A perbeli ingatlant az alperes szülei (a felperes nagyszülei) vásárolták az akkor még kiskorú felperes részére. Az 1994. augusztus 1. napján megkötött adásvételi szerződéssel az alperes 500 000 forintért megvásárolta a felperestől a perbeli ingatlan 1/4 részét. Az alperes perbeli előadása szerint az ingatlanokba eszközölt beruházásainak az elszámolásaként került sor a jogügyletre. A szerződés tévesen tartalmazta az ingatlan megjelölésére szolgáló adatokat (tulajdoni lap, helyrajzi szám, utca, házszám), ezért 1996. július 25-én egy "adatmódosítás" elnevezésű okirat is készült a helyes tulajdoni lap és helyrajzi szám megjelöléssel. Ez az okirat azonban - tévesen - a felperes korábbi lakcímét tüntette fel.
A felperes keresetében annak megállapítását kérte, hogy az 1994. augusztus 1-jei és 1996. július 25-i szerződések nem jöttek létre, illetve érvénytelenek, mert az okiratokon szereplő névaláírás nem a felperestől származik, vagy ha mégis, akkor az okiratok az általa aláírt üres papírok felhasználásával készültek. Az alperes a kereset elutasítását kérte.
Az elsőfokú bíróság ítéletével elutasította a keresetet. Írásszakértői vélemény alapján megállapította, hogy a teljes bizonyítóerejű magánokiratnak nem minősülő okiratokat a felperes írta alá, azt pedig a felperes nem tudta bizonyítani, hogy azok az általa aláírt üres papírok felhasználásával készültek volna. A két okirat együttesen megfelel a XXV. sz. Polgári Elvi Döntésben előírt minimális tartalmi érvényességi kellékeknek is.
A felperes fellebbezése folytán eljárt másodfokú bíróság megváltoztatta az elsőfokú bíróság ítéletét és megállapította, hogy a peres felek által 1999. augusztus 1-jén megkötött adásvételi szerződés érvénytelen, az 1996. július 25-i adatmódosító okirat pedig nem jött létre. Az ítéleti indokolás szerint az 1994. augusztus 1-jén írásba foglalt szerződés - mivel a felperes nem tudta bizonyítani, hogy az okiratot meghamisították volna - létrejött a felek között, azonban alaki okból semmis, mert írásba foglalt tartalma nem felel meg a XXV. sz. PED által megkívánt minimális feltételeknek. A vétel tárgya ugyanis nem került beazonosítható módon megjelölésre és ezt a hiányosságot az 1996. július 25-i okirat sem pótolta. Ez utóbbi okirat ugyanis nem jött létre, mert a Pp. 197. § (2) bekezdése alapján az okirat rendellenessége megdöntötte az annak bizonyítóerejéhez fűződő vélelmet. Az okirat ugyanis a felperes korábbi lakcímét tünteti fel, márpedig nyilvánvaló, hogy a földhivatalhoz a címváltozás miatt 10 nappal korábban külön kérelmet előterjesztő felperes nem írt volna alá olyan okiratot, amely a korábbi lakcímét tünteti fel.
A jogerős ítélet ellen az alperes élt felülvizsgálati kérelemmel, kérve annak hatályon kívül helyezését és az elsőfokú bíróság ítéletének a helybenhagyását.
A felülvizsgálati kérelmet a Legfelsőbb Bíróság - az alábbi indokok szerint - alaposnak találta.
A perben elsődlegesen azt a kérdést kellett eldönteni, hogy az 1999. augusztus 1-jei adásvételi szerződés önmagában érvényes-e. Az 1996. július 25-i adatmódosító okirat érvényessége vizsgálatának ugyanis csak akkor van jelentősége, ha maga az adásvételi szerződés önmagában nem tekinthető érvényesnek. Az elsőfokú bíróság a két okiratot együttesen tekintette érvényesnek, míg a másodfokú bíróság mindkét okiratot érvénytelennek, illetve létre nem jöttnek tekintette. A Legfelsőbb Bíróság álláspontja szerint mindkét fokú bíróság tévedett akkor, amikor azt állapította meg, hogy a perbeli adásvételi szerződés nem felel meg a XXV. sz. PED szerinti tartalmi követelményeknek, mert nem tartalmazza beazonosítható módon a vétel tárgyának meghatározását. A XXV. sz. PED szerint az ingatlanra vonatkozó szerződés érvényessége akkor is elismerhető "ha az adásvétel tárgya magából az okiratból nem állapítható meg ugyan kétséget kizáró bizonyossággal, de nyilvánvaló, hogy a felek előtt a szerződés tárgya nem volt kétséges". Az ingatlan-nyilvántartási adatok vagy akárcsak az utca és házszám pontos megjelölése nem érvényességi kelléke tehát az ingatlan adásvételi szerződésnek, ha egyébként a vétel tárgya ezen adatok hiányában is egyértelműen beazonosítható. A perbeli esetben pedig erről van szó, hiszen a felperes tulajdonában B. II. kerületében egyedül a perbeli ingatlan állt, egyik szerződő fél előtt sem lehetett tehát kétséges, hogy melyik ingatlan a szerződés tárgya. Az adatok (tulajdoni lapszám, helyrajzi szám, utca, házszám) téves feltüntetésére egyébként is magyarázatot ad az, hogy a megjelölt adatok az ingatlan megosztás előtti korábbi ingatlan-nyilvántartási állapotnak felelnek meg. Mivel az írásszakértői vélemény alapján egyértelműen megállapítható volt, hogy az adásvételi szerződésen a felperes névaláírása szerepel, azt pedig a felperesnek nem sikerült bizonyítania, hogy az okirat az általa aláírt üres papírlap felhasználásával készült, így az adásvételi szerződést a peres felek között érvényesen létrejötteknek kell tekinteni. Ehhez képest pedig az 1996. július 25-i keltű adatmódosító okirat érvényességének már nincs jelentősége, a Legfelsőbb Bíróság álláspontja szerint azonban ennek minősítésénél is tévedett a másodfokú bíróság. E körben a másodfokú bíróság összekeverte az okirat valódiságának és hamisítatlanságának a kérdését. A Pp. 197. § (2) bekezdése az okirat hamisítatlanságra nézve állít fel vélelmet, míg a másodfokú bíróság lényegében azt a következtetést vonta le, hogy az okirat nem valódi, mert azt nem a felperes írta alá. Ilyen következtetés azonban önmagában a lakcím téves megjelöléséből megalapozottan nem vonható le.
A kifejtettekre tekintettel a Legfelsőbb Bíróság a másodfokú bíróság ítéletét hatályon kívül helyezte és az elsőfokú bíróság érdemben helyes ítéletét - a kifejtett részben eltérő jogi indokolással - helybenhagyta (Legf. Bír. Pfv. VI. 20. 991/1999. szám).
Az elsőfokú bíróság által megállapított tényállás szerint az alperesek - akik házastársak - 900 000 forint vételárért egy olyan garázsingatlant adtak el a felperesnek, amely nem az ő tulajdonuk volt. Ezért a felperes keresetének helytadva az elsőfokú bíróság egyetemlegesen kötelezte az alpereseket, hogy az érvénytelen szerződéskötést megelőző eredeti állapot helyreállítása körében fizessék vissza a felperesnek az átvett 400 000 forint vételárat az 1996. június 8-tól járó évi 20%-os kamatát.
Az alperesek fellebbezése folytán eljárt másodfokú bíróság az elsőfokú ítéletet részben megváltoztatta és a kamatfizetés kezdő időpontját 1997. december 8. napjában állapította meg, továbbá megállapította, hogy mindkét alperes a marasztalási összeg 1/2-1/2 részét köteles megfizetni.
A jogerős ítélet indokolása szerint a peres felek között a garázsingatlanra nézve érvényes adásvételi szerződés nem jöhetett létre, mert az alperesek nem voltak tulajdonosok és mert ahhoz a szerződés írásba foglalása is szükséges lett volna. Az alpereseknek volt ugyan a tulajdonostól származó ígéretük a garázs tulajdonjogának megszerzésére, de végül is ez nem realizálódott. Az alperesek azonban a tulajdonosok akaratából használták a garázst és ez a joguk kiterjedt arra is, hogy azt a felperes használatába adják. Így arra a másfél évre, amíg a felperes használta a garázst, az alpereseket használati díj illeti meg, amelynek mértékét a másodfokú bíróság mérlegeléssel a 400 000 forint kamatával azonos havi összegben találta megállapíthatók és ezért erre az időszakra mentesítette az alpereseket a kamatfizetés alól. A másodfokú bíróság szerint bár a 400 000 forintot az I. r. alperes vette át, a Csjt. 30. §-a alapján a II. r. alperes felelőssége is megállapítható. Az alperesek egyetemleges marasztalásának azonban erre irányuló kereseti kérelem hiányában nincs helye. Ezért az alperesek a marasztalási összeget egyenlő arányban kötelesek megfizetni.
A jogerős ítélet ellen a II. r. alperes és a felperes élt felülvizsgálati kérelemmel.
A II. r. alperes felülvizsgálati kérelme a vele szemben előterjesztett kereset elutasítására irányult azzal az indokkal, hogy ő nem vett fel pénzt a felperestől. Szerinte a másodfokú bíróság önkényesen és megalapozatlanul választotta szét a marasztalási összeget fele-fele arányban. Sérelmezte, hogy a másodfokú bíróság nem folytatott le szakértői bizonyítást a használati díj tekintetében.
A felperes felülvizsgálati kérelme elsődlegesen az elsőfokú ítélet helybenhagyására, másodlagosan új eljárás elrendelésére irányult. Álláspontja szerint ő egyetemlegesen kérte az alperesek marasztalását és a másodfokú bíróság a követelést törvénysértően osztotta meg az alperesek között. Iratellenes és megalapozatlan a másodfokú bíróságnak az a ténymegállapítása, amely szerint a felperes másfél évig használta volna a garázst. A felperes állítása szerint ő ténylegesen a garázst nem használta, így használati díj fizetésére sem kötelezhető, törvénysértően történt tehát a kamatfizetés kezdő időpontjának a megváltoztatása. A használati díj mértékét illetően a jogerős ítélet - szakértői bizonyítás hiányában - egyébként is megalapozatlan.
A felülvizsgálati kérelmeket az alábbiak szerint találta részben alaposnak a Legfelsőbb Bíróság.
Azt helyesen állapította meg a másodfokú bíróság, hogy a peres felek között nem jött létre érvényes adásvételi szerződés a garázsingatlanra nézve. Ennek oka azonban nem az, hogy az alperesek nem voltak tulajdonosai az ingatlannak, mert önmagában az a körülmény, ha a fél olyan dolog tulajdonjogának az átruházására vállal kötelezettséget, amelynek még nem tulajdonosa, nem eredményezi a szerződés semmisségét. A peres felek között a garázsingatlan adásvételére csak szóban létrejött megállapodás alaki okból semmis, mert elmaradt annak írásba foglalása, a pénz átvételéről készült papír pedig nem felel meg a XXV. sz. PED szerinti feltételeknek.
A semmisség következményeként helyreállítandó eredeti állapot keretében a kifizetett vételár és kamata a felperesnek visszajár. A vételár visszafizetésére az I. r. alperessel egyetemlegesen a II. r. alperes is köteles, függetlenül attól, hogy a pénz átvételét írásban csak az I. r. alperes ismerte el. A II. r. alperes felülvizsgálati kérelmében alaptalanul és saját perbeli nyilatkozatával ellentétesen vitatja a pénz átvételének a tényét az ügyletért fennálló felelősségét. Az 1998. szeptember 8-i tárgyaláson a II. r. alperes személyesen nyilatkozott úgy, hogy: "nem vitatom, hogy a 400 000 forint felvétele megtörtént". A II. r. alperes saját előadása szerint is szerződő fél volt, eladóként tevőlegesen vett részt a felperessel való ügyletkötésben, így felelőssége nem a Csjt. 30. §-án alapult. Az alperesek egyetemleges marasztalását alaptalanul mellőzte a másodfokú bíróság erre irányuló kereseti kérelem hiányára hivatkozással. Tartalmilag ugyanis már a fizetési meghagyás is egyetemleges marasztalásra irányult, és az egyetemleges kötelezést kimondó elsőfokú ítélet helybenhagyására irányuló fellebbezési ellenkérelem is egyértelműen ilyen felperesi akaratra utalt.
Megalapozatlanul vett figyelembe a másodfokú bíróság - beszámítás útján - az alperesek javára használati díjat. A perben semmilyen bizonyíték nem támasztja alá azt a jogerős ítéleti ténymegállapítást, amely szerint az alperesek joga kiterjedt arra, hogy a garázst a felperes használatába adják. E körben a tényállás teljességgel feltáratlan maradt. Nincs felderítve és bizonyítva az a körülmény sem, hogy a felperes ténylegesen használta-e és mennyi ideig a garázst. Arra pedig mindkét felülvizsgálati kérelem helyesen utalt, hogy - szakértő kirendelésének hiányában - minden alapot nélkülöz a használati díj mértékének mérlegeléssel történt megállapítása.
Mivel a tényállás teljes körű feltárása nagy terjedelmű bizonyítás felvételét teszi szükségessé, a Legfelsőbb Bíróság a Pp. 275/A. §-ának (2) bekezdése alapján mindkét fokú bíróság ítéletét hatályon kívül helyezte és az elsőfokú bíróságot új eljárásra és új határozat hozatalára utasította.
A lefolytatandó új eljárásban elsősorban azt kell tisztázni, hogy a felperes használta-e garázst. A felperes tagadásával szemben e körben a bizonyítási teher az alperesekre hárul. Ugyancsak nekik kell bizonyítaniuk azt, hogy a garázs ingatlan-nyilvántartási tulajdonosai biztosítottak-e a számukra olyan jogosultságot, amely kiterjedt a használat átengedésére és a hasznok szedésére. Ellenkező esetben ugyanis használati díj elszámolására legfeljebb a felperes és a tulajdonosok egymás közti viszonyában kerülhetne sor. Ha a bizonyítás eredményeként az lesz megállapítható, hogy az alperesek jogosultak használati díj igényt a felperes követelésébe beszámítani, akkor szakértő kirendelése útján kell meghatározni a figyelembe vehető használati díj mértékét (Legf. Bír. Pfv. VI. 20. 898/1999. szám).
Az alperes 1996. november 2-án megbízta az ingatlanközvetítői tevékenységet is végző N. Kft.-t szövetkezeti lakásának értékesítésével. A közzétett újsághirdetésre vevőként a felperes szülei jelentkeztek, akik gyermekük részére kívántak ingatlant vásárolni. Az 1996. november 1. napján dr. H. I. ügyvéd szövegezésével és ellenjegyzésével készült adásvételi szerződés szerint a felperes az ingatlan 2 000 000 forint vételárért megvásárolja; a vételárból a szerződés aláírásakor átad 300 000 forint foglalót, továbbá 1 500 000 forint előleget, a fennmaradó 200 000 forintot pedig legkésőbb 1997. október 31. napjáig fizeti meg. A szerződés 3. pontja szerint "a szerződő felek tudomásul veszik azt, hogy amennyiben a eladó eláll a szerződéstől, abban az esetben az átvett foglaló kétszeresét tartozik a vevő részére megfizetni, de amennyiben a vevő áll el a szerződéstől, akkor az adott foglaló összegét elveszti, azaz az eladó azt jogszerűen tartja meg". A megállapodás értelmében az eladó alperes 1997. november 1. napjáig jogosult az ingatlan használatára, a vételár teljes kiegyenlítését követően azonban a lakást rendeltetésszerű használatra alkalmas állapotban az alperes birtokába bocsátja és hozzájárul az alperes tulajdonjogának ingatlan-nyilvántartási bejegyzéséhez.
Az alperes 1997. október 20-án közölte a felperessel, a hogy a 2 100 000 forint megfizetése mellett a szerződéstől eláll. A felperes a szerződés felbontásához nem járult hozzá. A hátralékos vételárat a felperes a szerződésben foglalt felhatalmazás alapján ügyvédi letétbe helyezte, majd kérelmet nyújtott be a földhivatalhoz tulajdonjoga ingatlan-nyilvántartási bejegyzése iránt. A földhivatal a kérelmet csupán széljegyezte, a bejegyzést azonban - a jelen perre tekintettel - nem foganatosította.
A felperes a keresetében kérte annak megállapítását, hogy az ingatlan vételárát megfizette, továbbá kérte az alperesnek a tulajdonjoga ingatlan-nyilvántartási bejegyzéséhez szükséges jognyilatkozata pótlását, valamint az alperes lakás kiürítésére való kötelezését.
Az alperes a kereset elutasítását kérte. Védekezése szerint nem állt szándékában az ingatlan értékesítése, csupán vállalkozása átmeneti pénzzavarának elhárításához volt szüksége tőkére. Az adásvételi szerződés színlelt, és az N. Kft.-vel kötött kölcsönszerződést leplez. Egyébként pedig élt a szerződésben biztosított elállási jogával, így a tulajdonjoga ingatlan-nyilvántartási bejegyzését a felperes ez oknál fogva sem kérheti. Végül a szolgáltatás és az ellenszolgáltatás között állított feltűnő értékkülönbségre hivatkozással a jogügyletet megtámadta.
Az elsőfokú bíróság ítéletében megállapította, hogy a felperes az 1996. november 1-jén a perbeli ingatlanra kötött adásvételi szerződésben rögzített vételárat az alperes részére megfizette. Egyben pótolta az alperes nyilatkozatát a felperes tulajdonjogának ingatlan-nyilvántartási bejegyzéséhez és megkereste a földhivatalt a felperes tulajdonjogának bejegyzése végett. Kötelezte ugyanakkor az alperest, hogy a lakást kiürítve bocsássa a felperes birtokába.
A másodfokú bíróság az elsőfokú bíróság ítéletét helybenhagyta.
A jogerős ítélet indokolása szerint a felek között a Ptk. 365. §-a szerinti adásvételi szerződés jött létre. Maga az alperes sem vitatta, hogy a felperes szándéka az ingatlan megvételére irányult, ezért a Ptk. 207. §-ának (3) bekezdése értelmében az alperes titkos fenntartása vagy rejtett indoka - ha volt ilyen - a szerződés érvényessége szempontjából közömbös.
Nem biztosított a szerződés az alperesnek elállási jogot sem. A foglalóval kapcsolatos - a szerződés 3. pontjában foglalt - ügyvédi tájékoztatás téves ugyan, mivel a foglaló kétszeres visszafizetését, illetve elveszítését az elállás jogkövetkezményeként jelöli a teljesítés meghiúsulása helyett, de tartalma szerint a szóban forgó tájékoztatás nem tekinthető az elállási jog kikötésének. Így sem a szerződés, sem a jogszabály nem biztosított az alperesnek elállási jogot.
Végül a bíróság utalt arra, hogy a perben beszerzett aggálytalan szakvélemény az ingatlan szerződéskötéskori forgalmi értékét beköltözhetően 2 600 000 forintban, lakott értékét pedig 1 700 000 forintban határozta meg. Mivel a felek megállapodása alapján az alperesnek a vételár meghatározó részének átvétele ellenére csak a szerződést követő egy év elteltével kellett a lakást a felperes birtokába bocsátani, a vételár és az ingatlan forgalmi értéke között nincs olyan számottevő különbség, amelyre alapítottan a jogügylet a Ptk. 201. §-ának (2) bekezdése alapján megtámadható lenne.
Mindezekre tekintettel a bíróság a felperes kereseteinek teljes egészében helyt adott.
A jogerős ítélet ellen - annak hatályon kívül helyezése és a kereset elutasítása végett - az alperes nyújtott be felülvizsgálati kérelmet. Jogorvoslati kérelmében megismételte azt a perbeli előadását, miszerint lakásának értékesítése nem állt szándékában, bízott az ügyvéd által készített szerződésben foglalt elállási lehetőségben. Tanúkénti meghallgatása során maga az ügyvéd is úgy nyilatkozott, hogy szerinte a felek a jogügylet "teljesedéséig" a szerződéstől elállhatnak, s ezért a peres felek részére is ilyen tartalmú általános tájékoztatást adott. A szerződés 3. pontjában foglaltakat ezért a felperes sem értelmezhette másként, s ennélfogva az alperest az elállás joga megillette.
A Legfelsőbb Bíróság a felülvizsgálati kérelmet - az alábbiak szerint - alaptalannak találta.
A foglaló nyújtása egyrészt a szerződés megkötésének jele [Ptk. 293. § (1) bekezdése], másrészt a szerződés teljesítésének kétoldalú biztosítéka; olyan szankció, amely mindkét felet - a foglaló elvesztésének, illetve a kapott foglaló kétszeres visszafizetésének következményével - egyszerre készteti a szerződés teljesítésére. Ezzel szemben az elállás jogának elismerése fejében kikötött - a másik fél kártalanítására szolgáló - ellenérték a Ptk. 320. § (2) bekezdésében szabályozott bánatpénz.
A per adatai nem hagynak kétséget az iránt, hogy az adott esetben a felek szándéka a szerződés foglalóval való biztosítására irányult. Miként azt jogerős ítéletében a bíróság is kifejtette, a foglaló nyújtásával kapcsolatban a szerződést szerkesztő ügyvéd jogi kérdésben való nyilvánvaló tévedése folytán keveredik a teljesítés meghiúsulásának fogalma az elállással. Ezt mindenben alátámasztja dr. H. I. ügyvéd vallomása is, mely szerint a szerződés 3. pontja csak általános jellegű tájékoztatást és nem elállási jog kikötést tartalmaz, s éppen ezért közölte utóbb az alperessel, hogy a szerződés csak közös felbontással szüntethető meg. Nem sértett ezért jogszabályt a bíróság, amikor a Ptk. 207. §-ának (1) bekezdésében foglaltaknak megfelelően a szóban forgó nyilatkozatot a felek feltehető akaratára és az eset körülményeire tekintettel akként értelmezte, hogy a jogügyletet a felek foglalóval biztosították.
Mindezekre tekintettel a Legfelsőbb Bíróság a jogszabályoknak megfelelő jogerős ítéletet hatályában fenntartotta (Legf. Bír. Pfv. VI. 21. 134/1999. szám). ■
Visszaugrás
