Az ingatlan-nyilvántartásról szóló új, 2021. évi C. törvény preambulumában rögzített célja a tulajdonhoz, a vállalkozás és a gazdasági verseny szabadságához való jog érvényesülésének, valamint a Magyarország területén fekvő ingatlanok biztonságos forgalmának az elősegítése. A tulajdonhoz való jog, valamint a biztonságos ingatlanforgalom egyik legfontosabb záloga pedig a közhitelesség, melynek megerősítését az új törvény több forrásból támogatja. Lényeges az ingatlan-nyilvántartás elektronikus "összenyitása" a többi közhiteles nyilvántartással, bizonyos kérdésekben pedig az ingatlan-nyilvántartás primátusának megfogalmazása. Mindezek az ingatlan-nyilvántartás - korlátozott - nyilvánossága révén valószínűleg jelentősen könnyítik majd a jogkereső közönség, a jogalkalmazó szakma és a földhivatalok helyzetét is. A hibás bejegyzések folytán keletkező sérelmek orvoslásának végső eszköze azonban továbbra is a peres eljárás, ezen belül jellemzően az ingatlan-nyilvántartási, azaz a törlési és a kiigazítási perek.
Az ingatlan-nyilvántartási perek egyik típusának, a kiigazítási pernek a fogalmát a jelenleg hatályos, az ingatlan-nyilvántartásról szóló 1997. évi CXLI. törvény (a továbbiakban: Inytv.) a következőképpen határozza meg: keresettel kérheti a bejegyzés kiigazítását, aki a téves bejegyzés folytán sérelmet szenvedett [Inytv. 62. § (1) bekezdés d) pont], ha az ingatlanügyi hatósági eljárásban a bejegyzés nem törölhető, illetve a sérelem nem orvosolható, továbbá, ha azokat eredménytelenül kísérelték meg [Inytv. 62. § (2) bekezdés]. A szabályozás e meghatározással is kifejezésre juttatja, hogy sajátos ingatlan-nyilvántartási pertípusról van szó. A kiigazítási perek fogalmát a 2024-ben hatályba lépő új törvény a korábbiakkal azonosan határozza meg.
Az ingatlan-nyilvántartási perek másik csoportja, a törlési perek törvényi meghatározása szerint a bejegyzés törlését érvénytelenség címén keresettel kérheti, akinek nyilvántartott jogát a bejegyzés sérti [Inytv. 62. § (1) bekezdés a) pont], valamint az érdekelt, aki bizonyítja, hogy a bejegyzett jog elévült, vagy megszűnt, illetve a nyilvántartott tény megváltozott [Inytv. 62. § (1) bekezdés c) pont].
A Polgári Törvénykönyvről szóló 2013. évi V. törvény (a továbbiakban: Ptk.) hatályos rendelkezései az Inytv. mellett kiegészítő jelleggel rögzítik, hogy az ingatlan-nyilvántartási bejegyzés, feljegyzés törlésének a bejegyzés, feljegyzés alapjául szolgáló jogügylet érvénytelensége, vagy a bejegyzés utólagos helytelenné válása miatt van helye (Ptk. 5:183. §). A Ptk. meghatározása ezzel lefedi a törlési perrel érvényesíthető igények körét.
A bejegyzés és az azzal szemben érvényesíthető jogorvoslati lehetőségek anyagi jogi hatását rögzítve pedig azt rögzíti a Ptk. 5:174. § (1) bekezdése, hogy a jóhiszemű és ellenérték fejében szerző javára az ingatlan-nyilvántartás tartalmát akkor is helyesnek és teljesnek kell tekinteni (5:171. § és 5:173. §), ha az a valódi anyagi jogi jogállapottól eltér, "ennek alapján a jogot szerző az e törvény szerinti védelemben részesül". Bár a törvény a jóhiszeműség pozitív fogalmát nem adja meg és az az ingatlan-nyilvántartási törvényben sem található, negatív oldalról adott fogalmi megközelítéséből kitűnik, hogy jóhiszemű az, aki az ingatlan-nyilvántartási bejegyzéssel ellentétes anyagi jogi valóságról nem tudott és - kellő gondosság tanúsítása mellett - arról nem is kellett tudnia, azaz az ingatlan-nyilvántartás adataiban bízva szerzett jogot. A cognitio vélelmének megfelelően a törvény azt is kimondja, hogy az ingatlan-nyilvántartási adatok ismerete mellett megdönthetetlen vélelem áll [Ptk. 5:171. § (1) bekezdés].
Hogy mindennek a jóhiszemű fél jogszerzése szempontjából mi a jelentősége, arra a Ptk. 5:187. § és 5:183. § ad választ: a bejegyzés törlésének a jogügylet érvénytelensége, vagy utólagos helytelenné válása miatt van helye, és az anyagi jogi jogosult - vagy a bejegyzés törlése esetén azzá váló fél - a jogsértő, vagy utólag helytelenné vált bejegyzés alapján a törlési keresetet a jóhiszemű harmadik személlyel szemben az ott meghatározott jogvesztő határidőkön belül indíthatja meg. Kizárólag e perekben nem hivatkozhat eredményesen a jóhiszemű szerző a javára fennálló törvényi védelemre [Ptk. 5:174. § (2) bekezdés], azaz: a jóhiszemű harmadikkal szemben jogai törlését eredményező módon igénybe vehető egyedüli ingatlan-nyilvántartási jogorvoslat a törlési per, melyet az Ingatlan-nyilvántartási törvény által meghatározott jogosult, az ott szabályozott esetekben és a Ptk. 5:187. §-ában szabályozott határidőn belül indíthat meg. Amennyiben ilyen per indítására nem, vagy sikertelenül kerül sor, a jóhiszemű harmadikat akkor is megilleti az ingatlan-nyilvántartás adatai szerint szerzett jog, ha az ellentétes az anyagi jogi - azaz a nyilvántartáson kívüli - valós jogi helyzettel.
Az előzőekben körvonalazott jogvédelmi rendszer így zár össze a jóhiszemű harmadik védelmében: a bejegyzés törlésére jóhiszemű harmadik fél által szerzett jog esetén csak a törlési per keretei között van lehetőség, ez az a speciális jogorvoslati eszköz, mellyel a jóhiszemű harmadikat az általa megszerzett ingatlan-nyilvántartási pozícióból kizárólag a nyilvántartott joggal rendelkező anyagi jogosult korlátozott ideig kimozdíthatja.
Az ismertetett, egyedülálló jogvédelemre az ingatlan-nyilvántartási alapelvek összefüggő, a közhitelességet felépítő alapelvei és a hozzájuk kapcsolódó vélelmek alapján van lehetőség.
- 489/490 -
Az ingatlan-nyilvántartás közhitelessége tartalmi rétegeivel, jelentésszintjeivel több szerző foglalkozott[1], a tartalmi sokszínűség egyik eredőjeként feltárva a telekkönyvi és ingatlan-nyilvántartási rendszer egymásra hatását: a műszaki-kataszteri adatokat tartalmazó telekkönyv nyilvánvalóan nem rendelkezhet a nyilvántartott jogokat védő, a közhitelesség legmagasabb, gyakorlatilag jogot keletkeztető jogvédelmi hatásával.
A közhitelesség első szintje a nyilvántartás bizonyító erejével kapcsolatos és a közhiteles nyilvántartások általános ismérveként úgy jellemezhető, hogy a nyilvántartott adatokat helyesnek kell elfogadni - a nyilvántartást vezető szerv, az arra megszabott alakban, az okirat és a bejegyzés elvének, valamint a kérelemnek megfelelően végezte el a bejegyzést - mindaddig, amíg annak ellenkezője be nem bizonyosodik. A közhitelesség ezen a szinten a tartalmi valósággal is kapcsolatban áll: ahhoz, hogy a bejegyzés a közhitelesség később tárgyalandó legmagasabb szintjét, a jóhiszemű szerzés védelmét közvetíteni tudja, folyamatosan monitoroznia kell az anyagi jogi valóságot, eltérés esetén pedig a rendelkezésre álló ingatlan-nyilvántartási eszközökkel a valósághoz igazítani a nyilvántartás tartalmát. Ezen a szinten tehát a bejegyzés helyességének vélelme fűződik a közhitelességhez.
A közhitelesség második szintje a közhitelesség ingatlan-nyilvántartási alapelve, amely azt az - ugyancsak megdönthető - vélelmet jelenti, hogy a nyilvántartott bejegyzések a feltüntetett tartalommal fennállnak, ami viszont nincs bejegyezve, az nem áll fenn.[2] A közhitelesség e területe - támaszkodva a közhitelesség első szintje szerinti bizonyító erőre - , már előrevetíti annak harmadik fokát, a közhitelesség jogvédelmi hatását: a közhiteles ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett jogokat úgy kell tekinteni - azaz valójában nem feltétlenül fedik a valóságot -, hogy a nyilvántartott tartalommal, a jogosultként nyilvántartott személyt illetik meg, amit pedig a nyilvántartás nem tartalmaz, úgy kell tekinteni, hogy nem is áll fenn. Ahhoz, hogy ez a vélelem felállítható legyen, elengedhetetlen a közhitelesség első, a nyilvántartott jogok és tények helyességére és az anyagi jogi valóságra a lehető legteljesebb körben koncentráló szintje, ez jelenti ugyanis azt a bizalmi alapot, melyre a közhitelesség alapelve a hozzákapcsolódó vélelemmel és majd a közhitelesség harmadik foka, a jogvédelmi hatás felépíthető.
A Jogkódex-előfizetéséhez tartozó felhasználónévvel és jelszóval is be tud jelentkezni.
Az ORAC Kiadó előfizetéses folyóiratainak „valós idejű” (a nyomtatott lapszámok megjelenésével egyidejű) eléréséhez kérjen ajánlatot a Szakcikk Adatbázis Plusz-ra!
Visszaugrás
