A Kúria a bérlőt megillető visszatartási jog gyakorlásával összefüggésben megállapította, a visszatartási jog gyakorlásának egyaránt feltétele, hogy az állított követelés a bérleti jogviszonyból eredjen, valamint az a perben érdemben elbírálható legyen.
Címszavak: bérlő, bérbeadó, bérleti jogviszony, visszatartási jog, dolog visszaadása, ingatlanbérlet, lakásbérlet
Az alperes mint haszonbérlő a felperessel mint haszonbérbeadóval kötött mezőgazdasági haszonbérleti szerződések alapján 2008 óta használta a felperes tulajdonában álló ingatlant, míg 2007-2008-ban az alperes házastársa volt az ingatlan haszonbérlője. Az ezt megelőző időszakban a korábbi bérlő az ingatlanon épületeket (a továbbiakban: felépítmény) létesített.
A felek 2015-ben új, rekreációs célú földhasználati szerződést kötöttek az ingatlan használatára 2017. december 31-ig (a továbbiakban: szerződés). Eszerint a felek a korábban megkötött haszonbérleti szerződést közös megegyezéssel megszüntették, valamint rögzítették, hogy egymással mindenre kiterjedően, teljeskörűen elszámoltak, így a továbbiakban semmilyen jogcímen nem állt fenn követelésük.
A felperes 2017. november 28-ai levelében tájékoztatta az alperest, hogy a szerződés annak lejártával megszűnik, új szerződés megkötésére nincs lehetőség, ezért felszólította a felépítmény elbontására, a bontási törmelék elszállítására és az ingatlan visszaadására.
Az alperes leveleiben kérte a korábbi bérlő és az általa végzett beruházások elszámolását. Ezt követően a felpe-
- 617/618 -
res 2017. december 20-án arról tájékoztatta az alperest, hogy a helyzet tisztázása érdekében 2018. június 30-ig továbbra is biztosítja használati szerződések megkötését. 2018. március 22-i levelében azonban arról tájékoztatta, hogy az ingatlan további bérbevételére nincs lehetősége, így legkésőbb 2018. június 30-ig azt ürítse ki.
A felperes keresetében az ingatlan kiürítésére és birtokba adására, bontásra és a törmelék elszállítására, valamint használati díj megfizetésére kérte kötelezni az alperest.
Az alperes a kereset elutasítását kérte.
Az alperes arra hivatkozott, hogy követelése keletkezett a felperessel szemben a felépítménnyel kapcsolatban ráépítésből eredő gazdagodás megfizetése, valamint jogalap nélküli gazdagodás megtérítése iránt, visszatartási jogát pedig azért gyakorolja, hogy a felperes elszámoljon vele, ezzel összefüggésben pedig hivatkozott a Polgári Törvénykönyvről szóló 2013. évi V. törvény (a továbbiakban: Ptk.) 6:341. § (2) bekezdésére.
Az elsőfokú bíróság ítéletében kötelezte az alperest az ingatlan kiürítésére és birtokba bocsátására, illetőleg lebontására és a bontásból származó törmelék saját költségen való elszállítására, valamint használati díj megfizetésére.
A bíróság ítéletének indokolásában kifejtette, hogy az alperes nem rendelkezik jogcímmel az ingatlan használatára, a határozott idejű szerződés megszűnt, a birtoklás joga pedig a felperest mint tulajdonost illeti meg. A visszatartási joggal összefüggésben nem tartotta egyértelműnek, hogy az alperes pontosan milyen jogalapon, milyen tényállás alapján és milyen összegű követelést kíván érvényesíteni a felperessel szemben. A bíróság ítéletében azt is kiemelte, hogy konkrét igényérvényesítés hiányában az alperes a visszatartási jogra történő hivatkozással nem mentesülhet időkorlát nélkül a kiürítési kötelezettség alól.
Az alperes fellebbezése folytán eljárt másodfokú bíróság részítéletével az elsőfokú bíróság ítéletének az ingatlan kiürítésére és használati díj megfizetésére vonatkozó rendelkezéseit helybenhagyta. A bontásra és a bontásból származó törmelék elszállítására kötelező rendelkezését azonban hatályon kívül helyezte, és az elsőfokú bíróságot újabb eljárásra és újabb határozat hozatalára utasította. A másodfokú bíróság is kiemelte, hogy konkrét igényérvényesítés nélkül a visszatartási jogra történő hivatkozással nem mentesülhet időkorlát nélkül az alperes a kiürítési kötelezettség alól, az érvényesítés nélküli követelés ugyanis kiüresítené a visszatartási jogot. A másodfokú bíróság szerint a visszatartási jog gyakorlásához nem elegendő a bérleti jogviszonyból eredő, a bérbeadóval szembeni követelés fennállása, annak feltétele a bérbeadóval szembeni érvényesítés is.
A Kúria az alperes felülvizsgálati kérelmét nem tartotta alaposnak, ezért a jogerős részítéletet hatályában fenntartotta.
A Kúria a korábbi határozataira is tekintettel megerősítette, hogy a Ptk. 6:341. § (2) bekezdése szerinti visszatartási jog gyakorlásának egyaránt feltétele, hogy az állított követelés a bérleti jogviszonyból eredjen, valamint az a perben érdemben elbírálható legyen.
A Kúria szerint az alperes ugyan azt állította, hogy követelései a bérleti jogviszonyból erednek, visszatartási jogát azonban ténylegesen dologi jogviszonyból (ráépítésből) és szerződésen kívüli jogviszonyból (jogalap nélküli gazdagodásból) eredő igényekre alapította. Az alperes emellett követelése jogalapja és összegszerűsége alaposságát, az azokkal kapcsolatban (részben) előadott tényeket nem kívánta bizonyítani, követelését (gazdagodását) "vitathatatlan tényként" kezelte, arra kizárólag azért hivatkozott, hogy a felperest rászorítsa egy peren kívüli elszámolásra.
A Jogkódex-előfizetéséhez tartozó felhasználónévvel és jelszóval is be tud jelentkezni.
Az ORAC Kiadó előfizetéses folyóiratainak „valós idejű” (a nyomtatott lapszámok megjelenésével egyidejű) eléréséhez kérjen ajánlatot a Szakcikk Adatbázis Plusz-ra!
Visszaugrás
