A tanulmány középpontjában a bírósági végrehajtás egyik alapvető fontosságú eljárása áll: az ingatlan-végrehajtás. A téma a közjegyzői eljárások oldaláról is érdekes lehet, hiszen az okirat-szerkesztési nemperes eljárás és a végrehajtás elrendelése során is találkozhatunk ingatlan-végrehajtást érintő kérdésekkel.
A szerző az ingatlan-végrehajtást nem a végrehajtás foganatosítása szabályai oldaláról közelíti meg, hanem igyekszik rámutatni az ingatlan-nyilvántartás és az ingatlanra vezetett végrehajtás egyes összefüggéseire.
A dolgozat szakirodalmi feldolgozása széleskörű, a szerző nem csupán a hatályos törvény és a jogtudomány egyes forrásait veszi alapul, hanem a bírói gyakorlatot is érinti, főként a Kúria joggyakorlat-elemző csoportja által Az ingatlan-nyilvántartási joggyakorlat-elemző csoport összefoglaló véleménye címmel közzétett munkára.
A tanulmány első részében a szerző összefoglalja az ingatlanra vonatkozó szerzésmódok több évtizedre visszanyúló vitáját: az ingatlan tulajdonjogának árverésen történő megszerzése eredeti vagy származékos szerzésmódnak minősül-e? A szerző rámutat arra, hogy az elhatárolás kérdése a végrehajtási eljárások tekintetében nem pusztán elméleti, hanem gyakorlati jelentőségű is, hiszen a nem tulajdonostól való tulajdonszerzés kérdéskörét érinti. A kommentárokban megjelenő állásfoglalás szerint az 1959-es Ptk. 120. §-ából azt a következtetést lehet levonni, hogy ingatlannak árverésen való megszerzése nem minősül eredeti jogszerzésnek. Ezzel ellentétben a Legfelsőbb Bíróság, illetve a Kúria eltérő álláspontra helyezkedik. A Ptk. kodifikációja rendezte a felmerülő ellentmondásokat. A hatályos Ptk. 5:41. § (1) bekezdése kimondja, hogy ingatlan tulajdonjogának hatósági árverésen útján történő megszerzése eredeti szerzésmód.
A dolgozat második és egyben terjedelmesebb részében a szerző a végrehajtási jog ingatlan-nyilvántartási bejegyzését vizsgálja. A bejegyzés folyamatával kapcsolatban kiemelni
- 58/59 -
a cikk írója, hogy az ingatlan lefoglalása a végrehajtási jog ingatlan-nyilvántartási bejegyzésével valósul meg, amelynek során a végrehajtó megkeresi az ingatlanügyi hatóságot, hogy a végrehajtási jogot jegyezze be az ingatlan-nyilvántartásba. Ezzel összefüggésben kiemeli a szerző, hogy a végrehajtó megkeresése hatósági határozat, mely az ingatlan-nyilvántartási eljárás megindításának elengedhetetlen feltétele. A megkereséshez végrehajtható okirat csatolása nem szükséges.
Részletesen bemutatja a szerző a végrehajtási igényper releváns szabályait. Fontos kiemelni azon megállapítást, hogy az 1952-es Pp. szabályaihoz képest a 2016. évben elfogadott Pp. nem hozott alapvető változást az igényperrel kapcsolatosan. A Pp. egyértelműen tisztázza, hogy igénypernek nem kizárólag a bírósági végrehajtásban, hanem a közigazgatási, valamint adóvégrehajtásban lefoglalt vagyontárgy vonatkozásában is helye van. A szerző említi az illetékességi szabályok területén bekövetkező változást. Az ingatlanra vonatkozó igényperben az 1952-es Pp. szabályaival szemben a Pp. az ingatlan fekvése szerinti járásbíróság kizárólagos illetékességét állapítja meg.
A végrehajtási igényper áttekintése után a szerző foglalkozik azzal a kérdéssel, hogy a végrehajtási igényper alapja a tulajdonjogon kívül csak olyan jog lehet, amely a végrehajtás során történő értékesítésnek akadálya. Erre nézve a Pp. még példálózó felsorolást sem tartalmaz, ezért álláspontja szerint esetenként kell eldönteni, hogy adott jog állítása a végrehajtáson való értékesítést akadályozza-e. Véleménye szerint a lefoglalt ingatlanra tulajdonjoga alapján kizárólag az támaszthat igényt, aki az ingatlan tulajdonjogát - a végrehajtási jog bejegyzését megelőzően - ingatlan-nyilvántartáson kívül szerezte meg. Erre példaként az elbirtoklást és a ráépítést említi. A bíróság igénykeresetnek helyt adó ítélete következtében a végrehajtás alá vont ingatlant a foglalás alól feloldja, ennek következtében az ingatlan árverési értékesítésére nem kerül sor.
Érdekes kérdést taglal a szerző az igényper megindíthatóságának időbeli korlátozása kapcsán, amelyre két megoldást is felkínál. Az egyik állítás szerint elméletileg bármeddig megindítható az igényper, tekintettel arra, hogy sem az 1952-es Pp, sem a Pp. nem tartalmaz keresetindítási határidőt. A másik állítás szerint viszont még sincs bármeddig lehetőség az igényper indítására, mert a Pp. keretek közé szorítja az igényérvényesítés lehetőségét. Ennek alátámasztására a szerző felhozza Kúria Pfv.I.20.885/2012/6. számú eseti döntését. Ugyan a Kúria döntése ingó dologra vonatkozó igényperben született, azonban a döntés alapjául szolgáló jogi normák és a következtetések irányadók az ingatlanok esetére is. A szerző kiemeli a döntésből, hogy végrehajtási igényper esetén eredményes igénykereset csupán addig az időpontig nyújtható be, amíg erre lehetőség van, azaz a foglalás fennáll.
A tanulmány harmadik része a törlési per és annak egyes korlátait elemzi. Mint a szerző megállapítja, előfordulhat olyan eset, hogy az adós tulajdonaként nyilvántartott ingatlanra nem olyan személy támaszt igényt, aki a tulajdonjogát az adóstól mint átruházótól érvényes kötelmi szerződés alapján származtatja, illetőleg annak tulajdonára nem ingatlannyilvántartáson kívüli szerzésmódon támaszt igényt, hanem mint az ingatlan korábban bejegyzett tulajdonosa az adósra általa átruházott ingatlan vonatkozásában alapul szolgáló valamely szerződés vagy jogügylet érvénytelensége okán az eredeti állapot helyreállítása címén kéri az adós tulajdonjogának törlését és a saját tulajdonjoga visszajegyzé-
- 59/60 -
sét. Ezzel összefüggésben kiemeli a szerző, ha ilyen érvénytelenségi per van folyamatban, nincs akadálya a végrehajtási jog ingatlanra történő bejegyzésének.
Fontos megállapítás, hogy az Inytv. 64. §-ában meghatározott perek esetében a perfeljegyzés és büntetőeljárás megindítása tényének feljegyzését követően további jogokat csak a per, illetve a büntetőeljárás befejezésének eredményétől függően lehet csak bejegyezni. Ezzel összefüggésben a szerző rámutat, arra, hogy ütközés lehet az ingatlan-végrehajtás és a perfeljegyzés alapjául szolgáló per kimenete között. Hangsúlyozza tovább, hogy a perfeljegyzést követően az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett végrehajtási jogon alapuló árverésen az ingatlanra az árverési vevő egyértelműen csak a per eredményétől függő hatállyal szerezheti meg az ingatlan tulajdonjogát, így ebben az esetben az árverési vevő tulajdonszerzése feltételes. A szerző azt a következtetést állapítja meg, hogy a perfeljegyzés és a végrehajtási jog bejegyzése két, egymástól teljes mértékben eltérő jogintézmény, az általuk elérni kívánt jogvédelmi hatás is különböző.
A törlési perek során az ingatlan-nyilvántartás jogvédelmi hatását vizsgálva a dolgozat összegzik, hogy az ügyész, illetve az, akinek jogát a bejegyzés sérti, a bíróságtól a bejegyzés törlését és az eredeti állapot visszaállítását érvénytelenség címén kérheti. A törlési kereset érvényesítésére két határidőt szabott a jogalkotó. Az eredetileg érvénytelen bejegyzésről szóló határozat kézbesítésétől számított hat hónap áll rendelkezésre az igény érvényesítésére. Azonban amennyiben a kézbesítés nem történt meg, a törlési keresetet a bejegyzés hatályossá válásától számított három év alatt lehet előterjeszteni. E határidők elmulasztása pedig jogvesztéssel jár.
A szerző a törlési per lényegét abban ragadja meg, hogy annak célja az érvénytelen bejegyzés törlése, amelynek alapja rendszerint a közvetlen szerző féllel kötött, a bejegyzés alapjául szolgáló jogügylet - tipikusan adásvételi szerződés - érvénytelensége vagy létrejöttének hiánya. A törlési per marasztalásra irányul.
A cikk szerzője a jogvédelmi hatást abban látja, hogy az ingatlan-nyilvántartás közhitelessége folytán mindenki bízhat abban, hogy azok a jogok, amelyeket az ingatlan-nyilvántartás feltüntet a valóságnak megfelelnek, és az ingatlanon csak azok a korlátozások állnak fenn, amelyek be vannak jegyezve.
Végül, a dolgozat negyedik része - közjegyzői gyakorlatból is lényeges - zálogjoggal biztosított követelés esetén a végrehajtási jog bejegyzésének joghatásait mutatja be. Ezzel kapcsolatos megállapítás, hogy a zálogjogosult az adóssal szembeni követelését két módon érvényesítheti. Egyrészt a zálogjog megnyílását követően marasztaló bírósági határozat, vagy közjegyzői okiratba foglalt zálogjoggal biztosított követelés esetén kielégítési végrehajtás keretében. Másrészt az adóssal szemben indított végrehajtásba való bekapcsolódással.
A cikk végén a szerző összefoglalja megállapításait. Leszögezi, hogy a hatósági árverésen történő tulajdonszerzés eredeti szerzésmód. A végrehajtási igényper esetében keresetindítási határidő nincs, ugyanakkor késedelmes megindítása veszélyezteti az igényper sikerességét. A végrehajtási jog és a perfeljegyzés közös ismérve, hogy esetükben függő hatályú és feltételes jogszerzés áll fenn. Végezetül a szerző megfogalmazza azon véleményét, hogy a jóhiszemű árverési vevő esetén az ún. védelmi hatás nyomban beáll, így eredményes törlési per nem indítható. ■
Lábjegyzetek:
[1] A szerző közjegyzőhelyettes.
Visszaugrás
