2016 májusában a földforgalommal kapcsolatban számos új jogintézmény jelent meg, illetve az állami birtokpolitika végrehajtása kapcsán az állami földek értékesítése színesíti azt a földforgalmi törvénycsomag által felépített szerteágazó képet, mely a magyar földforgalmi viszonyokat jellemzi. Jelen cikkünkben két eltérő pozícióban lévő szerző, egy jogalkotó, és egy jogot oktató tudományos kutató szemszögéből elemezzük a földforgalmi viszonyok alakulását. A joggyakorlat szemszögéből elemezzük a földforgalmi törvény két lényeges elemét. Az első, a helyi földbizottság feladatait ellátó kamarai szerv, és ezáltal az eljárás többi szereplőjének megváltozott helyzete azáltal, hogy az Alkotmánybíróság a 17/2015. (VI. 5.) AB határozatban elemezte a földbizottság státusát, feladatait és eljárását. Az engedélyezési eljárás szereplőinek megváltozott pozícióját és feladatait dr. Olajos István, a Miskolci Egyetem agrárjogász docense elemzi.[3] A második, e cikkben felvetett elemzés a földforgalmi törvény megalkotásával, és alkalmazásával kapcsolatos külföldi kritikák lesznek. A kritikák kapcsán dr. Andréka Tamás az FM Jogalkotási Főosztályának vezetője ismerteti a megindult két eljárásban a Bizottság aggályait, és a vele szemben megfogalmazott magyar érvelést. Azt is kifejti, hogyan segítette elő az említett AB határozat a magyar érvelések megalapozását. A szerzőtárs kitér a 2016. május végén megfogalmazott legújabb eljárás részleteire is.[4] Cikkünk célja, hogy a Miskolc Megyeháza Dísztermében 2016. május 6-án megrendezésre került a nagy érdeklődéssel várt termőfölddel kapcsolatos jogi problémákról szóló konferencia eredményei, melyet több mint 150 a témával foglalkozó szakember követett a helyszínen, a szélesebb jogász közvélemény számára is megismerhető legyen.[5]
A téma kifejtéséhez szükséges a termőföld tulajdonszerzés közigazgatási engedélyezési eljárás[6] menetének bemutatása.
A felek a megírt adásvételi szerződést ellenjegyeztetik egy ügyvéddel, aki ebben az időszakban a mezőgazdasági igazgatási szerv előtti, illetve az elővásárlásra jogosultak tájékoztatására irányadó eljárásra kaphat megbízást. Bevett, de az eljárás ezen szakaszában helytelen körülménynek minősül, ha az ellenjegyző ügyvéd az ingatlan-nyilvántartási eljárásra is meghatalmazást kap. Ebben az esetben ugyanis, még nem biztos a vevő személye az eljárásban. Az ellenjegyző ügyvéd személyét pedig a vevő határozza meg.[7] Ha a vevő a mezőgazdasági igazgatási szerv előtt folyó eljárásban megváltozik, és a szerződésbe belép a vevő helyére az elővásárlásra jogosult, ha a szerződés eredeti változatában az ellenjegyző ügyvéd meghatalmazást kapott az ingatlan-nyilvántartási eljárásban történő képviseletre is, akkor egy jogi paradoxonnal állunk szemben. Az elővásárlási jog gyakorlója egyrészt nem változtathat a szerződés tartalmán, tehát ha az eredeti szerződést ellenjegyző ügyvéd meghatalmazása a szerződésben szerepel, akkor az eljárás ezen szakaszának költségei őt terhelik.
- 410/411 -
Másrészt, a Ptk. meghatalmazásra vonatkozó szabályai alapján a meghatalmazó, aki jelen esetben a tényleges költséget viselő, szerződésbe belépő vevő, bármikor visszavonhatja a szerződésben a két fél által adott meghatalmazást, tekintettel arra, hogy a szerződés lényeges körülményein változtatni kell ahhoz, hogy az eredeti szerződés ingatlan-nyilvántartási bejegyzésre alkalmas legyen.[8] A vevő személyének megváltoztatása mellett, a szerződésből ki kell venni mindazon pontokat, mely a tényleges vevő teljesítésére, a szerződésbe történő belépésére, és a halasztott pénzügyi teljesítésre, illetve az eredeti és a szerződésbe újonnan belépő vevő közötti elszámolásra vonatkoznak. Az ingatlan-nyilvántartási eljárásba benyújtott szerződésben nyilvánvalónak, és a közigazgatási hatósági eljárásban az eredeti, biztonsági papírra készült szerződés záradékolt példányával alátámasztottnak kell lennie a vevő személyének, és nem tartalmazhat semmi olyan feltételt, mely a későbbi időpontban bárkinek is lehetőséget ad a vevő személyének megváltoztatására.[9] A végleges adásvételi szerződés konstitutív jellegéből következik az a körülmény, hogy a szerződésből ki kell derülnie, ki és kinek ruházza át feltétlenül és visszavonhatatlanul a bejegyzési engedélyben a szóban forgó mező- és erdőgazdasági föld tulajdonjogát.[10] Így az eredeti és a megváltoztatott vevő által aláírt szerződés lényeges pontjaiban változik az eredeti szerződéshez képest. Ezen szerződés megkötésekor utalni kell arra, hogy a szerződésbe belépő új vevő is az eredeti ügyvédnek ad-e meghatalmazást az ingatlan-nyilvántartási eljárásban a felek képviseletére, vagy a szerződő felek az eredeti meghatalmazást visszavonva, mást bíznak meg ezzel a feladattal. Mivel a két eljárás teljesen másra irányul, (mezőgazdasági igazgatási szerv előtti eljárás tárgyai - szerződés közigazgatási engedélyezése, a tagállami agrárpolitikát legideálisabban végrehajtó vevő, illetve a legerősebb elővásárlási jogosultsággal rendelkező vevő kiválasztása - míg az ingatlan-nyilvántartási eljárás a tulajdonszerzés átvezetésére okot adó anyagi jogi és alaki körülmények ellenőrzése) ezért nem célszerű már az első szerződés aláírásánál korlátozni a felek mozgásterét.
A második érintett eljárás a jegyző elővásárlási jog gyakorlására vonatkozó eljárása. Ebben az eljárásban a jegyzők szerepe megváltozott, nagyobb felelősség hárul rájuk, melynek jogkövetkezményeit a mezőgazdasági igazgatási szerv vonja le az engedélyezési eljárásban. A nagyobb felelősség egyrészt az elővásárlásra vonatkozó eljárás szabályainak pontosabb megfogalmazásában, másrészt a felek joggyakorlásának nyomon követésében testesül meg. Fontos és sokszor nem kellően áttekintett eljárási szabályok a következők: ha a benyújtott szerződést nem 4 példányban csatolták, és a kérelem kitöltése hibás vagy hiányos, a jegyző hiánypótló végzést hozhat. A kifüggesztéssel minimálisan egy időben fel kell töltenie a szerződés egy anonimizált példányát a kormány.hu honlapra.[11] A kifüggesztés határidejébe nem számít bele a kifüggesztés és a levétel napja, ezért a tényleges kifüggesztés ideje 62 nap. A személyes jelleget az elővásárlási jog gyakorlása esetén a jegyzőnek rögzíteni kell. Ennek a legpontosabb módja, ha az elővásárlási jog gyakorlásának folyamatáról jegyzőkönyvet vezet, beleírva a joggyakorlás tényleges menetét. Ha nem így tesz, minimális feltétel a leadott jognyilatkozat dátummal és aláírással történő ellátása. Ebből derül ki ugyanis a jognyilatkozat megtételének személyes útja, és az, hogy az eljáró jegyző ellenőrizte a személyes jognyilatkozatot tevő elővásárlási sorrendben elfoglalt helyét alátámasztó adatok jogszerűségét.[12] A jegyzők felelősségét növelő körülmény, hogy a jegyző eljárása nem végződik az eljárást lezáró határozat meghozatalával. Ez azt jelenti, hogy eljárásában a jegyző nem védett, mint közigazgatási hatóság, és ha kárt okoz, a bevett gyakorlat szerint a polgári jog kártérítési alakzatának alkalmazásával felel. A jegyző jelen esetben, mint a közhatalom birtokosa hozza meg döntését,[13] azonban ellene nem fordulhatnak önálló jogorvoslattal. Így nem áll meg a közigazgatási jogkörben okozott kár azon feltétele, hogy befejezett eljárást követően fél a károkozó. Az említett felelősség alapja a Ptk. 6: 548. § (1) és (2) bekezdése. Ezek alapján, mint kártelepítési szabály alapján a per alanya a jegyzőt alkalmazó önkormányzat lesz. A ténylegesen vétő jegyzőnek azonban megmarad a mögöttes vagyoni felelőssége.[14] A jogerős befejezés közigazgatási jogkörben okozott károknál az anyagi jogerőt jelenti.
A Jogkódex-előfizetéséhez tartozó felhasználónévvel és jelszóval is be tud jelentkezni.
Az ORAC Kiadó előfizetéses folyóiratainak „valós idejű” (a nyomtatott lapszámok megjelenésével egyidejű) eléréséhez kérjen ajánlatot a Szakcikk Adatbázis Plusz-ra!
Visszaugrás
