A jelen recenzióban bemutatásra kerülő összehasonlító tanulmányt - az Európai Bizottság Versenyjogi Főigazgatósága felkérésére - Peter L. Murray, az amerikai Harvard Jogi Egyetem professzora készítette. A professzor dolgozatát az Európai Unió Közjegyzőségeinek Tanácsa (CNUE) továbbította az egyes nemzeti - köztük a magyar - közjegyzői kamarák felé, hiszen a Tanács megítélése szerint a tanulmány lényeges információkat tartalmaz a tagállamokban dolgozó közjegyzők számára.
A Főigazgatóság és a tanulmány célja annak a vizsgálata, hogy az Európai Unióban működő közjegyzők közreműködése mennyiben befolyásolja az ingatlanok átruházására vonatkozó jogügyletek költségeit, illetve a közjegyzők által végzett munka arányban áll-e az általuk felszámított díjakkal.
A szerző célja tehát egy összehasonlító jogi tanulmány elkészítése volt, melynek keretében bemutatja az Európai Unió (a továbbiakban: EU) egyes tagállamaiban, illetve bizonyos amerikai államokban felmerülő, az ingatlanok átruházásával kapcsolatos költségeket. Az esszé kiemelten foglalkozik a latin típusú közjegyzői tevékenység költségnövelő hatásaival.
Természetesen a szóban forgó költségek elemzése csakis komplex módon lehetséges, hiszen számtalan - országonként eltérő - faktor befolyásolja az árak alakulását. A helyzetet tovább árnyalja az országok adott esetben gyökeresen eltérő jogrendszere.
Általánosságban elmondható, hogy az angolszász - így az angol és az amerikai - rendszerek az ingatlan aktuális és korábbi tulajdonosainak vonatkozásában a szerzés jogcímének (az úgynevezett "title of ownership") történeti felkutatásán alapulnak, míg a kontinentális európai jogrendszerek az ingatlan-nyilvántartás közhitelességére építenek.
A hozzávetőleges számítások szerint a vizsgált országok esetében egy adott ingatlan átruházásának összes költsége az ügylet értékének 0,30%-ától 1,65%-áig terjed.
A jogi hivatásrendek közreműködése vonatkozásában a szerző elismerően szól a közjegyzők szerepéről - lásd Németország, Észtország, Franciaország -, véleménye szerint az említett országok közjegyzői magasan kvalifikált jogi szakemberek, akik szigorú jogi és etikai szabályok betartásával végzik a munkájukat.
Angliában és Svédországban a közjegyzők szerepét az ingatlanközvetítők, illetve az esetlegesen megbízott jogi képviselők - ügyvédek - veszik át, ám a rendszer következtében az eljáró szakértők függetlensége sérül.
Amerikában a jogi közreműködés egyáltalán nem kötelező az ingatlanok átruházása során, ugyanakkor - elsősorban a vevők oldaláról - az ügyfelek gyakran fogadnak ügyvédet.
A szerző szerint egyik országot sem lehet kiemelni, mint legdrágább, vagy éppen leggazdaságosabb államot. Példának okáért Észtországban és Németországban a kisebb ügyértékű tranzakciók "olcsóbbak", míg Angliában és az USA-ban - a költségek szempontjából - nagyobb értékű ingatlanokat gazdaságosabb vásárolni.
Továbbmenvén, a professzor dolgozatában kiemeli az elektronikus alapú ingatlan-nyilvántartások európai kialakulásának és elterjedésének pozitív hatásait. Az egységes elektronikus alapú nyilvántartások csökkentik az eljárás költségeit, az USA-ban is távlati tervként szerepel az európai minta bevezetése.
Ezt követően a vizsgált országok államonkénti analízise kerül bemutatásra.
Az Észtországban bevezetésre került elektronikus alapú ingatlan-nyilvántartás - költséghatékonysága mellett - magas fokú minőséget és biztonságot nyújt.
Észtországban - Németországhoz és Franciaországhoz hasonlóan - közjegyzők közreműködnek az ingatlanok átruházása során, akik független és pártatlan, hatósági jellegű jogszolgáltató tevékenységet folytatnak.
Mindazonáltal az ingatlanok átruházására vonatkozó jogügyletek több mint felénél ingatlanközvetítők járnak el, ugyanakkor az átruházás alapjául szolgáló okirat csupán közjegyzői formában érvényes. A szerző megítélése szerint a kötelező közjegyzői közreműködés független jogi szolgáltatást és megfelelő szakértelmet biztosít a szerződő felek számára.
Az észt elektronikus ingatlan-nyilvántartás lehetővé teszi a közjegyzők részére az okiratok elektronikus úton történő benyújtását, illetve az ingatlan-nyilvántartásba történő prompt betekintést.
A szerző konklúziója szerint az észt rendszer alacsony költségek mellett magas szintű szakmai és technikai lehetőségeket kínál az ügyfeleknek, nem utolsó sorban a közjegyzők közreműködésének köszönhetően.
Franciaországban a jogszabály alapján kötelezően eljáró közjegyzők - az elektronikus ingatlan-nyilvántartás segítségével - kiváló színvonalú szolgáltatást nyújtanak.
A francia rendszerben a közjegyzők szintén független és pártatlan jogszolgáltatást végeznek, közreműködésük pedig kötelező az ingatlanok átruházása során. Érdekesség, hogy Franciaországban lehetőség van egy ügyletnél több, az ügyfél által megválasztott közjegyző igénybevételére is, amely a költségeket sem növeli számottevően. A francia közjegyzők díja így arányaiban alacsony mértékű az ingatlan átruházásának többi költségéhez képest, hiszen a közjegyzői díj az ingatlan átruházás összes költségének csupán 7-13%-át teszi ki.
A német rendszer szigorúan szabályozott, magas szakmai színvonalat és biztonságot nyújt az ügyfeleknek. Az eljáró közjegyzők független és pártatlan jogi szakemberek, a költségeik pedig az észtországi rendszerhez hasonlóan alacsonyabb ügyértéknél kedvezőbbek, míg a magasabb értékű ügyek esetében drágábbak.
Svédországban rendhagyó módon szinte teljes mértékben hiányzik a jogi közreműködés az ingatlanforgalom rendszeréből. Az ingatlanok átruházását az azokat forgalmazó ingatlanközvetítők - brókerek - végzik, akik így egységes és komplex szolgáltatást nyújtanak. Természetesen ez nem jelenti azt, hogy az átruházás jogi szempontból ingyenes lenne, csupán a jogi vonatkozású költségeket az egységes közvetítői díj tartalmazza.
Ugyanakkor a profitorientált ingatlanbrókerek függetlensége és pártatlansága erősen megkérdőjelezhető, így a svéd rendszer nem mentes a gyakori inkonzisztenciáktól.
A szerző véleménye szerint a svéd rendszer nem szolgálhat modellként más országok számára, az csupán az adott társadalmi és gazdasági környezetben lehet működőképes.
Az Egyesült Királyság angolszász típusú ingatlan-nyilvántartási rendszerében - az utóbbi időben történt modernizációs törekvések ellenére - a költségek még mindig magasak, az ügyfelek rendszerbe vetett bizalma pedig meglehetősen alacsony. A fentiekben említett jogcím vizsgálati eljárás hosszadalmas és költséges, ugyanakkor a hatékonysága és hibamentessége erősen megkérdőjelezhető.
A jogi közreműködést a felek által egyénileg megbízott ügyvédek biztosítják, a költségek pedig alacsonyabb ügyértéknél fajlagosan magasak, míg az ügyérték növekedésével fordított arányban csökkennek.
Az amerikai ingatlanok átruházásának költségei az utóbbi időben indokolatlanul megemelkedtek a modern típusú ingatlan-nyilvántartási rendszerek teljes hiánya miatt. Annak ellenére, hogy a szerződő feleknek lehetőségük nyílik független jogi tanácsadó - ügyvéd - igénybevételére, az esetek döntő többségében erre nem kerül sor, így a jogi képviselet jellemzően csak a nagyobb értékű társasági és befektetési ügyletek során fordul elő.
A fentiek ellenére az amerikai ingatlanok átruházásának költségei igen magasak, amelyek általában nem állnak arányban a nyújtott jogi szolgáltatás minőségével és biztonságával.
Az ingatlan-nyilvántartás, illetve az ingatlanok átruházásának vonatkozásában az amerikaiak számára az európai minta jelenti az etalont.
A szerző összefoglalásképpen megállapítja, hogy az ingatlan átruházások során történő jogi szakértői, elsősorban közjegyzői közreműködés kötelező volta vagy minősége nem áll egyenes arányban a költségek növekedésével.
Érdekes módon a kötelező közjegyzői közreműködés hiánya az alacsonyabb ügyérték esetén inkább jár a költségek növekedésével, hiszen a vizsgált országokban a közjegyzők alacsonyabb értékű ingatlanok esetében is magas szakmai szintű jogszolgáltatást biztosítanak. Így a lakossági ingatlanforgalom piacán a közjegyzői közreműködés kifejezetten költségcsökkentő hatású, az csupán a magasabb ügyértékű befektetési ügyletek esetén jár fajlagos költségnövekedéssel.
Azokban az országokban, ahol közjegyző nem működik közre az ingatlanok átruházására vonatkozó jogügyleteknél - lásd Svédország, Anglia, USA -, a kisebb vagy közepes értékű ügyleteknél a jogi szakértelem teljesen hiányzik, az csak a nagyobb értékű ügyletek során jellemző. A fentiekből következően az angol, svéd és amerikai jogügyletek esetében lényeges magasabb a jogi vagy ténybeli tévedések lehetősége, mint Észtországban, Németországban, vagy Franciaországban. A közjegyzői kar professzionális felkészültsége, illetve az elektronikus nyilvántartások biztonsága ezekben az országokban is lényegesen csökkentené a felmerülő kockázati tényezőket. ■
Lábjegyzetek:
[1] Dr. Mikó Ádám közjegyzőhelyettes, Budapest
Visszaugrás
