A gazdasági forgalomban nagy jelentősége van annak, hogy a felek által megkötött szerződések érvényessége a későbbiekben ne legyen megkérdőjelezhető. Különösen így van ez ingatlan adásvétel esetében. Ha a vevő az ingatlant felújítja, beruházásokat végez rajta, vagy már harmadik személynek értékesítette, nyomatékos érdeke fűződik ahhoz, hogy a másik szerződő fél a szerződés semmisségére ne hivatkozhasson, az eredeti állapot helyreállítását ne kérhesse a bíróságtól.
Ingatlan adásvételi szerződéseket nem csak természetes személyek, hanem cégek is nagy számban kötnek, amikor is a másik fél gyakran természetes személy. Nagy gazdasági jelentősége van tehát annak, hogy valamely körülmény fennállása a szerződés érvénytelenségét okozhatja-e vagy sem. Különösen fontos, hogy az érvénytelenségi okok körében a bírói gyakorlat egyértelmű és előre kiszámítható legyen a felek számára. Nem szerencsés, ha egyes ügyekben ugyanazt a körülményt a bíróság érvénytelenségi okként értékeli, más esetben pedig az adott körülménynek nem tulajdonít ilyen jelentőséget. Sajnos ilyen helyzet alakult ki az olvasni nem tudó személyek által kötött ingatlan adásvételi szerződések megítélése körében. A cikk megírására az ösztönzött, hogy véleményem szerint a korábban sem egységes bírói gyakorlat rossz irányt vett, aminek következtében az érintett feleket a joggyakorlatban súlyos sérelem, diszkrimináció érheti.
1. A bírói gyakorlat nem tekinthető egyértelműnek és következetesnek a Ptk. 218. § (2) bekezdésének és a Pp. 196. § (3) bekezdésének értelmezése körében. Például a BH 2007/372. számú jogesetben ismertetett határozat szerint a Legfelsőbb Bíróság a vakság vagy a súlyos látáscsökkenés fennállása esetében az örökhagyót ezen okból a nevének aláírására képtelen, írásképtelen személynek tekintette. Az EBH 2001/431. számú határozat a Ptk. 218. § (2) bekezdésének értelmezését összekapcsolta a Pp. 196. § (3) bekezdésének rendelkezésével, és azt állapította meg, hogy bár a Ptk. 218. § (2) bekezdése nem említi azt az esetet, amikor a felek egyike sem írni, sem olvasni nem tud, ilyen esetben azonban alaki követelmény a közokiratba vagy a teljes bizonyító erejű magánokiratba foglalás. Ha az utóbbi történik, akkor a magánokiratnak emellett meg kell felelnie a Pp. 196. § (3) bekezdésében foglaltaknak is, vagyis a magánokiratból ki kell tűnnie annak, hogy az okirat tartalmát az írástudatlan fél ismerte, megértette, neki azt megmagyarázták. A jogeset szerint a kötelező alakiság elmulasztásához a Ptk. 217. § (1) bekezdése szerinti semmisség jogkövetkezményét kell fűzni.
Ezzel ellentétes álláspontot foglal el a BH 1992/241. számú jogeset, amely szerint, ha az írásba foglalt szerződést az ügyvéd a feleknek felolvasta, a tartalmát megmagyarázta - bár ennek megtörténtére az okirat nem utal -, majd az okiratot az erősen látáscsökkent vevő aláírta, akkor a jogügylet érvényesen létrejött, mert a felperes írástudó személynek minősül. Az olvasni nem tudó személynél - ha a szerződést aláírta - a bíróságnak csak azt kell vizsgálnia, hogy a fél ismerte-e annak tartalmát, a jogügyletnek azonban nem érvényességi kelléke, hogy mindez magából az okiratból kitűnjék. Ez utóbbinak csak az okirat bizonyító ereje szempontjából van jelentősége.
Ezzel szemben a BH 2006/404. számú jogeset szerint, ha az okirat a tartalmának megmagyarázására való utalást maga nem tartalmazza, ez az olvasni nem tudó fél által kötött ingatlan adásvételi szerződés alaki okból való érvénytelenségét eredményezi. Ugyanerre az álláspontra jutott a BH 2001/571. számú jogesetben is a bíróság. Lényeges körülmény, hogy ebben az ügyben a vak és ezért olvasni nem tudó, de a nevét aláíró személy esetében is a Ptk. 218. § (2) bekezdésére utalással tekintette a bíróság alakilag érvénytelennek a szerződést, vagyis a bíróság álláspontja szerint az olvasni nem tudó, de a nevét aláírni képes személy esetében is követelmény a közokiratba vagy a teljes bizonyító erejű magánokiratba foglalás, és az okiratnak meg kell felelnie a Pp. 196. § (3) bekezdésében foglalt követelményeknek is.
2. A közelmúltban BDT 2008/1864. szám alatt közzétételre került a Pécsi Ítélőtábla határozata, amely az ismertetett jogesetekben foglaltakkal szemben az írni nem tudó vagy nem képes, és az olvasni nem tudó személy jogi helyzetének rendkívül merev, korábban a bírói gyakorlatban ilyen mértékben nem érvényesülő szétválasztását alkalmazza.
A határozat szerint az ingatlanra vonatkozó adásvételi szerződés érvényességének csak akkor feltétele annak közokiratba vagy teljes bizonyító erejű magánokiratba foglalása, ha ezt jogszabály előírja. Az olvasni nem tudó személy által kötött szerződés esetében a jogszabály csak az ingatlan-nyilvántartási bejegyzéshez ír elő közokirati formát, de ez nem tekinthető a szerződés érvényességi feltételének. Ezért az olvasni nem tudó személy által kötött szerződés - szemben az írni nem tudó, illetve arra képtelen szerződő által kötött szerződéssel - közokiratba foglalás nélkül is érvényesen létrejön. Valójában a jogeset indokolásából az is kitűnik, hogy a határozat szerint - a rendelkező részével szemben, amely csak a közokirati formát említi - az olvasni nem tudó személy esetében a teljes bizonyító erejű magánokiratba foglalás sem szükséges. A jogeset szerint ugyanis a Ptk. 218. § (2) bekezdése a szerződés érvényességéhez a közokirati vagy a teljes bizonyító erejű magánokirati formát csak arra az esetre kívánja meg, ha a szerződő fél nem tud vagy nem képes írni. Ez abban az esetben állhat fenn, ha a szerződő fél írástudatlan, azaz neve helyett csupán jeleket (keresztet) tud tenni, vagy fizikai okokból még azt sem, így helyette névíró ír alá. A Ptk. 218. § (2) bekezdésének alkalmazása azonban a Pécsi Ítélőtábla szerint a jogesetben ismertetett ügyben nem merülhetett fel, mert a vaksága folytán olvasni nem tudó felperes kétséget kizáróan aláírta az adásvételi szerződést, tehát általa sem vitatottan tud is, és képes is írni. Erre az esetre a határozat szerint a Ptk. az ingatlanra vonatkozó adásvételi szerződés érvényességéhez nem követeli meg a közokirati, illetve a teljes bizonyító erejű magánokirati formát,a Legfelsőbb Bíróság XXV. számú Polgári Elvi döntése szerint pedig az adásvételi szerződés egyszerű magánokiratba foglaltan is érvényes, ha jogszabály alaki előírásokat nem tartalmaz.
Abban az esetben tehát, ha a szerződést aláíró, olvasni nem tudó fél az okirat tartalmát nem ismerte, nem tudta, hogy milyen okiratot ír alá, nem a szerződés alaki okból való érvénytelenségét, hanem azt kell megállapítani, hogy a szerződés a felek között a Ptk. 198. § (1) bekezdése szerint nem jött létre, hiszen a fél által kétséget kizáróan aláírt okirat a tartalom ismeretének hiányában nem bizonyítja, hogy a fél az abban foglalt nyilatkozatot megtette, elfogadta vagy azt magára nézve kötelezőnek ismerte el. Ha az olvasásra képtelen, de a nevét aláíró személy a szerződés tartalmát ismerte, akkor a szerződés érvényes, csak a tulajdonjog ingatlan-nyilvántartási bejegyzésének feltétele, hogy a szerződést közokiratba foglalják Tehát érvényes, de a bejegyzés szempontjából alakilag hibás okirat jön létre. A jognyilatkozat pótlása iránti kereseti kérelemmel elérhető a tulajdonjog bejegyzése.
A Jogkódex-előfizetéséhez tartozó felhasználónévvel és jelszóval is be tud jelentkezni.
Az ORAC Kiadó előfizetéses folyóiratainak „valós idejű” (a nyomtatott lapszámok megjelenésével egyidejű) eléréséhez kérjen ajánlatot a Szakcikk Adatbázis Plusz-ra!
Visszaugrás
