A társasházakról szóló 1997. évi CLVII. törvény (továbbiakban: Törvény), meghatározó jelentőségű a lakás és nem lakás céljára szolgáló helyiség-vagyon sorsát illetően. A Törvény minősége nem igazodik ehhez a jelentőséghez.
Írásomban a jogalkalmazók és - reményeink szerint -a jogalkotók figyelmét kívánom felhívni a törvény hiányosságaira.
A Törvény által bevezetett fontosabb újdonságok:
- a társasház az épület fenntartása, felújítása és a közös tulajdonnal kapcsolatos ügyek intézése, a közös tulajdonnal kapcsolatos tulajdonosi jogok gyakorlása és a közös tulajdon terheinek viselése körében önálló jogalany;
- társasházat egy személy is alapíthat;
- társasház később felépítendő, még nem létező épületre is létrehozható;
- a társasház szervezeti és működési szabályzata 2/3-os többséggel létrehozható és módosítható;
- az alapító okirat a külön tulajdonban álló lakások és helyiségek használati és hasznosítási szabályait is meghatározhatja.
A Törvény a társasházak alapításának rendjét és az alapító okirat kötelező tartalmát a már korábban kialakult, széles körben ismert és alkalmazott szabályok szerint határozza meg, de új szabályokkal lehetőséget teremt a társasház alapítók egyéni elképzeléseinek is. A Törvény rendelkezéseitől akkor lehet eltérni, ha azt maga a Törvény kifejezetten vagy értelemszerűen megengedi. A Törvény speciális a generális háttérszabályhoz, a Ptk.-hoz képest.
A Törvény a társasház fogalmi lényegét továbbra is valamely épület legalább két önálló, műszakilag megosztott és a tulajdonos(ok) külön tulajdonában álló épületrészeinek és azoknak a közös tulajdoni ingatlanrészeknek az összességében határozza meg, amelyek a külön tulajdoni illetőségekhez azok arányában tartoznak.
A társasház alapításához tehát beépíthető lakó- vagy ipari ingatlan szükséges, amelyen olyan, épület áll vagy fog állni, amelyben több önálló, műszakilag elkülöníthető tulajdoni egység kialakítása lehetséges. Ez a lehetőség egyben szükségszerűségbe fordul át, ha az ingatlan egy vagy több tulajdonosa a társasház ingatlan-nyilvántartásbeli bejegyzését tehát magát a társasház létrejöttét kívánja. A bejegyzésnek tehát alapvető kritériuma a több külön tulajdonra osztottság. Az addig osztatlan vagyoni - így különösen tulajdoni, használati, hasznosítási és költségviselési -viszonyok ezzel válnak osztottá.
A társasházi tulajdoni egység - a korábbi szabályozást folytatva - önálló ingatlan, ami az ingatlan-nyilvántartásban társasházi albetétként jelenik meg. Az önálló társasházi ingatlan részei, azaz az ingatlan-nyilvántartás szerint egymáshoz kapcsolódó külön és közös tulajdoni részek nem választhatók szét, önállóan nem forgalomképesek. A Törvény azonban, a korábbi szabályozáshoz hasonlóan, ismeri azt az esetet is, amikor a társasházi földterület a társasháznak csupán használatában áll és a tulajdonostársakat csupán e terület közös használata illeti.
A 16. § (2) bekezdésében írt "felszerelési tárgy" kifejezés tekintettel van arra is, hogy nem csak ingatlan lehet társasházi közös tulajdon, hanem az ingatlan működtetésére szolgáló ingóság is. A földrészleten és az épület állékonyságát, biztonságát, a tulajdonosok közös célját szolgáló épületrészen, épület-berendezésen és felszerelési tárgyon túl nincs más kiemelten kezelt ingatlanrész vagy a társasházhoz kapcsolódó vagyontárgy, ami a Törvénynél fogva áll a társasház közös tulajdonában. (A hatályon kívül helyezett tvr.-ben ilyen volt pl. a házmesterlakás.)
A társasházon belül a közös tulajdon vélelmezett. Minden ingatlanrész és épület-berendezés [16. § (1) bekezdés] közös tulajdon, ha azt az alapító okirat nem sorolja fel a külön tulajdonok között. Ez azonban az Ingatlannyilvántartási törvény számára nem kielégítő, mert aszerint a közös tulajdoni ingatlanrészek felsorolására is szükség van [1997. évi XCLI. tv. 11. § (4) b)].
A Törvény a társasháztulajdon (Ptk. 149. §) létrejöttéhez (alapításához) az ingatlan-nyilvántartási bejegyzést konstitutív feltételként írja elő. E dologi jogi jogviszony létrejöttének függvénye a társasház kötelmi viszonyainak létrejötte is. A társasháztulajdon bejegyzése nélkül tehát a tulajdonosok alapító okiratban szabályozott kötelmi viszonyai (társasház-közöség) sem érvényesülhetnek (Ptk. 578/1. §). A szerződés (alapító okirat) kötelmi jogi tekintetben sem tekinthető létrejöttnek. Az ingatlan-nyilvántartás rendeltetésénél fogva nem tartja nyilván, és nem ellenőrzi a kötelmi jogi vonatkozásokat. Jelenleg nincs olyan szervezet Magyarországon, amelynek feladata lenne a társasház-közösség (tehát nem a társasháztulajdon) kötelmi jogi vonatkozásban vett jogszerű létrejöttének és működésének felügyelete. Ameddig társasháztulajdon nem tekinthető létrejöttnek, a Ptk. közös tulajdonra - avagy megfelelő szerződéses jogviszony esetén - az építőközösségre vonatkozó szabályai érvényesülnek. A Ptk. 215. § (1) bekezdése értelmében azonban a bejegyzésig az alapítót (alapítókat) kötik a dologi és kötelmi jogi jellegű nyilatkozataik is. A bejegyzés előtt az alapító okiratban meghatározott külön tulajdonok önálló értékesítése csak felfüggesztő feltétellel és erre irányuló szerződéses kikötés esetén csak a többi tulajdonostárs elővásárlási jogának tiszteletben tartása mellett történhet.
Az alapító okirat tartalmának meghatározásakor a Törvény a korábbi szabályoknál szűkebben szabja meg a kötelező elemeket. Az okiratnak tartalmaznia kell az alapítást követően a külön tulajdonba kerülő lakásokat, helyiségeket és tárgyakat, a közös tulajdonban álló épületrészekből és a földrészletből az egyes tulajdonostársakat megillető - a külön tulajdonba kerülő lakáshoz tartozó - tulajdoni hányadot és ezek meghatározásának módját. Tekintettel arra, hogy a Törvény a lakásokra vonatkozó szabályait a helyiségekre is kiterjeszti (4. §), az itt olvasható "lakáshoz tartozó" kifejezés alatt természetesen egyéb helyiséget is érteni kell.
A Törvény szerint nem kötelező tartalmi elem a közös tulajdonú épület-berendezési tárgyak felsorolása, ennek célszerűsége azonban nem vitatható, hiszen az alapító okiratnak a társasház közösség vagyoni helyzetét is tükröznie kell. Aközös tulajdonú épület-berendezési tárgyak felsorolásának elmaradása azonban az ingatlan-nyilvántartási bejegyzésnek nem lehet akadálya, mert az ingatlannyilvántartás nem ingatlanjellegű tulajdont nem tud nyilvántartani. A kötelező ingatlan-nyilvántartási bejegyzés miatt az alapító okiratnak tartalmaznia kell még az ingatlan-nyilvántartás szabályai által megkívánt egyéb személyes adatot, (társasház neve, címe, az ingatlan helyrajzi száma, a tulajdonos családi és utóneve, leánykori neve, anyja neve, személyi azonosító jele, cégére vonatkozó nyilvántartási számok, így a statisztikai számjele is), a külön tulajdont illető jogokat és terheket. Fontos, hogy a társasház tulajdonná alakulás előtt fennállott terhek külön tulajdonok közötti felosztása nélkül a társasház nem jegyezhető' be.
A társasház a bejegyzés révén önálló jogalanyiságot szerez, de nem válik jogi személlyé. Saját neve alatt szerezhet jogokat és vállalhat kötelezettségeket, perelhet és perelhető. Jogalanyisága azonban korlátozott, mégpedig az épület fenntartására, felújítására, a közös tulajdonnal kapcsolatos tulajdonosi jogokra, az azzal kapcsolatos teherviselésre és ügyintézésre. A társasház perlése és perelhetősége is csak ebben a körben képzelhető el. Azon kérdésekben, amelyekben a társasház nem lehet önálló jogalany, változatlanul minden tulajdonostársnak perben kell állnia [Pp. 51. § a); PK. 10.].
A Jogkódex-előfizetéséhez tartozó felhasználónévvel és jelszóval is be tud jelentkezni.
Az ORAC Kiadó előfizetéses folyóiratainak „valós idejű” (a nyomtatott lapszámok megjelenésével egyidejű) eléréséhez kérjen ajánlatot a Szakcikk Adatbázis Plusz-ra!
Visszaugrás
