Az új Ptk. XVII. Címe alá a bérleti- és a haszonbérleti-, valamint a haszonkölcsön szerződés tartozik. Ezeknek szabályozása a régi Ptk.-tól csak néhány tekintetben különbözik.
1. Az új Ptk. 6:331. §-ának (1) bekezdése a bérleti szerződés lényeges feltételeit egyértelműen foglalja magában; a (2) bekezdése azonban túllép az ingó dolgok és ingatlanok használatán: a jogok időleges gyakorlásának más személy részére ellenérték fejében történő átengedésére a dologbérlet szabályait kell megfelelően alkalmazni. Ennek az új rendelkezésnek bevezetéséről a törvényjavaslat indokolása csupán annyit tartalmaz, hogy a bérleti szerződés alapvető struktúráján az új törvény nem változtat, azonban a "szerződés első §-a egyértelművé teszi, hogy a dolgok bérletére modellezett szabály jogok esetén megfelelően alkalmazandó".
E rendelkezés értelmezéséhez először is három fogalom tartalmának meghatározására van szükség. Ezek a következők:
• az első kérdés, hogy e rendelkezés milyen jogra vonatkozik;
• a második kérdés: mit kell érteni a jog gyakorlásán;
• a harmadik kérdés: hogyan történhet a jog gyakorlásának átengedése.
A jognak esetünkben két fajtája létezik. Az egyik abszolút szerkezetű, amely mindenkivel szemben hatályos, ezért - fő szabályként - a jogosultat jogának gyakorlásában senki sem korlátozhatja. A másik a kötelmi jogviszonyon alapul, ezért a jogosult e jogát a jogviszony kötelezettjével szemben gyakorolhatja.
Az abszolút szerkezetű jogok a Ptk. vagy egyéb törvények rendelkezése szerint jöhetnek létre. A kötelmi jogviszony elemét képező jogok az új Ptk. 6:2. §-ának (1) bekezdésében szereplő tényeken alapulnak; esetünkben ezek közül főként a szerződésnek lehet jelentősége.
Nézetem szerint az új Ptk. szóban forgó 6:331. §-ának (2) bekezdése főként az abszolút szerkezetű jogokra vonatkozik; a kötelmi jogok gyakorlásának átengedésére a dologbérlet szabályait alig lehet alkalmazni.
1.1. Az abszolút szerkezetű jogok gyakorlásának átengedése
Az abszolút jellegű jog alapvető esete a tulajdonjog; ennek elemei jelennek meg - többé kevésbé - az egyéb abszolút jellegű jogokban is.
Az új Ptk. 5:13. §-ának (2) bekezdése szerint a tulajdonost megilleti a birtoklás, a használat, a hasznosítás, a hasznok szedésének és a rendelkezésnek a joga. Esetünkben a rendelkezési jognak az 5:30. § (1) bekezdésében meghatározott tartalmából annak van jelentősége, hogy a tulajdonos a dolog birtokát, használatát vagy hasznai szedésének jogát másnak átengedheti. Esetünkben tehát a jog gyakorlásának átengedése azt jelenti, hogy a rendelkezés joga ebben a körben azt a személyt illeti meg, akire a tulajdonos ezt átruházta.
Mind a régi, mind az új Ptk. a rendelkezési jog elemeinek átruházása céljából a haszonélvezet jogintézményét hozta létre.
A haszonélvezet csak jogszabály vagy szerződés alapján létesülhet. Esetünkben csak a szerződésen alapuló haszonélvezetnek van jelentősége, hiszen a tulajdonos a rendelkezési jog gyakorlásának elemeit csak szerződéssel engedheti át.
A tulajdonos a haszonélvezeti szerződést természetes vagy jogi személlyel egyaránt megkötheti. Az új Ptk. 5:147. §-ának (4) és (5) bekezdése a természetes és a jogi személy között a haszonélvezet időtartamában tesz különbséget akként, hogy
- 7/10 -
• a természetes személy haszonélvezeti jogát korlátozott időre lehet létrehozni, de az legfeljebb a haszonélvező haláláig tarthat;
• a jogi személy haszonélvezete szintén korlátozott időre létesíthető, de legfeljebb ötven évig állhat fenn.
Az nyilvánvaló, hogy az időbeli korlátozásnak kétféle módja lehet: a határozott időtartam, vagy pedig valamilyen feltétel bekövetkezése. Az 5:147. § (5) bekezdésének megszövegezése szerint a jogi személy javára alapított haszonélvezet határozatlan idejű is lehet, de így is legfeljebb ötven évig állhat fenn.
Vajon ez azt jelenti, hogy a haszonélvezeti jogot a felek - pl. a bérleti szerződéshez hasonlóan - határozatlan időtartamra is létrehozhatják? Az ilyen rendelkezés ellentételes a korlátolt dologi jogok közé tartozó haszonélvezet természetével. Vagy csupán azt jelenti, hogy ha az időtartam korlátozása nem történt meg, akkor a haszonélvezet ötven év elteltével szűnik meg? Szerintem az utóbbi értelmezés lenne helyes.
A haszonélvezet ellenértékének meghatározása nem tartozik a szerződés feltételei közé. Azonban a gazdasági viszonyok megváltozása után a bírósági gyakorlat már a régi Ptk. hatálya idején lehetségesnek fogadta el az ellenszolgáltatás kikötését. Ennek esetünkben döntő jelentősége van, hiszen a 6:331. § (2) bekezdése szerint a dologbérlet szabályait csak a jogok gyakorlásának ellenérték fejében történő átengedése esetén lehet alkalmazni.
A haszonélvezet tipikus tárgyai: az ingatlan és az ingó dolog. A többi abszolút szerkezetű jogszabályai is ehhez igazodnak.
a) Az ingatlan és ingó dolgok tulajdonosának és haszonélvezőjének jogait és kötelezettségeit az új Ptk. 5:149., 5:150. §-ai szabályozzák. Ezeken felül a 6:331. § (2) bekezdése folytán a dologbérlet néhány szabályának alkalmazására kerülhet sor.
Ilyen lehet például 6:332. § (2) bekezdésének a jogszavatosságra vonatkozó rendelkezése. Abban az esetben, ha a haszonélvezet ellenértékét időszakonként kell fizetni, a 6:336. § rendelkezései lehetnek irányadók. Ha elfogadható a haszonélvezeti jog határozatlan időre szóló létesítésének lehetősége, akkor szóba jöhet a 6:339. § rendes felmondásra vonatkozó rendelkezéseinek alkalmazása. Abban az esetben, ha szerződésszegés történt, ki kell a gyakorlatban dolgozni, hogy miként lehet figyelembe venni az 5:152. § (3) bekezdésének a haszonélvezeti jog gyakorlásának felfüggesztésére vonatkozó rendelkezését, illetve e miatt miként van helye felmondásnak, amely a 6:5 § (1)-(4) bekezdése szerint válik hatályossá. Ugyancsak alkalmazhatók lehetnek a törvényes zálogjogra vonatkozó 6:337. § és a dolog visszatartásáról rendelkező 6:341. § (2) és (3) bekezdésének szabályai.
Érdemes megemlíteni, hogy az új Ptk. 5:151. §-a továbbra is rendelkezik a rendhagyó haszonélvezetről. Ennek tárgya az elhasználható dolog, állatállomány, árukészlet stb. lehet. Az ilyen haszonélvezet eddig az öröklési szabályok alapján keletkezett, azonban gazdasági érdekből a szerződéssel létrehozott haszonélvezet joga kiterjedhet ezekre is. Például az üzemépületen felül a haszonélvezet tárgya lehet nyersanyag, árukészlet stb. is.
b) Az új Ptk. 5:156. §-a szerint a hasznot hajtó jog haszonélvezetére a dolog haszonélvezetének szabályait kell megfelelően alkalmazni. E szabály alá abszolút szerkezetű jogként a szerzői jog és az öt iparjogvédelmi jog (szabadalom stb.) vonható. Ezeken eddig haszonélvezet csak öröklés jog címén keletkezett. Az, hogy szerződéssel hogyan hozható létre ezeken a jogokon haszonélvezet, alapos megfontolást igényel.
E jogok időleges gyakorlásának átengedése abból áll, hogy a haszonélvező dönthet arról, hogy a szellemi alkotást saját maga használja vagy hasznosítja, vagy pedig ezt másnak (másoknak) engedi át.
A szerzői jogi védelem alá tartozó alkotásokra vonatkozó vagyoni jogok között az Szjt. tartalmazza a felhasználási szerződés általános és különös szabályait. Az Szjt. 3. §-a szerint a nem szabályozott kérdésekben a Ptk. szabályait kell alkalmazni. Így a szerző vagyoni jogain haszonélvezet szerződéssel való létrehozásának nincs akadálya.
Az iparjogvédelmi alkotások esetén a haszonélvezet szerződéssel való létrehozása anyagi jogi szempontból lehetséges, az eljárási jog szabályozása azonban ebből a szempontból bonyolult. Például a szabadalom esetén az Szt. 54. §-ának (1) bekezdése és (2) bekezdésének d) pontja szerint a szabadalmi lajstromba be kell jegyezni - egyebek között - a szabadalom jogosultjának nevét és lakcímét, illetve székhelyét. Az öröklésen alapuló haszonélvezet bejegyzése a hagyatékátadó végzés alapján egyszerű. A szerződésen alapuló haszonélvezeti jog bejegyzése az Szt. 55. §-ának (1) és (2) bekezdése szerint a Szellemi Tulajdon Nemzeti Hivatalának döntése alapján történhet (esetleg jogorvoslat útján) meg.
1.2. Az új Ptk. 5:148. §-a (a régivel azonosan) sajátos lehetőséget ad a haszonélvezőnek arra, hogy az őt megillető jogok gyakorlását harmadik személynek átengedje. A haszonélvező az őt megillető haszonélvezeti jogot nem ruházhatja át, de a birtoklás, használat és a hasznok szedésének jogát másnak átengedheti. A gyakorlatban a haszonélvező a harmadik személlyel dolog esetén bérleti- vagy haszonbérleti, szellemi alkotások esetén felhasználási-, hasznosítási vagy használati szerződést szokott kötni. Azonban olyan szerződés kötése is lehetséges, amely a jogok gyakorlását úgy engedi át, hogy a szerződő fél dönthet arról, hogy a dolgot saját maga használja-e, vagy ehelyett harmadik féllel kössön bérleti vagy haszonbérleti szerződést, illetve a szellemi alkotást maga használja, vagy harmadik személlyel köt felhasználási-, hasznosítási stb. szerződést.
1.3. Nehezen megoldható kérdés, hogy kötelmi jogok időleges gyakorlásának átengedése lehetséges-e. Figyelemmel arra, hogy az új Ptk. 6:202. §-a és 6:215. §-ának (3) bekezdése - utalva az engedményezés szabályaira is - egyértelműen szabályozza a jogok átruházását, lehetségesnek fogadhatjuk el a kötelmi jogok gyakorlásának időleges átengedését is. Erre természetesen csak akkor kerülhet sor, ha a jog folyamatosan, vagy bizonyos idő-
- 10/11 -
tartamon belül szakaszosan gyakorolható. Ennek módjáról a felek a jog átruházásának szempontjait követve nevesítetlen szerződést köthetnek. Hogy erre sor kerülhet-e, a jövő titka.
2. A használati szerződések egyéb szabályaiban található változások
Mint a törvényjavaslat indokolása is rámutatott, az új Ptk. "a bérleti szerződés alapvető struktúráján nem változtatott". A szabályozás egyes részeiben történtek változások, melyek fontosak ugyan, de magyarázatot nem igényelnek. Például ahhoz, hogy a bérlő a bérelt dolgot albérletbe adja, a bérbeadó hozzájárulását minden esetben kérnie kell (6:334. §); a felek költségviselésének szabályai világosabbak (6:335. §) stb.
Közelebbi ismertetés a következő esetekben indokolt.
2.1. Az új Ptk. a szerződést megszüntető jognyilatkozatot "felmondás" és "rendes felmondás" elnevezés alatt szabályozza. A felmondás fogalma most már nem a rendes és azonnali hatályú (rendkívüli) felmondás gyűjtő fogalma maradt, hanem az utóbbi helyébe lépett: Hatályos az új Ptk. 6:5. §-ának (1) vagy (2) bekezdése szerint lesz: ha a bérbeadó vagy bérlő együttes jelenlétében hangzik el, ez a jognyilatkozat nyomban hatályossá válik, a távollevőhöz intézett pedig a címzetthez való megérkezéskor.
Az új Ptk. 6:339. §-a a rendes felmondást szabályozza. Ennek (1) bekezdése a határozatlan időre szóló szerződés esetén a felmondási időt a kialakult gazdasági viszonyokhoz igazodva "a bérleti díj kikötésének" időtartamához igazította. Újdonság a 6:339. §-a (3) bekezdésének az a rendelkezése, amely szerint a felmondási idő betartásának elmulasztása esetén a fél nyilatkozata nem minősül hatálytalannak, hanem azt a felmondás közlését követő bérleti idők végére történőnek kell tekinteni.
Magyarázatot a 6:339. § (2) bekezdése igényel. "Ez lehetővé teszi a határozott időre kötött szerződést bármelyik fél rendes felmondással felmondhatja a törvényes betartási idő betartásával..."
E rendelkezés szószerinti szövege értelmetlenné tenné a határozott idő kikötését. A javaslat indokolásából azonban kitűnik, hogy a dátummal vagy feltétellel meghatározott időtartam bekövetkezéséig rendes felmondásra a törvény vagy a szerződés rendelkezése alapján van lehetőség. A rendes felmondást azonban egyedül a Ptk. 6:339. §-ának (4) bekezdése a bérlő örököseinek engedi meg, meghatározza a harminc napos határidő kezdő napját is (ez az örökhagyó halálának, illetve a teljes hatályú hagyatékátadó végzés vagy az öröklési perben meghozott ítélet jogerőre emelkedésének napja; természetesen ide értve az eljárást megszüntető végzést is). A 6:340. § (3) bekezdése szerint a bérbe adott dolog átruházása esetén a bérleti szerződést az új tulajdonos is felmondhatja, de csak megtévesztés esetén. Minthogy ez jogsértő magatartás volt, a felmondás nem rendesnek minősül, hanem azonosnak tekintendő a 6:332. és 6:333. §-ban szereplő felmondásokkal.
Bonyolultabb kérdés: a rendes felmondás lehetőségének beillesztése a határozott idejű bérleti szerződésbe. Ha jól megfontoljuk, annak lehetőségéről van szó, hogy a bérlő és a bérbeadó a megkötött szerződésben összeillesztheti a határozott és határozatlan időre szóló bérlet eltérő elemeit. Ha mind a két fél jogosult lesz a rendes felmondásra, ez csaknem egészen megszünteti a határozott idejű szerződés lényegét, mert csak annyit jelent, hogy a rendes felmondás hiányában a szerződés a 6:338. § (1) bekezdése szerint szűnik meg. A gazdasági viszonyok, a felek helyzete és célja indokolttá és célszerűvé teheti az olyan határozott idejű szerződés megkötését, amely a rendes felmondásra csak az egyik felet jogosítja fel, sőt lehetséges az is, hogy azt feltételekhez (okokhoz, megtérítési kötelezettséghez stb.) kötik.
2.2. Az új Ptk. 6:342. és 6:344-6:348. §-a a lakásbérleti szerződésnek a dologbérlettől eltérő, legfontosabb szabályait tartalmazza. Ezek magyarázatot nem igényelnek, már csak azért sem, mert a részletes szabályokat továbbra is azt Ltv. tartalmazza.
Egyedül a 6:343. § tartalmaz egy új szabályt. Minthogy a gyakorlatban elterjedt a biztosíték adásának követelése, ez a szabály lehetővé teszi, hogy azt, hogyha a biztosíték összege meghaladja a havi bér háromszorosát, a túlzott mértékű biztosítékot a bíróság a bérlő kérelmére mérsékelhesse.
E szabály alapján a bérlő sérelme csak utólagosan orvosolható. A biztosíték ugyanis az 5:95. § (1) bekezdése szerint csak óvadék lehet, amit a (4) bekezdés szerint a szerződés megkötésekor nyomban át kell adni. A túlzott összeg visszakövetelése a 6:22. § által szabályozott elévülésig érvényesíthető.
Befejezésül: a haszonbérlet és a haszonkölcsön szerződés szabályaiban lényeges változás nem észlelhető. ■
Visszaugrás
