A vadásztársaság felperes elő-haszonbérleti joggal rendelkezett a perbeli vadászterületen, amelynek tulajdonosai a képviseletükkel az erdőgazdaság I. r. alperest bízták meg. A perbeli vadászterület haszonbérbeadására az I. r. alperes pályázatot írt ki, amelyre a felperes és a vadásztársaság II. r. alperes is ajánlatot nyújtott be. Az I. r. alperes a pályázókat külön hallgatta meg; a pályázatok kiértékelése során azonban a felperes megismerte a II. r. alperes nyertes pályázatát, amelynek alapján az I. r. alperes és a II. r. alperes 1997. június 30-án haszonbérleti szerződést kötött 3366 hektár nagyságú vadászterületre. Ezt a szerződést az alperesek 1998. december 15-ével közös megegyezéssel megszüntették és ugyanezen a napon kötött szerződéssel az I. r. alperes - mint a 6251 sz. vadászterület földtulajdonosainak közös képviselője - a vadgazdálkodási feladatok ellátásával és a vadászati jog gyakorlásával bízta meg a II. r. alperest.
A felperes keresete elsődlegesen az 1997. június 30-i haszonbérleti szerződés semmisségének másodlagosan a hatálytalanságának megállapítására irányult. Mindkét igényét arra alapította, hogy a vad védelméről, a vadgazdálkodásról, valamint a vadászatról szóló 1996. évi LV. törvény (Vtv.) 16. §-ának (4) bekezdésén alapuló előhaszonbérleti jogát megsértették.
Az alperesek a kereset elutasítását kérték. Az I. r. alperes arra hivatkozott, hogy a felperes nem tett a II. r. alperes ajánlatát elfogadó nyilatkozatot, az 1997. évi teljesítőképességét nem igazolta és igényét késedelmesen érvényesítette olyan szerződés kapcsán, amelyet a szerződő felek már megszüntettek. A II. r. alperes elsődlegesen azzal érvelt, hogy a per okafogyottá vált, mert a kereset előterjesztésekor már nem volt hatályban olyan szerződés, amelyre az elő-haszonbérleti jog gyakorolható lett volna. A II. r. alperes kifogásolta azt is, hogy a felperes korábbi vadászterülete és az újonnan kialakított vadászterület nem esik egybe és a felperes nem felel meg a Vtv. 18. §-a (4) bekezdésének a) pontjában foglaltaknak sem.
Az elsőfokú bíróság az ítéletében azt állapította meg, hogy az 1997. június 30-i haszonbérleti szerződés a felperessel szemben hatálytalan és a szerződés a felperes, valamint az I. r. alperes között jött létre; ezt meghaladóan pedig a keresetet elutasította. Az elsőfokú ítélet indokolása szerint a felperest az elő-haszonbérleti jog megillette, mert a perbeli vadászterület haszonbérlete tekintetében a "legnagyobb átfedéssel" rendelkezett. A szerződéses ajánlatot azonban írásban és teljes terjedelmében nem közölték a felperessel, arról csak szóban tájékoztatták. A felperes a teljesítőképességét igazolta, az elfogadó nyilatkozatot már a keresetlevélben megtette, a szerződés megszüntetése pedig hatálytalan a felperessel szemben. Az elsőfokú bíróság az ítélete indokolásában kifejtette, hogy a szerződés jóváhagyásával kapcsolatos és vadászati hatóság jogkörébe tartozó kérdések vizsgálatára hatáskör hiányában nem jogosult. Az elsőfokú ítélet ennek megfelelően az előhaszonbérleti jog megsértése folytán a haszonbérleti szerződés hatálytalanságát állapította meg és a szerződés érvénytelenségére alapított keresetet alaptalannak tartotta.
Az alperes fellebbezése folytán a másodfokú bíróság az elsőfokú bíróság ítéletének fellebbezett részét megváltoztatta és a keresetet elutasította. A másodfokú ítélet indokolása szerint az elsőfokú bíróság tévedett, amikor nem vette figyelembe, hogy a szerződés nem az alperesek között jött létre, az I. r. alperes ugyanis az érintett vadászterület tulajdonosainak képviseletében járt el, a keretet ezért a 6521. sz. vadászterület tulajdonosi közösségével szemben kellett volna előterjesztenie. A haszonbérleti szerződés hatálytalanságára vonatkozó kereseti kérelmet pedig azért tartotta megalapozatlannak, mert a szerződést a felek 1998. december 15-én megszüntették, a szerződés hatálytalanságára azonban csak a felek között még élő szerződés esetében lehet hivatkozni. A másodfokú ítélet szerint a Ptk. 215. §-a (1) bekezdése folytán az előzetes jóváhagyás kérdését is vizsgálni kellett volna a perben.
A felperes a felülvizsgálati kérelmében a másodfokú bíróság ítéletének hatályon kívül helyezését és az elsőfokú bíróság ítéletének helybenhagyását kérte. Jogi álláspontja szerint az alperesek a haszonbérleti szerződés megkötésekor a Vtv. 16. §-ában és 99. §-ában foglaltakat megsértették. Az I. r. alperessel szemben a perben a tulajdonközösség 1997. április 3-i közgyűlésén hozott határozatára tekintettel megindítható volt. A haszonbérleti szerződés megszüntetéséről szóló megállapodás hatálytalan, az utóbb kötött megbízási szerződés pedig nyilvánvalóan színlelt volt, hiszen tartalma szerint a megbízott fizetett megbízási díjat a megbízónak. A felperes arra is utalt, hogy a hatósági jóváhagyásra a már megkötött szerződést lehet csak bemutatni, illetőleg a szerződést egyszer már tartalmilag jóvá is hagyta az FM Hivatal.
A felülvizsgálati kérelmet a Legfelsőbb Bíróság az alábbi indokokkal találta alaptalannak.
A bíróság a jogerős ítélet indokolásában helytállóan állapította meg, hogy a Vtv. 16. §-ának (4) bekezdése értelmében a vadászterületnek a törvény hatálybalépését követően történt ismételt haszonbérbeadása esetén a korábbi haszonbérlőt a törvény alapján elő-haszonbérleti jog illeti meg. Az elő-haszonbérleti jog megsértésével kötött haszonbérleti szerződés hatálytalanságának a megállapítása tekintetében a bíróságnak elsődlegesen abban a kérdésben kellett állást foglalnia, hogy a szerződés az alperesek között jött-e létre. Amennyiben az I. r. alperes a perbeli vadászterület tulajdonosainak képviselőjeként járt el, a haszonbérleti szerződés az érintett vadászterület földtulajdonosai és a II. r. alperes között jött létre. Ebből következően az alperesek között szerződés nem jött létre, így a felperesnek az alperesek által kötött szerződés hatálytalanságának megállapítására irányuk keresete alaptalan.
A másodfokú bíróság az ítélete indokolásában helytállóan állapította meg, hogy a Vtv.-nek a haszonbérleti szerződés megkötésekor hatályos 12. és 14. §-a alapján a haszonbérleti szerződés nem az alperesek, hanem a II. r. alperes és a perbeli vadászterület földtulajdonosi közössége között jött létre. A Vtv. 12. §-a (2) bekezdésének az a rendelkezése azonban, amely szerint a tulajdonosoknak a Vtv. előírásai szerint megválasztott és a vadászati hatóságnál nyilvántartásba vett - hatósági igazolással rendelkező - képviselője külön meghatalmazás nélkül a vadászati közösség ügyeiben eljárva a tulajdonosok nevében jogokat szerezhet és kötelezettségeket vállalhat, csak 1999. január 3-tól lépett hatályba. Ennélfogva a másodfokú bíróság a felperesek keresetét jogszabálysértés nélkül utasította el, érdemben azonban a szerződés hatálytalanságát a Ptk. 215. §-a (1) bekezdésének alkalmazhatóságát nem vizsgálhatta volna.
A kifejtettekre figyelemmel a Legfelsőbb Bíróság a jogerős ítélet felülvizsgálattal támadott rendelkezését hatályában fenntartotta (Legf. Bír. Pfv. III. 20. 062/2000. szám).
A felperes keresetében annak megállapítását kérte, hogy a felperes és az I. r. alperes jogelődje között a b.-i 093/6. hrsz. alatti, tó művelési ágú ingatlanra - az 1992. évi II. törvény 13. §-ának (1) bekezdés b) pontja szerint - az ingatlan több mint öt éve haszonbérlőként használó felperes vételi jogának gyakorlásával 1992. április 11-én adásvételi szerződés jött létre.
Az elsőfokú bíróság a keresetet azzal indokolással utasította el, hogy a felperes nem bizonyította: vételi szándékát az I. r. alperes jogelődjének "kellő időben és kellő módon" bejelentette.
A másodfokú bíróság az első fokú ítéletet részben megváltoztatta és megállapította, hogy a perbeli ingatlanra a felperes vételi jogának gyakorlásával tulajdonjogot szerzett, így a II-III. r. alperesek tulajdonszerzése a felperessel szemben hatálytalan. Megkeresni rendelte a földhivatalt, hogy az ingatlanra a felperes tulajdonjogát vétel jogcímén jegyezzék be és a II-III. r. alperesek tulajdonjogát töröljék.
A jogerős ítélet ellen bejelentett felülvizsgálati kérelmükben a II-III. r. alperesek a jogerős ítélet hatályon kívül helyezését és a kereset elutasítását kérték. Álláspontjuk szerint a felperes nem minősült haszonbérlőnek, vételi ajánlatot nem tett. Hivatkoztak arra, hogy a felperes kötelmi jogi igényt terjesztett elő, amely elévült, továbbá arra is, hogy álláspontjuk szerint tulajdonjoguk bejegyzésének alapját képező földkiadó bizottsági határozat hatályon kívül helyezésére nem került sor.
A Legfelsőbb Bíróság a felülvizsgálati kérelmet alaposnak találta a következők szerint.
Az 1992. évi II. törvény 13. §-a (1) bekezdés b) pontja szerint vételi jog illeti meg - a helyileg kialakult áron - a haszonbérlőt a legalább öt éve használatában álló földre.
A törvényben biztosított vételi jog a törvény 1992. évi január hó 20-i hatálybalépésével keletkezett. Ebből következően a vételi jogot a haszonbérlő akkor gyakorolhatja, a hatálybalépésig a törvényben írt öt éves használati idő már eltelt.
A felperes keresete jogalapjának megítélése szempontjából döntő jelentőséget kell tulajdonítani annak, hogy a törvényben meghatározott öt éves használatnak haszonbérleti szerződésen kellett alapulnia. Mindkét fokú bíróságnak a rendelkezésre álló okiratok tartalmára tekintettel kétségbe kellett volna vonnia a feleknek arra vonatkozó egyező előadását, hogy a felperes rendelkezett öt éven át tartó haszonbérleti jogosultsággal a hivatkozott törvény hatálybalépésének napján [Pp. 163. § (2) bekezdés]. A felperes által hivatkozott 1987. évi április hó 8-i szerződés megkötésének időpontjától ugyanis nem telt el a törvény hatálybalépéséig a vételi jog gyakorlásának feltételéül megszabott öt év, így a törvény alapján a felperes vételi jogát nem gyakorolhatta. A felperes korábbi tényleges használata, amely a "Használati okmány"-ban foglaltakon alapult, nem eredményezett számára a Ptk. 452. §-a (1) bekezdése szerint minősíthető haszonbérlői jogosultságot.
Mindezekre tekintettel a Legfelsőbb Bíróság a másodfokú bíróság megváltoztató ítéleti rendelkezését hatályon kívül helyezte és az elsőfokú bíróság érdemben helyes ítéletét - a kifejtett eltérő indokokra alapítottan - helybenhagyta (Legf. Bír. Pfv. I. 20. 110/2000. szám).
A felperes 1984. évtől kezdődően évente határozott időre kötött szerződéssel haszonbérbe vette a városi önkormányzat alperes jogelődjétől az ingatlanával közvetlenül szomszédos, önállóan nem beépíthető, kert művelési ágú ingatlant. Az utolsó szerződést az alperessel kötötte 1995. március 23-án 1995. október 30-ig terjedő időre. E szerződés 8. pontjában a felek megállapodtak abban, hogy a szerződés megszűnése esetén a felperest a termőföldről szóló 1994. évi LV. törvény (Ftv.) 20. §-ában meghatározott jogok illetik illetőleg kötelezettségek terhelik. A felperes 1996. február 29-én az ingatlant az alperes birtokába adta.
A felperes még az 1984-85. években humuszos fekete földdel 15 cm vastag rétegben feltöltötte a földterületet és arra 14 db vegyes fajtájú díszfát, illetőleg díszcserjét ültetett és a terület közepén három méter átmérőjű sziklakertet épített. Az utcafront 15 m hosszúságban a régi drótkerítés helyett betonlábazatra épült acélszerkezetű kerítést épített két darab kapuval. Ezekhez a munkálatokhoz engedélyt nem kért a bérbeadótól.
A felperes módosított keresetében az utolsó haszonbérleti szerződés 8. pontjára hivatkozással 303 149 forint és kamatai megfizetésére kérte beruházásai fejében az alperes kötelezését.
A bíróság jogerős ítéletével a keresetet elutasította. Az ítélet indokolásában kifejtette, hogy a felperes az engedély nélküli beruházásaiért legfeljebb akkor követelhetne kártalanítást, ha azok a haszonbérleti szerződés megszűnésekor az ingatlan forgalmi értékét növelték volna. Ilyen forgalmi értéknövelő hatást azonban a szakértő nem véleményezett, ezért az alperes jogalap nélküli gazdagodása nem bizonyított, és a kereset az Ftv. 20. §-ának alkalmazása mellett sem lenne teljesíthető.
A jogerős ítélet ellen a felperes felülvizsgálati kérelemmel élt a módosított keresetének megfelelő döntés meghozatala érdekében. A jogszabálysértést a Ptk. 200. §-a (1) bekezdésének figyelmen kívül hagyásában jelölte meg. Álláspontja szerint a felek kifejezetten megállapodtak abban, hogy a szerződés megszűnésekor az Ftv. 20. §-ának b) pontja szerint számolnak el, ezért a jogalap nélküli gazdagodás szabályai nem alkalmazhatók.
A Legfelsőbb Bíróság a felülvizsgálati kérelmet alaptalannak találta, az alábbi indokok szerint.
A Ptk. 200. §-ának (1) bekezdése által lehetővé tett szerződési szabadság elvéből következően a felek számára biztosított a szerződés tartalmának szabad megállapítása és a szerződésekre vonatkozó rendelkezésektől való eltérés, amennyiben azt jogszabály nem tiltja. E keretek között a felek a Ptk. 452. §-ában szabályozott szerződésben a haszonbérlő beruházásainak megtérítéséről is megállapodhattak.
A felperes a beruházásainak nagy részét - a perben tett személyes előadásából kitűnően - az első haszonbérleti szerződés tartama alatt 1984-ben végeztette, amikor elkészült a haszonbérelt ingatlanra a kerítés, majd az ehhez közeli időben történt a terület feltöltése és díszfákkal, díszcserjékkel való betelepítése. A beruházások megtérítéséről az akkori szerződésben a tanácsi kezelésben lévő állami földek mezőgazdasági hasznosításáról szóló 28/1974. (VI. 22.) MT rendelet 9. §-ára, valamint a végrehajtásáról szóló 14/1974. (VII. 4.) MÉM rendelet 9. §-ára utalással rendelkeztek. Ez a szerződés a határozott idő elteltével 1984. október 31-én megszűnt, és semmi adat nincs arra, hogy a következő években kötött szerződésekben rendelkeztek volna a felek arról, hogy a korábbi szerződések tartama alatt végzett beruházások megtérítésére a felperes igényt tart-e, illetőleg azt az alperes jogelődje vállalja-e, ha igen miként és milyen mértékben.
A felek által 1995. március 23-án létrejött és október 30-ig tartó szerződésben a haszonbérleti szerződés megszűnése esetére a haszonbérlő jogai illetőleg kötelezettségei körében az Ftv. 20. §-ára utaltak, ám a rendelkezésre álló bizonyítékokból egyértelműen megállapíthatóan a felperes e haszonbérleti szerződés tartama alatt olyan beruházást nem végzett, amelynek tényleges értékét a szerződés megszűnésekor követelhette volna.
A kifejtettekre figyelemmel a Legfelsőbb Bíróság a jogerős ítéletet - a most elmondott eltérő indokokkal - hatályában fenntartotta (Legf. Bír. Pfv. III. 20. 120/2000. szám). ■
Visszaugrás
