A Szegedi Ítélőtábla ügyészi, közérdekű kereset tárgyában hozott Pf. 20. 188/2004/4. számú határozata1 kapcsán a Legfelsőbb Bíróság a Szegedi Ítélőtáblával egyetértő álláspontot foglalt el a díj meghatározásának módja, a szerződés minősítése tekintetében. A Gfv. 30. 220/2004. számú felülvizsgálati határozat2 szerint "Az ingatlanközvetítésre irányuló szerződéseket a Ptk. önálló szerződési típusként nem szabályozza, azokat a bírói gyakorlat a Ptk. 474. §-ának (1) bekezdésében írt megbízásnak minősíti. A megbízási szerződésben a megbízott valamely ügy ellátását vállalja anélkül, hogy annak eredményességét garantálná, de a felek megállapodhatnak abban is, hogy a megbízott az eredmény elérését is vállalja. Minden esetben a szerződés tartalma dönti el, hogy a felek akarata ügyviteli-gazdasági jellegű szolgáltatásra vagy eredménykötelem létrehozására irányul-e. A díjazás meghatározásának a módja az, amely a szer-ződés minősítését befolyásolja. Az alperes által megszövegezett megbízások tartalmából egyértelmű, hogy a díj jutalék formájában került kikötésre, amelyre a megbízott eladás esetén lesz jogosult. A díjnak ilyen formában történő meghatározása esetében közömbös, hogy a megbízott a sikeres közvetítés érdekében milyen mennyiségű és milyen értékű munkát végez, jogosultságát a díjra az eredmény bekövetkezte, az általa a szerződés hatálya alatt közvetített adásvételi szerződés megkötése alapozza meg. Nincs jelentősége ezért az alperes által hivatkozott Ptk. 478. § (2) és (3) bekezdésében foglalt rendelkezéseknek. A megbízott az ingatlanközvetítői szerződés szerint díjra csak akkor tarthat igényt, ha szerződéskötésre került sor. Az üzleti kockázatot a megbízott viseli, a kikötött díj azonban - amely a vételárhoz és nem a kifejtett munkához és költségekhez igazodik - éppen e kockázat miatt jelentősen meghaladja azokat a díjakat, amelyek az elvégzett tevékenységhez igazodnak. Mivel az ingatlanközvetítői szerződés eredménykötelem, a szerződés létrejötte és a megbízott tevékenysége között okozati összefüggésnek kell fennállnia, annyiban, hogy a megbízott tevékenysége a szerződés létrejöttét befolyásolja. Nem viszonyul tehát jóhiszeműen a megbízott a megbízóhoz és egyben egyoldalú és indokolatlan az olyan ellenszolgáltatás meghatározása amely akkor is megilleti a megbízottat, amikor az ingatlant nem a megbízott által közvetített vevő vásárolja meg".
Megjegyzésre érdemes, hogy a vállalkozás és a megbízás közötti határesetek, az elhatárolás bizonytalanságai miatt a korabeli magánjogi bírói gyakorlat is már olyan irányba haladt, hogy az egyébként megbízásinak minősített szerződéseket vállalkozási szerződésnek tekintsen, ha a szerződésből az eredményért való felelősségvállalás derült ki (Magyar Magánjog Szerk. Szladits Károly Budapest, 1941. IV. kötet 547., 665., 667. oldal).
A szakirodalomban hasonló következtetésre jut Harmathy Attila elemzése: "A tevékenységvégzésre szóló szerződéseket egy egységként lehetne szemlélni. Ezen belül két egymást kiegészítő kategóriát lehet megkülönböztetni. Az egyik a vállalkozás, amelynél a vállalkozó viseli annak kockázatát, hogy a szokásosan gondos magatartással végzett tevékenység nem vezet el ahhoz a célhoz, amit a felek megjelölnek, és ilyenkor nem kap munkájáért díjat. A másik kategória a megbízás, amelynél a cél el nem érésének kockázatát a megbízó viselné, aki a várt eredmény elmaradása esetén is fizetné a megbízott díját". (Harmathy Attila: A vállalkozási szerződések alapkérdéséről, Állam- és Jogtudomány 1986-87. évi XXX/3-4. szám).
4. Az eredmény-orientált szerződések minősítése nem is annyira abból a szempontból jelentős, hogy a kötelezettnek milyen feltételek mellett jár a díj, mert azt maga az egyedi szerződés rögzíti. Ha a felek megállapodása a díjazást kifejezetten eredményhez köti, a "megbízott" hiába jár el bármekkora gondossággal, a díjra csak akkor jogosult a szerződés szerint, ha az eredmény bekövetkezett - akár tőle többé vagy kevésbé függetlenül is. Az ilyen szerződést nevezhetik ugyan megbízásnak, de a "megbízott" a bármilyen gondos eljárásáért az eredményhez kötött díjban nem részesül, mivel a megbízó számára közömbös - nem azért fizet -, hogy az eredményt a "megbízott" menynyi munkával éri el, ugyanis nem a gondos munkavégzést, hanem a munka eredményét kívánja díjazni. Más szóval ilyen szerződési feltételek mellett a "megbízó" a díj kifizetését megtagadhatja akkor is, ha a "megbízott" kifogástalan gondossággal járt el, az eredmény azonban objektív okból nem következett be.
Az egyedi szerződés feltételei szerint a megbízott az eredményhez kötött díjra csak a szerződési feltételeket kielégítő eredmény teljesülése esetén jogosult, az eredmény nem-teljesülése a szerződés tartalmához képest nem-teljesítést jelent, ezért az ellenszolgáltatásra - a szerződésben erre külön meghatározott díjra ("a sikerdíjra") - sem jogosult.
A kérdés valójában az, hogy az "eredmény-orientált" egyedi szerződések számára mely szerző-déstípus intézményi háttere, szabályanyaga a megfelelőbb.
a) Az utasítási jog mindkét szerződéstípus esetében megilleti a jogosultat, de gyakorlásának terjedelme eltérő. A megrendelő utasítási joga a munka eredményére, a megrendelő minőségi elvárásaira vonatkozik, de nem terjedhet ki arra, hogy a vállalkozó a munkát hogyan szervezze, végezze. A megbízó utasítási joga ennél szélesebb, a megbízott eljárásának mikéntjére is kiterjed, a megbízott a megbízó utasításai szerint teljesítheti a megbízást (az utasítás nemcsak a "milyenre", hanem a "hogyanra" is kiterjed).
Az eredmény-orientált szerződések esetén az a tipikus, hogy a megbízó csak az elérni kívánt eredményt határozza meg, az eredményelérésének módjára, a megbízott eljárására nézve nem ad utasítást. A megbízott az eredmény elérése érdekében a legcélszerűbb eszközöket, a tevékenységének formáit, kiterjedését, módját maga határozza meg és szervezi meg (például a követelés eredményes behajtása, érvényesítése, vagy ingatlan értékesítése érdekében).
b) Különbség a szerződéstípusok között, hogy a vállalkozót főszabályként megilleti az alvállalkozók igénybevételének joga, ezzel szemben a megbízott személyesen köteles eljárni, harmadik személy közreműködését csak a törvényben írt kivételes esetekben veheti igénybe. Az eredmény-orientált szerződések körében az a jellemző, hogy a megbízott nemcsak személyesen járhat el, hanem rendszerint teljesítési segédet vesz igénybe. A megbízó érdekeit ez nem sérti, mivel számára nem a megbízott személyes munkavégzése, hanem az eredmény elérése a lényeges.
c) A szerződéstípusok között eltérés az is, hogy a vállalkozó a munkát saját költségén végzi el, a költségek a teljesítéskor esedékes díjban térülnek meg, a megbízási díj esetén viszont az ügy ellátásával felmerült költségek a megbízottat a díjon felül illetik meg, és a megbízottnak előlegezési kötelezettsége sem áll fenn. Az eredmény-orientált megállapodásokban az a jellemző, ha a megbízott az eredmény bekövetkezése folytán a "sikerdíjra" jogosulttá válik, akkor ez a díj a feladat ellátásával együtt járó költségeket is magában foglalja, vagyis a sikerdíjon, jutalékon felül további költségekre nem tarthat igényt (a bizományhoz hasonlóan).
A Jogkódex-előfizetéséhez tartozó felhasználónévvel és jelszóval is be tud jelentkezni.
Az ORAC Kiadó előfizetéses folyóiratainak „valós idejű” (a nyomtatott lapszámok megjelenésével egyidejű) eléréséhez kérjen ajánlatot a Szakcikk Adatbázis Plusz-ra!
Visszaugrás
