A Kúria az elővásárlási jog megsértésének jogkövetkezményeivel kapcsolatban kifejtette, hogy az elővásárlási jogának megsértése miatt pert indító jogosultnak a keresetében egyrészt annak megállapítását kell kérnie, hogy az (alperesek között létrejött) adásvételi szerződés vele szemben hatálytalan, másrészt azt, hogy ennek folytán az adásvételi szerződés közte és az eladó között jött létre. A per során a bíróság vizsgálja a jogérvényesítés jogszabályi feltételeinek fennállását, amely az ügy érdemére tartozó anyagi jogi kérdés. Ezen feltételek meglétének bizonyítása - vitatás esetén - a felperest terheli, bizonyítatlanságuk a kereset érdemi elutasítását eredményezi.
Címszavak: tulajdonostársakat megillető elővásárlási jog, jogszabályon alapuló elővásárlási jog, dologi hatályú elővásárlási jog megsértésének jogkövetkezményei, relatív hatálytalanság, elővásárlásra jogosult felperes kereseti kérelme
A perbeli ingatlan a felperes és az I. rendű alperes egyenlő arányú közös tulajdonában állt. Az I. rendű alperes a tulajdonát el kívánta adni és tulajdoni hányadát a felperes elővásárlási jogának a megsértésével átruházta a II. rendű alperesre mint vevőre. Az alperesek között létrejött adásvételi szerződés alapján a II. rendű alperes tulajdonjoga az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzésre került.
A felperes a tudomásszerzést követően - a jogszabályi határidőn belül - az alperesek közötti adásvételi szerződés hatálytalanságának a megállapítása iránt pert indított. A per során a vételár összegét a Fővárosi Törvényszék letéti számlájára utalta át.
A felperes keresetében annak megállapítását kérte, hogy az I. rendű és a II. rendű alperes által az ingatlan ½ tulajdoni hányadára kötött adásvételi szerződés vele szemben a Polgári Törvénykönyvről szóló 2013. évi V. törvény (a továbbiakban: Ptk.) 6:223. § (1) bekezdése alapján hatálytalan, és a szerződés közte és az I. rendű alperes eladó között jött létre, az alperesek közötti adásvételi szerződéssel azonos tartalommal. Kérte továbbá az ingatlanügyi hatóság megkeresését a II. rendű alperes tulajdonjogának törlése mellett a saját tulajdonszerzésének adásvétel jogcímén történő bejegyzése végett.
Az elsőfokú bíróság ítéletével megállapította, hogy az ingatlan 1/2 tulajdoni hányadára vonatkozóan az alperesek között létrejött adásvételi szerződés a felperessel szemben hatálytalan és a szerződés a felperes mint vevő és az I. rendű alperes mint eladó között jött létre, az alperesek által kötött szerződéssel azonos tartalommal. Kötelezte a felperest, hogy 15 napon belül fizessen meg az I. rendű alperesnek 28 millió Ft-ot.
Az elsőfokú ítélet kiegészítése iránt mindhárom fél kérelmet terjesztett elő. A felperes ítélet kiegészítése iránti kérelmében a II. rendű alperes tulajdonjogának törlése és a felperesi tulajdonszerzés bejegyzése iránti megkeresés mellett annak az ítélet rendelkező részében való kimondását kérte, hogy a felperes vételárfizetési kötelezettségének a Fővárosi Törvényszék teljesítési letéti számlájára történő banki átutalás útján eleget tett.
Az elsőfokú bíróság kiegészítő ítéletében a földhivatal megkeresése iránti keresetet elutasító rendelkezéssel az ítéletet kiegészítette. A földhivatal tulajdonjog átjegyzése iránti megkeresésére irányuló kérelem elutasítását azzal indokolta, hogy ítéletével nem a felperes tulajdonjogát állapította meg, az nem dologi, hanem kizárólag kötelmi hatályú és a szerződés létrejöttére vonatkozott. Az ingatlan-nyilvántartás megkeresése iránti intézkedést kizárja, hogy a szerződés alapján a felperest teljesítési kötelezettség terheli, amelynek teljesítésééig a földhivatal megkeresése csak feltételes lehetne, az ítéleti rendelkezés azonban nem lehet feltételtől függő.
A felperes fellebbezése folytán eljárt másodfokú bíróság az elsőfokú bíróság kiegészített ítéletét részben megváltoztatta és a felperes kötelezését az I. rendű alperes javára 28 millió Ft megfizetésére mellőzte. Egyetértett az elsőfokú ítéletnek a felperes tulajdonjog átjegyzésére irányuló kérelmét elutasító rendelkezésével. Kiemelte, hogy tulajdonátruházás esetén a tulajdonjog bejegyzése az ingatlan-nyilvántartásról szóló 1997. évi CXLI. törvény (a továbbiakban: Inytv.) 29. §-a értelmében bejegyzési engedélyhez kötött, a bejegyzési engedély kérdése pedig elválaszthatatlan attól, hogy a vételár megfizetésre került-e.
A felperes felülvizsgálati kérelmét a Kúria alaposnak ítélte. A Kúria kiemelte, hogy a földhivatali megkeresésre irányuló kérelem kapcsán az eljárt bíróságok téves jogi álláspontra helyezkedtek.
A Ptk. 6:223. §-a szabályozza annak anyagi jogi jogkövetkezményét, amikor a tulajdonos az elővásárlási jogból eredő kötelezettségeinek megszegésével köt szerződést. Az ilyen szerződés az elővásárlási jog jogosultjával szemben hatálytalan, a jogosult azonban a hatálytalanságból eredő igényeit csak a szerződéskötésről való tudomásszerzéstől számított 30 napon belül érvényesítheti azzal a feltétellel, hogy az igényérvényesítéssel egyidejűleg az ajánlatot elfogadó nyilatkozatot tesz és igazolja teljesítőképességét.
A Kúria ítéletének indokolása kiemeli, hogy az elővásárlási jogának megsértése miatt pert indító jogosultnak a Legfelsőbb Bíróság elővásárlási joggal kapcsolatos egyes jogértelmezési kérdésekről szóló 2/2009. (VI. 24.) PK véleményének (továbbiakban: PK vélemény) 8. pontja szerint a keresetében egyrészt annak megállapítását kell kérnie, hogy az (alperesek között létrejött) adásvételi
- 615/616 -
szerződés vele szemben hatálytalan. Másrészt pedig annak megállapítását is kérnie kell, hogy ennek folytán az adásvételi szerződés közte és az eladó között jött létre. A per során a bíróság vizsgálja a jogérvényesítés jogszabályi feltételeinek (jogérvényesítési határidő megtartása, elővásárlási jog gyakorlására való jogosultság, ajánlatot elfogadó nyilatkozat megtétele, a teljesítőképesség stb.) fennállását, amely az ügy érdemére tartozó anyagi jogi kérdés. Ezen feltételek meglétének bizonyítása - vitatás esetén - a felperest terheli, bizonyítatlanságuk a kereset érdemi elutasítását eredményezi.
A felperes jelen esetben a keresetét a PK vélemény 8. pontja szerinti iránymutatásnak megfelelő tartalommal, a Ptk. 6:223. § (2) bekezdésében megszabott határidőben nyújtotta be a bíróságon, a vételi ajánlatot elfogadó nyilatkozatot is tett, valamint a törvényszék letéti számlájára a vételár összegét befizette.
A felperes - figyelemmel arra, hogy a hatálytalan szerződés folytán a II. rendű alperes tulajdonjoga az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzésre került - keresetében kérte a tulajdonjoga bejegyzését és a II. rendű alperes tulajdonjogának törlését is. A Kúria rámutatott, hogy téves az az elsőfokú ítéletben és a jogerős ítéletben is kifejtett álláspont és döntés, amely szerint kötelmi igény esetén a tulajdonjogváltozásnak az ingatlan-nyilvántartási bejegyzéséről a bíróság nem rendelkezhet. Ez a kérelem a hatálytalansági perben is előterjeszthető, tekintettel arra, hogy az elővásárlási jog megsértése esetén általában az elővásárlásra jogosult és az eladó között írásbeli szerződés és ennek folytán az ingatlan-nyilvántartási bejegyzéshez szükséges - a vételár megfizetésétől függő - eladói bejegyzési engedély nincs. Mindezeket a felek és az ingatlan adatait tartalmazó, a szerződés létrejöttét megállapító, valamint a hatálytalan szerződés alapján bejegyzett tulajdonjog törlését és a felperes tulajdonjogának a bejegyzése iránti megkeresést tartalmazó jogerős bírói ítélet pótolja. Az ezzel ellentétes álláspont arra vezetne, hogy a sérelmet szenvedett elővásárlásra jogosult fél - a jogerős ítélet szerint létrejött adásvételi szerződésen alapuló - tulajdonszerzését a bejegyzési engedély kiadásának a megtagadásával a szerződés teljesítését követően is meg lehetne gátolni, illetve annak kiadása csak újabb (jognyilatkozat pótlása iránti) per indításával lenne elérhető.
A Jogkódex-előfizetéséhez tartozó felhasználónévvel és jelszóval is be tud jelentkezni.
Az ORAC Kiadó előfizetéses folyóiratainak „valós idejű” (a nyomtatott lapszámok megjelenésével egyidejű) eléréséhez kérjen ajánlatot a Szakcikk Adatbázis Plusz-ra!
Visszaugrás
