A felperes és házastársa bérlői voltak a perbeli önkormányzati lakásnak, amelyet az alperes, mint állagvevő, a felperes és házastársa mint haszonélvezeti vevők, vásároltak meg a 32/1969. (IX. 30.) Korm. rendelet 5. §-a alapján.[1] A vételár 302 400 forint volt, amelyet a lakásban családtagként lakó alperes fizetett ki.
A kereseti tényállás szerint a felperes és felesége abban a feltevésben mondtak le a lakás megvásárlási jogáról, hogy az alperes őket idős korukra segíti, ápolja, ez a feltevésük azonban véglegesen meghiúsult, mert az alperes elköltözött és velük a kapcsolatot nem tartja. A felperes előbb ajándék visszakövetelése iránti igényt érvényesített, majd keresetét az eljárás során módosítva a felek közötti tartási, gondozási szerződés ráutaló magatartással való létrejöttére hivatkozott, amelyet az alperes nem teljesített, ami miatt a felperes a Ptk. 298. és 300. §-a alapján a szerződéstől elállt és az alperest kártérítés címén a vételi jog ellenértéke és annak 1996. július 14-től esedékes 20%-os kamata megfizetésére kérte kötelezni.
Az elsőfokú bíróság ítéletével a felperes keresetét elutasította. Az ítélet tényként állapította meg, hogy a Ptk. 586. §-ának (2) bekezdése szerinti tartási és gondozási szerződés írásban az ingatlanra nem jött létre, érvényes szerződés hiányában pedig a felperes szerződésszegésre és elállásra sem hivatkozhat.
Az ítélet ellen a felperes fellebbezett.
A másodfokú bíróság az elsőfokú bíróság ítéletét helybenhagyta. Rámutatott, hogy a kereset azon a tényálláson alapult, hogy a felperes az alperessel gondozási szerződést kötött. Ez nem volt bizonyított, ezért jogviszony hiányában a kereset megalapozatlan és kötelem létrejötte nélkül a levonható következtetések vizsgálata sem volt szükséges.
A jogerős ítélet ellen a felperes terjesztett elő felülvizsgálati kérelmet, annak hatályon kívül helyezése és az elsőfokú bíróságnak új eljárásra utasítása iránt. A felülvizsgálati kérelmében a Pp. 215. §-ának, a 32/1969. (IX. 30.) Korm. rendeletnek, valamint a Pp. 221. §-ának a megsértését jelölte meg. Sérelmezte, hogy a felperes gondozási szerződés létrejöttére hivatkozott, de ezt a bíróság nem vizsgálta, csupán a felperest hallgatta meg. A jogerős ítélet a keresetet bizonyítottság hiányában utasította el, bár a felperes fellebbezése a bizonyítási eljárás lefolytatására irányult és a bizonyítás mellőzésének indokát sem adta. Sérelmezte annak ítéleti megállapítását is, hogy az alperes saját jogán vásárolta meg az ingatlant, arra hivatkozott, hogy ahhoz a jogszabály értelmében szükséges volt az őt sorrendben megelőző bérlő, a perbeli esetben a felperes lemondása.
A Legfelsőbb Bíróság a felülvizsgálati kérelmet - a következő indokok alapján - alaptalannak találta.
A bizonyítás alapját a keresetet meghatározó anyagi jog megfelelő szabályaival meghatározott jogi tények, ennek kereteit pedig az eljárási jog szabályai határozzák meg. A jogerős ítélet a felperes keresetét a Pp. 215. §-a - a kereseti kérelem és az ellenkérelem - keretei között elbírálta. Helyesen állapította meg, hogy az alperes tagadásával szemben a felperest terhelte a perben a gondozási szerződés létrejöttének bizonyítása. A felperes azonban a személyes előadásában maga sem állította, hogy ilyen szerződést kötöttek volna, és a perben becsatolt 1995. március 29-én kelt ügyvédi tényvázlat szerint is úgy nyilatkozott, hogy "elképzelése volt", hogy szerződést "kellene kötni". Ezekből pedig az állapítható meg, hogy a felek között sem tartási, sem gondozási szerződés nem jött létre, ezért a Pp. 163. §-a alapján további bizonyításra nem is volt szükség, mert a felperes előadása és az okirati bizonyítékok alapján a kereset elbírálható volt.
A felülvizsgálati kérelem azon érvelése is téves, hogy az alperest a vételi jog csak a felperes lemondása folytán illette meg. A 32/1969. (IX. 30.) Korm. rendelet 5. §-a a kedvezményes vételre jogosultak között sorrendet állapít meg. Ha a bérlő a vételi jogot nem gyakorolja, annak gyakorlására a lakásban lakó gyermeke, hozzátartozója a jogszabály alapján jogosult. A perbeli esetben tehát nem volt szükség arra, hogy a felperes lemondjon a vételi jogáról ahhoz, hogy az alperes a jogszabály által megállapított sorrendben őt megillető vételi jogot gyakorolja és a felperes használati joga sem csorbult, hiszen a bérleti jognál erősebb jogot: az ingatlan haszonélvezeti jogát szerezte meg.
Mindezek alapján a jogerős ítélet sem eljárási, sem anyagi jogszabályt nem sért, ezért azt a Legfelsőbb Bíróság hatályában fenntartotta (Legf. Bír. Pfv. II. 20. 905/1999. szám).
Az alperes a felperesnek az első házasságából született egyetlen gyermeke. 1989-ben a felperes felajánlotta az alperesnek azt, hogy vásárolja meg a tanácsi bérlakását a felperes holtig tartó haszonélvezeti jogának biztosítása mellett. Az alperes az 1990. április 3-án kelt adásvételi szerződéssel 78 700 forint vételáron megvásárolta a felperes b.-i tanácsi bérlakását a felperes holtig tartó haszonélvezeti jogával terhelten. Az alperes a vételt megelőzően nem lakott a lakásban.
Az elsőfokú bíróság az ítéletével a felperes ajándék visszakövetelése iránt előterjesztett keresetét elutasította. Megállapította, hogy az alperes a perbeli lakásingatlan tulajdonjogát nem ingyenes ajándékozási, hanem visszterhes adásvételi szerződés alapján szerezte meg, ajándékozás hiányában pedig az ajándék tárgyának visszakövetelésére nem kerülhet sor.
Az első fokú ítélet ellen a felperes fellebbezéssel élt.
A másodfokú bíróság az ítéletével az elsőfokú bíróság ítéletét megváltoztatta és az alperest annak tűrésére kötelezte, hogy a perbeli lakásingatlan egészhez viszonyított 7/8 részilletőségének a tulajdonjoga ajándék visszakövetelésének a jogcímén a felperes javára nyerjen bejegyzést az ingatlan-nyilvántartásba. A felek között az ilyen módon létrejött 7/8-1/8 arányú közös tulajdont pedig megszüntette akként, hogy az alperes 1/8 tulajdoni illetőségét 250 000 forint ellenérték fejében a felperes tulajdonába adta.
A másodfokú ítélet indokolása szerint téves az elsőfokú bíróság jogi álláspontja abban, hogy a peres felek között ajándékozás nem történt, hiszen a rendelkezésre álló peradatok szerint a felperes a saját vagyona rovására ingatlanhoz juttatta az alperest. A vételár alperes részéről történt megfizetésének, valamint a felperesi haszonélvezeti jog alapításának nem az ajándékozás ténye, hanem az ajándék tárgya és értéke szempontjából van jelentősége. Az ajándék tárgya a haszonélvezettel terhelt lakás vásárláskori forgalmi értéke, amelyből az alperes az általa megfizetett 127 500 forintnak megfelelő tulajdoni hányadot szerzett meg azzal, hogy őt illetik meg az egyösszegű teljesítéshez kapcsolódó kedvezmények is. A felperes holtig tartó haszonélvezeti jogával terhelt perbeli lakásingatlan vételkori forgalmi értékét a másodfokú bíróság a perben kirendelt igazságügyi ingatlanforgalmi szakértő véleménye alapján 925 000 forintban határozta meg. Az állami tulajdonban álló házingatlanok elidegenítésének szabályozásáról szóló 32/1969. (IX. 30.) Korm. rendelet (a továbbiakban: R.) és a R. végrehajtására kiadott 16/1969. (IX. 30.) ÉVM-MÉM-PM együttes rendelet (a továbbiakban: Vhr.) rendelkezéseiből következően az alperes által kifizetett 127 500 forintos vételár a tényleges forgalmi érték 30%-át tette ki, a lakásingatlan vételkori tényleges forgalmi értéke tehát 925 000 forint volt. Ez az érték azonban nem a beköltözhető, hanem a lakott és lakásbérleti jogviszonnyal is terhelt forgalmi érték volt.
Ezzel szemben a perbeli ingatlannak a felperes holtig tartó haszonélvezeti jogával terhelt, de egyébként beköltözhető és lakásbérleti jogviszonytól is mentes forgalmi értéke a vétel időpontjában a szakértői vélemény szerint 925 000 forint volt, így az alperes által kifizetett 127 500 forintos vételár valójában az ingatlan egészhez viszonyított 118 tulajdoni hányadának felelt meg. E tulajdoni hányadot tehát az alperes nem ajándék címén, hanem visszterhesen szerezte meg, ezért azt a felperes nem is követelheti vissza. A fennmaradó 7/8 tulajdoni illetőségre, mint ajándékra azonban az ajándék visszakövetelésének a Ptk. 582. §-ának (1) bekezdésében írt feltételei a másodfokú bíróság álláspontja szerint fennállnak. A felperesnek ugyanis - a mindössze 12 767 forintos öregségi nyugdíjára, valamint az egészségi állapotára és az ebből fakadó gondozási szükségleteire, illetve többletköltségeire - figyelemmel a perbeli lakásingatlanra létfenntartása érdekében szüksége van. Az ajándék visszaadása ugyanakkor az alperes létfenntartását nem veszélyezteti, hiszen a lakhatása megoldott, a létfenntartása pedig biztosított. Az állandó bírói gyakorlat szerint ha az ingatlanra fordított érték az ajándék tárgya, úgy az ajándék visszakövetelése során nem a készpénz, hanem az ingatlan tulajdonjoga követelhető vissza.
Az ajándék eredményes visszakövetelése folytán a peres felek között a Ptk. 139. §-ának (1) bekezdése szerinti közös tulajdon keletkezett, amelyet a másodfokú bíróság a felperes módosított keresete folytán a Ptk. 148. §-ának (2) bekezdése alapján szüntetett meg.
A jogerős ítélet ellen az alperes felülvizsgálati kérelemmel élt a másodfokú bíróság ítéletének hatályon kívül helyezése és az elsőfokú bíróság ítéletének helybenhagyása iránt. Arra hivatkozott, hogy a perbeli ingatlan nem a felperes, hanem a Magyar Állam tulajdonában állott, azt tehát a felperes nem ajándékozhatta el, hiszen nem a saját vagyona volt. A felperesnek az ingatlanon mindössze olyan vagyoni értékű jogosultsága állott fenn, amely az ingatlan visszterhes használatát biztosította részére, az alperes azonban a saját vagyona rovására a felperes számára ugyancsak vagyoni értékű jogosultságot éspedig olyan haszonélvezeti jogot vásárolt, amely az ingatlan ingyenes használatát biztosítja. Tévesen állapította meg a jogerős ítélet, hogy az alperes elővásárlási joggal nem rendelkezett, hiszen a felperes a saját elővásárlási jogáról az ő javára írásbeli nyilatkozattal lemondott.
A Legfelsőbb Bíróság a felülvizsgálati kérelmet megalapozottnak találta. Álláspontját a következőkkel indokolta.
A rendelkezésre álló peradatokkal összhangban állapította meg a jogerős ítélet azt, hogy a perbeli lakás megvételére a R. 5. §-ának (2) bekezdése alapján a felperes "vásárlási joga" (valójában jogszabályon alapuló speciális vételi joga) folytán került sor, hiszen az adásvételi szerződés 1. pontjának utolsó mondata nem hagy kétséget afelől, hogy a R. 5. §-a szerint "az elővásárlásra jogosultak e jogukkal élni kívántak", e vásárlási joggal pedig a R. 5. §-ának (1) bekezdése értelmében kizárólag az ott felsorolt és a lakásban bentlakó személyek rendelkeztek. Az alperest a perbeli lakásra vonatkozó vásárlási jog a R. 5. §-a (1) bekezdésének b) pontja szerint a lakásban való bennlakásának hiányában a saját személyében nem illette, kívülállóként az (5) bekezdés értelmében pedig a vételre nem volt jogosult, mert a felperes a vásárlási jogáról nem mondott le, sőt azt a perbeli lakásingatlan haszonélvezeti jogának a megszerzésére vonatkozóan részben gyakorolta is.
Helyesen foglalt állást a jogerős ítélet abban, hogy az állami, illetőleg az önkormányzati tulajdonú lakásnak az abban bennlakó bérlő által a leszármazott részére a R. 5. §-ának (2) bekezdése alapján a saját vagyoni eszközeiből történő megvásárlása a Ptk. 579. §-ának (1) bekezdésében meghatározott ajándékozás törvényi tényállásának felel meg.
A Legfelsőbb Bíróság PK 81. sz. állásfoglalása alapján kialakult egységes bírói gyakorlattal összhangban mutatott rá arra is, hogy a meghatározott célra, tehát jelen esetben ingatlanvásárlásra irányuló készpénz ajándékozás esetén az ajándékozó a Ptk. 582. §-ának (1) bekezdése alapján nem az ajándékozott készpénz, hanem az azon vásárolt dolgot (ingatlanvásárlás céljára adott készpénz esetén magát azt ingatlant) követelheti vissza. Ilyen esetben ugyanis a készpénz ajándékozásának a ténye egyértelműen csupán az ajándékozási szerződés lebonyolításának a módját egyszerűsíti le.
Téves a jogerős ítélet jogi okfejtése abban, hogy a perbeli esetben a lakásnak "a felperes által az alperes részére történő megvásárlása" megvalósult volna, illetőleg, hogy a felperes a jogszabályon alapuló vásárlási jogának a részben az alperes javára történő gyakorlása útján a saját vagyonának a rovására az alperes részére ingyenes vagyoni előnyt juttatott. Az állami, illetőleg az önkormányzati tulajdonú lakásnak az abban bentlakó és vásárlási joggal rendelkező bérlő által a kívülállónak minősülő leszármazója részére a R. 5. §-ának (2) bekezdése alapján történő megvásárlása ugyanis kizárólag akkor minősülhet a Ptk. 579. §-ának (1) bekezdésében meghatározott ajándékozásnak, ha az ingatlan vételárát a bentlakó bérlő vagy a bérlőnek az ingatlan tulajdonjogát megszerző leszármazója, de a bérlő pénzeszközeinek a felhasználásával egyenlíti ki, vagy ha a vételár kifizetéséhez a leszármazó a saját pénzeszközeit használja ugyan fel, a bérlő azonban a vétellel egyidejűleg az ingatlanra vonatkozó bérleti és az ebből eredő lakáshasználati jogáról végleges jelleggel lemond és haszonélvezeti vagy a használatot biztosító egyéb jog kikötése útján sem biztosítja a maga számára a változatlan bennlakás lehetőségét. Az előbbi esetben az ingatlan beköltözhető, vagy bérleti, illetőleg haszonélvezeti vagy használati joggal terhelt értéke minősül ajándéknak attól függően, hogy a vásárlásra jogosult bérlő a leszármazója részére a lakást tehermentesen vagy az említett jogok valamelyikével terhelten vásárolja-e meg, míg az utóbbi esetben az ajándék tárgyát a vásárlásra jogosult bérlő megszűnő bérleti jogának a vagyoni értéke képezi.
Nem valósul meg ezzel szemben a vásárlási joggal rendelkező bérlő saját vagyona rovására történő juttatás és ebből következően ajándékozás sem akkor, ha a leszármazó részére megvásárolt bérlakás ára a leszármazó pénzeszközeiből kerül kifizetésre és a vásárlásra jogosult bérlő a bérleti jogviszonya alapján megszerzett használati jogosultságát változatlanul fenntartja, vagy a bérleti jogviszonyának a megszüntetése mellett az ingatlan használatára változatlanul jogot adó haszonélvezeti vagy használati jogot köt ki a maga számára.
A perbeli esetben a lakás alperes általi megvételére nem vitásan kedvezményes vételár kikötése mellett került sor, a vételár azonban nem a lakást bérlőként használó felperest, hanem a tulajdonos önkormányzatot illette meg. Ebből következően pedig a lakás tényleges forgalmi értéke és a kikötött vételár közötti különbözet a tulajdonos önkormányzat vagyona terhére történő juttatást valósított meg és e juttatás nyújtására nem ingyenesen, hanem a felperes általi bennlakás értékcsökkentő hatására tekintettel került sor.
A felperest a perbeli lakásra vonatkozóan kétségkívül olyan vagyoni értékű jogosultság illette meg, amely a felperes saját vagyonának a részét képezte, e vagyoni értékű jogosultság azonban nem a lakásra vonatkozó "vásárlási jog" (helyesen: vételi jog), hanem a felperesnek a perbeli lakáson fennálló és a lakás használatára is jogosultságot biztosító határozatlan idejű bérleti jogviszonya volt. A jogszabályon alapuló vételi jog (opció) ugyanis a Ptk. 375. §-ának (1) bekezdése szerint mindössze arra jogosít, hogy a jogosult a dolgot a jogszabályban meghatározott vagy a vételi jogra vonatkozó megállapodásban megjelölt vételáron egyoldalú nyilatkozattal megvásárolhassa. Nem nyújt azonban lehetőséget arra, hogy a vételárat a jogosult befolyásolhassa és nem jogosítja fel őt arra sem, hogy a vásárlási jogát ellenérték fejében másra átruházza, vagy annak gyakorlásáról a jogszabályban meghatározott személyi körön kívül bárki másnak a javára lemondjon. A vételár befolyásolására való képesség, illetőleg forgalomképesség hiányában pedig önmagában a "vásárlási jog" - a korlátozottan forgalomképes bérleti joggal ellentétben vagyoni értéket sem képvisel.
A perbeli esetben a felperes a bérleti jogviszonyáról lemondott ugyan, a lakáshasználati jogát azonban változatlanul fenntartotta, hiszen az alperes az ingatlant nem tehermentesen, hanem a felperes holtig tartó haszonélvezeti jogával terhelten szerezte meg. A felperes tehát a perbeli adásvételi szerződéssel a korábbi bérleti jogviszonyánál nyilvánvalóan magasabb vagyoni értékű jogot szerzett azáltal, hogy a perbeli ingatlan változatlan használatára és hasznosítására nem visszteher ellenében, hanem ingyenesen és dologi jogi hatállyal [Ptk. 157. § (3) bekezdés] vált jogosulttá. A kívülálló alperes pedig, aki 10%-kal nagyobb mértékű vételárkedvezményben részesült, mintha a lakást kívülállóként a saját nevében, de a felperes által lakottan vásárolta meg, a bérleti jog értékét nyilvánvalóan meghaladó értékű vagyoni terhet vállalt magára azáltal, hogy az ingatlanban változatlanul bennlakó felperes számára a további lakáshasználat jogát nem visszterhes bérleti, hanem ingyenes haszonélvezeti jog alapján biztosítja, amely a lakás tulajdonosának személyében beálló esetleges változásra tekintet nélkül fennmarad.
Nem valósult meg tehát a felperes vagyonának a terhére történő ajándékozás az alperes javára azáltal, hogy az alperes a perbeli önkormányzati bérlakást a felperes holtig tartó haszonélvezeti jogával terhelten a saját pénzeszközeinek a felhasználásával vásárolta meg; fogalmilag nem kerülhet szóba ezért az ajándéknak az ajándékozó által a Ptk. 582. §-án alapuló visszakövetelése sem.
A kifejtettekre tekintettel a Legfelsőbb Bíróság a másodfokú bíróság ítéletét hatályon kívül helyezte és az elsőfokú bíróság ítéletét helybenhagyta (Legf. Bír. Pfv. II. 21. 892/1997. szám). ■
Lábjegyzetek:
[1] A 32/1969. (IX. 30.) Korm. rendeletet az 1993. évi LXXVIII. törvény hatályon kívül helyezte. A jogesetekben kifejtett elvek azonban a hasonló ügyekben változatlanul irányadóak.
Visszaugrás
