1. A felperes jogelődje, a L. Kft., mint bérbeadó és az A. Kft., mint bérlő 1997. március 11-én bérleti szerződést kötöttek egymással irodahelyiségek bérletére. A bérlő 1997. december 1-jén albérleti szerződést kötött az alperessel a bérleményében lévő terület meghatározott részének, 650 m2-nek az albérletbe adására. Az albérleti szerződéshez 1. sz. mellékletként csatolt alaprajzon a felek megjelölték az albérleti szerződés tárgyát képező területet. Az albérleti díj tekintetében a felek csak annyit kötöttek ki, hogy annak elszámolása a "partneri megállapodással összhangban történik".
Az A. Kft. és az alperes 2002. július 1-jén szerződést módosító megállapodást kötöttek, amelyben az alperes által használt terület nagyságát a korábbi 650 m2 helyett 500 m2-ben határozták meg. Alaprajzot a szerződés módosításához nem mellékeltek, de meghatározták az albérlő által fizetendő térítést 14,06 EUR/m2/hónap bérleti díj és 2,81 EUR/m2/hónap működési költség összegekben. A felperes és az A. Kft. 2000. január 30-án szerződéses pozíciót átruházó szerződést kötöttek. E szerződés alapján a felperes 2003. január 31-iki hatállyal az alperessel fennálló albérleti szerződésben az A. Kft. helyébe lépett, és ennek folytán - mivel az albérletbe adott helyiségek tulajdonosa volt - lényegében az alperes bérbeadója lett.
A felek között a későbbiek során vita alakult ki az alperes által ténylegesen használt terület nagyságát illetően. Mivel a vitát megegyezéssel nem sikerült rendezniük, a felperes 2003. június 26-án fizetési felszólítást küldött az alperesnek, amelyben az alperest - a felperes által vélelmezett - 27 m2 nagyságú többletterület után járó díj és működési költség megfizetésére szólította fel. Az alperes a többletfizetési kötelezettség jogalapját vitatva a felszólításnak nem tett eleget. A felperes 2003. július 29-én ismételten fizetésre szólította fel az alperest, és ebben a felszólításban - építő-tervező által végzett felmérésre hivatkozva - 53,33 m2 nagyságú többlethasználatot állított, és 25%-os áfát figyelembe véve összesen 6 783 575 EUR forint ellenértékének megfizetését kérte az alperestől.
A felek között a szerződésen alapuló albérleti, - tartalmát tekintve bérleti, - szerződés 2003. július hó 31. napjával megszűnt. Az ismételt fizetési felszólítás sem vezetett eredményre.
2. A felperes 2003. november hó 13. napján keresetet nyújtott be a Választottbírósághoz. Keresetében kérte, hogy a Választottbíróság kötelezze az alperest 1 748 805 Ft tőkekövetelésnek, továbbá a tőkekövetelés után 2003. augusztus hó 1. napjától járó törvényes kamatnak a megfizetésére. A tőkekövetelés összegét a felperes 6 783 575 EUR-nak 2003. november 11-én irányadó MNB deviza árfolyam szerinti ellenértékeként jelölte meg.
A felperes keresetének jogalapját elsődlegesen használati díj fizetésére kötelezésben jelölte meg. Az elsődleges jogalapot a 2004. március 23-án a Választottbíróság által tartott tárgyaláson akként egészítette ki, hogy "el tudja fogadni azt is, ha a követelt összeget a Választottbíróság a bérleti jogviszonyra alapítja". Elsődleges kereseti jogalapjának alátámasztására a felperes hivatkozott az 1993. évi LXXVIII. törvény 20. §-ának (1) bekezdésére, amely szerint a jogcím nélkül használó használati díjat köteles fizetni. Előadta, hogy álláspontja szerint az alperes nem a szerződésben megjelölt 500 m2 területet használja, hanem annál nagyobb terület van a használatában, ezért a ténylegesen használt terület nagysága szerinti használati díj meg-fizetésére köteles. A felperes hivatkozott arra is, hogy "abban - az utóbb tévedésnek bizonyult - feltételezésben lépett be … az albérleti szerződésbe …, hogy az alperes 500 m2 területet bérel, és ennek megfelelően használ ténylegesen" területet. Másodlagos jogalapként a kereset jogalap nélküli gazdagodásra hivatkozott. A keresetben kifejtett álláspont szerint "a bérleti szerződésben megállapodott bérelt területhez viszonyított többlethasználat ténye nem vitás, szintúgy az sem, hogy az alperes a ténylegesen használt 553,33 m2 helyett csak 500 m2 után fizetett díjat". A felperes álláspontja szerint ez a tényállás kimeríti a Ptk. 361. §-ában és következő paragrafusaiban meghatározott jogi feltételeket.
Az alperes írásban beadott ellenkérelmében és a 2004. március 23-án a Választottbíróság által tartott tárgyaláson tett nyilatkozatában a kereset elutasítását és a felperesnek a költségekben való marasztalását kérte. Hivatkozott arra, hogy a közte és az A. Kft. között létrejött eredeti albérleti szerződés a terület nagyságát három tényező alapján állapította meg; ezek az albérlő által kizárólagosan használt terület, a bérlő és az albérlő által közösen használt terület és egy 5%-os ún. közös területi szorzóval meghatározott terület. Ezek együttesen tették ki a szerződésben megjelölt 650 m2-t. A módosított szerződésben a felek az eredeti szerződéshez csatolt alaprajzon behatárolt területet tekintették az albérlet tárgyának, és nem a szerződésben megjelölt 500 m2-t. Az alperes utalt arra, hogy a felperes és az A. Kft. között létrejött engedményezési szerződéssel a felperes egy már létező szerződésbe lépett be, és az engedményezés a felperes és az alperes közötti jogviszonyt nem érintette. Az alperes álláspontja szerint ő nem jogcím nélküli használó, hanem 2003. január 31-ig a felperes jogelődjével kötött albérleti szerződés alapján, ezt követően pedig a felperessel fennálló bérleti szerződés alapján használta a területet. Sem jogcím nélküli használatról, sem jogalap nélküli birtoklásról nem lehet szó.
A Jogkódex-előfizetéséhez tartozó felhasználónévvel és jelszóval is be tud jelentkezni.
Az ORAC Kiadó előfizetéses folyóiratainak „valós idejű” (a nyomtatott lapszámok megjelenésével egyidejű) eléréséhez kérjen ajánlatot a Szakcikk Adatbázis Plusz-ra!
Visszaugrás
