A perbeli építési telket az I-II. r. felperesek 1979-ben vásárolták meg gyermekeik a III-IV. r. felperesek részére, a saját javukra pedig holtig tartó haszonélvezeti jogot kötöttek ki. A III-IV. r. felperesek egyenlő arányú tulajdonjogát és az I-II. r. felpereseknek az ingatlanra fennálló haszonélvezeti jogát az ingatlan-nyilvántartásba bejegyezték. A III-IV. r. felperesek 1981-ben két lakásból és két garázsból álló családi ház építésére építési engedélyt kaptak, majd megállapodtak a haszonélvezettel rendelkező szülőkkel abban, hogy a haszonélvezeti jog a felépítményre is kiterjed. A III. r. felperes és az alperes az 1983 augusztusában történt házasságkötésük után 1984 tavaszán költöztek be az akkor még épülő házba. A használatbavételi engedélyt az építési hatóság 1986 novemberében adta ki.
A III. r. felperesnek az alperessel kötött házassága megromlott, 1993 márciusában a vagyonközösséget megszüntető szerződést kötöttek, majd házasságukat a bíróság jogerős ítéletével felbontotta.
A felperesek keresetükben az ingatlan kiürítésére és használati díj megfizetésére kérték az alperes kötelezését.
Az elsőfokú bíróság részítéletével kötelezte az alperest a lakás elhelyezési igény nélküli kiürítésére.
A másodfokú bíróság az elsőfokú bíróság részítéletét helybenhagyta. A határozat indokolásában kifejtette, hogy az I-II. r. felpereseknek a III-IV. r. felperesekkel - az ingatlan tulajdonostársaival - 1981. szeptember 1-jén létrejött és teljes bizonyító erejű magánokiratba foglalt megállapodása szerint a tulajdonostársak hozzájárultak ahhoz, hogy az I-II. r. felperesek haszonélvezeti joga a felépítendő házra is kiterjedjen. Alaptalanul hivatkozott tehát az alperes arra, hogy az I-II. r. felpereseknek a felépítményre külön bejegyzés hiányában nem terjedt ki a haszonélvezeti joguk és így ők nem kérhették az ingatlanból való kiköltözést. Az I-II. r. felperesek haszonélvezeti jogát e megállapodás hiányában is - az ellenkező bizonyításáig - a teljes ingatlanra fennállónak kell tekinteni, miután a Ptk. 97. §-ának (1) bekezdése szerint a felépítmény osztja a telekingatlan jogi sorsát. A szerződésen alapuló haszonélvezeti jog a Ptk. 158. §-ának (1) bekezdése alapján az ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzéssel létrejött és ezzel azt a teljes ingatlanra fennállónak kell tekinteni. Az alperesnek a III. r. felperessel közös lakáshasználata nem a bontóperben rendezendő a haszonélvezet folytán járulékos jellegű, a haszonélvezők pedig a szívességi lakáshasználatot bármikor megvonhatták.
A jogerős részítélet ellen az alperes terjesztett elő felülvizsgálati kérelmet. Álláspontja szerint a Ptk. 158. §-ának (1) bekezdése értelmében az ingatlanra vonatkozó haszonélvezeti jogot az ingatlan-nyilvántartásba be kellett volna jegyezni, de ez csak a telekre történt és a tulajdonosokban a felépítményre adott, haszonélvezeti jogot engedő nyilatkozatának időpontjában az építkezés még el sem kezdődött. A felépítményhez anyagilag ő is hozzájárult, ezért az I-II. r. felperesek részére csak az ő beleegyezésével adhattak volna a III-IV. r. felperesek haszonélvezeti jogot. Közte és a III. r. felperes közötti házassági vagyonjogi kérdéseket jogerős ítélet még nem rendezte, ezért e perbeli kérdés eldöntése időelőtti.
A Legfelsőbb Bíróság a felülvizsgálati kérelmet az alábbi indokok alapján találta alaptalannak.
A Ptk. 158. §-ának (1) bekezdéséből következően az ingatlanra vonatkozó, szerződésen alapuló haszonélvezeti jog az ingatlan-nyilvántartásba való beleegyezéssel jön létre. Az I-II. r. felpereseknek a szerződés az építési telekre biztosította a haszonélvezeti jogot, és ezért - ellenkező megállapodás hiányában - annak terjedelme a szerződéskötéskori állapothoz igazodna. Az ingatlan tulajdonosai és a haszonélvezők azonban utóbb úgy állapodtak meg, hogy a haszonélvezeti jog a leendő felépítményre is kiterjed és a tulajdonosok, valamint a haszonélvezők között a haszonélvezeti jog terjedelme nem vitás. Az ingatlan-nyilvántartás szerinti - a teljes felépítményes ingatlant terhelő - haszonélvezeti jog tehát megfelel a tulajdonosok és a haszonélvezők szerződéses akaratának ahhoz az alperes hozzájárulására nem volt szükség. A perben nem merült fel adat arra, hogy az alperes tulajdoni igényt érvényesített volna, a bontóperben is kötelmi igénye volt, az I-II. r. felperesek haszonélvezeti jogának korlátozását nem kérte, de azt nem is kérhette. A felperesek követelése tehát nem időelőtti.
A kifejtettekre figyelemmel a Legfelsőbb Bíróság a jogerős részítéletet hatályában fenntartotta (Legf. Bír. Pfv. II. 20. 945/1999. szám).
Az elsőfokú bíróság részítéletével a felperes és az I. r. alperes 1980. május 24-én megkötött házasságát felbontotta. Házastársi közös vagyonukhoz tartozott az a házasingatlan, amely az ingatlan-nyilvántartás adatai szerint egyenlő arányú közös tulajdonuk és amelyet a felperes édesapjának, a II. r. alperesnek az ingatlan-nyilvántartásba ugyancsak bejegyzett holtig tartó haszonélvezeti joga terhelt. A fenti építési telket a II. r. alperes és A. M. építkezés céljából ajándékozták a felperesnek és az I. r. alperesnek; az 1983. november 21-én kelt ajándékozási szerződés tartalmazta a II. r. alperes részére biztosított holtig tartó haszonélvezeti jogra vonatkozó megállapodást is. Az építkezés 1984 májusában kezdődött meg, a lakóépület 1985 augusztusában vált beköltözhetővé és itt volt a házastársak utolsó közös lakása is.
Az elsőfokú bíróság ítéletével - egyéb rendelkezések mellett - az ingatlanon fennálló közös tulajdont megszüntette. Az I. r. alperes tulajdoni illetőségének magához váltására a felperest jogosította fel 750 000 forint megváltási ár megfizetése ellenében. Az ellenérték kiszámításánál az igazságügyi szakértő által megállapított 2 560 000 forint beköltözhető értékből indult ki, amelyet csökkentett a II. r. alperesnek a telekingatlanon fennálló 100 000 forint értékű haszonélvezeti jogával. Az így fennmaradó érték szerint a felperesre és az I. r. alperesre jutó összeget egyaránt 1 230 000 forintban vette figyelembe, a felperes különvagyonaként 300 000 forint értékben határozta meg a II. r. alperes által az építkezésen végzett kőművesmunka eredményét, továbbá a felperes javára számolta el az életközösség megszűnése után a gáz bevezetésével előállott 90 000 forint értéknövekedést. Ezeket az összegeket, valamint a felperes által az I. r. alperes helyett kifizetett 88 947 forint OTP törlesztést az I. r. alperesre jutó összegből vonta le és ennek alapján határozta meg a felperes által értékkülönbözet címén fizetendő marasztalási összeget.
A másodfokú bíróság az elsőfokú ítéletet részben megváltoztatta az ingatlanból az I. r. alperest megillető ellenértéket 1 156 153 forintra felemelte. Részbizonyítást követően az ingatlan beköltözhető forgalmi értékét mérlegeléssel 3 200 000 forintban fogadta el. A II. r. alperes haszonélvezeti jogának értékcsökkentő hatását az egész ingatlan értékéhez viszonyítottan annak 10%-a erejéig vette figyelembe, ennek megfelelően a forgalmi értéket 320 000 forinttal, továbbá az elsőfokú bíróság által megállapított felperesi különvagyon és külön beruházás értékével csökkentette. Az ingatlan így fennmaradó közös vagyoni értékéből határozta meg a felperesre és az I. r. alperesre jutó összeget, a felperes által fizetendő megváltási árat pedig a felperes által az I. r. alperes helyett kifizetett OTP tartozás összegével csökkentette.
A jogerős ítélet ellen - jogszabálysértésre hivatkozással - az I. r. alperes élt felülvizsgálati kérelemmel, amelyben arra hivatkozott, hogy a II. r. alperes haszonélvezeti jogának értékcsökkentő hatása csak olyan mértékben vehető figyelembe, amilyen terjedelemben a szerződés megkötésekor a haszonélvezeti jogot létesítették. Az adott esetben tehát a haszonélvezeti jog forgalmi értékcsökkentő tényezőként csak a telekingatlan vonatkozásában értékelhető. Sérelmezte továbbá az I. r. alperes, hogy a II. r. alperes által végzett kőműves munkát a bíróság teljes egészében a felperes javára számolta el, ennek összegszerűségét is vitatta és azt állította, hogy a végzett munka fejében ellenszolgáltatást nyújtott.
A felülvizsgálati kérelmet a Legfelsőbb Bíróság részben találta megalapozottnak. Álláspontját a következőkkel indokolta.
A II. r. alperes haszonélvezeti jogát az 1983-as ajándékozási szerződés a Ptk. 158. §-ának (1) bekezdése szerint az építési telekre nézve biztosította, a szerződésen alapuló haszonélvezeti jog terjedelme pedig - ellenkező megállapodás hiányában - a dolog szerződéskötéskori állapotához igazodik. Ebből következik, hogy ha a dolog utóbb alkotórésszel, építkezéssel stb. lényegesen növekszik, használati értéke jelentősen megváltozik, ez a körülmény a haszonélvezeti jog szerződés szerinti mértékén nem változtat (BH 1987/5/162.). A jogerős ítélet döntésével szemben tehát az elsőfokú bíróság álláspontja volt helytálló, amely szerint a II. r. alperes haszonélvezeti joga a telekingatlanra korlátozódik, annak értéke pedig a másodfokú eljárásban beszerzett, e vonatkozásban egyező szakértői vélemények alapján az I. r. alperes által a felülvizsgálati kérelemben írott 100 000 forintban elfogadható és reális. Ennek megfelelően a beköltözhető forgalmi érték a fenti 100 000 forinttal, továbbá a felperes javára különvagyon és életközösség megszűnése utáni beruházás értékével (összesen 390 000 forinttal) csökkentendő, és az így kiszámított az alperesre jutó összegből kell levonni a felperesnek az OTP törlesztéssel felmerülő kötelmi igényén alapuló összeget.
Az I. r. alperest megillető marasztalási összeg kiszámítása tehát helyesen a következő: 3 200 000 forint - 490 000 forint = 2 710 000 forint : 2 = 1 355 000 - 88 947 forint = 1 266 1053 forint.
A jogerős ítéletnek a felperes különvagyoni beruházása tényére és összegére vonatkozó rendelkezése nem törvénysértő. Az elsőfokú bíróság a II. r. alperesnek a leánya érdekében végzett munkájára vonatkozó bizonyítást a szükséges körben lefolytatta, az abból levont következtetése a Pp. 206. §-a szerinti mérlegelés körében megalapozott és okszerű. A végzett munka értékét a bíróság szakértői vélemény adatai alapján ugyancsak mérlegelési jogkörében arányosan és kellően megindokoltan határozta meg. Az alperes a munkáért viszonzott ellenszolgáltatást a per során hitelt érdemlően nem tudta bizonyítani.
A kifejtettekre tekintettel a Legfelsőbb Bíróság a jogerős ítéletet a felperes által fizetendő megváltási árra vonatkozó részében hatályon kívül helyezte és a rendelkezésre álló adatok alapján az elsőfokú bíróság ítéletét a jogszabályoknak megfelelően megváltoztatta (Legf. Bír. Pfv. II. 20. 413/1995. szám).
A peres felek házasságát a bíróság 1989-ben felbontotta. 1995 júniusában a felek szerződést kötöttek, melyben megállapodtak a leányuk tulajdonában lévő, de a felek holtig tartó haszonélvezeti jogával terhelt ingatlan megosztott használatában. A haszonélvezeti jog a feleket egyidőben, egymás mellett (együttesen) illeti meg. Megegyezésük szerint a felperes a bejárat melletti lakószobát, az üvegezett verandát és a műhelyt, az alperes pedig a bejárattal ellentétes oldalon lévő szobát, az előteret, a pincét és az egyik fáskamrát kizárólagosan használhatja, míg a konyha, éléskamra és a fürdőszoba közös használatban maradt.
Az alperes az ingatlanba 1995. szeptember 18-án beköltözött, azt a szerződés szerinti használati jogának megfelelően birtokba vette. A felperes az ingatlant nem használja, újabb házasságot kötött és a jelenlegi feleségével közös tulajdonú ingatlanban él. 1995 októberében a felperes a használatába került ingatlanrészbe ismerőseit akarta beköltöztetni, ezt az alperes megakadályozta, majd a felperes jogi képviselője által írt felszólító levélre azt válaszolta, hogy a megállapodás szerinti lakrész használatát a felperes részére biztosítja.
A felperes keresetében azt kérte, hogy a bíróság 1995. november 1-jétől kezdődően kötelezze az alperest havi 7500 forint használati díj megfizetésére.
A bíróság a keresetet jogerős ítéletével elutasította. Indokolása szerint a felperes a Ptk. 157. §-ának (1) bekezdése szerinti haszonélvezeti jogával nem él és az ingatlant nem is kívánja használatba venni. A Ptk. 159. §-ának (2) bekezdése értelmében a haszonélvező a haszonélvezeti jogát nem ruházhatja át, de gyakorlását átengedheti, ellenérték fejében azonban a haszonélvezeti jog gyakorlását csak akkor lehet átengedni, ha a tulajdonos - azonos feltételek mellett - a dolog használatára nem tart igényt. A fenti, a tulajdonos és a haszonélvező jogviszonyát rendező szabályt a felek közti jogvitában a bíróság alkalmazhatónak találta és arra az álláspontra helyezkedett, hogy mivel a felperes a lakrészét ingyenesen kívánta más használatába adni, vele szemben az alperes sem hozható hátrányosabb helyzetbe azáltal, hogy tőle használati díjat követel. A felperes nem bizonyította, hogy az alperes a megállapodás szerint őt megillető használatát túllépte, így használati díj fizetésére ezen az alapon sem köteles. A felperes igényét a Ptk. 339. §-ának (1) bekezdése szerinti jogcímre nem alapíthatja, mivel az ingatlant nem bérbeadás útján kívánta hasznosítani, az ingyenes használatba adás meghiúsításával pedig kára nem keletkezett.
A jogerős ítélet ellen a felperes élt felülvizsgálati kérelemmel. Állította, hogy az ingatlant bérbeadás útján kívánta hasznosítani, így az alperes magatartása folytán használati díj, illetve kártérítés címén is jogosan követelhette a kereset szerinti marasztalást.
A Legfelsőbb Bíróság a felülvizsgálati kérelmet az alábbi indokok alapján alaptalannak találta.
A Ptk. 157. §-ának rendelkezései a tulajdonos és a haszonélvezők közti jogviszonyt rendezi, ami a jelen ügyben nem irányadó, mert a felek a más tulajdonában álló ingatlan együttes haszonélvezői. Egymás közti jogviszonyukban őket a haszonélvezet tartalmát jelentő tulajdonosi részjogosultságok a közös tulajdon szabályai szerint illetik meg, így az ingatlan birtoklására, használatára és hasznosítására a Ptk. 140-143. §-ai, valamint a PK 8. sz. állásfoglalás rendelkezései vonatkoznak. A használattal kapcsolatos vitában tehát a bíróság a felek megegyezésének hiányában dönt.
A perbeli ingatlan használatát azonban a felek az 1995 júniusában kelt szerződéssel rendezték, mégpedig úgy, hogy a külön használatba kerülő helyiségek mellett a konyha, éléskamra és a fürdőszoba közös használatban maradt. Az említett helyiségek jellegét tekintve az alperes szerződési akaratát a Ptk. 207. §-ának (2) bekezdése szerint nem lehet - kiterjesztő módon - úgy értelmezni, hogy az alperes a megállapodás szerinti közös használatra kívülálló személlyel is köteles lenne a perben tett nyilatkozatában az alperes is kifejezetten tiltakozott az ilyen értelmezés ellen.
Ebből következik, hogy a felek szerződése folytán nincs jelentősége annak: a felperes ingyenesen vagy ellenszolgáltatás fejében akarta átengedni a haszonélvezeti joga gyakorlását, mert mindkét mód a felek között létrejött megállapodást sérti. Az alperes a szerződés alapján jogszerűen járt el, amikor idegen személy lakáshasználatához nem járult hozzá. A felperes az ingatlan személyes használatára nem tartott igényt, a használattól őt az alperes nem zárta el és az alperes a felperes kizárólagos használatába került lakrészt nem is vette birtokba, ezért használati díj fizetésére nem köteles és a Ptk. 339. §-a szerinti jogcímre alapított kártérítési felelőssége sem állapítható meg.
A kifejtettekre tekintettel a Legfelsőbb Bíróság a jogerős ítéletet hatályában fenntartotta (Legf. Bír. Pfv. II. 20. 261/1997. szám). ■
Visszaugrás
