házfelügyelője részére a volt házfelügyelői lakást, amelyet a bérlő az 1994 novemberében bekövetkezett haláláig használt. A lakásban maradt fia és annak házastársa (az I., II. r. alperesek), akik a felperes felszólítása ellenére sem költöztek el a lakásból. A felperes - a perbeli társasház tulajdonostársainak közössége - keresetében a lakás kiürítésére és használati díj megfizetésére kérte az alperesek kötelezését.
Az elsőfokú bíróság ítéletével kötelezte az alpereseket a lakás elhelyezés igény nélküli kiürítésére, továbbá a lejárt, valamint a folyamatos lakáshasználati díj megfizetésére.
A másodfokú bíróság részítéletével az elsőfokú bíróság ítéletének a lakás kiürítésére kötelező rendelkezését helybenhagyta, egyebekben azt hatályon kívül helyezte és az elsőfokú bíróságot a per újabb tárgyalására és újabb határozat hozatalára utasította. Megállapította, hogy az ingatlan értékesítésekor az I. r. alperes édesanyjának munkaviszonya már megszűnt, jóhiszemű jogcím nélküli lakáshasználóként elhelyezési igénye volt, amelyet a felperes úgy teljesített, hogy a lakásra vele bérleti szerződést kötött. Ez a szerződés a bérlő halálával megszűnt, mert az alperesek nem jogosultak a bérleti jogviszony folytatására.
A jogerős részítélet felülvizsgálatát az alperesek kérték. Álláspontjuk szerint a lakások és helyiségek bérletére, valamint az elidegenítésükre vonatkozó egyes szabályokról szóló 1993. évi LXXVIII. törvény (Ltv.) 85/A. §-ából következően annak van döntő jelentősége, hogy a társasház alapító okiratát mikor jegyezték be az ingatlan-nyilvántartásba, mert az időpont határozza meg, hogy ki köteles a lakásban lakók elhelyezésére. Az alperesek szerint vagy az önkormányzatnak, a tulajdonostársaknak kellett volna gondoskodni a bentlakó bérlő és a vele együttlakó személyek elhelyezéséről. Miután az I. r. alperes 1964 óta a lakásban lakik, annak értékesítésekor ő is jóhiszemű és elhelyezési igényjogosultsággal rendelkező lakáshasználó volt. Édesanyjának halálával ugyanis nem szűnt meg a bérleti jogviszony, mert ő mint gyermeke jogosult volt annak folytatására.
A felperes ellenkérelmében a jogerős részítélet hatályban tartását kérte. Előadta, hogy az alapító okirat 1991. március 8-án kelt és nem vitatta, hogy a volt házfelügyelő elhelyezése a társasház tulajdonostársait terhelte, de arra hivatkozott, hogy e kötelezettségének eleget tett.
Az alperesek felülvizsgálati kérelmét a Legfelsőbb Bíróság - az alábbi indokok alapján - alaptalannak találta.
Helyesen hivatkoztak az alperesek az Ltv. 85/A. §-ának a jóhiszemű jogcím nélküli lakáshasználót érintő elhelyezési kötelezettségére, mert nem volt vitás, hogy az I. r. alperes édesanyjának házfelügyelői munkaviszonya - nyugdíjazása folytán - a házingatlan értékesítésekor már megszűnt. A lakásban tehát ő, mint elhelyezésre jogosult, jóhiszemű jogcím nélküli lakáshasználó maradt vissza, akinek elhelyezéséről az ítélkezési gyakorlat értelmében a tulajdonostársaknak kellett gondoskodniuk. Ez az elhelyezés azonban nem csupán másik lakás felajánlásával történhetett, mert a törvény céljából következően a jogcím nélküli lakáshasználónak olyan lakhatási lehetőséget kell biztosítani, amely megfelelő jogcímen alapul. A társasház tulajdonosai az elhelyezési kötelezettségüknek eleget tehettek tehát úgy, hogy a volt házfelügyelői lakást adták bérbe. A bérleti szerződés 1992. október 20-án kelt és a bérlő az 1994 novemberében bekövetkezett haláláig e lakásban lakott. Miután ez a lakás már nem önkormányzati lakás volt, hanem az a társasház közös tulajdonába került, nem irányadók reá az Ltv. 32. §-ának (2) bekezdésében az önkormányzati lakás bérleti jogának folytatására vonatkozó rendelkezések. Az Ltv. hatálybalépése után lényegesen szűkült azoknak a köre, akik a lakásbérleti jog folytatására jogosultak. A korábban hatályban volt rendelkezésekkel szemben a törvény hatálybalépése után főszabály az, hogy a bérlő halála után a lakásbérleti jogot folytatni nem lehet. Ez alól a törvény kivételt tartalmaz: a tartási szerződésre, valamint az önkormányzati bérlakásra (Ltv. 32. §), illetőleg állami lakásra [Ltv. 87. § (1) bek. h) pont]. Miután az adott lakás nem volt sem önkormányzati, sem állami lakás, az alperesek a lakásbérleti jog folytatására csak tartási szerződés esetén lettek volna jogosultak, ilyen szerződés azonban köztük és a bérlő között nem volt.
A társasházi alapító okirat ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzésének tehát nincs jelentősége, mert a volt házfelügyelőt, mint jogcím nélküli lakáshasználót mindenképpen elhelyezési jogosultság illette, ennek a kötelezettségnek viszont a társasházközösség eleget tett.
A kifejtettekre tekintettel a Legfelsőbb Bíróság a jogerős részítéletet hatályában fenntartotta (Legf. Bír. Pfv. III. 21. 267/1999. szám).
A felperes 1995. október 20. napjától kezdődő kockázatviseléssel "családi otthon" épület-, lakásbérlemény- és ingóság biztosítási szerződést kötött az alperessel az öröklakására. A kilenc lakásos épület lépcsőházának utcai bejáratát egy olyan ajtó zárja, amely belülről kilinccsel, kívülről pedig kulccsal nyitható, a kilincs külső oldalán egy takaró gomb helyezkedik el. Az ajtót a lakásokkal kaputelefon és elektromos zár köti össze. A felperes a kiskorú gyermekének kerékpárját lezárt állapotban a lépcsőházban, a lépcső alatti üres területen tárolta. 1998. augusztus 7-én a kerékpárt ismeretlen személy eltulajdonította. Az elkövető a bejárati ajtó zárborító lemezének felhajlításával és az alatta található gomb elfordításával jutott be a lépcsőházba.
A felperes keresetében a kerékpár eltulajdonítása miatt 50 000 forint kártérítésnek, valamint kamatainak a megfizetése iránt támasztott igényt az alperessel szemben. Követelését a biztosítási szerződésre alapította.
A másodfokú bíróság jogerős ítéletével az elsőfokú bíróság keresetet elutasító döntését megváltoztatta és kötelezte az alperest, hogy fizessen meg a felperesnek 45 000 forintot annak törvényes kamatával együtt. Megállapította, hogy önálló helyiségnek a tér olyan módon elkülönített részletét lehet elfogadni, amelyek az arra jogosulatlan személyt az elmozdítástól, behatolástól, betekintéstől a rendeltetéshez igazodóan kellő mértékben megóvnak. Úgy foglalt állást, hogy ennek alapulvételével a felperesi társasház lépcsőháza olyan lezárt helyiségnek tekintendő, amelyre az alperes kockázatviselése kiterjed.
A jogerős ítélet ellen az alperes nyújtott be felülvizsgálati kérelmet, annak hatályon kívül helyezése és a keresetet elutasító elsőfokú ítélet helybenhagyása iránt. Jogi álláspontja szerint a lakásra kötött vagyonbiztosítási szerződés nem terjedt ki a lépcsőházra, a lépcsőház nem fogadható el lezárt helyiségnek sem, és a bejárati ajtón a biztonsági zár nem volt ráfordítva. Utalt arra, hogy a társasházban elhelyezkedő lépcsőház rendeltetésszerű használata csak a lakások megközelítését foglalja magában, ingóságok elhelyezését azonban nem.
A Legfelsőbb Bíróság a felülvizsgálati kérelmet alaposnak találta. Döntését a következőkkel indokolta.
A perben nem vitás tényállás szerint a felek között a Ptk. 536. §-ának (1) bekezdése és a Ptk. 548. §-a által szabályozott vagyonbiztosítási szerződés jött létre, amely a biztosítási események közé sorolta a betöréses lopást is.
Az alperes ingóságbiztosítási szabályzatának III/14. pontja értelmében a betöréses lopás, mint biztosítási esemény akkor valósul meg, ha a tettes úgy követi el a lopást, hogy a lezárt helyiségbe erőszakkal, továbbá hamis kulccsal, illetőleg két méternél alacsonyabb alsó élű ablakon keresztül hatol be.
A másodfokú bíróság jogerős ítéletében a helyiség fogalmat helyesen határozta meg, amelynek során figyelemmel volt a Legfelsőbb Bíróság hasonló tárgyú ügyben hozott korábbi döntéseire is. Ezt követően azonban még további két körülmény szorult volna vizsgálatra: egyrészt, hogy a lépcsőház biztosított objektumnak tekintendő-e, másrészt, hogy a lépcsőház az elkövetés idején lezárt volt-e.
A felperes a lakására kötött "családi otthon" biztosítási szerződést az alperessel. A biztosított objektum tehát a lakás, az azon belül található helyiségek összessége. Ebbe a körbe azonban a lakás megközelítésére szolgáló lépcsőház már nem sorolható bele. Ezt támasztja alá a biztosítási szerződés tartalma, a lakás és lépcsőház között mutatkozó rendeltetésbeli eltérés, valamint az ehhez kapcsolódó eltérő mértékű kockázat is. A lépcsőházban annak rendeltetésszerű használata esetén is a biztosítotton és családtagjain kívül a személyek olyan szélesebb köre megfordul, akiknek magatartásáért a biztosító nem felelhet egy lakásbiztosítás keretein belül.
Emellett a felperes, valamint tanúként kihallgatott lakótársai is azt adták elő, hogy a bejárati ajtón elhelyezett biztosítási zárra a kulcsot nem fordítják rá, mert ebben az esetben a lakásokban elhelyezett elektromos zár nem használható. Ebből viszont az következik, hogy a lépcsőház bejárati ajtaja csak kilincsre volt zárva, biztonsági zárral azonban nem volt lezárva. Ez pedig a biztosítási szerződés szerint megfelelő lezárásnak nem fogadható el.
Ezért nem sértett jogszabályt az elsőfokú bíróság, amikor a kereset teljesítésére nem látott lehetőséget. Emiatt a Legfelsőbb Bíróság a jogerős ítéletet hatályon kívül helyezte és az elsőfokú ítéletet helybenhagyta (Legf. Bír. Pfv. VIII. 22. 821/1999. szám). ■
Visszaugrás
